招商积余评级2021年报点评：多路径积极拓展，非住领域持续领先
股票代码 ：001914
股票简称 ：招商积余
报告名称 ：2021年报点评：多路径积极拓展，非住领域持续领先
评级 ：买入
行业：房地产服务
| 公司简评报告 证券研究报告 | |||||||||||
| 图 2：公司历年利润总额及增速 | |||||||||||
| 图 1：公司历年营收及增速 | |||||||||||
| 营业收入（亿元） | 同比增速 | 50% | 利润总额（亿元） | 同比增速 | |||||||
| 120 | 8 | 80% | |||||||||
| 100 80 60 40 20 0 | 40% | 7 | 40% | ||||||||
| 30% | 6 | ||||||||||
| 5 | 0% | ||||||||||
| 20% | |||||||||||
| 4 | |||||||||||
| 10% | |||||||||||
| 3 | |||||||||||
| 0% | 2 | -40% | |||||||||
| -10% | 1 | -80% | |||||||||
| -20% | 0 | ||||||||||
| 2019 | 2020 | 2021 | 2019 | 2020 | 2021 | ||||||
资料来源：公司公告，首创证券 图 3：公司历年归母净利润及增速
资料来源：公司公告，首创证券
图 4：公司综合毛利率及归母净利率
| 归母净利润（亿元） | 同比增速 | 80% | 归母净利率 | 综合毛利率 | |||||||||
| 6 | 25% | ||||||||||||
| 5 4 3 2 1 0 | 40% | 20% 15% 10% 5% | |||||||||||
| 0% | |||||||||||||
| -40% | |||||||||||||
| -80% | 0% | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | ||||||||
| 2019 | 2020 | 2021 | |||||||||||
| 资料来源：公司公告，首创证券 | 资料来源：公司公告，首创证券 | ||||||||||||
| 图 5：公司三费费用率 | 图 6：公司在手现金及增速 | ||||||||||||
| 销售费用率 | 管理费用率 | 财务费用率 | 在手现金 | 同比增速 | 10% | ||||||||
| 7% | 25 | ||||||||||||
| 6% 5% 4% 3% 2% 1% | 24 | 0% | |||||||||||
| 23 | |||||||||||||
| 22 | -10% | ||||||||||||
| 21 | |||||||||||||
| 20 | |||||||||||||
| 19 | |||||||||||||
| 0% | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 18 | 2019 | 2020 | 2021 | -20% | ||||
| 资料来源：公司公告，首创证券 | 资料来源：公司公告，首创证券 | ||||||||||||
请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 1
| 公司简评报告 证券研究报告 | ||||
| 图 8：基础物业管理毛利率 | ||||
| 图 7：公司毛利润构成 | ||||
| 物业管理服务 | 资产管理业务 | 其他业务 | 基础物业管理 | |
12%
| 2021 | 11% | ||||||||||
| 11% | |||||||||||
| 10% | |||||||||||
| 2020 | |||||||||||
| 10% | |||||||||||
| 9% | |||||||||||
| 2019 | 9% | ||||||||||
| 8% | |||||||||||
| 0% | 20% | 40% | 60% | 80% | 100% | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | ||
资料来源：公司公告，首创证券 图 9：公司新签合同额及增速
资料来源：公司公告，首创证券
图 10：公司新签合同额来源结构
| 35 | 新签约合同额（亿元） | 同比 | 40% | 股东方 | 第三方 | ||||
| 30 | 2021 | 21% | 79% | ||||||
| 25 | 30% | ||||||||
| 20 | 20% | 2020 | 25% | 75% | |||||
| 15 | |||||||||
| 10 | 10% | 2019 | 30% | 70% | |||||
| 5 | |||||||||
| 0% | 2018 | 23% | 77% | ||||||
| 0 | |||||||||
| 2019 | 2020 | 2021 | |||||||
资料来源：公司公告，首创证券 图 11：公司在管面积及增速
资料来源：公司公告，首创证券
图 12：公司在管面积业态结构
| 在管面积（百万方） | 同比 | 50% | 住宅占比 | 非住宅占比 | |||||
| 300 | |||||||||
| 2021 | 41% | ||||||||
| 250 | 40% | 59% | |||||||
| 200 | |||||||||
| 30% | 2020 | 50% | 50% | ||||||
| 150 | |||||||||
| 20% | 2019 | 50% | |||||||
| 100 | |||||||||
| 50% | |||||||||
| 50 | 10% | ||||||||
| 0 | 2019 | 2020 | 2021 | 0% | 2018 | 54% | 46% | ||
| 资料来源：公司公告，首创证券 | |||||||||
| 资料来源：公司公告，首创证券 | |||||||||
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| 公司简评报告 证券研究报告 |
财务报表和主要财务比率
| 资产负债表（百万元） | 2021A | 2022E | 2023E | 2024E | 现金流量表（百万元） | 2021A | 2022E | 2023E | 2024E |
| 流动资产 | 5832 | 5648 | 6539 | 7278 | 经营活动现金流 | 703 | 861 | 688 | 920 |
| 现金 | 2060 | 1328 | 1611 | 1433 | 净利润 | 513 | 671 | 819 | 1006 |
| 应收账款 | 折旧摊销 | ||||||||
| 1511 | 1676 | 1897 | 2320 | 79 | 52 | 51 | 65 | ||
| 其它应收款 | 财务费用 | ||||||||
| 652 | 678 | 830 | 1014 | 144 | 0 | 0 | 0 | ||
| 预付账款 | 投资损失 | ||||||||
| 112 | 162 | 183 | 224 | -4 | -30 | -30 | -30 | ||
| 存货 | 1390 | 1563 | 1777 | 2004 | 营运资金变动 | -16 | 267 | -100 | -46 |
| 其他 | 77 | 200 | 191 | 225 | 其它 | 47 | -50 | 8 | 0 |
| 非流动资产 | 10933 | 10226 | 9630 | 9023 | 投资活动现金流 | -294 | 72 | 12 | 87 |
| 长期投资 | 50 | 53 | 54 | 54 | 资本支出 | -19 | -35 | -25 | -25 |
| 固定资产 | 长期投资 | ||||||||
| 565 | 549 | 532 | 517 | 14 | 40 | 41 | 42 | ||
| 无形资产 | 其他 | ||||||||
| 2586 | 2621 | 2623 | 2628 | -290 | 67 | -4 | 70 | ||
| 其他 | 587 | 528 | 571 | 571 | 筹资活动现金流 | -643 | -1665 | -416 | -1185 |
| 资产总计 | 16766 | 15874 | 16168 | 16301 | 短期借款 | 200 | 200 | 200 | 200 |
| 流动负债 | 4605 | 5245 | 5753 | 6624 | 长期借款 | -1905 | -203 | 0 | 0 |
| 短期借款 | 200 | 200 | 200 | 200 | 其他 | 1461 | -1462 | -416 | -1185 |
| 应付账款 | 现金净增加额 | ||||||||
| 1041 | 1379 | 1560 | 1959 | -234 | -732 | 283 | -178 | ||
| 其他 | 291 | 357 | 437 | 534 | 主要财务比率 | 2021A | 2022E | 2023E | 2024E |
| 非流动负债 | 3585 | 2702 | 3115 | 2928 | 成长能力 | 22.6% | 23.2% | 22.4% | 22.1% |
| 长期借款 | 624 | 624 | 624 | 624 | 营业收入 | ||||
| 其他 | 610 | 525 | 551 | 551 | 营业利润 | 24.4% | 44.6% | 22.7% | 23.4% |
| 负债合计 | 8190 | 7946 | 8868 | 9552 | 归属母公司净利润 | 17.9% | 30.9% | 22.0% | 22.8% |
| 少数股东权益 | -86 | -116 | -157 | -191 | 获利能力 | 13.8% | 14.0% | 14.0% | 14.0% |
| 归属母公司股东权益 | 8661 | 8044 | 7457 | 6942 | 毛利率 | ||||
| 负债和股东权益 | 净利率 | ||||||||
| 16766 | 15874 | 16168 | 16302 | 4.8% | 5.1% | 5.1% | 5.2% | ||
| 利润表（百万元） | 2021A | 2022E | 2023E | 2024E | ROE | 5.9% | 8.3% | 11.0% | 14.5% |
| 营业收入 | 10591 | 13048 | 15971 | 19500 | ROIC | 5.1% | 6.9% | 9.1% | 12.1% |
| 营业成本 | 9133 | 11221 | 13735 | 16770 | 偿债能力 | 48.9% | 50.1% | 54.8% | 58.6% |
| 营业税金及附加 | 92 | 114 | 139 | 170 | 资产负债率 | ||||
| 营业费用 | 净负债比率 | ||||||||
| 87 | 104 | 128 | 156 | 6.1% | 5.2% | 5.1% | 5.1% | ||
| 研发费用 | 流动比率 | ||||||||
| 38 | 46 | 57 | 69 | 1.27 | 1.08 | 1.14 | 1.10 | ||
| 管理费用 | 速动比率 | ||||||||
| 387 | 496 | 607 | 741 | 0.96 | 0.78 | 0.83 | 0.80 | ||
| 财务费用 | 132 | 0 | 0 | 0 | 营运能力 | 0.63 | 0.82 | 0.99 | 1.20 |
| 资产减值损失 | -161 | -20 | -15 | 5 | 总资产周转率 | ||||
| 公允价值变动收益 | 107 | 0 | 0 | 0 | 应收账款周转率 | 7.86 | 8.02 | 8.72 | 9.02 |
| 投资净收益 | 77 | 30 | 30 | 30 | 应付账款周转率 | 10.06 | 9.27 | 9.34 | 9.53 |
| 营业利润 | 每股指标(元) | ||||||||
| 745 | 1077 | 1321 | 1629 | ||||||
| 0.48 | 0.63 | 0.77 | 0.95 | ||||||
| 营业外收入 | 12 | 15 | 15 | 15 | 每股收益 | ||||
| 营业外支出 | 每股经营现金 | ||||||||
| 10 | 8 | 8 | 8 | 0.66 | 0.81 | 0.65 | 0.87 | ||
| 利润总额 | 746 | 1084 | 1327 | 1636 | 每股净资产 | 8.17 | 7.59 | 7.03 | 6.55 |
| 所得税 | 294 | 462 | 569 | 705 | 估值比率 | 31.1 | 23.8 | 19.5 | 15.9 |
| 净利润 | 453 | 621 | 758 | 931 | P/E | ||||
| 少数股东损益 | -60 | -50 | -61 | -75 | P/B | 1.84 | 1.99 | 2.14 | 2.30 |
| 归属母公司净利润 | |||||||||
| 513 | 671 | 819 | 1006 | ||||||
| EBITDA | |||||||||
| 948 | 1129 | 1372 | 1694 | ||||||
| EPS（元） | 0.48 | 0.63 | 0.77 | 0.95 |
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| 公司简评报告 证券研究报告 |
分析师简介
王嵩，房地产行业首席分析师，香港城市大学金融工程硕士，七年房地产研究经验，曾就职于国海证券、中信建
投证券，2020 年 11 月加入首创证券。
李枭洋，房地产行业研究助理，香港中文大学硕士，2021 年 5 月加入首创证券。
分析师声明
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评级说明
| 投资建议的比较标准 | 评级 | 说明 | ||
| 2. | 投资评级分为股票评级和行业评级 | 股票投资评级 | 买入 | 相对沪深 300 指数涨幅 15％以上 |
| 以报告发布后的 6 个月内的市场表现为比 | 行业投资评级 | 增持 | ||
| 相对沪深 300 指数涨幅 5％-15%之间 | ||||
| 较标准，报告发布日后的 6 个月内的公司 | ||||
| 中性 | 相对沪深300 指数涨幅－5％-5％之间 | |||
| 股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的 | ||||
| 减持 | 相对沪深 300 指数跌幅 5％以上 | |||
| 沪深 300 指数的涨跌幅为基准 | ||||
| 投资建议的评级标准 | 看好 | 行业超越整体市场表现 | ||
| 报告发布日后的 6 个月内的公司股价（或 | ||||
| 中性 | 行业与整体市场表现基本持平 | |||
| 行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深 300 | ||||
| 看淡 | 行业弱于整体市场表现 | |||
| 指数的涨跌幅为基准 |
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