评级（增持）房地产开发2022W18：五一假期销售维持低迷，全国多城“四限”政策加速放松

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报告名称 ：房地产开发2022W18：五一假期销售维持低迷，全国多城“四限”政策加速放松
评级 ：增持
行业：

证券研究报告 | 行业周报
2022 年 05 月 08 日

房地产开发
2022W18：五一假期销售维持低迷，全国多城“四限”政策加速放松

受各地疫情和五一假期影响，本周销售数据表现不佳。对比样本城市近 3 年在五一假期期间的商品房成交数据，北京表现最好，同比增长 101%；其余样本各能级城市成交均较低迷，跌幅最大的城市为温州，同 比-83%。若对比 2020 年数据，22 年多数城市依然同比负增长。虽然近

期全国多城在住房需求侧持续出台宽松政策，且有从三四线向二线城市

行业走势

新房成交情况：本周 30 个城市新房成交面积为 124.5 万平方米，环比 下降 52.7%，同比下降 64.0%，其中样本一线城市的新房成交面积为 19.2 万方，环比-56.4%，同比-62.7%；样本二线城市为 66.4 万方，环 比-57.3%，同比-60.9% ；样本三线城市为 38.9 万方，环比-39.1%，同 比-68.9%。从今年累计 18 周新房成交面积同比看，样本 30 城共计 4788.2 万方，同比下降-43.5%；一线城市为 944.5 万方，同比-39.2%；二线城市为 2724.9 万方，同比-37.3%；三线城市为 1118.9 万方，同比-56.7%。

二手房成交情况：本周我们跟踪的 12 个重点城市二手房成交面积合计 43.8 万方，环比下降 68.4%，同比下降 14.2%。其中样本一线城市的 本周二手房成交面积为 13.0 万方，环比-67.5%；样本二线城市为 23.8 万方，环比-68.6%；样本三线城市为 7.0 万方，环比-69.3%。年初至今 累计二手房成交面积为 1692.7 万方，同比变动为-36.6%；其中样本一线 城市的累计二手房成交面积为 510.8 万方，同比-39.7%；样本二线城市 为 951.5 万方，同比-33.6%；样本三线城市为 230.4 万方，同比-33.6%。

重点公司境内信用债情况：发行数量减少，龙头房企发债利率降低。根 据申万行业-房地产指标统计，本周（5.2-5.8）共发行房企信用债 4 只，环比下降 16 支；发行规模共计 44.50 亿元，环比下降 171.93 亿元，总 偿还量 23.93 亿元，环比下降 103.75 亿元，净融资额为 20.57 亿元，环 比下降 68.18 亿元。融资成本来看，中海 3 年期公司债（-30bp）、中海 5 年期公司债（-2bp）、苏州高新（-3bp）的债券利率较公司之前发行的同

类型同期限的可比债券下降。

投资建议：维持地产开发板块“增持”评级。我们认为本轮政策刺激的

核心点在于需求侧（销售）和企业资金侧（融资），组合拳式的收紧应对

应组合拳式的放松。今年是一个大级别政策宽松周期，是 beta 级别的行

情。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方

向。建议关注：A 股保利发展、滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科 A、华发股份；H 股绿城中国、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、中

国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：华润万象、绿城服务、

保利物业、永升生活服务、碧桂园服务、金科服务、招商积余。

风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连

锁反应。疫情反复影响超预期。

作者

分析师金晶
执业证书编号：S0680522030001
邮箱：jinjing3@gszq.com
研究助理肖畅
执业证书编号：S0680121050002
邮箱：xiaochang@gszq.com
研究助理肖依依
执业证书编号：S0680121070010
邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com
相关研究
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3、《房地产开发：4 月政治局会议点评：
房地产行 业定调积极，更多城市限购限贷政策放松可期》2022-04-30

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内容目录

1. 五一假期销售维持低迷，全国多城“四限”政策加速放松 ..................................................................................... 3 2. 行情回顾 ........................................................................................................................................................... 4 3. 重点城市新房二手房成交跟踪 ............................................................................................................................. 6 3.1 新房成交（商品住宅口径） ........................................................................................................................ 6 3.2 二手房成交（商品住宅口径） ..................................................................................................................... 8 4. 重点公司境内信用债情况 ................................................................................................................................... 10 5. 本周相关政策回顾 ............................................................................................................................................. 11 风险提示 .............................................................................................................................................................. 14
   图表目录
   图表 1：部分城市近 3 年五一假期（5 天）商品房成交面积情况（万方） ................................................................... 3 图表 2：各行业涨跌幅排名 ..................................................................................................................................... 4 图表 3：本周各交易日指数表现 .............................................................................................................................. 5 图表 4：近 52 周地产板块表现 ................................................................................................................................ 5 图表 5：本周（5.5-5.6）涨幅前五个股 .................................................................................................................... 5 图表 6：本周（5.5-5.6）跌幅前五个股 .................................................................................................................... 5 图表 7：重点房企涨跌幅排名 .................................................................................................................................. 6 图表 8：本周（5.5-5.6）重点房企涨幅前五个股 ....................................................................................................... 6 图表 9：本周（5.5-5.6）重点房企跌幅前五个股 ....................................................................................................... 6 图表 10：近 6 月样本城市新房成交面积及同比......................................................................................................... 7 图表 11：近 6 月样本一线城市新房成交面积及同比 .................................................................................................. 7 图表 12：近 6 月样本二线城市新房成交面积及同比 .................................................................................................. 7 图表 13：近 6 月样本三线城市新房成交面积及同比 .................................................................................................. 7 图表 14：30 城周度成交面积跟踪（4.30-5.6） ......................................................................................................... 8 图表 15：本周 12 城二手房成交面积及同环比 .......................................................................................................... 9 图表 16：本周一 2 个线城市二手房成交面积及同环比............................................................................................... 9 图表 17：本周 6 个二线城市二手房成交面积及同环比............................................................................................... 9 图表 18：本周 4 个三线城市二手房成交面积及同环比............................................................................................... 9 图表 19：12 样本城市二手房成交面积数据跟踪 ....................................................................................................... 10 图表 20：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额 ................................................................................................. 10 图表 21：本周房企债券发行以债券评级划分 ........................................................................................................... 10 图表 22：本周房企债券发行以债券类型划分 ........................................................................................................... 11 图表 23：本周房企债券发行以期限划分 .................................................................................................................. 11 图表 24：房企每周融资汇总（5.2-5.8） ................................................................................................................. 11 图表 25：全国性政策（5.1-5.7） ........................................................................................................................... 11 图表 26：地方性政策（5.1-5.7） ........................................................................................................................... 12
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   2022 年 05 月 08 日

   1. 五一假期销售维持低迷，全国多城“四限”政策加速放松
      本周市场受各地疫情及五一假期影响，销售维持低迷，需求侧的改善依然需要核心城 市的限购限贷放松。本周 30 个城市新房成交面积为 124.5 万平方米，同比下降 64.0%。
      对比样本城市近 3 年在五一假期期间的商品房成交数据，北京表现最好，同比增长 101%；其余样本各能级城市成交均较低迷，跌幅最大的城市为温州，同比-83%。若对 比 2020 年数据，22 年多数城市依然同比负增长。虽然近期全国多城在住房需求侧持续 出台宽松政策，且有从三四线向二线城市扩散的趋势，但综合近期销售数据，在本轮疫 情影响较大的情况下，需求侧改善依然需要核心城市的限购限贷放松。
      图表 1：部分城市近 3 年五一假期商品房成交面积情况（假期 5 天，万方）
      
      资料来源：wind，国盛证券研究所
      本周多地房地产政策放松，且出现从三四线城市向二线城市蔓延的趋势。以下是部分 二线城市本周“四限”政策放松统计：
      长沙限购放松：据中国证券报报道，长沙放松限购政策。“长沙市限购区域内家庭购买 第 2 套商品住房的间隔时间，统一按满 4 年计算”的消息，长沙市不动产登记中心工作 人员回应中国证券报记者，昨天刚执行，以家庭为单位，第一套房网签满 4 年，或者产 权证满 4 年，有二套房的购房资格，就可以买。长沙住宅全域限购，按之前政策第一套 房网签满 6 年可买第二套房。
      中山优化限购区域：中山市住建局发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》指 出，中山市将从优化商品房预售资金监管、加大住房公积金支持力度、优化商品房销 售价格备案机制、优化限购区域、加大购房金融支持力度、优化土地供应等 6 方面，支 持商品房市场更好满足刚性和改善性住房需求，促进全市房地产市场平稳健康发展。
      金华限售放松：据证券时报报道，在金华市购买的新房自合同备案之日起满 3年就可以 进行交易。此前，金华市区的限售政策是以取得《不动产权证》的时间为准，限售时间 是三年。对于限售政策颁布后、今年 5 月 5 日之前购买的新建商品住宅仍执行原限售政 策，即拿到《不动产权证》三年之后方可销售。
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      2022 年 05 月 08 日

      广东梅州限贷放松：广东省梅州市住房和城乡建设局等七部门印发《关于促进我市房地
      产市场平稳健康发展的若干措施的通知》，要求合理确定个人住房贷款利率水平，积极
      推动房贷利率加点下调。加快现有存量按揭贷款未发放部分的审批手续，增加信贷额度，
      确保符合放款条件的贷款及时发放。降低二套房公积金贷款首付比例，从当前执行的
      三成降至二成。
      徐州限贷放松：徐州市住建局、市资规局、人行徐州市中心支行等相关部门表示，要引 导金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率，积极开展“公积金+商业
      银行”组合贷款业务，有效降低个人住房消费负担；鼓励金融机构对无房无贷的首次购
      房及有房无贷的二套住房降低首付比例；加大二手房交易贷款支持力度，满足房屋交易
      资金需求，拓宽改善性住房融资渠道。
   2. 行情回顾

本周中信房地产指数累计变动幅度为-5.5%，落后大盘 2.79 个百分点，在 29 个中信行 业板块排名中位列第 28 名。本周上涨个股共 34 支，较上周增长 1 支，下跌股数为 102 支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为中润资源、华夏幸福、ST 新梅、荣安地产、空港股份，涨幅分别为 21.2%、21.0%、21.0%、18.1%、14.0%。跌幅前五为南国置 业、天地源、招商蛇口、中天金融、首开股份，跌幅分别为-15.4%、-12.2%、-12.1%、-11.7%、-11.1%。

本周 49 家重点房企中共计上涨 2 支，较上周减少 18 支，分别为华夏幸福、蓝光发展，涨幅分别为 21.0%、9.9%。跌幅前五为旭辉控股集团、融信中国、招商蛇口、碧桂园、禹洲集团，跌幅分别为-13.1%、-12.9%、-12.1%、-11.2%、-10.7%。

图表 2：各行业涨跌幅排名

资料来源：wind，国盛证券研究所

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1
0.9
0.8
0.7
0.6

图表 5：本周（5.5-5.6）涨幅前五个股

资料来源：wind，国盛证券研究所

图表 6：本周（5.5-5.6）跌幅前五个股

资料来源：wind，国盛证券研究所

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图表 7：重点房企涨跌幅排名

2022 年 05 月 08 日

图表 10：近 6 月样本城市新房成交面积及同比 图表 11：近 6 月样本一线城市新房成交面积及同比

样本一线城市新房成交面积（万方）

图表 14：30 城周度成交面积跟踪（4.30-5.6）

资料来源：wind，国盛证券研究所

3.2 二手房成交（商品住宅口径）

本周我们跟踪的 12 个重点城市二手房成交面积合计 43.8 万方，环比下降 68.4%，同比 下降 14.2%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为 13.0 万方，环比-67.5%；样 本二线城市为 23.8 万方，环比-68.6%；样本三线城市为 7.0 万方，环比-69.3%。年初 至今累计二手房成交面积为 1692.7 万方，同比变动为-36.6%；其中样本一线城市的累 计二手房成交面积为 510.8 万方，同比-39.7%；样本二线城市为 951.5 万方，同比-33.6%；样本三线城市为 230.4 万方，同比-33.6%。

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2022 年 05 月 08 日

资料来源：wind，国盛证券研究所

资料来源：wind，国盛证券研究所

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图表 19：12 样本城市二手房成交面积数据跟踪

4. 重点公司境内信用债情况

根据申万行业-房地产指标统计，本周（5.2-5.8）共发行房企信用债 4 只，环比下降 16 支；发行规模共计 44.50 亿元，环比下降 171.93 亿元，总偿还量 23.93 亿元，环比下 降 103.75 亿元，净融资额为 20.57 亿元，环比下降 68.18 亿元。主体评级方面，本周 房企债券发行已披露的主体评级以 AAA（100%）为主要构成。债券类型方面，本周房 企债券发行以证监会主管 ABS（67.4%）为主要构成。债券期限方面，本周以 1-3 年（52.8%）的债券为主。

资料来源：wind，国盛证券研究所

资料来源：wind，国盛证券研究所

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资料来源：wind，国盛证券研究所

资料来源：wind，国盛证券研究所

融资成本来看，中海 3 年期公司债（-30bp）、中海 5 年期公司债（-2bp）、苏州高新（-3bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降。

图表 24：房企每周融资汇总（5.2-5.8）

5. 本周相关政策回顾

图表 25：全国性政策（5.1-5.7）

银保监会召开专题会议，其中提到不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资

目并购的金融服务。

资料来源：各政府网站，证券时报，上海证券报，国盛证券研究所

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图表 26：地方性政策（5.1-5.7）

5 月 1 日，湖南省岳阳市人民政府办公室印发《关于进一步促进岳阳市城区房

地产市场平稳健康发展的若干措施（试行）》的通知（以下简称《通知》），

元的购房补贴。该《通知》有效期一年，补贴申请截止时间为 2023 年 4 月 30

日。

自 5 月 1 日起，住房公积金贷款实行“只认贷不认房”的认定标准，公积金最 高贷款额度为 50 万元。《通知》显示，为坚持“稳字当头、稳中求进”的工

作总基调要求，按照中央关于“房住不炒”的定位，切实贯彻落实市委、市政

贷款的，按首套房政策执行；有一笔已结清的住房公积金贷款记录或有一笔尚

未完清的住房商业贷款的，按二套房贷款政策执行。贷款记录以中国人民银行

个人征信报告、住房公积金业务管理系统记载为准。

全面放开异地贷款业务，支持全国住房公积金缴存职工到株洲购房，提高贷款

额度。单缴存职工最高可贷款额度由 40 万元调整至 60 万元，株洲市高层次人

50%对购房人予以补贴。对在市区首次购买新建商品住房和存量住房，签订 网签合同且缴纳契税并落户株洲的，财政给予 1 万元的购房补贴。

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《通知》显示，为认真落实中央经济工作会议精神，支持房地产市场更好地满

足购房者的合理住房需求，根据镇江市住建局、发改委、财政局、人民银行镇

按照新政，镇江降低公积金贷款首付比例，对已结清首次公积金贷款的缴存职 工家庭，第二次申请公积金贷款的首付比例调整为 40%。

针对“长沙市限购区域内家庭购买第 2 套商品住房的间隔时间，统一按满 4 年

买第二套房。

1.居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款首付比例不低于 25%；对拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件购买普通 住房再次申请的商业性个人住房贷款首付比例不低于 30%
2.合理确定个人住房贷款利率水平，积极推动房贷利率加点下调。加快现有存

对困难房企到期房地产开发贷款给予适当延期或战旗，并重点支持优质房地产

企业兼并收购出险和困难大型房地产企业的优质项目
5.在满足监管账户资金留足入账资金总额 10%的前提下，至竣工前视企业诚 信、后续工程量等情形可适当增加 1 到 2 次预售款提取次数

资料来源：各政府网站，证券时报，上海证券报，国盛证券研究所

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风险提示

政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。

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分析师声明

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投资评级说明

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