评级（增持）2022房企一季报点评：业绩寻底，预期博弈

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报告名称 ：2022房企一季报点评：业绩寻底，预期博弈
评级 ：增持
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行业报告 | 行业研究周报

行业追踪（2022.4.30-2022.5.6）

国企有息负债录得同比正增长，债务端优势明显。考虑近期政治局会议锚定 稳增长目标，短期预计在支持企业融资、满足住房需求上均有流动性松动空 间，整体性的流动性复苏则需等待市场销售回温带动融资端风险偏好改善。

受疫情影响，新房、二手房、土地市场本周成交降幅持续扩大

新房市场本周成交 204 万平，月度同比-51.29%，相较上月下降 8.57pct；累 计库存 17499 万平，一线二线三线及以下去化加速。二手房市场本周成交 54 万平，月度同比-36.94%，相较上月下降 4.80pct。土地市场本周成交建面 1874 万平，滚动 12 周同比-36.37%；成交总额 653 亿元，滚动 12 周同比-48.18%；全国平均溢价率+6.77%，滚动 12 周同比-16.34pct。

本周申万房地产指数-5.44%，较上周下跌 4.49pct，涨幅排名 31/31，跑输沪 深 300 指数 2.77pct。H 股方面，本周 Wind 香港房地产指数-3.24%，较上周 下降 2.53pct，涨幅排序 6/11，领先恒生指数 1.91pct；克而瑞内房股领先指 数为-5.56%，较上周下跌 5.53pct。

把握政策结构性宽松的 beta 与收并购的 alpha

投资建议：未来行业 beta 取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度；alpha 在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准 度、围绕住房场景价值的长期挖掘。持续推荐：1）优质龙头：金地集团、保利 发展、万科 A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：新城控股、旭辉控股集团；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注：首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际等地方国企。

风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期

内容目录
1. 本周观点：业绩寻底，预期博弈——2022 房企一季报点评 ............................................... 3 2. 政策与成交概览 ............................................................................................................................ 5 2.1. 政策梳理 ............................................................................................................................................. 5 2.2. 新房市场 ............................................................................................................................................. 8 2.2.1. 新房成交情况 ........................................................................................................................ 8 2.2.2. 新房推盘去化 ..................................................................................................................... 10 2.3. 二手房市场 ..................................................................................................................................... 11 2.4. 土地市场 .......................................................................................................................................... 12 3. 本周融资动态 .............................................................................................................................. 13 4. 行业与个股情况 .......................................................................................................................... 14 4.1. 行业涨跌与估值情况 ................................................................................................................... 14 4.1.1. A 股市场 ................................................................................................................................ 14 4.1.2. H 股市场 ............................................................................................................................... 16 4.2. 重点标的盈利预测 ....................................................................................................................... 18 4.3. 本周重要公告概览 ....................................................................................................................... 18 4.4. 风险提示 .......................................................................................................................................... 19

1.本周观点：业绩寻底，预期博弈——2022 房企一季报点评

营收下滑显著，盈利降幅扩大

根据我们统计的上市房企 22 年一季报数据，A 股 69 家主流房企 Q1 营收同比下降 13.1%，较 2021Q1 下滑 49.2 个百分点。分梯队看，大型、中型、小型房企分别同比+19.6%、-23.2%、-23.3%。分性质看，国企、民企、其他房企分别同比+5.6%、-27.0%、-16.2%。

一季度整体归母净利同比下降 47.5%，较 2021Q1 下滑 22.1 个百分点。分梯队看，大型房 企归母净利与去年同期基本持平，中型、小型房企分别同比-70.2%、-87.6%。分性质看，国企、民企、其他房企分别同比-38.7%、-396.2%、-26.0%。

一季度整体毛利率为 21.0%，较 2021Q1 下滑 3.3 个百分点。分梯队看，大型、中型、小型 房企毛利率分别为 21.8%、19.7%、23.4%；分性质看，国企、民企、其他房企毛利率分别为 28.6%、20.0%、16.1%。

22 年 Q1 房企营收端受资金链紧缩、竣工结转节奏放缓等因素影响下滑显著，利润端受前 期高价地及限价影响继续探底，营收、归母净利、结转毛利率同创 2011 年以来一季度最 大降幅。而大型房企、国央企则凭借资金优势在收入及盈利端呈现出良好韧性。鉴于 21 基本面走弱，预计 22 年内结转业绩回落趋势或会延续。我们认为，后续房企业绩修复时 点将取决于政策导向与需求预期的博弈结果。

销售回款承压，预收增速放缓

22 年一季度 A 股 69 家房企整体销售商品、提供劳务收到的现金同比下降 33.7%，增速较 2021Q1 下滑 109.4 个百分点。分梯队看，大型、中型、小型房企分别同比-26.5%、-34.5%、-44.0%；分性质看，国企、民企、其他房企分别同比-26.8%、-40.8%、-35.1%。

一季度整体预收账款与合同负债合计同比增长 1.1%，增速较 2021Q1 下滑 12.8 个百分点。分梯队来看，大型、中型、小型房企分别同比+1.2%、+1.5%、-0.4%；分性质来看，国企、民企、其他房企分别同比+0.8%、+1.8%、+0.7%。

销售疲弱致使房企回款下降明显，整体回款表现已低于疫情前 2019 年水平。Q1 市场信心 尚未修复叠加疫情反复，行业预收款规模呈见顶趋势，大中房企预收款接近零增长，小型 增速已经转负。由于房企结算端相对稳定，预计在需求侧迎来边际改善前，行业回款及预 收规模将继续承压。

负债规模收窄，行业缩表继续

22 年一季度 A 股 69 家房企有息负债同比降低 4.7%，较 2021Q1 下滑 6.8 个百分点。分梯 队看，大型、中型、小型房企有息负债分别同比+10.4%、-11.9%、-6.9%；分性质看，国企、民企、其他房企分别同比+1.2%、-13.2%、-5.3%。与 2021Q1 相比，大型房企、国企、民企 同比增速分别+3.5、-4.8、-10.9 个百分点。

22 年 Q1 房企有息负债近十年首次同比减少，增速自 18 年阶段性高点持续回落，行业去 杠杆缩表步入深水区。一季度政策优先支持国央企融资背景下，大型房企、国企有息负债 录得同比正增长，在债务端优势明显。考虑近期政治局会议锚定稳增长目标，短期预计在 支持企业融资、满足住房需求上均有流动性松动空间，整体性的流动性复苏则需等待市场 销售回温带动融资端风险偏好改善。

50%

资料来源：Wind，天风证券研究所
图 3：房企归母净利润同比增速（分梯队）

资料来源：Wind，天风证券研究所

资料来源：Wind，天风证券研究所
图 4：房企归母净利润同比增速（分性质）

资料来源：Wind，天风证券研究所

图 5：房企毛利率（分梯队）图 6：房企毛利率（分性质）

资料来源：Wind，天风证券研究所

图 7：A 股房企销售商品提供劳务收到的现金同比增速（分梯队）

资料来源：Wind，天风证券研究所

图 8：A 股房企销售商品提供劳务收到的现金同比增速（分性质）

图 9：房企有息负债同比增速（分梯队）

图 10：房企有息负债同比增速（分性质）

资料来源：Wind，天风证券研究所 资料来源：Wind，天风证券研究所

图 11：房企有息负债同比增速（分梯队）

100%

50%

0%

-50%

图 12：房企有息负债同比增速（分性质）

资料来源：Wind，天风证券研究所 资料来源：Wind，天风证券研究所

2.政策与成交概览

2.1.政策梳理

表 1：本周政策概览

平稳健康发展。

提高上市公司透明度。

广东中山从优化商品房预售资金监管、加大住房公积金支持力度、优化商品房

规划范围不列入限购区域。

乐山市住房公积金管理委员

知》

对于购买城区新建商品住房的给予 50%契税补贴。其中，购买大冶湖新区首套

配售范围。

实行购房补贴，在市区购买新建商品房(含住宅和非住宅)和存量房(二手房)，

签订网签合同且缴纳契税的，由财政按其所缴纳契税额的 50%对购房人予以补

别给予 5 万元、3 万元、2 万元的购房补贴；支持住房刚性需求，对在市区首

次购买新建商品住房和存量住房，财政给予 1 万元的购房补贴。

在房交会期间购房的可以享受多重优惠，包括对签订购房合同的购房人，在契

变的情况下，再给予不同额度的房价优惠。

资料来源：证监会，国信房地产信息网，澎湃新闻，观点网，资阳市住房公积金管理中心，财联社 APP，天风证券研究所

120

60
40
20
0

资料来源：中指研究院，天风证券研究所

资料来源：Wind，天风证券研究所

资料来源：Wind，天风证券研究所

图 21：商品房成交面积热力图

热力图使用高频商品房成交面积计算，单位为：%

资料来源：Wind，天风证券研究所

2.2.2.新房推盘去化

推盘去化方面，截至 5 月 6 日，17 城商品房可售面积为 17499 万平。全国平均去化时长 为 105 周，一线、二线、三线城市去化时间分别为 93、110、133 周，一线二线三线及以 下去化加速。

图 22：17 城商品房可售面积

资料来源：Wind，天风证券研究所

2.3.二手房市场

图 23：分能级城市推盘去化-滚动 12 周

推盘去化计算口径：本周可售面积/本周及本周以前 11 周商品房成交面积均 值，即本周可售面积/移动平均 12 周的商品房成交面积
资料来源：Wind，天风证券研究所

4 月 30 日-5 月 6 日，17 城二手房成交面积为 54 万平，滚动 12 周同比增速为-28.95%，增 速较上期提升 0.38pct；月度同比-36.94%，相较上月下降 4.80pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为 12、41、1 万平，滚动 12 周同比增速分别为-20.61%、-28.69%、-68.80%，增速较上期分别变化+0.62pct、+0.25pct、+0.77pct，与历史 相比，一线、二线、三线及以下降幅收窄。

图 24：17 城二手房成交面积

二手房成交面积

0

资料来源：Wind，天风证券研究所

图 25：17 城二手房成交面积-月度同比

图 26：分能级二手房成交面积-滚动 12 周同比

图 27：一线 2 城二手房成交面积-滚动 12 周同比

资料来源：Wind，天风证券研究所 资料来源：Wind，天风证券研究所

图 28：二手房成交面积热力图

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