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评级（持有）房地产行业2022年第18周地产周报：多部委陆续发声、政策宽松力度有望加大，中央发文推动县域城镇化

发布时间： 2022年05月12日    作者： xn2oyhja    栏目：行业研报

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报告名称 ：房地产行业2022年第18周地产周报：多部委陆续发声、政策宽松力度有望加大，中央发文推动县域城镇化
评级 ：持有
行业：

行业研究 | 行业周报
房地产行业

多部委陆续发声、政策宽松力度有望加 大，中央发文推动县域城镇化

——2022 年第 18 周地产周报

核心观点

⚫第 18 周房地产板块指数弱于沪深 300 指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深 300 指数相对收益为-2.7%。沪深 300 指数报收 3908.82，周度涨幅为-2.7%；创业 板指数报收 2244.97，周度涨幅-3.2%；房地产板块指数报收 3133.95，周度涨幅为-5.4%。

⚫本周行业要闻。央行发布数据，一季度末房地产贷款余额同比增 6%，房地产开发

贷款环比多增。中办、国办印发推进以县城为重要载体的城镇化建设意见。多部委 发声支持刚性和改善性住房需求、支持房企正常融资活动等。广州首批次成交 17 宗、1 宗流拍。无锡首批次 8 宗地全部成交。济南首批次成交 21 宗，流拍 14 宗。

惠州：优化预售资金监管、取消惠阳大亚湾限购。无锡：个人住房转让增值税免征 年限由 5 年调整为 2 年。徐州：引导金融机构下调房贷利率、鼓励降首付比例等。阳光城转让浙江六宗地“回血”57 亿。

⚫本周新房、二手房销售量较上周减少。第 18 周 29 大城市新房销售为 1.3 万套，较 第 17 周减少 44.6%；11 大城市二手房销售 2951 套，较第 17 周减少 71.7%；一线 城市新房、二手房交易较第 17 周分别减少 58.5%、71.7%；二线城市新房、二手房 交易较第 17 周分别减少 37.0%、72.1%。库存量较上周减少，库销比较上周增 加。截至第 18 周，15 大城市库存为 123.7 万套，较第 17 周减少 0.2 万套；库销比 为 21.9 个月，较第 17 周增加 1.5 个月。本周土地市场出让热度较上周降低。第 18 周 26 大城市合计成交土地 17 块。土地出让金额减少。第 18 周 26 大城市土地出让 金为 341.5 亿元，较第 17 周减少 751.9 亿元。平均溢价率下降。第 18 周 26 大城 市土地成交平均溢价率为 1.5%，较第 17 周下降。

⚫重点公司公告。中南建设、万科 A 发布 2022 年 4 月经营快报。大名城、金科股份、东望时代、万科 A 回购公司股票。阳光城出现流动性紧张，拟转让子公司 100%权 益。华侨城 A 持股 5%以上股东减持公司股份 0.6%。

投资建议与投资标的

⚫本周新房、二手房销售在疫情影响下大幅走弱，土拍市场延续低热度。从 4 月 29 日

政治局会议定调及各部委陆续发声来看，逆周期政策加码的预期进一步抬升。我们

认为后续可能的政策发力方向主要为：需求端更多城市放松限贷限购政策（如降低

首套房的认定标准）、降低房贷利率等；供应端适度放松预售资金监管或优化监管

形式、释放部分流动性，同时继续推动优质房企并购出险房企项目。本周中央发文

推动县域城镇化，我们理解是对原有“大国大城”发展思路在增强城镇体系整体韧

性的方向上有所调整，其中位于都市圈、城市群范围内，人口产业具备一定优势的

县城将在“人地钱挂钩”机制下迎来更大发展机会，因此中长期来看利好深耕重点

城市群的房企。短期而言，基本面能否如期修复将取决于主要城市的政策放松力

度。同时，无论是预售资金监管放松还是融资端支持都将向高信用房企倾斜。而在

推动折价出售项目以化解危机的过程中，问题房企将失血严重。因此现阶段寻找边

缘房企依然不是一个好策略，继续推荐国企和高信用民企为主的组合，看好业绩稳 健的一线龙头，推荐万科 A(000002，买入)、保利发展(600048，买入) ；与业绩具 有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)、龙湖集团(00960，买入)。同时 我们看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业，推荐碧桂园服务(06098，买 入)、保利物业(06049，买入)、招商积余(001914，增持)、新大正(002968，买 入)、融创服务(01516，买入)、星盛商业(06668，买入)。

看好（维持）

国家/地区中国
行业房地产行业
报告发布日期2022 年 05 月 11 日

赵旭翔 zhaoxuxiang@orientsec.com.cn

执业证书编号：S0860521070001

吴丛露 wuconglu@orientsec.com.cn

执业证书编号：S0860520020003

香港证监会牌照：BQJ931

吴尘染 wuchenran@orientsec.com.cn

执业证书编号：S0860522020001

监管表态积极，仍需观察后续政策放松力 2022-05-07

度：——2022 年第 17 周地产周报

风险提示 销售低迷土拍分化，不宜对需求端政策期2022-04-26
待过高：——2022 年第 16 周地产周报
⚫销售大幅低于预期。逆周期政策不及预期。利率发生明显上升。各项指标全面下行，有望迎来政策更大程2022-04-19

度支持：——3 月统计局数据点评

有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。

房地产行业行业周报——多部委陆续发声、政策宽松力度有望加大，中央发文推动县域城镇化

目录

  1. 第 18 周市场行情回顾（2022.5.02~2022.5.08） ........................................ 4
    1.1 第 18 周行业指数表现 ................................................................................................... 4 1.2 第 18 周地产板块个股表现............................................................................................ 4
  2. 行业及公司要闻回顾（2022.5.02~2022.5.08） .......................................... 4
    2.1 行业一周要闻回顾 ........................................................................................................ 4 2.2 房地产行业重点城市一周数据回顾 ............................................................................... 5 2.3 重点城市土地市场跟踪 ................................................................................................. 7 2.4 重点公司一周要闻回顾 ............................................................................................... 10
  3. 投资建议 .................................................................................................. 11

风险提示 ...................................................................................................... 12

附录 ............................................................................................................. 12

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房地产行业行业周报——多部委陆续发声、政策宽松力度有望加大，中央发文推动县域城镇化

图表目录

图 1：本周（第 18 周）29 城市新房成交 ...................................................................................... 6 图 2：本周（第 18 周）11 城市二手房成交 .................................................................................. 6 图 3：本周（第 18 周）新房二手房成交中一线城市占比 .............................................................. 6 图 4：第 18 周跟踪城市库销比 ..................................................................................................... 7 图 5：重点城市库存和库销比 ....................................................................................................... 7 图 6：一、二线城市土地成交情况 ................................................................................................ 8 图 7：卫星城土地成交情况 ........................................................................................................... 8 图 8：一、二线城市土地出让金情况............................................................................................. 9 图 9：卫星城土地出让金情况 ....................................................................................................... 9 图 10：26 城土地平均溢价率情况............................................................................................... 10 图 11：26 城土地流拍情况 ......................................................................................................... 10

表 1：本周房地产板块指数弱于沪深 300 指数和创业板指 ............................................................ 4 表 2：本周房地产个股表现，中润资源、华夏幸福涨幅居前 ......................................................... 4 表 3：覆盖公司估值表 ................................................................................................................ 12 表 4：地产板块股票池名单 ......................................................................................................... 13

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房地产行业行业周报——多部委陆续发声、政策宽松力度有望加大，中央发文推动县域城镇化
  1. 第 18 周市场行情回顾（2022.5.02~2022.5.08）
    1.1 第 18 周行业指数表现
    第 18 周房地产板块指数弱于沪深 300 指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深 300 指数相对收 益为-2.7%。沪深 300 指数报收 3908.82，周度涨幅为-2.7%；创业板指数报收 2244.97，周度涨 幅-3.2%；房地产板块指数报收 3133.95，周度涨幅为-5.4%。
    表 1：本周房地产板块指数弱于沪深 300 指数和创业板指
    指数(2022/05/06) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅
    沪深 300 3908.82 -2.7% 0.1%-25.0%
    创业板指 2244.97 -3.2% 1.0%-24.3%
    房地产指数（申万） 3133.95 -5.4% -1.0%-18.1%
    数据来源：Wind，东方证券研究所
    1.2 第 18 周地产板块个股表现
    第 18 周地产板块涨幅居前的公司分别为中润资源、华夏幸福、荣安地产、空港股份、广宇集团。
    表 2：本周房地产个股表现，中润资源、华夏幸福涨幅居前
    本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅
    中润资源 21.22% 南国置业 -15.38%
    华夏幸福 21.00% 天地源 -12.23%
    荣安地产 18.12% 招商蛇口 -12.06%
    空港股份 14.00% 中天城投 -11.74%
    广宇集团 10.30% 首开股份 -11.13%
    数据来源：Wind，东方证券研究所
    备注：本研报使用的地产板块股票池是经过调整的，具体见附录
  2. 行业及公司要闻回顾（2022.5.02~2022.5.08）
    2.1 行业一周要闻回顾
    央行发布数据，房地产开发贷款环比多增，一季度末房地产贷款余额同比增 6%。中办、国办印
    发推进以县城为重要载体的城镇化建设意见。多部委发声支持刚性和改善性住房需求、支持房企 正常融资活动等。广州首批次成交 17 宗、1 宗流拍。无锡首批次 8 宗地全部成交。济南首批次成 交 21 宗，流拍 14 宗。惠州：优化预售资金监管、取消惠阳大亚湾限购。无锡：个人住房转让增 值税免征年限由 5 年调整为 2 年。徐州：引导金融机构下调房贷利率、鼓励降首付比例等。阳光 城转让浙江六宗地“回血”57 亿。
    1. 央行：2022 年一季度末，人民币房地产贷款余额 53.22 万亿元，同比增长 6%，比上年末增
      速低 1.9 个百分点；一季度增加 7790 亿元，占同期各项贷款增量的 9.3%，占比较上年全年
      水平低 9.8 个百分点。一季度末金融机构人民币各项贷款余额同比增长 11.4%。
      信息来源：观点地产网
      有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。
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      房地产行业行业周报——多部委陆续发声、政策宽松力度有望加大，中央发文推动县域城镇化
      2) 中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》。
      信息来源：观点地产网
      3) 央行：执行好房地产金融审慎管理制度，及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有 序，支持刚性和改善性住房需求。
      信息来源：观点地产网
      4) 银保监会：因城施策落实好差别化住房信贷政策，支持首套和改善性住房需求。区分项目风 险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序。
      信息来源：观点地产网
      5) 证监会：积极支持房地产企业债券融资，研究拓宽基础设施 REITs 试点范围。
      信息来源：观点地产网
      6) 深交所：支持房企正常融资活动，允许优质房企进一步拓宽债券募集资金用途，鼓励优质房 企发行公司债券兼并收购出险房企项目。
      信息来源：观点地产网
      7) 广州首批次集中供地成交 17 宗，其中 15 宗底价成交，总成交金额 341.4 亿元，1 宗流拍。
      济南首批次集中供地成交 21 宗，其中 18 宗底价成交，总成交金额 90.1 亿元，14 宗流拍。无锡首批次集中供地成交 8 宗，其中 7 宗底价成交，总成交金额 104.0 亿元。
      信息来源：观点地产网
      8) 惠州发布房地产新政，提出优化预售资金监管、取消惠阳大亚湾限购等。
      信息来源：观点地产网
      9) 无锡个人住房转让增值税免征年限由 5 年调整为 2 年。
      信息来源：观点地产网
      10) 徐州新政：竞拍保证金降至 50%，引导金融机构下调房贷利率、鼓励降首付比例等。
      信息来源：观点地产网
      11) 纾缓流动性困境，阳光城转让浙江六宗地“回血”57 亿。
      信息来源：商业地产观察
      2.2 房地产行业重点城市一周数据回顾
      本周新房与二手房销售量均较上周大幅下滑。第 18 周 29 大城市新房销售为 1.3 万套，较第 17 周 减少 44.6%；11 大城市二手房销售 2951 套，较第 17 周减少 71.7%；一线城市新房、二手房交易 较第 17 周分别减少 58.5%、71.7%；二线城市新房、二手房交易较第 17 周分别减少 37.0%、72.1%。
      有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。
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      房地产行业行业周报——多部委陆续发声、政策宽松力度有望加大，中央发文推动县域城镇化
      图 1：本周（第 18 周）29 城市新房成交
      70,00029大城市（套）
      		一线城市（套，右轴）16,000 14,000
      60,000
      50,00012,000 10,000 8,000
      6,000
      4,000
      40,000
      30,000
      20,000
      10,000
      2,000 0
      0
      202020202020202020202020202020212021202120212021202120222022
      年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第
      1周9周17周25周33周41周49周5周13周21周29周37周46周1周10周
      数据来源：Wind，东方证券研究所
      图 2：本周（第 18 周）11 城市二手房成交
      25,00011大城市（套）
      		一线城市（套，右轴）8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0
      20,000
      15,000
      10,000
      5,000
      0
      202020202020202020202020202020212021202120212021202120222022
      年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第
      1周9周17周25周33周41周49周5周13周21周29周37周46周1周10周
      数据来源：Wind，东方证券研究所
      图 3：本周（第 18 周）新房二手房成交中一线城市占比
      二手房一线占比
      		新房一线占比（右轴）36% 32% 28% 24% 20% 16% 12% 8%
      4%
      0%
      100%
      60%
      50%
      40%
      30%
      20%
      10%
      90%
      80%
      70%
      2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2022 2022
      年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第
      1周9周17周25周33周41周49周5周13周21周29周37周46周1周10周
      数据来源：Wind，东方证券研究所
      有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。
      6
      房地产行业行业周报——多部委陆续发声、政策宽松力度有望加大，中央发文推动县域城镇化
      库存量较上周减少，库销比较上周增加。截至第 18 周，15 大城市库存为 123.7 万套，较第 17 周减少 0.2 万套；库销比为 21.9 个月，较第 17 周增加 1.5 个月。一线城市库存量 27.9 万套，较 第 17 周减少 0.2 万套，库销比为 14.1 个月，较第 17 周增加 1.3 个月。二线城市库存量 58.2 万 套，较第 17 周减少 0.1 万套，库销比为 18.6 个月，较第 17 周增加 1.2 个月。
      图 4：第 18 周跟踪城市库销比
      120,000北京新房库存新房去化周期（月，右轴）8.2 25.0
      23.3
      100,00021.0 20.0
      80,000
      15.0
      60,000
      10.0
      40,000
      20,000上海5.7 5.0
      深圳0.0
      0
      广州
      数据来源：Wind，东方证券研究所
      图 5：重点城市库存和库销比
      28
      24
      20
      16
      12
      8
      4
      0      		15大城市（月）一线城市（月）
      202020202020202020202020202020212021202120212021202120222022
      年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第
      1周9周17周25周33周41周49周5周13周21周29周37周46周1周10周
      数据来源：Wind，东方证券研究所
      2.3 重点城市土地市场跟踪
      本周土地市场出让热度较上周降低。第 18 周 26 大城市合计成交土地 17 块。其中一线城市、二 线城市、环沪卫星城、粤港澳卫星城分别成交 0、17、0、0 块，较第 17 周分别减少 8 块、减少 52 块、减少 1 块、不变。土地出让金额减少。第 18 周 26 大城市土地出让金为 341.5 亿元，较第 17 周减少 751.9 亿元。
      有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。
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      房地产行业行业周报——多部委陆续发声、政策宽松力度有望加大，中央发文推动县域城镇化
      图 6：一、二线城市土地成交情况
      一线城市成交土地面积（万方）二线城市成交土地面积（万方）80 70 60 50 40 30 20 10 0
      一线城市成交地块数二线城市成交地块数
      350
      300
      250
      200
      150
      100
      50
      0
      2020年2020年2020年2020年2020年2020年2020年2021年2021年2021年2021年2021年2021年2022年2022年
      第2周第10周第18周第26周第34周第42周第50周第6周第15周第23周第31周第39周第48周第3周第12周
      数据来源：好地网、观点地产网，东方证券研究所
      注：一线城市：北京、上海、深圳；二线城市：广州、杭州、南京、苏州、合肥、天津、厦门、武汉、郑州、宁波、西
      安、成都。
      图 7：卫星城土地成交情况
      卫星城（环沪）成交土地面积（万方）卫星城（粤港澳）成交土地面积（万方）20
      15
      10
      5
      0
      卫星城（环沪）成交地块数卫星城（粤港澳）成交地块数
      250
      200
      150
      100
      50
      0
      2020年2020年2020年2020年2020年2020年2020年2021年2021年2021年2021年2021年2021年2022年2022年
      第2周第10周第18周第26周第34周第42周第50周第6周第15周第23周第31周第39周第48周第3周第12周
      数据来源：好地网、观点地产网，东方证券研究所
      注：卫星城：环沪包括嘉兴、嘉善、昆山、湖州、南通市区、启东，粤港澳包括东莞、佛山、惠州、中山、珠海。
      有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。
      8
      房地产行业行业周报——多部委陆续发声、政策宽松力度有望加大，中央发文推动县域城镇化
      图 8：一、二线城市土地出让金情况
      一线城市出让金总额（亿元）二线城市出让金总额（亿元）
      1000
      800
      600
      400
      200
      0
      房地产行业行业周报——多部委陆续发声、政策宽松力度有望加大，中央发文推动县域城镇化
      图 10：26 城土地平均溢价率情况
      40%
      平均溢价率
      35%
      30%
      25%
      20%
      15%
      10%
      5%
      0%
      2020年2020年2020年2020年2020年2020年2020年2021年2021年2021年2021年2021年2021年2022年2022年
      第2周第10周第18周第26周第34周第42周第50周第6周第15周第23周第31周第39周第48周第3周第12周
      数据来源：好地网、观点地产网，东方证券研究所
      注：26 城市为北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、苏州、合肥、天津、厦门、武汉、郑州、宁波、西安、成都、嘉 兴、嘉善、昆山、湖州、南通市区、启东、东莞、佛山、惠州、中山、珠海。
      图 11：26 城土地流拍情况
      流拍地块数（宗）
      28
      26
      24
      22
      20
      18
      16
      14
      12
      10
      8
      6
      4
      2
      0
      房地产行业行业周报——多部委陆续发声、政策宽松力度有望加大，中央发文推动县域城镇化
      【大名城】2022 年 5 月 5 日，公司以集中竞价交易方式首次回购 A 股股份为 328.8 万股，占公司 总股本的比例为 0.1%，已支付人民币 1090.1 万元。
      【阳光城】1）公司流动性出现阶段性紧张，已到期未支付的债务（包含金融机构借款、合作方 款项、公开市场相关产品等）本金合计金额 301.9 亿元。2）公司拟将持有 100%权益的杭州高光 置业有限公司转让给缤慕公司，交易的总对价预计不超过人民币 57 亿元。
      【三湘印象】公司以 11.8 亿股为基数，向全体股东每 10 股派发人民币 1 元（含税）现金股利，共派发现金总额 1.2 亿元。
      【万科 A】1）2022 年 4 月公司实现合同销售面积 160.9 万平方米，合同销售金额 308.4 亿元； 1~4 月累计实现合同销售面积 793.6 万平方米，合同销售金额 1373.4 亿元；2）公司同意使用自 筹资金以集中竞价方式回购公司 A 股，回购价格不超过 18.27 元/股。
      【金科股份】截至 2022 年 4 月 30 日，公司通过回购专用证券账户以集中竞价交易方式累计回购 股份数量为 4269.8 万股，约占公司总股本的 0.8%，交易总金额 1.9 亿元（不含交易费用）。
      【中南建设】2022 年 4 月公司实现合同销售金额 48.7 亿元，销售面积 39.5 万平方米。1-4 月累 计合同销售金额 211.9 亿元，同比减少 69.1%；销售面积 169.1 万平方米，同比减少 65.8%。
      【东望时代】公司拟通过集中竞价交易方式，以不超过人民币 5.5 元/股的价格回购公司境内上市 A 股，资金总额不低于人民币 6500 万元（含）且不超过人民币 1.3 亿元（含）。
      【电子城】公司子公司知鱼智联科技股份有限公司在全国中小企业股份转让系统挂牌申请获得受 理，公司持有知鱼智联 2000.万股，持股比例 40.0%。
      【华侨城 A】公司持股 5%以上股东前海人寿及一致行动人钜盛华以集中竞价交易方式减持合计 4869.7 万股，占公司总股本 0.6%。
  3. 投资建议

本周新房、二手房销售仍无起色，土拍市场严重分化，本月百强房企销售同比跌幅加深，行业基 本面持续探底。4 月 29 日中央政治局会议定调对房地产行业定调积极，我们认为后续可能的政 策发力方向主要为：需求端更多城市放松限贷限购政策、降低首付比例等；供应端对信用良好的 房企适当放松预售资金监管或优化监管形式、释放部分流动性，与此同时继续推动优质房企收购 问题房企的优质项目。在当前供需双弱的背景下，行业拐点仍有赖于重点城市的政策放松力度。基于这个逻辑，我们认为现阶段寻找边缘房企依然不是一个好策略，继续推荐国企和高信用民企 为主的组合。看好业绩稳健的一线龙头，推荐万科 A(000002，买入)、保利发展(600048，买 入) ；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)、龙湖集团(00960，买入)。同 时我们看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业，推荐碧桂园服务(06098，买入)、保利 物业(06049，买入)、招商积余(001914，增持)、新大正(002968，买入)、融创服务(01516，买 入)、星盛商业(06668，买入)。

有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。

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房地产行业行业周报——多部委陆续发声、政策宽松力度有望加大，中央发文推动县域城镇化

表 3:覆盖公司估值表

A 股股票股票股价市值EPS（元/股）PE 投资目标价最近报告
代码简称（元）（亿元）20A 21A 22E 20A 21A 22E 评级（元）时间
000002.SZ 万科 A 18.56 2158 3.57 1.94 2.21 5 10 8 买入24.74 2022/4/11
600048.SH 保利发展16.45 1969 2.42 2.29 2.53 7 7 7 买入22.77 2022/4/21
600383.SH 金地集团12.96 585 2.30 2.08 2.38 6 6 5 买入20.47 2022/4/26
000961.SZ 中南建设3.61 138 1.85 (0.88)2.68 2 (4)1 买入11.28 2021/4/29
001914.SZ 招商积余17.13 182 0.41 0.48 0.68 42 35 25 增持18.41 2022/3/21
002968.SZ 新大正33.56 55 0.81 1.02 1.56 42 33 22 买入43.8 2022/4/14
H 股股票股票股价市值核心 EPS（元/股）PE 投资目标价最近报告
代码简称（港元）（亿港元）20A 21A 22E 20A 21A 22E 评级（港元）时间
0884.HK 旭辉控股集团3.33 293 0.99 0.87 1.07 3 3 3 买入6.5 2022/3/18
6049.HK 保利物业49.65 275 1.22 1.53 1.97 35 28 22 买入60.3 2022/3/20
6098.HK 碧桂园服务28.55 961 0.96 1.20 2.03 25 20 12 买入82.34 2021/8/5
1995.HK 旭辉永升服务9.04 158 0.24 0.35 0.58 32 22 13 买入20.3 2021/8/27
1516.HK 融创服务3.65 112 0.19 0.41 0.55 16 8 6 买入8.75 2022/4/6
9909.HK 宝龙商业7.45 48 0.47 0.68 1.04 14 9 6 买入31.6 2021/8/20
0960.HK 龙湖集团37.40 2273 3.41 3.93 4.57 9 8 7 买入51.62 2021/9/30
6668.HK 星盛商业2.35 24 0.12 0.18 0.25 16 11 8 买入3.98 2022/4/18
0873.HK 世茂服务4.20 104 0.29 0.46 0.77 12 8 5 买入8.86 2021/12/28

数据来源：Wind，公司公告，东方证券研究所
股价更新日：2022 年 5 月 10 日
注：各公司 EPS 为东方证券预测数据。

风险提示

销售大幅低于预期。受调控影响，销售增长可能不达预期，从而影响开发商的周转能力和盈利能 力。

逆周期政策不及预期。目前行业处于下行期，如果逆周期政策不及预期，可能引发行业进一步下 行。

利率发生明显上升。目前的低利率环境是推升房地产市场的主要因素，未来因为全球利率环境变 化（如美国加息）及中国金融风险局部爆发等因素导致国内利率出现明显上升，将对房地产市场 量价产生负面影响。

附录

跟踪城市及地产板块股票池名单
1、周度新房数据跟踪城市：北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、青岛、苏州、福州、厦 门、东莞、惠州、南宁、济南、南昌、呼和浩特、温州、泉州、淮安、江阴、武汉、长春、无 锡、昆明、大连、佛山、吉林、金华、常州。其中一线城市为：北京、上海、深圳、广州。2、周度二手房数据跟踪城市：北京、深圳、南京、杭州、苏州、厦门、青岛、南昌、大连、南 宁、扬州。其中一线城市为：北京、深圳。

3、周度库存数据跟踪城市：北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、苏州、福州、厦门、东 莞、南宁、济南、温州、泉州、蚌埠、九江、江阴、张家港。其中一线城市为：北京。

有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。

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房地产行业行业周报——多部委陆续发声、政策宽松力度有望加大，中央发文推动县域城镇化

4、本报告使用的股票池基于申万行业指数（房地产）进行调整，调整依据为该公司实质从事业 务/盈利与地产关联，也可能是与我们关注的领域有关（如房地产服务业，传媒板块的三六五网也 符合股票池要求），调整后股票数量为 130。股票池全名单如下：
表 4：地产板块股票池名单

000002.SZ 万科 A 000620.SZ 新华联002305.SZ 南国置业600393.SH 粤泰股份600743.SH 华远地产
000005.SZ 世纪星源000631.SZ 顺发恒业002574.SZ 明牌珠宝600463.SH 空港股份600745.SH 中茵股份
000006.SZ 深振业 A 000638.SZ 万方发展600007.SH 中国国贸600503.SH 华丽家族600748.SH 上实发展
000011.SZ 深物业 A 000656.SZ 金科股份600048.SH 保利发展600510.SH 黑牡丹600753.SH 东方银星
000014.SZ 沙河股份000667.SZ 美好集团600052.SH 浙江广厦600533.SH 栖霞建设600773.SH 西藏城投
000023.SZ 深天地 A 000671.SZ 阳光城600064.SH 南京高科600565.SH 迪马股份600791.SH 京能置业
000029.SZ 深深房 A 000718.SZ 苏宁环球600067.SH 冠城大通600604.SH 市北高新600807.SH 天业股份
000031.SZ 中粮地产000732.SZ 泰禾集团600077.SH 宋都股份600606.SH 绿地控股600823.SH 世茂股份
000036.SZ 华联控股000736.SZ 中房地产600094.SH 大名城600620.SH 天宸股份600847.SH 万里股份
000038.SZ 深大通000797.SZ 中国武夷600113.SH 浙江东日600621.SH 华鑫股份600848.SH 上海临港
000040.SZ 东旭蓝天000809.SZ 铁岭新城600133.SH 东湖高新600622.SH 嘉宝集团600890.SH 中房股份
000042.SZ 中洲控股000838.SZ 财信发展600149.SH 廊坊发展600638.SH 新黄浦600895.SH 张江高科
000043.SZ 中航地产000863.SZ 三湘股份600158.SH 中体产业600639.SH 浦东金桥601588.SH 北辰实业
000046.SZ 泛海控股000897.SZ 津滨发展600159.SH 大龙地产600641.SH 万业企业300295.SZ 三六五网
000069.SZ 华侨城 A 000909.SZ 数源科技600162.SH 香江控股600647.SH 同达创业
000090.SZ 天健集团000918.SZ 嘉凯城600173.SH 卧龙地产600648.SH 外高桥
000150.SZ 宜华健康000926.SZ 福星股份600185.SH 格力地产600649.SH 城投控股
000402.SZ 金融街000931.SZ 中关村600208.SH 新湖中宝600657.SH 信达地产
000502.SZ 绿景控股000961.SZ 中南建设600215.SH 长春经开600658.SH 电子城
000506.SZ 中润资源000965.SZ 天保基建600223.SH 鲁商置业600663.SH 陆家嘴
000514.SZ 渝开发000979.SZ 中弘股份600225.SH 天津松江600665.SH 天地源
000517.SZ 荣安地产001979.SZ 招商蛇口600239.SH 云南城投600675.SH 中华企业
000537.SZ 广宇发展002016.SZ 世荣兆业600246.SH 万通地产600683.SH 京投发展
000540.SZ 中天城投002077.SZ 大港股份600266.SH 北京城建600684.SH 珠江实业
000558.SZ 莱茵体育002133.SZ 广宇集团600322.SH 天房发展600693.SH 东百集团
000573.SZ 粤宏远 A 002146.SZ 荣盛发展600325.SH 华发股份600716.SH 凤凰股份
000608.SZ 阳光股份002208.SZ 合肥城建600340.SH 华夏幸福600724.SH 宁波富达
000609.SZ 绵石投资002244.SZ 滨江集团600376.SH 首开股份600734.SH 实达集团
000616.SZ 海航投资002285.SZ 世联行600383.SH 金地集团600736.SH 苏州高新

数据来源：Wind，东方证券研究所

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信息披露

依据《发布证券研究报告暂行规定》以下条款：

发布对具体股票作出明确估值和投资评级的证券研究报告时，公司持有该股票达到相关上市公司

已发行股份1%以上的，应当在证券研究报告中向客户披露本公司持有该股票的情况，

就本证券研究报告中涉及符合上述条件的股票，向客户披露本公司持有该股票的情况如下：

截止本报告发布之日，东方证券资产管理、私募业务合计持有保利发展(600048)股票占发行量 1% 以上。

截止本报告发布之日，东方证券资产管理、私募业务合计持有万科 A(000002)股票占发行量 1%以 上。

提请客户在阅读和使用本研究报告时充分考虑以上披露信息。

有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。

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分析师申明
每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的研究分析师在此作以下声明：

分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证

券或发行人的看法和判断；分析师薪酬的任何组成部分无论是在过去、现在及将来，均与其在本

研究报告中所表述的具体建议或观点无任何直接或间接的关系。

投资评级和相关定义
报告发布日后的 12 个月内的公司的涨跌幅相对同期的上证指数/深证成指的涨跌幅为基准；

公司投资评级的量化标准
买入：相对强于市场基准指数收益率 15%以上；
增持：相对强于市场基准指数收益率 5%～15%；
中性：相对于市场基准指数收益率在-5%～+5%之间波动；
减持：相对弱于市场基准指数收益率在-5%以下。

未评级——由于在报告发出之时该股票不在本公司研究覆盖范围内，分析师基于当时对该股

票的研究状况，未给予投资评级相关信息。

暂停评级——根据监管制度及本公司相关规定，研究报告发布之时该投资对象可能与本公司

存在潜在的利益冲突情形；亦或是研究报告发布当时该股票的价值和价格分析存在重大不确

定性，缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确投资评级；分析师在上述情况下暂停对该股

票给予投资评级等信息，投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该股票的投资评级、盈利

预测及目标价格等信息不再有效。

行业投资评级的量化标准：

看好：相对强于市场基准指数收益率 5%以上；
中性：相对于市场基准指数收益率在-5%～+5%之间波动；
看淡：相对于市场基准指数收益率在-5%以下。

未评级：由于在报告发出之时该行业不在本公司研究覆盖范围内，分析师基于当时对该行业

的研究状况，未给予投资评级等相关信息。

暂停评级：由于研究报告发布当时该行业的投资价值分析存在重大不确定性，缺乏足够的研

究依据支持分析师给出明确行业投资评级；分析师在上述情况下暂停对该行业给予投资评级

信息，投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该行业的投资评级信息不再有效。

有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。

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免责声明
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本证券研究报告（以下简称“本报告”）由东方证券股份有限公司（以下简称“本公司”）制作及发布。

本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告的全体 接收人应当采取必要措施防止本报告被转发给他人。

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本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的收入可能会波动。过去的表现并不代表未来的表现，未 来的回报也无法保证，投资者可能会损失本金。外汇汇率波动有可能对某些投资的价值或价格或来自这一投 资的收入产生不良影响。那些涉及期货、期权及其它衍生工具的交易，因其包括重大的市场风险，因此并不 适合所有投资者。

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