评级（）2022年1-2月房地产数据深度点评：地产投资保持韧性，耐心以待销售回暖

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报告名称 ：2022年1-2月房地产数据深度点评：地产投资保持韧性，耐心以待销售回暖
评级 ：持有
行业：

地产投资保持韧性，耐心以待销售回暖

2022 年 1-2 月房地产数据深度点评

2022 年 3 月 22 日

跌 9.6%，单月跌幅较 2021 年 12 月收窄 6.1%，销售额 15459 亿元，同比下跌 19.3%，

投资：土地购置费拉动投资增长，新开工持续低迷： 1-2 月房地产开发投资完成额 14499 亿元，同比增加 3.7%，扭转去年 9 月以来的同比下跌趋势，施工面积受到近期行业三

度不会太大。

土地：跌幅持续扩大，回暖有待销售和供地改善：1-2 月土地购置面积 838 万平，同 比下跌 42.3%，土地成交价款 369 亿元，同比下跌 26.7%。房企土地购置不足，主要在 于大部分民企当前仍处于行业信用风险的冲击压力之下，企业资金链紧绷，为了缓解到 期的债务压力，房企纷纷选择节流，停止拿地扩张，叠加行业处于下行周期中，面对未 来销售的不确定性，国企也同步减少了拿地开支，以应对行业下行风险。我们认为土地 市场后续是否能回暖主要看销售和土地供给两个因素，销售端回暖改善资金压力，提升 房企拿地意愿；增加优质地块供应，结构性改善提升土地市场热度。

融资：融资结构性改善，信贷环境持续宽松：1-2 月开发到位资金同比下降 17.7%，较 去年 12 月跌幅收窄 1.6pct。跌幅收窄主要由于国央企融资放宽，但民企融资仍然较难。2 月首套房贷款利率降至 5.47%，二套房贷款利率降至 5.75%，信贷环境较去年有明显 改善。1 月和 2 月 M2 同比增速分别为 9.8%和 9.2%，增速较去年下半年以来提升较大，市场整体流动性宽松，但当前行业仍处于信用风险冲击之下，部分民企资金链断裂，开 发频频爆雷，导致新房烂尾风险也在不断增加，需求仍处在观望期，叠加资金循环不畅，市场流动性难以改善行业内流动性压力。后续随着销售回暖，预售资金监管宽松，房企 资金循环通路被打通，行业信用修复，房企资金面有望逐步改善。

百强房企：销售接近腰斩，百强增速放缓集中度下降：1-2 月百强房企累计销售额 10484 亿元，同比下降 43.4%,百强房企销售金额集中度为 68%，同比下降 28pct。

债券融资：债券融资仍处于修复过程中：1-2 月房企境内外债券融资累计约 856 亿元，同比下降 59%，降幅较 1 月收窄 11pct。境外债利率呈现极端分化明显，根据发债主体 的综合信用，境外债利率从 2.90%到 14.25%。

行业经营环境好转，政策宽松仍在继续：三月份受疫情影响，市场回暖速度有所停滞，但当前房地产行业经营环境较 1-2 月份确实有明显好转，具体体现在三个方面：1、春 节之后市场置业信心有所恢复；2、企业资金层面有所改善；3、主流城市价格端已经逐 步企稳。我们认为在今年 GDP5.5%的刚性要求之下，稳定房地产行业依然是稳定经济 的重要一环，叠加上周多部委联合发声，着力防范化解房地产行业风险，预计后续仍将 会有更多的城市出台更大力度的政策。我们认为当前行业经营最困难的时候已经过去，国企央企以及部分优质民企将恢复扩表。当前时点，我们建议重点关注能够持续扩表，维持全国化扩张大型国企央企如保利地产、金地集团、招商蛇口、中海地产、华润置地，以及区域优势明显，能够实现差异化竞争的区域龙头如滨江集团、旭辉控股、金科股份、新城控股等。物业板块方面，建议重点关注独立性强、外拓和增值服务具备持续扩张能

邮编：100031

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行业经营环境好转，政策宽松仍在继续 ........................................................................................................................... 21 风险因素 ..................................................................................................................................................................................... 23

图表目录 图表 1：商品房单月销售面积及同比增速 ........................................................................................................................ 5 图表 2：商品房单月销售额及同比增速 ............................................................................................................................. 5 图表 3：商品房住宅单月销售面积及同比增速 ............................................................................................................... 5 图表 4：商品房住宅单月销售额及同比增速 .................................................................................................................... 5 图表 5：按区域划分销售面积同比增速（%） .................................................................................................................. 5 图表 6：按城市能级划分销售面积同比增速（%） ......................................................................................................... 5 图表 7：商品住宅销售均价 ................................................................................................................................................... 6 图表 8：按城市能级划分商品住宅价格指数（%） ......................................................................................................... 6 图表 9：开发投资完成额及同比增速 ................................................................................................................................. 7 图表 10：当月土地购置费及同比增速 ............................................................................................................................... 7 图表 11：施工投资及同比增速 ............................................................................................................................................ 7 图表 12：施工面积同比增速（%）...................................................................................................................................... 7 图表 13：全国住宅建安工程造价同比增速（%） ........................................................................................................... 7 图表 14：单月新开工面积及同比增速 ............................................................................................................................... 8 图表 15：历年 1-2 月新开工面积（万平） ...................................................................................................................... 8 图表 16：单月土地成交价款及增速 ................................................................................................................................... 9 图表 17：单月土地购置面积及同比增速 .......................................................................................................................... 9 图表 18： 100 大中城市住宅类供应土地规划建筑面积及同比增速 ........................................................................ 9 图表 19： 100 大中城市住宅类成交土地规划建筑面积及同比增速 ........................................................................ 9 图表 20： 100 大中城市住宅类成交楼面均价及溢价率 ............................................................................................ 10 图表 21： 100 大中城市按城市能级分成交土地面积同比增速（%） .................................................................... 10 图表 22：北京首轮集中供地情况 ...................................................................................................................................... 10 图表 23：青岛首轮集中供地情况 ...................................................................................................................................... 11 图表 24：合肥首轮集中供地情况 ...................................................................................................................................... 11 图表 25：福州首轮集中供地情况 ...................................................................................................................................... 12 图表 26：房地产单月开发资金来源及增速 .................................................................................................................... 13 图表 27：按来源划分房地产开发资金同比增速(%) ...................................................................................................... 13 图表 28：个人按揭贷款开发资金来源及增速 ................................................................................................................ 13 图表 29：居民中长期贷款（亿元） ................................................................................................................................. 13 图表 30：首套房与二套房贷利率（%） ........................................................................................................................... 14 图表 31：按揭贷款放款周期（天） ................................................................................................................................. 14 图表 32：百强房企全口径累计销售金额及同比增速 .................................................................................................. 15 图表 33：百强房企全口径单月销售金额及同比增速 .................................................................................................. 15 图表 34：百强房企权益累计销售金额及同比增速 ....................................................................................................... 15 图表 35：百强房企权益单月销售金额及同比增速 ....................................................................................................... 15 图表 36：各梯队房企累计销售金额及同比增速 ........................................................................................................... 15

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图表 37：各梯度房企累计销售金额入榜门槛及同比增速 ......................................................................................... 15 图表 38：各梯队房企累计销售金额占全国销售额比（%） ....................................................................................... 16 图表 39：TOP100 房企销售金额占全国销售额比（%） ............................................................................................. 16 图表 40： TOP40 房企 1-2 月累计销售金额及同比增速 ........................................................................................... 16 图表 41：2014 年至 2022 年 1-2 月房企债券融资规模 .............................................................................................. 18 图表 42：2014-2022 年 1-2 月房企债券融资结构....................................................................................................... 18 图表 43：近 18 个月房企债券融资规模 .......................................................................................................................... 18 图表 44：近 18 个月房企债券融资票面利率.................................................................................................................. 18 图表 45：境内债分类发行总额（亿元） ........................................................................................................................ 18 图表 46：境内债平均期限（年） ...................................................................................................................................... 18 图表 47：1-2 月境内债发债明细 ....................................................................................................................................... 19 图表 48：六部委对房地产表态 .......................................................................................................................................... 21 图表 49：55 城放松楼市调控政策 .................................................................................................................................... 21

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1-2 月销售仍处于持续低迷状态，单月跌幅收窄。 2022 年 1-2 月商品房销售面积 15703 万平，同比下跌 9.6%，单月跌幅较 2021 年 12 月收窄 6.1%，销售额 15459 亿元，同比下跌 19.3%，跌幅较 12 月扩大 1.5%；其中住宅销售方面，1-2 月住宅销售面积 13462 万平，同比下降 13.8%，单月跌幅较 2021 年 12 月收窄 5.7%，销售额 13652 亿元，同比下跌 22.1%，跌幅扩大 2.5%，住宅销售同比 跌幅均大于商品房整体水平。从销售面积来看，1-2 月虽然跌幅有所收窄，但考虑到存在部分 12 月到 1 月销售转签的情况，并且 从 30 大中城日度销售等更高频数据来看，1 月和 2 月的成交面积同比跌幅均超过 25%，跌幅仍在扩大，结合春节周返乡置业潮惨淡 来看 ，我们认为剔除 12 月销售转签的影响之后，1-2 月销售仍处于持续低迷状态，并未见明显好转。

图表 1：商品房单月销售面积及同比增速
商品房销售面积单月值（万平）商品房销售面积单月同比（%）

图表 2：商品房单月销售额及同比增速

资料来源：统计局，信达证券研发中心 资料来源：统计局，信达证券研发中心

图表 3：商品房住宅单月销售面积及同比增速

图表 4：商品房住宅单月销售额及同比增速

资料来源：统计局，信达证券研发中心 资料来源：统计局，信达证券研发中心

从区域来看，中部/东部/西部/东北地区销售面积 4275/6219/4840/369 万平，其中中部和西部地区销售面积同比下跌 2.2%和 3.3%，跌幅较 12 月大幅收窄 10.7pct 和 16.4pct，东部地区跌幅较扩大 1.1pct，东北地区在去年 12 月短暂回暖后，1-2 月同比下 跌 13.3%，跌幅较大。

分城市能级来看，1-2 月 30 大中城中一线城市商品房成交面积同比下跌 22.5%/16.8%/50.8%,其中一线城市跌幅收窄 7.8pct，二线城市跌幅扩大 4.1pct，三线城市跌幅微扩 0.5pct。

图表 5：按区域划分销售面积同比增速（%）

图表 6：按城市能级划分销售面积同比增速（%）

资料来源：统计局，信达证券研发中心 资料来源：统计局，信达证券研发中心

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价格方面，全国商品住宅销售均价 10141 元/平，同比仍延续去年下半年以价换量趋势下跌 9.7%，环比来看销售均价恢复至 9 月前水平，目前价格已处在持续见底回升过程中。分城市能级来看，70 大中城价格指数一线城市/二线城市/三线城市 1 月同比 4.40%/2.50%/0.50%，2 月同比 4.40%/2.10%/-0.10%；环比来看，一线城市和二线城市价格指数 1 月开始环比回正，主流城市价格 企稳，三线城市价格下跌压力仍较大，1 月和 2 月环比分别下跌 0.2%和 0.3%，未改去年 9 月以来的下跌趋势。

图表 7：商品住宅销售均价
商品住宅单月销售均价（元/平）11500
11000
10500
10000
9500
9000
8500
8000

图表 8：按城市能级划分商品住宅价格指数（%）

资料来源：统计局，信达证券研发中心 资料来源：统计局，信达证券研发中心

市场信心尚在恢复，政策提振销售仍需一定时间。2 月春节后各地因城施策陆续出台了一系列房地产市场宽松政策，包括多个 城市降低首付比等相较去年年底力度更强的政策出台。从我们对楼盘的调研情况来看，2 月下旬购房者置业信心有一定恢复，例如 春节后青岛、潍坊和临沂等城市在春节后均有一定会暖，转化率由 2%-3%提升至 4%-5%。但由于政策集中出台在 2 月下旬以后，且 政策实施和对销售端生效都存在一定时滞性，1-2 月销售仍然延续去年年底低迷，预计政策的提振效果仍需要一定时间来显现。3 月以来，虽然受到疫情反复影响，但市场置业信心有所恢复，楼盘到访量和转化率均有所回升，二手房带看和挂牌情况又有回暖，市场各方参与主体明显变得更加积极，市场确实有所回暖。同时从销售回暖信号之一的价格端来看，主流城市价格端已经逐步企稳，主流城市价格在今年 1-2 月份已有见底回升迹象，部分核心一二线城市价格有小幅上涨，当前行业价格端已触底回升，3 月市场销 售有望随着政策落地持续回暖。

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土地购置费和施工强度拉动房地产投资转正,投资后续承压仍较大。1-2 月房地产开发投资完成额 14499 亿元，同比增加 3.7%，扭转去年 9 月以来的同比下跌趋势，具体来看，建筑工程/安装工程/设备工器具购置/其他投资分别同比变动 2.0%/-12.2% /-4.3% /10.9%。

施工投资方面，施工面积主要受到近期行业三保政策，“保交楼，保民生，保稳定”，部分房企出险后，各地积极推进保交楼，把部分过去停工的项目重新开始施工，施工面积同比增长 1.8%。施工强度方面，考虑到近期疫情反复等影响，以及去年下半年以 来原材料价格上涨，施工强度也有所上升。施工投资整体同比增长 1.5%。

土地投资方面，1-2 月土地购置费 3417 亿元，同比增加 11.3%。一方面在于去年拍地部分分期付款的土地在今年 1-2 月份逐步 付款，另一方在于通过划拨、出让等非招拍挂方式获取的出让费用有所增加。

图表 9：开发投资完成额及同比增速

图表 10：当月土地购置费及同比增速

资料来源：统计局，信达证券研发中心 资料来源：统计局，信达证券研发中心

图表 11：施工投资及同比增速

图表 12：施工面积同比增速（%）

资料来源：统计局，信达证券研发中心 资料来源：统计局，信达证券研发中心

图表 13：全国住宅建安工程造价同比增速（%）

资料来源：Wind，信达证券研发中心

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资金压力和销售低迷致房屋新开工低迷。1-2 月全国房屋新开工面积 14967 万平，同比下降 12%，单月跌幅较 12 月收窄 19%，跌幅较去年 7 月以来收窄幅度较大，但考虑到 2020 年下半年新开工基数较大， 2021 年下半年新开工同比下降幅度较大，比较历 年同期来看，剔除疫情影响，2022 年 1-2 月新开工面积为 2015 年以来最低值，新开工低迷情况较去年年底并未有好转。房企开工 意愿低，新开工面积下降幅度大的原因主要是：1.资金链压力大叠加预售资金监管严格，新开工加重资金链压力。去年下半年预售 资金监管趋严，开工项目需要去化率达到 70%以上才能在项目层面实现现金流打平，如果去化水平不畅，导致预收款小于监管资金 需求比例，则需要后续的销售来填平差额，因此在上期项目至少要达成现金流回正后，房企才会推进下一期或下一个项目的开盘，否则项目开盘越多，房企现金净流出越大。同时受融资政策收紧影响，房企资金不足，资金压力极大，在对销售前景不看好的情况 下，开工不仅对资金压力改善有限，可能加重资金链压力，影响房企流动性安全，房企新开工意愿较低。2.1-2 月来看短期内销售 不确定性仍大，在预售资金监管条件下对去化率要求较高，销售没有明显回暖迹象的情况下，房企新开工后去化不足，资金链面临 雪上加霜风险。

图表 14：单月新开工面积及同比增速

图表 15：历年 1-2 月新开工面积（万平）

信用风险冲击，销售不确定，土地市场跌幅扩大。1-2 月土地购置面积 838 万平，同比下跌 42.3%，较 12 月跌幅扩大 26.8pct，土地成交价款 369 亿元，同比下跌 26.7%，单月跌幅扩大 22.5pct。房企土地购置不足，主要在于大部分民企当前仍处于行业信用 风险的冲击压力之下，企业资金链紧绷，为了缓解到期的债务压力，房企纷纷选择节流，停止拿地扩张，叠加行业处于下行周期中，面对未来销售的不确定性，国企也同步减少了拿地开支，以应对行业下行风险。

图表 16：单月土地成交价款及增速

图表 17：单月土地购置面积及同比增速

资料来源：统计局，信达证券研发中心 资料来源：统计局，信达证券研发中心

百城土地成交数据来看，1 月/2 月供应土地规划建筑面积 2099/1935 万平，同比下降 53%/60%，成交土地规划建筑面积 2235/983 万平，同比下降 51%/74%，供需比分为别为 0.9/2.0 倍，其中 2 月主要受到部分集中供地城市供地影响。溢价率分别为 3.8%/3.5%, 较去年四季度溢价率有所提升，主要由于部分二线城市和一线城市溢价率回升。

分城市能级来看，一线/二线/三线城市的成交土地规划建筑面积增速，1 月分别为-100%/-61%/-36%，2 月分别为-37%/-77%/-75%，同比下降幅度较去年 12 月仍在扩大，土地市场仍未见回温，其中一二线部分集中供地城市，受到去年二三轮集中供地热度低影响，首轮供地仅释放少量土地，更有部分城市将 2022 年供地改为四次，第一轮采取过渡式供应以应对土地市场遇冷；三四线城市则受 到销售低迷影响，房企对市场信心不足，拿地积极性无法提振。

图表 18： 100 大中城市住宅类供应土地规划建筑面积及同比增速

资料来源：Wind，信达证券研发中心

图表 19： 100 大中城市住宅类成交土地规划建筑面积及同比增速

资料来源：Wind，信达证券研发中心

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图表 20： 100 大中城市住宅类成交楼面均价及溢价率

资料来源：Wind，信达证券研发中心

图表 21： 100 大中城市按城市能级分成交土地面积同比增速（%）

资料来源：Wind，信达证券研发中心

截至 3 月 22 日，已有北京、合肥、福州和青岛四个城市完成首轮集中供地，供地热度有较大差异。北京首轮土拍回暖，流拍 减少，整体溢价率较低，首轮集中供地成交金额共计 480.23 亿元，共挂地 18 宗，成交 17 宗，1 宗流拍，流拍率下降，整体溢价 率 4.46%。其中 8 宗零溢价成交，3 宗溢价率超过 10%，溢价率最高达 15%。整体土地市场较为稳定，未出现大幅度溢价或流拍，并 且出现了崔各庄、中关村生命科学园区这样触及限价的地块，相较 2021 年第二轮和第三轮集中供地呈现回暖趋势。

图表 22：北京首轮集中供地情况

资料来源：北京市规划和自然资源委员会官网，信达证券研发中心

本次原计划出让 16 宗涉宅用地，李沧区重庆中路以东、京口路以南 LC0204-04-04 地块于开拍前 2 日宣布中止交易。因此，青 岛本次实际出让 15 宗，3 宗溢价成交，12 宗底价成交，土地出让金总价 29.47 亿元。本轮青岛土拍遇冷的主要原因是本轮供地质 量较差，中心城区供地量显著缩减，供地质量不及去年，16 宗地块中有 10 宗来自黄岛区，唯一一宗来自主城的李沧区地块再次被 中止出让。青岛今年计划进行总共四个批次的集中土地出让，今年的第一批的供应量远低于往年，首轮采用过渡式供地。

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图表 23：青岛首轮集中供地情况

资料来源：克而瑞，信达证券研发中心

合肥首轮集中供地 19 宗地（包含保障性租赁住房用地 2 宗）全部出让，其中 17 宗宅地全部溢价成交，15 宗地价触顶进入“竞

品质”阶段，占比 88.26%，共获土地出让金 149.78 亿元（不含保障房用地）。从结果来看有回暖迹象非常明显，企业对于优质地

块的参与热情极高，15 宗地块达到中止价进入竞报高品质住宅方案阶段，甚至滨湖科学城 02 和 04 地块分别有 20 和 23 家房企参

与投报竞品质。合肥本轮土拍热度较高的原因有三个，1.利润率改善，17 宗涉宅地块的平均利润率达到 10.8%，2. 提高毛坯限价；

3. 调整容积率。

图表 24：合肥首轮集中供地情况

邦泰、越秀、华润、中海、龙湖、招

尚泽、安建工、中铁、中铁四局

华润、伟星、越秀、金茂、招商、中

家、大悦城、中交、中天

庐阳区四里河路以

块

资料来源：好地网，信达证券研发中心

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福州首批集中供地，原计划推出 17 宗地，但因出让方案优化，有 3 幅地块取消出让，故出让宗地由 17 幅调整至 14 幅。2 宗 地块因无人应价流拍，12 宗地成功出让，其中 8 宗底价成交，2 宗地块触顶摇号，2 宗溢价成交，合计成交建面 60.75 万平，总价 66.3 亿元。整体溢价率仅有 4.2%，较去年第三轮小幅提升了 1.1pct。具体来看，4 宗溢价成交，均位于晋安区，而仓山、鼓楼、长乐和马尾等区域地块基本以底价及超低溢价成交，市场表现冷热不均。部分地块租赁住房配建的任务取消，改为普通商品房；还 有部分地块容积率有所调整，土地供应总体呈现相对宽松趋势。

图表 25：福州首轮集中供地情况

晋安区东三环路东侧、春兰里路北

边地块

让地块B-12

地

资料来源：中指研究院，信达证券研发中心

土地市场回暖有待销售和供给两重改善。我们认为土地市场后续是否能回暖主要看销售和土地供给两个因素， 1.销售端：只 有销售回暖，国央企方面拿地开发意愿回升，民企方面，销售回暖现金流才有望改善，进而债务规模降到安全规模，资金压力得以 缓解，才能恢复拿地扩张。2.土地供给端：土地市场遇冷，销售前景不明，更需要优质地块供应来提升房企参与土拍的意愿，结构 性改善土地供应来提升土地市场热度。

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受国央企融资放宽影响，融资情况稍有改善。1-2 月开发到位资金 25143 亿元，同比下降 17.7%，较去年 12 月跌幅收窄 1.6pct。具体分来源来看，国内贷款/利用外资/自筹资金/其他资金来源分别为 4105/7/7757/13274 亿元，同比下跌-21%/-32%/-6%/-22%，跌幅均有所收窄，其中国内贷款跌幅收窄 11pct。1-2 月份融资跌幅收窄主要由于国央企融资放宽，但民企方面由于国有银行放贷 减少、股份制银行放贷要求提升，各方挤兑压力下，民企融资仍然较难。2 月底监管部门窗口指导要求银行支持房贷开发贷的占比 和增速、增量不能为负，意在促进开发贷投放,3 月以来，银行贷款，尤其是开发贷的投放情况较 1-2 月有所好转，民企融资性现 金流有边际改善， 预计后续融资情况将进一步改善。

按揭贷款跌幅再扩大，居民中长期贷款首次转负。1-2 月按揭贷款 4124 亿元，同比下降 16.9%。去年年底按揭放款周期提速以 来，按揭放款同比增速在 10 月和 11 月回正，12 月环比持续增加，但受到销售低迷影响，叠加 2021 年年底已经加速放款， 1-2 月 个人按揭贷款同比增速大幅下降，2 月新增人民币贷款中，居民中长期贷款为-459 亿元，即使相较 2020 年疫情期间同期也下降 830 亿元，是 2007 年公布数据以来 15 年内首次为负。居民中长期贷款主要构成是住房按揭贷款，新增居民中长期贷款为负意味着 2 月 贷款净偿还，居民购房需求极为疲弱，提振居民购房需求刻不容缓。

图表 28：个人按揭贷款开发资金来源及增速

资料来源：统计局，信达证券研发中心

图表 29：居民中长期贷款（亿元）

资料来源：Wind，信达证券研发中心

房贷利率持续下调，信贷环境明显改善。按揭放款周期自去年 9 月以来持续缩短，2 月平均放款周期 38 天，较上月缩短 12 天，较为去年 9 月放款周期的六成；房贷利率持续下行，2 月 21 日，四大行同步下调广州地区房贷利率，首套房利率从 5.6%降至 5.4%，二套房利率从 5.8%下调至 5.6%。2021 年 9 月以来，全国首套房和二套房贷款利率连续 4 个月下行，2 月首套房贷款利率降至 5.47%，二套房贷款利率降至 5.75%。3 月 20 日，湖北两地下调房贷利率 40-45BP，各地利率下调仍在继续，信贷环境较去年有明显改善。当前房贷利率虽然持续下降，但较前几轮房地产宽松时期房贷利率仍高，考虑到目前销售下行，预计后续房贷利率仍有下调空间，信贷环境将持续改善。

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图表 30：首套房与二套房贷利率（%）

资料来源：统计局，信达证券研发中心

图表 31：按揭贷款放款周期（天）

资料来源：Wind，贝壳研究院，信达证券研发中心

市场整体流动性宽松，房企资金面有望逐步改善。1 月和 2 月 M2 同比增速分别为 9.8%和 9.2%，增速较去年下半年以来提升较 大，市场整体流动性宽松。但当前行业仍处于信用风险冲击之下，部分民企资金链断裂，开发频频爆雷，导致新房烂尾风险也在不 断增加，需求仍处在观望期，叠加资金循环不畅，市场流动性难以改善行业内流动性压力。后续随着销售回暖，预售资金监管宽松，房企资金循环通路被打通，行业信用修复，房企资金面有望逐步改善。

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1-2 月受到疫情和春节影响，叠加去年下半年以来的销售低迷，购房者对经济预期、收入预期和房企信用担忧，百强房企销售 额几乎腰斩，1-2 月百强房企累计销售额 10484 亿元，同比下降 43.4%,2 月单月百强销售 4635 亿元，同比下降 47%，跌幅较 1 月扩 大 2pct，环比下降 20.8%。权益口径来看，1-2 月累计权益销售金额 7329.8 亿元，同比下降 44.8%，2 月单月权益销售金额 3223.4 亿元，同比下降 47.8%，环比下降 21.5%。

图表 32：百强房企全口径累计销售金额及同比增速

图表 33：百强房企全口径单月销售金额及同比增速

资料来源：统计局，信达证券研发中心 资料来源：统计局，信达证券研发中心

图表 34：百强房企权益累计销售金额及同比增速

资料来源：统计局，信达证券研发中心

图表 35：百强房企权益单月销售金额及同比增速

资料来源：Wind，贝壳研究院，信达证券研发中心

分梯队来看，1-2 月 TOP5/TOP6-10/TOP11-20/TOP21-30/TOP31-50/TOP51-100 销售额分别为-39.5%/-47.1%/-49.3%/-48.3%/-4 1.9%/-38.1%，各梯队入榜门槛分别为 2698/201/14/101/68/20 亿元，同比下降 60%/50%/52%/44%/68%/20%，整体销售金额来看 TO P5 下滑速度较小，但从入榜门槛来看，TOP5 门槛同比下降幅度最大。

图表 36：各梯队房企累计销售金额及同比增速

图表 37：各梯度房企累计销售金额入榜门槛及同比增速

资料来源：克而瑞，信达证券研发中心 资料来源：克而瑞，信达证券研发中心

百强销售集中度下降。1-2 月百强房企销售金额集中度为 68%，同比下降 28pct，其中 TOP5 由于规模增速放缓，

集中度下降幅度较大为 6.1pct，TOP51-100 下降幅度稍小为 3.7%。

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图表 38：各梯队房企累计销售金额占全国销售额比（%）

资料来源：克而瑞，信达证券研发中心

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房企债券市场持续低温，境外债利率分化明显。2022 年 1-2 月房企境内外债券融资累计约 856 亿元，同比下降 59%，降幅较 1 月收窄 11pct。房地产债券市场延续低温，整体房企债市仍处于缓慢修复过程中。其中，境内债占绝对主导，境外债占比降至 22%，较 2021 年同期下降 25%。从单月情况来看，2022 年 2 月，房企境内、境外债券融资共发行 33 笔，较上月减少 26 笔，发行规模折 合人民币约 325 亿元，环比减少 35.6%。2022 年连续两月，债券融资规模低于 500 亿的低水平。债券利率方面，2 月境内债券融资 平均票面利率为 3.50%，基本保持平稳，境外债券融资平均票面利率 8.03%，较上月下降 61 个基点，境外债利率呈现极端分化明显，根据发债主体的综合信用，境外债利率从 2.90%到 14.25%。

图表 41：2014 年至 2022 年 1-2 月房企债券融资规模

资料来源：Wind，信达证券研发中心
图表 43：近 18 个月房企债券融资规模

总额环比增速

资料来源：Wind，信达证券研发中心

图表 42：2014-2022 年 1-2 月房企债券融资结构

图表 47：1-2 月境内债发债明细