评级（增持）房地产行业2022年4月投资策略：基本面未见显著改善，政策端博弈仍有空间

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报告名称 ：房地产行业2022年4月投资策略：基本面未见显著改善，政策端博弈仍有空间
评级 ：增持
行业：

证券研究报告 | 2022年03月28日

房地产行业 2022 年 4 月投资策略 超 配

基本面未见显著改善，政策端博弈仍有空间

2022 年 2 月，百城土地成交面积/供应面积为 52%，较上月下降 51pct，溢价 率为 3.4%，较上月下降 0.5pct；其中一线城市溢价率为 4.5%，较上月上升 2.7pct；二线城市溢价率为 0.5%，较上月下降 5.2pct；三线城市溢价率为 0.8%，较上月下降 1.9pct。

在已完成第一批集中供地的五个城市中，国央企拿地仍是主流，北京、厦门、福州国央企拿地比例分别为 94%、78%、83%；青岛、合肥地方民企表现活跃，国央企拿地比例分别为 40%、38%，比例下降较大。整体来看，溢价成交的土 地比例较上次增多，土地溢价率均有不同程度的上升，其中合肥、厦门、北 京、福州、青岛溢价率分别为 11.2%、6.8%、4.5%、4.2%、2.0%；分别较上 次提升 4.7、4.1、3.5、1.2、1.3pct。土地市场似乎有所恢复，但我们认为，销售预期并未回暖，房企“以销定产”的态度难以转变，国央企及地方城投、

wangjing20@guosen.com.cn
市场走势

资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理

板块：超额收益已现，整体估值仍低。自上期策略报告发布至今，房地产板 块上涨 3.6%，跑赢沪深 300 指数 12.7 个百分点，在 31 个行业中排第 2 名。根据 Wind 一致预期，按最新收盘日计，板块 2022 年动态 PE 为 5.7 倍，比 2019 年 1 月 3 日的底部估值水平（6.1 倍动态 PE）低 7.5%，仍处历史最低 水平。

投资建议：基本面未见显著改善，政策端博弈仍有空间。当前行业基本面未 见显著改善，销售端依旧较为低迷，土地市场恢复活力仍需时日。我们认为 在土地市场完全回暖之前，政策放松的脚步就不会停止，政策端博弈仍有较 大空间，类似郑州、哈尔滨出台的相关政策在其他地区还会接踵而至，地产 股当前依然值得买入。中短期看，伴随着非限购地区较大力度的政策放松，布局三四线城市较多的二线龙头房企将更加受益；中长期看，随着快周转模 式退出历史舞台、房企远期资产负债表的修复，经营稳健、综合实力突出的 龙头房企将持续受益。4 月组合推荐招商积余、新城控股。

风险提示：基本面下行超出市场预期而政策迟迟无法转暖。

重点公司盈利预测及投资评级

资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测

《房地产行业双周报-行业基本面复苏缓慢，多地公积金贷款及 拿地政策持续优化》 ——2022-03-16
《统计局 1-2 月房地产数据点评-深挖数据背后的真实图景，政 策宽松预期难动摇》 ——2022-03-15
《房地产行业双周报-销售拿地市场表现低迷，拉动需求政策暖 风频吹》 ——2022-03-02
《郑州楼市新政点评-需求端政策改善进入密集期，当前仍有较 大博弈空间》 ——2022-03-02

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内容目录

行业：销售依旧较为低迷，国央企拿地仍为主流..........................................................................4 销售依旧较为低迷，未见显著改善.................................................................................................................. 4 国央企拿地仍为主流，土地市场恢复活力仍需时日......................................................................................5 板块：超额收益已现，整体估值仍低..............................................................................................8 投资建议：基本面未见显著改善，政策端博弈仍有空间..............................................................9 风险提示..............................................................................................................................................9 免责声明............................................................................................................................................11

图表目录

图1： 30 大中城市商品房销售面积单月同比增速..................................................................................................4 图2： 30 大中城市商品房销售面积单月环比增速..................................................................................................4 图3： 30 大中城市商品房销售面积累计同比增速..................................................................................................4 图4： 2022 年 1-2 月商品房销售面积累计同比......................................................................................................5 图5： 2022 年 1-2 月商品房销售额累计同比..........................................................................................................5 图6： 百城土地单月供应面积与成交面积...............................................................................................................5 图7： 百城土地成交面积/供应面积.........................................................................................................................5 图8： 百城土地成交溢价率.......................................................................................................................................6 图9： 不同城市能级土地成交溢价率.......................................................................................................................6 图10： 一线城市土地成交总价及均价.....................................................................................................................6 图11： 二线城市土地成交总价及均价.....................................................................................................................6 图12： 三线城市土地成交总价及均价.....................................................................................................................7 图13： 部分城市土地集中出让溢价率.....................................................................................................................7 图14： 部分城市土地集中出让国央企拿地比例.....................................................................................................7 图15： 部分城市土地集中出让底价成交率.............................................................................................................8 图16： 部分城市土地集中出让溢价成交率.............................................................................................................8 图17： 部分城市土地集中出让顶价成交率.............................................................................................................8 图18： 部分城市土地集中出让流拍撤拍率.............................................................................................................8 图19： 上期报告发布至今主流地产股涨幅.............................................................................................................9 图20： 地产板块 PE 变化........................................................................................................................................... 9 图21： 上期报告发布至今各板块涨幅.....................................................................................................................9

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行业：销售依旧较为低迷，国央企拿地仍为主

流

销售依旧较为低迷，未见显著改善

2022 年 2 月，30 大中城市商品房单月销售面积 715 万平方米，同比下降 27%，环 比下降 42%。其中，一线城市销售面积 221 万平方米，同比下降 7%，环比下降 34%；二线城市销售面积 358 万平方米，同比下降 23%，环比下降 42%；三线城市销售面 积 136 万平方米，同比下降 51%，环比下降 51%。

图1：30 大中城市商品房销售面积单月同比增速

资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理

图2：30 大中城市商品房销售面积单月环比增速

资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理

2022 年 1-2 月，30 大中城市商品房累计销售面积 1950 万平方米，同比下降 28%。其中，一线城市累计销售面积 556 万平方米，同比下降 22%；二线城市累计销售 面积 979 万平方米，同比下降 17%；三线城市累计销售面积 414 万平方米，同比 下降 50%。

图3：30 大中城市商品房销售面积累计同比增速

资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理

根据统计局公布的数据，2022 年 1-2 月，全国商品房销售面积 15703 万平方米，

同比下降 9.6%；全国商品房销售额 15459 亿元，同比下降 19.3%。

图4：2022 年 1-2 月商品房销售面积累计同比

资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理

图5：2022 年 1-2 月商品房销售额累计同比

资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理

国央企拿地仍为主流，土地市场恢复活力仍需时日

2022 年 2 月，百城土地供应面积 2121 万平方米，同比下降 56%，环比持平；成交 面积 1096 万平方米，同比下降 71%，环比下降 50%；土地成交面积/供应面积为 52%，较上月下降 51pct。

图6：百城土地单月供应面积与成交面积

资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理

图7：百城土地成交面积/供应面积

资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理

2022 年 2 月，百城住宅土地成交溢价率为 3.4%，较上月下降 0.5pct。其中一线 城市溢价率为 4.5%，较上月上升 2.7pct；二线城市溢价率为 0.5%，较上月下降 5.2pct；三线城市溢价率为 0.8%，较上月下降 1.9pct。

图8：百城土地成交溢价率

资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理

图10：一线城市土地成交总价及均价

资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理

图9：不同城市能级土地成交溢价率

资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理

图11：二线城市土地成交总价及均价

资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理

图12：三线城市土地成交总价及均价

资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理

截至目前，北京、厦门、福州、青岛、合肥已完成 2022 年第一批土地集中出让，溢价成交的土地比例较上次增多，土地溢价率均有不同程度的上升，其中合肥、厦门、北京、福州、青岛溢价率分别为 11.2%、6.8%、4.5%、4.2%、2.0%；分别 较上次提升 4.7、4.1、3.5、1.2、1.3pct。从成交结构看，国央企拿地仍是主流，北京、厦门、福州国央企拿地比例分别为 94%、78%、83%，青岛、合肥地方民企 表现活跃，国央企拿地比例分别为 40%、38%，比例下降较大。

图13：部分城市土地集中出让溢价率

资料来源：克而瑞数据库、国信证券经济研究所整理

图14：部分城市土地集中出让国央企拿地比例

资料来源：克而瑞数据库、国信证券经济研究所整理

图15：部分城市土地集中出让底价成交率

资料来源：克而瑞数据库、国信证券经济研究所整理

图17：部分城市土地集中出让顶价成交率

资料来源：克而瑞数据库、国信证券经济研究所整理

图16：部分城市土地集中出让溢价成交率

资料来源：克而瑞数据库、国信证券经济研究所整理

图18：部分城市土地集中出让流拍撤拍率

资料来源：克而瑞数据库、国信证券经济研究所整理

板块：超额收益已现，整体估值仍低

自上期策略报告发布至今，房地产板块上涨 3.6%，跑赢沪深 300 指数 12.7 个百 分点，在 31 个行业中排第 2 名。根据 Wind 一致预期，按最新收盘日计，板块 2022 年动态 PE 为 5.7 倍，比 2019 年 1 月 3 日的底部估值水平（6.1 倍动态 PE）低 7.5%，仍处历史最低水平。

图19：上期报告发布至今主流地产股涨幅

资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理

图21：上期报告发布至今各板块涨幅

图20：地产板块 PE 变化

资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理

资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理

投资建议：基本面未见显著改善，政策端博弈

仍有空间

当前行业基本面未见显著改善，销售端依旧较为低迷，土地市场恢复活力仍需时 日。我们认为在土地市场完全回暖之前，政策放松的脚步就不会停止，政策端博 弈仍有较大空间，类似郑州、哈尔滨出台的相关政策在其他地区还会接踵而至，地产股当前依然值得买入。中短期看，伴随着非限购地区较大力度的政策放松，布局三四线城市较多的二线龙头房企将更加受益；中长期看，随着快周转模式退 出历史舞台、房企远期资产负债表的修复，经营稳健、综合实力突出的龙头房企 将持续受益。4 月组合推荐招商积余、新城控股。

风险提示

基本面下行超出市场预期而政策迟迟无法转暖。

免责声明

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