评级（买入）房地产行业研究：房贷利率下调稳定需求，一二线销售逐步企稳

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报告名称 ：房地产行业研究：房贷利率下调稳定需求，一二线销售逐步企稳
评级 ：买入
行业：

资源与环境研究中心

房地产行业研究买入（维持评级） 行业周报

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高能级城市市场率先响应，本周一线城市商品房销售面积环比提升 35%，除上海受疫情影响销售环比下滑外，北京、广州、深圳均有 较大增幅，其中深圳已经超过去年同期水平；二线城市商品房销售 面积受疫情影响表现分化，但整体环比提升 9%；三四线城市需求仍 然相对低迷，商品房销售面积环比-28%，亟待多维度政策支持，促 进房地产市场恢复健康发展和良性循环。

投资建议

风险提示

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内容目录

房贷利率持续下调 ..........................................................................................4 行情回顾 ........................................................................................................5 地产行情回顾 ..............................................................................................5 物业行情回顾 ..............................................................................................5 数据跟踪 ........................................................................................................6 宅地成交 .....................................................................................................6 新房成交 .....................................................................................................8 二手房成交................................................................................................10 重点城市库存与去化周期........................................................................... 11 地产行业政策和新闻 .....................................................................................12 地产公司动态 ...............................................................................................12 物管行业政策和新闻 .....................................................................................13 物管公司动态 ...............................................................................................14 行业估值 ......................................................................................................15 风险提示 ......................................................................................................16

图表目录

图表 1：百城银行房贷利率及放款周期走势.....................................................4 图表 2：2022 年 3 月各地房贷相关政策调整 ...................................................4 图表 3：申万 A 股房地产板块本周涨跌幅排序.................................................5 图表 4：WIND 港股房地产板块本周涨跌幅排序 ..............................................5 图表 5：本周地产个股涨跌幅前 5 名 ...............................................................5 图表 6：本周地产个股涨跌幅末 5 名 ...............................................................5 图表 7：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深 300 涨跌幅 .................6 图表 8：本周物业个股涨跌幅前 5 名 ...............................................................6 图表 9：本周物业个股涨跌幅末 5 名 ...............................................................6 图表 10：全国 300 城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 .............................7 图表 11：全国 300 城累计宅地成交建面（万㎡）及同比 .................................7 图表 12：2022 年初至今权益拿地金额前 20 房企 ...........................................7 图表 13：40 城新房成交面积及同比增速 ........................................................8 图表 14：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比.....................................9 图表 15：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比.....................................9 图表 16：40 城新房成交明细（万平方米） .....................................................9 图表 17：17 城二手房成交面积及同比增速（周） ........................................10 图表 18：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比............................10 图表 19：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比............................10 图表 20：17 城二手房成交明细（万平方米） ............................................... 11

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图表 21：12 城商品房的库存和去化周期 ...................................................... 11 图表 22：12 城各城市能级的库存去化周期 ................................................... 11 图表 23：12 个重点城市商品房库存及去化周期 ............................................ 11 图表 24：地产行业政策新闻汇总 ..................................................................12 图表 25：上市公司动态 ................................................................................12 图表 26：物管行业资讯 ................................................................................13 图表 27：物管公司动态 ................................................................................14 图表 28：A 股地产 PE-TTM..........................................................................15 图表 29：港股地产 PE-TTM .........................................................................15 图表 30：港股物业股 PE-TTM......................................................................15 图表 31：覆盖公司估值情况 .........................................................................16

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房贷利率持续下调

随着中央对房地产行业的再次定调，信贷端对住房需求的刺激力度不断加 大，百城房贷利率持续下降。2022 年 3 月百城首套房贷利率 5.34%，环比 下降 13BP，创 2019 年以来的最大降幅，百城二套房利率 5.60%，环比下 降 15BP。放款周期提速，2022 年 3 月百城平均放款周期 34 天，环比下 降 4 天。

从单城市看，苏州、南京、襄阳、十堰等不同能级城市房贷利率均有下调，其中苏州首套房利率降低至 4.6-4.7%，和 5 年期及以上 LPR 利率基本一 致，襄阳、十堰房贷利率下调 40-45BP，房贷利率的下调，有利于刺激购

房需求的释放。

图表 1：百城银行房贷利率及放款周期走势

来源：贝壳研究院，国金证券研究所

图表 2：2022 年 3 月各地房贷相关政策调整

取消公积金贷款对象户籍地限制；首次首套自住住房可贷款额度为所购住房全部价款

来源：政府官网，财联社，国金证券研究所

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行情回顾

地产行情回顾

本周申万 A 股房地产板块涨跌幅为+3.8%，在各板块中位列第 2；WIND 港股房地产板块涨跌幅为-1.2%，在各板块中位列第 14。本周地产涨跌幅 前 5 名为天保基建、冠城大通、阳光城、信达地产、中交地产，涨跌幅分 别为+60.9%、+53.3%、+47.9%、+42.7%、+30.9%；末 5 名为宝龙地产、易居企业控股、融创中国、世茂集团、佳源国际控股，涨跌幅分别为-23.9%、-21.7%、-19.6%、-14.1%、-13.8%。

图表 3：申万 A 股房地产板块本周涨跌幅排序

图表 7：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深 300 涨跌幅

5%
4%
3%
2%
1%

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-3%
-4%
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来源：wind，国金证券研究所

图表 8：本周物业个股涨跌幅前 5 名

图表 10：全国 300 城单周宅地成交建面及平均成交溢价率

来源：中指研究院，国金证券研究所
图表 11：全国 300 城累计宅地成交建面（万㎡）及同比

来源：中指研究院，国金证券研究所 图表 12：2022 年初至今权益拿地金额前 20 房企

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来源：中指研究院，国金证券研究所注：截至 2022 年第 13 周

新房成交

根据 wind 数据，本周（3 月 19 日-3 月 25 日），40 个城市商品房成交合计 391 万平米，周环比+8%，周同比-48%，月度累计同比-45%，年度累计同 比-36%。其中：

图表 13：40 城新房成交面积及同比增速

来源：wind，国金证券研究所

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图表 14：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比

20%

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图表 15：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比

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来源：wind，国金证券研究所 来源：wind，国金证券研究所

图表 16：40 城新房成交明细（万平方米）

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来源：wind，国金证券研究所注：成交数据为各地房管局备案口径，可能较实际市场情况滞后。

二手房成交

根据 wind 数据，本周（3 月 19 日-3 月 25 日），17 个城市二手房成交合计 111 万平米，周环比-14%，周同比-51%，月度累计同比-39%，年度累计同比-38%。其中：

一线城市：周环比+17%，周同比-32%，月度累计同比-35%，年度累计同 比-38%；

二线城市：周环比-26%，周同比-55%，月度累计同比-37%，年度累计同 比-34%；

三四线城市：周环比-2%，周同比-78%，月度累计同比-70%，年度累计同 比-73%。

图表 17：17 城二手房成交面积及同比增速（周）

来源：wind，国金证券研究所

图 表 18：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比

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图 表 19：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比

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来源：wind，国金证券研究所 来源：wind，国金证券研究所

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图表 20：17 城二手房成交明细（万平方米）

来源：wind，国金证券研究所注：成交数据为各地房管局披露，为各地交易中心口径，可能较实际市场情况滞后。

重点城市库存与去化周期

根据 wind 数据，本周 12 城商品房库存（可售面积）为 1.55 亿平米，环比 +0%，同比+5.7%。以 3 个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为 19.2 月，较上周+0.8 个月，较去年同比+6.1 个月。

图表 21：12 城商品房的库存和去化周期

图表 22：12 城各城市能级的库存去化周期

来源：wind，国金证券研究所 来源：wind，国金证券研究所

图表 23：12 个重点城市商品房库存及去化周期

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来源：wind，国金证券研究所 注：成交数据为各地房管局备案口径，可能较实际市场情况滞后。

地产行业政策和新闻

图表 24：地产行业政策新闻汇总

习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届历次全会精神，深入落实习 近平总书记对北京一系列重要讲话精神，认真落实《北京城市总体规划(2016 年—2035 年)》，坚持以人 民为中心，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，突出住房的民生属性，加快发展保障性租赁住

房，建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，进一步提高住房保障水

平。

施行。《公告》明确加大对小微企业以及制造业等六大行业企业的留抵退税力度，将退税范围从增量拓

展至存量。

持续优化新市民金融服务，有效满足新市民合理购房信贷需求，持续加大租赁住房等保障性住房的金融

支持力度，强化就业创业信贷支持和风险保障，大力推动城市定制型医疗保险等商业健康保险、商业养

老保险以及养老理财产品发展，不断提升基础金融服务便利性，满足新市民多样化的金融服务需求。

里区、南岗区、道外区、香坊区、平房区和松北区）区域范围内，取消建设单位网签合同备案信息注销

株潭都市圈之后，第五个落地的国家级都市圈。重庆都市圈发展规划已上报国家发展改革委，武汉、沈

实，但需要优质客户才可以享受这一优惠。“贷款利率与个人收入情况、征信情况、买的房子有关，最

建设要以西部陆海新通道为依托，深度对接长江经济带发展、粤港澳大湾区建设等区域重大战略，协同

推进海南自由贸易港建设，融入共建“一带一路”，积极拓展全方位开放合作，大力发展向海经济，加

快建设蓝色海湾城市群。

来源：各地政府网站，国金证券研究所

地产公司动态

图表 25：上市公司动态

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回购票据将被注销。

略合作协议》《支持发展保障性租赁住房战略合作协议》和《按揭合作备忘录》。建设银 行将分别授予集团人民币 100 亿元并购融资额度用于集团的并购业务;不低于人民币 20 亿元保障性租赁住房项目贷款支持总额以满足相关租赁住房项目建设和日常运营等融资 需求;及人民币 100 亿元住房按揭贷款专项额度用于集团地产开发项目的个人住房按揭贷

款业务。

来源：公司公告，国金证券研究所

物管行业政策和新闻

图表 26：物管行业资讯

法》（以下简称《办法》）。《办法》指出，主管部门将对物业服务企业和项目负责人的信用状况进 行综合评定，并按参评企业数信用信息得分将物业公司分为 AAA 至 E 七个信用等级，其中 D 级 (含)以下的物业服务企业将被列入重点监管对象。

来源：wind，国金证券研究所

-13- 敬请参阅最后一页特别声明

物管公司动态
图表 27：物管公司动态

来源：公司公告，国金证券研究所

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行业估值

图表 28：A 股地产 PE-TTM

来源：wind，国金证券研究所

图表 29：港股地产 PE-TTM

来源：wind，国金证券研究所

图表 30：港股物业股 PE-TTM

来源：wind，国金证券研究所

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图表 31：覆盖公司估值情况

来源：wind，国金证券研究所注：1）数据截至 2022年 3月 25日；2）预测数据为国金预测；3）建业新生活、招商蛇口、绿城中国、建发国际 2021归母净利润为实际业绩，其余公 司均为国金预测

风险提示

调控宽松不及预期。目前已有多个全国层面和地方层面宽松政策出台，若 后期其他城市宽松政策不及预期，也会影响房地产市场恢复。

疫情持续影响市场销售。当前长三角、珠三角两大房地产市场主战场疫情 形势严峻，地方管控严格，若疫情持续发酵，将明显影响市场销售。

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公司投资评级的说明：
买入：预期未来 6－12 个月内上涨幅度在 15%以上；
增持：预期未来 6－12 个月内上涨幅度在 5%－15%；
中性：预期未来 6－12 个月内变动幅度在-5%－5%；
减持：预期未来 6－12 个月内下跌幅度在 5%以上。

行业投资评级的说明：
买入：预期未来 3－6 个月内该行业上涨幅度超过大盘在 15%以上；增持：预期未来 3－6 个月内该行业上涨幅度超过大盘在 5%－15%；中性：预期未来 3－6 个月内该行业变动幅度相对大盘在-5%－5%；减持：预期未来 3－6 个月内该行业下跌幅度超过大盘在 5%以上。

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特别声明：

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