评级（）房地产行业第12周周报：新房成交环比回升同比降幅收窄，哈尔滨取消“限售”政策

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报告名称 ：房地产行业第12周周报：新房成交环比回升同比降幅收窄，哈尔滨取消“限售”政策
评级 ：增持
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新房成交环比回升同比降幅收窄，哈尔滨取消“限售”政策 核心观点
本周新房成交量相比于上周有所上升、二手房成交量有所下降。本周 47 个城市新房 成交套数为 2.7 万套，环比上升 1.0%，同比下降 56.9%；18 个大中城市新房成交套数 为 1.9 万套，环比上升 15.1%，同比下降 51.2%；一、二、三线城市新房成交套数环比

《去化周期超 15 个月创疫情后最高点，多部委 联合表态化解地产风险提振市场信心—房地产 行业第 11周周报（3月 12日-3月 18日）》20220321

《去化周期超 15 个月创疫情后最高点，多部委 联合表态化解地产风险提振市场信心—房地产 行业第 11周周报（3月 12日-3月 18日）》20220321

《销售表层数据超预期，但结构情况不乐观；投资受土地和施工量价共同拉动——房地产 2022 年 1-2 月统计局数据点评》20220315

《新增居民中长期贷款首次为负，新房二手房 成交同比降幅持续扩大—房地产行业第 10 周周 报（3 月 5 日-3 月 11 日）》20220315

房成交套数为 1.0 万套，环比下降 9.8%，同比下降 46.2%；一、二、三线城市二手房 成交套数环比增速分别为+15.8%、+28.9%、+15.7%，同比增速分别为-34.2%、-51.8%、-53.9%。

新房库存量相比于上周有所下降，去化周期较上周有所上升。15 个城市新房库存套 数为 102.2 万套，环比下降 0.3%，去化周期为 16.6 个月，环比上升 7.6%；8 个大中城 市新房库存套数 55.7 万套，环比下降 0.4%，同比下降 1.9%，去化周期为 11.9 个月，环比上升 8.0%；一线城市新房库存量 26.4 万套，环比下降 0.7%，去化周期 11.6 个月，环比上升 0.9 个月，二线城市新房库存量 20.4 万套，环比下降 0.3%，去化周期为 13 个月，环比上升 1.6 个月，三线城市新房库存套数为 8.9 万套，环比上升 0.2%，去化 周期 21.5 个月，环比减少 0.3 个月。

整体土地市场较上周相比量跌价涨，土地溢价率有所下降。百城成交全类型土地数 量为 143 宗，环比下降 18.8%，同比下降 64.4%；成交土地规划建筑面积为 968 万平方 米，环比下降 36.6%，同比下降 63.1%；成交土地总价为 179 亿元，环比上升 35.6%，同比下降 73.0%；成交土地楼面均价为 1844 元/平方米，环比上升 114.2%，同比下降

3 月房贷利率下行趋势显著，从贝壳研究院公布的数据来看，2022 年 3 月 103 个重点

房地产行业

证券分析师：夏亦丰
(8621)20328348
yifeng.xia@bocichina.com
证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005

证券分析师：许佳璐

(8621)20328710
jialu.xu @bocichina.com
证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002

城市首套与二套房贷利率分别为 5.34%和 5.60%，环比分别回落 13 和 15BP，创下 2019 年来单月最大降幅；平均放款周期为 34 天，较上月缩短 4 天。此外，本周哈尔滨取 消了实施近 4 年的“限售”政策（18 年 5 月发布的在主城区 6 区范围内，凡新购买商 品住房的，自商品房网签合同签订之日起满 3 年方可上市交易的规定）。我们认为 此次调整或意味着，当前政策放松进入到新阶段，即从金融政策放松开始转向对“五 限”的放松，对于其他城市有借鉴意义，或有更多地方政府根据自身实际情况将不 合时宜、不切合当前市场形势的政策予以修正或废止。从板块投资角度来看，我们 认为一二季度交替时仍是较好的配臵窗口期，政策改善预期仍在加强，建议持续关 注地产板块机会。我们建议关注四条主线：1）信用风险较低、融资渠道畅通、安全 性较高的龙头房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、万科 A、龙湖集团、华润臵地。2）财报安全性高、现金流较为稳定的区域性央国企或区域龙头民企：建发国际、越 秀地产、美的臵业、滨江集团。3）在降息等宏观与行业政策改善影响下，边际收益 较大的弹性房企：旭辉控股集团、新城控股、金科股份。4）当前收入确定较强、集 中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升生活、保利物业、中海物业、新城悦服务。

风险提示
房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。

目录

1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ...................................... 6

1.1 重点城市新房成交情况跟踪 ................................................................................................ 6 1.2重点城市新房库存情况跟踪 ................................................................................................ 7 1.3重点城市二手房成交情况跟踪 ............................................................................................. 9

2 百城土地市场跟踪 ............................................................................ 11

2.1 百城成交土地（全类型）市场情况跟踪 ............................................................................ 11 2.2百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪 ............................................................................ 13

3本周行业政策梳理 ........................................................................... 16

4 本周板块表现回顾 ........................................................................... 18

5 本周重点公司公告 ........................................................................... 20

6 投资建议 ......................................................................................... 22

7 风险提示 ......................................................................................... 23

图表目录

图表 1. 47 个城市新房成交套数为 2.7 万套，环比上升 1.0%，同比下降 56.9% .......... 6 图表 2. 47 个城市新房成交面积为 305.8 万平方米，环比上升 4.0%，同比下降 55.3% ....................................................................................................................................................... 6 图表 3. 18 个大中城市新房成交套数为 1.9 万套，环比上升 15.1%，同比下降 51.2%6 图表 4. 18 个大中城市新房成交面积为 208.7 万平方米，环比上升 14.9%，同比下降 51.0 % ............................................................................................................................................ 6 图表 5. 一、二、三线城市新房成交套数环比增速分别为+32.7%、+5.8%、+21.4% ... 6 图表 6. 一、二、三线城市新房成交面积环比增速分别为+34.4%、+6.3%、+17.8% ... 6 图表7. 其余29个城市本周新房成交套数为0.9万套，环比下降20.2%，同比下降65.6% ....................................................................................................................................................... 7 图表 8. 其余 29 个城市成交面积为 97.1 万平方米，环比下降 13.6%，同比下降 62.4% ....................................................................................................................................................... 7 图表 9. 15 个城市新房库存套数为 102.2 万套，环比下降 0.3%，同比上升 1.7% ........ 7 图表 10. 8 个大中城市新房库存套数为 55.7 万套，环比下降 0.4%，同比上升 1.9% . 7 图表 11. 一、二、三线城市环比增速分别为-0.7%、-0.3%、+0.2% ................................. 7 图表 12. 其余 7 个城市新房库存套数为 46.5 万套，环比下降 0.2%，同比上升 1.4% 7 图表 13. 15 个城市、8 个大中城市、其余 7 个城市新房库存套数去化周期为 16.6、11.9、31.5 个月 ............................................................................................................................ 8 图表 14. 一、二、三线城市新房库存套数去化周期分别 10.5、12.9、14.9 个月......... 8 图表 15. 北京、上海、广州、深圳新房库存套数去化周期分别为 22.6、3.3、17.3、8.9 个月 ......................................................................................................................................... 8 图表 16. 14 个城市新房库存面积为 10236.5 万平方米，环比上升 0.4%，同比上升 2.2% ....................................................................................................................................................... 8 图表 17. 9 个大中城市新房库存面积为 7286.2 万平方米，环比上升 0.5%，同比上升 1.7% ............................................................................................................................................... 8 图表 18. 一、二、三线城市新房库存面积环比增速分别为+0.7%、+0.4%、+0.3% ..... 9 图表 19. 其余 5 个城市新房库存面积为 2950.2 万平方米，环比上升 0.1%，同比上升 3.3% ............................................................................................................................................... 9 图表 20. 14 个城市、9 个大中城市、其余 5 个城市新房库存面积去化周期为 15.4、13.0、27.9 个月 ............................................................................................................................ 9 图表 21. 一、二、三线城市新房库存面积去化周期分别为 11.6、13.0、21.5 个月 .... 9 图表 22. 16 个城市二手房成交套数为 1.1 万套，环比下降 8.5%，同比下降 45.4%.... 9 图表 23. 16 个城市二手房成交面积为 98.9 万平方米，环比下降 9.9%，同比下降 48.7% ....................................................................................................................................................... 9 图表 24. 12 大中城市二手房成交套数为 1.0 万套，环比下降 9.8%，同比下降 46.2%10

图表 25. 12 个大中城市二手房成交面积为 83.8 万平方米，环比下降 12.0%，同比下 降 50.5% ...................................................................................................................................... 10 图表 26. 一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为+15.8%、+28.9%、+15.7% ..................................................................................................................................................... 10 图表 27. 一、二、三线城市二手房成交面积环比增速分别为+15.8%、-30.7%、+30.1% ..................................................................................................................................................... 10 图表 28. 其余 4 个城市本周二手房成交套数为 0.1 万套，环比上升 3.3%，同比下降 38.6%； ....................................................................................................................................... 10 图表 29. 其余 4 个城市成交面积为 15.1 万平方米，环比上升 4.1%，同比下降 35.6%10 图表 30. 百城成交全类型土地数量为 143 宗，环比下降 18.8%，同比下降 64.4% ... 11 图表 31. 百城成交土地规划建筑面积为 968 万平方米，环比下降 36.6%，同比下降 63.1% ........................................................................................................................................... 11 图表 32. 百城成交土地总价为 179 亿元，环比上升 35.6%，同比下降 73.0% ............ 11 图表 33. 百城成交土地楼面均价为 1844 元/平方米，环比上升 114.2%，同比下降 26.9% ..................................................................................................................................................... 11 图表 34. 百城成交土地溢价率为 2.44%，环比下降 56.0%，同比下降 85.2% ............. 11 图表 35. 一、二、三线城市成交土地数量城市环比增速分别为-100%、+20.2%、-13.6% ..................................................................................................................................................... 12 图表 36. 一、二、三线城市成交土地数量同比增速分别为-100%、+28.8%、-43.7% 12 图表 37. 一、二、三线城市成交土地规划建筑面积环比增速分别为-100.0%、-22.6%、-40.5% .......................................................................................................................................... 12 图表 38. 一、二、三线城市成交土地规划建筑面积同比增速分别为-100.0%、0%、-53.9% ..................................................................................................................................................... 12 图表 39. 一、二、三线城市成交土地总价环比增速分别为-100.0%、+30.5%、+84.1%12 图表 40. 一、二、三线城市成交土地总价同比增速分别为-100.0%、-50.8%、-73.5%12 图表 41. 一、二、三线城市成交土地楼面均价环比增速分别为-100.0%、+68.8%、+209.5% ....................................................................................................................................... 13 图表 42. 一、二、三线城市成交土地楼面均价同比增速分别为-100.0%、-50.8%、-46.5% ..................................................................................................................................................... 13 图表 43.二、三线城市平均土地溢价率分别为 3.67%、1.09% ....................................... 13 图表 44. 百城成交住宅类土地数量为 45 宗，环比上升 125.0%，同比下降 61.2% ... 13 图表 45. 百城成交住宅土地规划建筑面积为 312 万平方米，环比上升 131.8%，同比 下降 69.6% .................................................................................................................................. 13 图表 46. 成交住宅土地总价为 153 亿元，环比上升 14.0%，同比下降 14.3% ............ 14 图表 47. 百城成交住宅土地楼面成交住宅土地楼面均价为 4892 元/平方米，环比上 升 14.0%，同比下降 14.3% ..................................................................................................... 14 图表 48. 百城成交土住宅类地溢价率为 2.53%，环比下降 25.6%，同比下降 86.3% 14 图表 49. 二、三线住宅成交土地数量环比增速分别为+13.3%、-540.0% ..................... 14

图表 50 二、三线住宅成交土地数量同比增速分别为-18.8%、-41.8% ......................... 14 图表 51. 二、三线城市成交土地规划建筑面积环比增速为-36.7%、+931.2% ............ 15 图表 52.二、三线城市成交土地规划建筑面积同比增速分别为-61.8%、-58.7% ........ 15 图表 53. 二、三线城市成交土地总价环比增速分别为+38.6%、+5335.9% .................. 15 图表 54 二、三线城市成交土地总价同比增速为-53.5%、-76.5% .................................. 15 图表 55. 二、三线城市成交土地楼面均价环比增速分别为+119.1%、+426.8% .......... 15 图表 56.二、三线城市成交土地楼面均价同比增速分别为+21.6%、-43.1% ............... 15 图表 57. 二、三线城市平均住宅类成交土地溢价率分别为 4.15%、0.89% ................. 15 图表 58. 2022 年第 12 周大事件 ............................................................................................. 17 图表 59. 房地产行业绝对收益为+3.8%，较上周上涨 1.8 个百分点 .............................. 18 图表 60. 房地产行业相对收益为+5.9%，较上周上涨 3.0 个百分点 .............................. 18 图表 61. 房地产板块 PE 为 8.54X，较上周上涨 0.5 .......................................................... 19 图表 62. A 股涨跌幅靠前的三家公司依次为阳光城、光大嘉宝、华夏幸福 ............. 19 图表 63. 港股涨跌幅靠前的三家公司依次为华润臵地、中国海外发展、中国恒大19 图表 64. 2022 年第 12 周（3 月 19 日-3 月 25 日）重点公司公告汇总 .......................... 21 图表 65. 报告中提及上市公司估值表 ................................................................................. 22

1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪

本周（第 12 周：3 月 19 日-3 月 25 日）相比于上周，新房成交量有所上升，二手房成交量有所下降，新房库存量相比于上周有所下降，去化周期较上周有所上升。

1.1 重点城市新房成交情况跟踪

本周 47 个城市新房成交套数为 2.7 万套，环比上升 1.0%，同比下降 56.9%；成交面积为 305.8 万平方 米，环比上升 4.0%，同比下降 55.3%。其中 18 个大中城市新房成交套数为 1.9 万套，环比上升 15.1%，同比下降 51.2%；成交面积为 208.7 万平方米，环比上升 14.9%，同比下降 51.0%；一、二、三线城市 新房成交套数分别为 0.6、1.0、0.3 万套，环比增速分别为+32.7%、+5.8%、+21.4%，同比增速分别为-51.2%、-41.6%、-47.5%。一、二、三线城市新房成交面积分别为 61.0、118.6、29.1 万平方米，环比增速分别 为+34.4%、+6.3%、+17.8%，同比增速分别为-38.4%、-55.8%、-50.0%。其余 29 个城市本周新房成交套 数为 0.9 万套，环比下降 20.2%，同比下降 65.6%；成交面积为 97.1 万平方米，环比下降 13.6%，同比 下降 62.4%。

图表 1. 47 个城市新房成交套数为 2.7 万套，环比上升 1.0%，同比下降 56.9%

图表 2. 47 个城市新房成交面积为 305.8 万平方米，环比 上升 4.0%，同比下降 55.3%

资料来源：万得，中银证券 资料来源：万得，中银证券

图表 3. 18 个大中城市新房成交套数为 1.9 万套，环比上 升 15.1%，同比下降 51.2%

图表 4. 18 个大中城市新房成交面积为 208.7 万平方米，环比上升 14.9%，同比下降 51.0 %

图表 5. 一、二、三线城市新房成交套数环比增速分别为 +32.7%、+5.8%、+21.4%

图表 6. 一、二、三线城市新房成交面积环比增速分别为 +34.4%、+6.3%、+17.8%

图表 7. 其余 29 个城市本周新房成交套数为 0.9 万套，环 比下降 20.2%，同比下降 65.6%

图表 8. 其余 29 个城市成交面积为 97.1 万平方米，环比下 降 13.6%，同比下降 62.4%

1.2 重点城市新房库存情况跟踪

15 个城市新房库存套数为 102.2 万套，环比上升 0.3%，同比下降 1.7%，其中 8 个大中城市新房库存 套数为 55.7 万套，环比下降 0.4%，同比上升 1.9%，一、二、三线城市新房库存套数分别为 26.4、20.4、8.9 万套，一、二、三线城市环比增速分别为-0.7%、-0.3%、+0.2%，同比增速分别为+10.5%、-10.7%、+12.6%，其余 7 个城市新房库存套数为 46.5 万套，环比下降 0.2%，同比上升 1.4%。在新房库存套数 去化周期方面，15 个城市新房库存套数去化周期为 16.6 个月，环比上升 7.6%，同比上升 65.1%。其 中 8 个大中城市新房库存套数去化周期为 11.9 个月，环比上升 8.0%，同比上升 57.3%，一、二、三线 城市新房库存套数去化周期分别 10.5、12.9、14.9 个月，环比增速分别为+5.7%、+15.7%、-2.8%，同比 增速分别为+63.3%、-36.9%、+107.7%。四座一线城市北京、上海、广州、深圳的新房库存套数去化周 期分别为 22.6、3.3、17.3、8.9 个月，环比增速分别为+1.0%、+1.1%、+15.1%、+4.5%，同比增速分别 为+54.8%、+6.0%、+158.8%、+122.2%。其余 7 个城市新房库存套数去化周期为 31.5 个月，环比下降 5.8%，同比上升 90.5%。

图表 9. 15 个城市新房库存套数为 102.2 万套，环比下降 0.3%，同比上升 1.7%

图表 10. 8 个大中城市新房库存套数为 55.7 万套，环比下 降 0.4%，同比上升 1.9%

资料来源：万得，中银证券 资料来源：万得，中银证券

图表 11. 一、二、三线城市环比增速分别为-0.7%、-0.3%、+0.2%

图表 12. 其余 7 个城市新房库存套数为 46.5 万套，环比下 降 0.2%，同比上升 1.4%

图表 13. 15 个城市、8 个大中城市、其余 7 个城市新房库 存套数去化周期为 16.6、11.9、31.5 个月

图表 14. 一、二、三线城市新房库存套数去化周期分别 10.5、12.9、14.9 个月

图表 15. 北京、上海、广州、深圳新房库存套数去化周期分别为 22.6、3.3、17.3、8.9 个月

资料来源：万得，中银证券

14 个城市新房库存面积为 10236.5 万平方米，环比上升 0.4%，同比上升 2.2%。其中，9 个大中城市新 房库存面积为 7286.2 万平方米，环比上升 0.5%，同比上升 1.7%，一、二、三线城市新房库存面积分 别为 3030.9、3280.5、974.9 万平米，一、二、三线城市环比增速分别为+0.7%、+0.4%、+0.3%，同比增 速分别为+5.7%、-4.2%、+11.6%。其余 5 个城市新房库存面积为 2950.2 万平方米，环比上升 0.1%，同 比上升 3.3%。在新房库存面积去化周期方面，14 个城市新房库存面积去化周期为 15.4 个月，环比上 升 9.2%，同比上升 65.1%。其中 9 个大中城市新房库存面积去化周期为 13.0 个月，环比上升 10.1%，同比上升 51.2%，其中一、二、三线城市新房库存面积去化周期分别为 11.6、13.0、21.5 个月，环比 增速分别为+8.7%、+13.7%、-1.4%，同比增速分别为+56.2%、+35.0%、+120.1%。其他 5 个城市新房库 存面积去化周期为 27.9 个月，环比上升 4.6%，同比上升 137.5%。

图表 16. 14 个城市新房库存面积为 10236.5 万平方米，环比上升 0.4%，同比上升 2.2%

图表 17. 9 个大中城市新房库存面积为 7286.2 万平方米，环比上升 0.5%，同比上升 1.7%

图表 18. 一、二、三线城市新房库存面积环比增速分别为 +0.7%、+0.4%、+0.3%

图表 19. 其余 5 个城市新房库存面积为 2950.2 万平方米，环比上升 0.1%，同比上升 3.3%

资料来源：万得，中银证券 资料来源：万得，中银证券

图表 20. 14 个城市、9 个大中城市、其余 5 个城市新房库 存面积去化周期为 15.4、13.0、27.9 个月

图表 21. 一、二、三线城市新房库存面积去化周期分别为 11.6、13.0、21.5 个月

1.3 重点城市二手房成交情况跟踪

本周 16 个城市二手房成交套数为 1.1 万套，环比下降 8.5%，同比下降 45.4%；成交面积为 98.9 万平方 米，环比下降 9.9%，同比下降 48.7%。其中 12 大中城市二手房成交套数为 1.0 万套，环比下降 9.8%，同比下降 46.2%；成交面积为 83.8 万平方米，环比下降 12.0%，同比下降 50.5%；一、二、三线城市 二手房成交套数分别为 0.4、0.5、0.1 万套，环比增速分别为+15.8%、+28.9%、+15.7%，同比增速分别 为-34.2%、-51.8%、-53.9%，一、二、三线城市成交面积分别为 37.0、40.4、6.4 万平方米，环比增速分 别为+15.8%、-30.7%、+30.1%，同比增速分别为-33.7%、-53.6%、-75.7%。其余 4 个城市本周二手房成 交套数为 0.1 万套，环比上升 3.3%，同比下降 38.6%；成交面积为 15.1 万平方米，环比上升 4.1%，同 比下降 35.6%。

图表 22. 16 个城市二手房成交套数为 1.1 万套，环比下降 8.5%，同比下降 45.4%

图表 23. 16 个城市二手房成交面积为 98.9 万平方米，环 比下降 9.9%，同比下降 48.7%

图表 24. 12 大中城市二手房成交套数为 1.0 万套，环比下 降 9.8%，同比下降 46.2%

图表 25. 12 个大中城市二手房成交面积为 83.8 万平方米，环比下降 12.0%，同比下降 50.5%

图表 26. 一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别 为+15.8%、+28.9%、+15.7%

图表 27. 一、二、三线城市二手房成交面积环比增速分别 为+15.8%、-30.7%、+30.1%

资料来源：万得，中银证券 资料来源：万得，中银证券

图表 28. 其余 4 个城市本周二手房成交套数为 0.1 万套，环比上升 3.3%，同比下降 38.6%；

图表 29. 其余 4 个城市成交面积为 15.1 万平方米，环比上 升 4.1%，同比下降 35.6%

2 百城土地市场跟踪

土地市场方面，我们选取 2022 年第 11 周（3 月 14 日-3 月 20 日）的数据。整体土地市场较上周相比 量跌价升，土地溢价率有所下降。从城市能级来看，与上周相比，一线城市量价齐跌，二线城市量 跌价升、三线城市量跌价升。

2.1 百城成交土地（全类型）市场情况跟踪

百城成交全类型土地数量为 143 宗，环比下降 18.8%，同比下降 64.4%；成交土地规划建筑面积为 968 万平方米，环比下降 36.6%，同比下降 63.1%；成交土地总价为 179 亿元，环比上升 35.6%，同比下降 73.0%；成交土地楼面均价为 1844 元/平方米，环比上升 114.2%，同比下降 26.9%；百城成交土地溢价 率为 2.44%，环比下降 56.0%，同比下降 85.2%。

图表 30. 百城成交全类型土地数量为 143 宗，环比下降 18.8%，同比下降 64.4%

图表 31. 百城成交土地规划建筑面积为 968 万平方米，环 比下降 36.6%，同比下降 63.1%

资料来源：万得，中银证券 资料来源：万得，中银证券

图表 32. 百城成交土地总价为 179 亿元，环比上升 35.6%， 图表 33. 百城成交土地楼面均价为 1844 元/平方米，环比上

同比下降 73.0% 升 114.2%，同比下降 26.9%

资料来源：万得，中银证券 资料来源：万得，中银证券

图表 34. 百城成交土地溢价率为 2.44%，环比下降 56.0%，同比下降 85.2%

资料来源：万得，中银证券

从城市能级来看，一、二、三线城市成交土地数量分别为 0、67、76 宗，一、二、三线城市环比增 速分别为-100.0%、+20.2%、-13.6%，一、二、三线城市同比增速分别为-100.0%、+28.8%、-43.7%；一、二、三线城市成交土地规划建筑面积分别 0、410.6 、557.6 万平方米，环比增速分别为-100.0%、-22.6%、-40.5%，同比增速分别为-100.0%、0%、-53.9%；一、二、三线城市成交土地总价分别为 0、95.1、83.4 亿元，环比增速分别为-100.0%、+30.5%、+84.1%，同比增速分别为-100.0%、-50.8%、-73.5%；一、二、三线城市平均楼面价分别为 0、2317 、1495 元/平方米，环比增速分别为-100%、+68.8%、+209.5%，同 比增速分别为-100.0%、-50.8%、-46.5%；二、三线城市平均土地溢价率分别为 3.67%、1.09%，二、三 线城市环比增速分别为 36.9%、-91.3%，同比增速分别为-47.9%、-95.5%。

图表 35. 一、二、三线城市成交土地数量城市环比增速分 别为-100%、+20.2%、-13.6%

图表 36. 一、二、三线城市成交土地数量同比增速分别为-100%、+28.8%、-43.7%

资料来源：万得，中银证券 资料来源：万得，中银证券

图表 37. 一、二、三线城市成交土地规划建筑面积环比 增速分别为-100.0%、-22.6%、-40.5%

图表 38. 一、二、三线城市成交土地规划建筑面积同比增 速分别为-100.0%、0%、-53.9%

资料来源：万得，中银证券 资料来源：万得，中银证券

图表 39. 一、二、三线城市成交土地总价环比增速分别 为-100.0%、+30.5%、+84.1%

图表 40. 一、二、三线城市成交土地总价同比增速分别为-100.0%、-50.8%、-73.5%

图表 41. 一、二、三线城市成交土地楼面均价环比增速 分别为-100.0%、+68.8%、+209.5%

图表 42. 一、二、三线城市成交土地楼面均价同比增速分 别为-100.0%、-50.8%、-46.5%

图表 43.二、三线城市平均土地溢价率分别为 3.67%、1.09%

资料来源：万得，中银证券

2.2 百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪

百城成交住宅类土地数量为 45 宗，环比上升 125.0%，同比下降 61.2%；成交住宅土地规划建筑面积 为 312 万平方米，环比上升 131.8%，同比下降 69.6%；成交住宅土地总价为 153 亿元，环比上升 14.0%，同比下降 14.3%；成交住宅土地楼面均价为 4892 元/平方米，环比上升 14.0%，同比下降 14.3%；百城 成交土住宅类地溢价率为 2.53%，环比下降 25.6%，同比下降 86.3%。

图表 44. 百城成交住宅类土地数量为 45 宗，环比上升 125.0%，同比下降 61.2%

图表 45. 百城成交住宅土地规划建筑面积为 312万平方米，环比上升 131.8%，同比下降 69.6%

图表 46. 成交住宅土地总价为 153亿元，环比上升 14.0%，同比下降 14.3%

图表 47. 百城成交住宅土地楼面成交住宅土地楼面均价为 4892 元/平方米，环比上升 14.0%，同比下降 14.3%

资料来源：万得，中银证券 资料来源：万得，中银证券

图表 48. 百城成交土住宅类地溢价率为 2.53%，环比下降 25.6%，同比下降 86.3%

资料来源：万得，中银证券

从不同城市能级的住宅类土地市场情况来看，本周二、三线城市住宅类成交土地数量分别为 13、32 宗，二、三线城市环比增速分别为+13.3%、-540.0%，同比增速分别为-18.8%、-41.8%；二、三线城市 住宅类成交土地规划建筑面积分别为 70.3、241.6 平方米，二、三线城市环比增速为-36.7%、+931.2%，同比增速分别为-61.8%、-58.7%；二、三线城市住宅类成交总价分别为 78.1、74.4 亿元，二、三线城 市环比增速分别为+38.6%、+5335.9%，同比增速为-53.5%、-76.5%；二、三线城市住宅类平均楼面价 为 11114、3082 元/平方米，二、三线城市环比增速分别为+119.1%、+426.8%，同比增速分别为 21.6%、-43.1%；二、三线城市平均住宅类成交土地溢价率分别为 4.15%、0.89%，二、三线城市环比增速为 +18.9%、0%，同比增速分别为-46.7%、-96.6%。

图表 49. 二、三线住宅成交土地数量环比增速分别为 +13.3%、-540.0%

图表 50 二、三线住宅成交土地数量同比增速分别为-18.8%、-41.8%

图表 51. 二、三线城市成交土地规划建筑面积环比增速为-36.7%、+931.2%

图表 52.二、三线城市成交土地规划建筑面积同比增速分别 为-61.8%、-58.7%

资料来源：万得，中银证券 资料来源：万得，中银证券

图表 53. 二、三线城市成交土地总价环比增速分别为 +38.6%、+5335.9%

图表 54 二、三线城市成交土地总价同比增速为-53.5%、-76.5%

图表 55. 二、三线城市成交土地楼面均价环比增速分别为 +119.1%、+426.8%

图表 56.二、三线城市成交土地楼面均价同比增速分别为 +21.6%、-43.1%

资料来源：万得，中银证券 资料来源：万得，中银证券

图表 57. 二、三线城市平均住宅类成交土地溢价率分别为 4.15%、0.89%

资料来源：万得，中银证券

3本周行业政策梳理

中央层面， 3 月 22 日，财政部：2022 年 2 月全国发行新增债券 4939.0 亿元；将先进制造业按月全额 退还增值税增量留抵税额政策范围扩大至符合条件的小微企业，并一次性退还小微企业存量留抵税 额。3 月 23 日，国务院：批复同意北部湾城市群建设“十四五”实施方案。3 月 24 日，财政部： 2022 年一般公共预算拨款下降 27.8%；今年 4-12 月，对增值税小规模纳税人免征增值税。3 月 25 日，国务 院：要求继续保障好群众住房需求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合 理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

地方层面，广东：1）省地方金融监管局指出，争取金融创新政策在前海合作区先行先试，进一步 深化粤港金融合作。2）省银保监局提出，加大租赁住房等保障性住房金融支持力度。3）2022 年扩 大“六税两费”适用范围，按照 50%税额幅度减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使 用税等的适用主体，由增值税小规模纳税人扩展至小型微利企业和个体工商户。4）继续引导金融系 统向实体经济让利，落实好贷款市场报价利率（LPR）下行、支小再贷款利率下调，推动实际贷款利 率在前期大幅降低基础上继续下行，推动小微企业融资成本稳中有降。贵州：加强社区养老服务设 施规划建设。广西：南宁二套房房贷首付降至三成，北海首套房首付降至二成。河北：今年将新开 工被动式超低能耗建筑 176 万平方米。海南：2025 年建成"一省两市三高地"区域创新体系。武汉：房 贷利率下调，首房利率 5.2%，二房利率 5.4%。四川：推动成德眉资同城化综合试验区在基础设施等 重点领域突破。苏州：域内部分银行首套房贷利率降至 4.6%。哈尔滨：放松房地产市场调控，拟废 止区域性限售政策。南京：2022 年首批集中供地 20 幅地块，总面积 68.5 公顷，起拍总价 267.2 亿元。厦门：1）2022 年首轮集中供地，9 宗地块全部出让，共收金 153.6 亿元。2）到 2022 年底将基本完成 岛内老旧小区改造。宁波：2022 年首批供地出让 33 宗地总计容建面 255.53 万平。杭州：2022 年第一 批宅地集中出让共 60 宗，总起价约 798 亿元。东莞：金融工作局提出确保资金支持力度稳定增长，加大对重点领域服务支持。绍兴：首套房贷款利率最低降至 5.05%。广州：首个装配式公租房项目交 付，总建筑面积约 29 万方。合肥：2022 年首批集中供地 15 宗地块。江苏：省政府分解下达老旧小 区改造具体目标任务。长春：筹集租赁型人才公寓，满足新市民住房需求。

图表 58. 2022 年第 12 周大事件

4 本周板块表现回顾

本周（3 月 19 日-3 月 25 日），在大盘表现方面，上证指数收于 3212.24 点，较上周下跌 38.83 点，跌 幅 1.19%；创业板指收于 2637.94 点，较上周下跌 75.85 点，跌幅 2.79%；沪深 300 指收于 4174.57 点，较上周下跌 91.33 点，跌幅 2.14%。

在行业板块表现方面，申万一级行业涨跌幅前三的行业依次为农林牧渔、纺织服饰、传媒，综合涨 跌幅分别为+1.08%、+0.98%、+0.91%；涨跌幅靠后的行业依次为食品饮料、医药生物、电力设备涨跌 幅分别为-2.23%、-2.63%、-2.91%。

板块收益有所上涨，板块估值仍处于历史相对低位。房地产行业绝对收益为+3.8%，较上周上涨 1.8 个百分点；相对沪深 300 收益为+5.9%，较上周上涨 3.0 个百分点。房地产板块 PE 为 8.54X，较上周上 涨 0.5，仍然处在历史相对低位。

图表 59. 房地产行业绝对收益为+3.8%，较上周上涨 1.8 个百分点

资料来源：万得，中银证券

图表 60. 房地产行业相对收益为+5.9%，较上周上涨 3.0 个百分点

资料来源：万得，中银证券

图表 61. 房地产板块 PE 为 8.54X，较上周上涨 0.5

资料来源：公司公告，中银证券

在我们重点跟踪房地产行业股票中，本周 A 股涨跌幅靠前的五家公司依次为阳光城、光大嘉宝、华 夏幸福、世联行、绿地控股，涨跌幅分别为+47.9%、+29.2%、+28.2%、+25.9%、+19.3%，涨跌幅靠后 的三家公司依次为保利地产、华侨城 A、滨江集团，涨跌幅分别为-1.2%、-1.4%、-3.0%。港股涨跌幅 靠前的五家公司依次为龙湖集团、中国恒大、中国海外发展、碧桂园、华润臵地，涨跌幅分别为+0.4%、+0.0%、-1.5%、-3.0%、-3.0%，涨跌幅靠后的三家公司依次为龙光集团、旭辉控股集团、融创中国，涨跌幅分别为-7.2%、-8.3%、-19.6%。

图表 62. A 股涨跌幅靠前的三家公司依次为阳光城、光大 图表 63. 港股涨跌幅靠前的三家公司依次为华润臵地、中 嘉宝、华夏幸福 国海外发展、中国恒大

5 本周重点公司公告

其他重大交易公告方面，招商蛇口公司使用部分暂时闲臵的自有资金进行委托理财，总额度 100.0 亿元，投资期限不超过 12 个月。南都物业公司使用最高额度不超过 4.5 亿元人民币的闲臵自有资金 进行现金管理。

融资公告方面，招商蛇口公司成功发行 2022 年第一期超短期融资券，实际发行规模 12.9 亿元，票面 利率 2.4%，期限 90 天。金融街拟公开发行 2022 年第一期公司债券，规模不超过 11.0 亿元。南京高 科公司于 3 月 17 日成功发行 2022 年第二期超短期融资券，实际发行规模 2.5 亿元，票面利率 2.5%，期限 270 天。中国金茂公司成功发行 2022 年第二期公司债，实际发行规模 15 亿元，票面利率 3.5%，期限 5 年。

年度报告数据公告方面，招商蛇口 2021 年营业收入 1606.4 亿元，同比增长 23.9%;归母净利润 103.7 亿元，同比减少 15.3%。融创中国预期 2021 年度本公司拥有人应占溢利较去年下降约 85%，核心净 利润较去年下降约 50%；预计利润下降主要由于本集团本年度处臵贝壳股票录得投资损失，同时，受去年下半年房地产行业严峻的环境影响，本集团本年度录得的销售收入有所降低且毛利率下降，及计提的存货减值、应收款项等预期信贷亏损拨备有所增加等综合因素所致。融创服务预期 2021 年 度本公司拥有人应占溢利较上年度增长超过 100%，主要由于本集团于年度管理规模增加带来收入增 加，同时盈利能力提升。新希望服务 2021 年营业收入 9.2 亿元，同比增长 57.2%;毛利为 3.7 亿元，同 比增加 52.3%。朗诗绿色生活 2021 年营业收入 7.3 亿元，同比增长 22.7%;毛利为 1.8 亿元，同比增加 15.8%。中国国贸 2021 年营业收入 35.8 亿元，同比增长 15.7%;归母净利润 10.2 亿元，同比增长 24.0%。远洋集团 2021 年营业收入 1362.6 亿元，同比增长 14.0%;公司拥有人应占利益为 27.2 亿元，同比下降 5.0%。中海物业 2021 年营业收入 94.4 亿港币，同比增加 44.3%；整体毛利率 16.4 亿港币，同比减少 17.4%；股东应占利益 9.8 亿港币，同比增加 40.5%。龙湖集团 2021 年营业收入 2233.8 亿元，同比增加 21.0%；股东应占利益 238.5 亿元，同比增加 20.1%。世茂集团预计 2021 年度股东应占利润同比下降 62%，主要由于去年下半年房地产行业严峻的环境影响，该年度录得销售收入和毛利率均有下降。绿 城服务 2021 年营业收入 125.6 亿元，同比增加 24.3%；毛利润 23.3 亿元，同比增加 21.2%。富力地产 预计 2021 年度的业绩录得不少于 80.0 亿元人民币的净亏损，主要由于协议销售及物业出售确认减少，导致收入毛利下降。新城悦服务 2021 年营业收入 43.5 亿元，同比增加 51.8%；毛利润 13.4 亿元，同 比增加 52.3%。

高管变动方面，万通发展李洋先生辞去公司执行副总裁职务。苏州高新贺明、顾俊先生不再担任公 司总经理助理职务。深天地 A 杨国富先生辞去公司董事职务。

股权变动方面，万通发展公司控股股东嘉华控股及一致行动人万通控股减持公司 2475.2 万股股份，占公司总股本的 1.2%，减持完成后，嘉华控股及万通控股累计持有股份 10.5 亿股，占公司总股本的 51.4%。中南建设公司控股股东中南城投质押 4800 万股股份，占公司总股本的 1.25%，质押后，中南 城投累计质押股份 15.0 亿股，占公司总股本的 39.3%。津滨发展控股股东泰达控股将持有的泰达建设 集团 30%股权划转至国宇商业，并拟将国宇商业 100%股权转让给天津国兴资本运营有限公司，变动 后，公司控股股东泰达建设集团持有本公司股份比例为 20.92%。阳光股份 1）公司股东上海永磐实 业有限公司增持公司 848.7 万股股份，占公司总股本的 1.1%，增持完成后，上海永磐实业累计持有股 份 5875.5 万股，占公司总股本的 7.8%。2）公司股东上海永磐实业增持公司 3749.5 万股股份，占公司 总股本的 5.0%，增持完成后，上海永磐实业累计持有股份 5433.1 万股，占公司总股本的 7.2%。金科 股份公司股东陶虹遐及其一致行动人重庆虹淘文化传媒有限公司共减持公司 7450.0 万股股份，占公 司总股本的 1.4%，减持完成后，陶虹遐及其一致行动人累计持有股份 4.3 亿股，占公司总股本的 8.0%。

图表 64. 2022 年第 12 周（3 月 19 日-3 月 25 日）重点公司公告汇总

6 投资建议

3 月房贷利率下行趋势显著，从贝壳研究院公布的数据来看，2022 年 3 月 103 个重点城市首套与二套 房贷利率分别为 5.34%和 5.60%，环比分别回落 13 和 15BP，创下 2019 年来单月最大降幅；平均放款 周期为 34 天，较上月缩短 4 天。此外，本周哈尔滨取消了实施近 4 年的“限售”政策（18 年 5 月发 布的在主城区 6 区范围内，凡新购买商品住房的，自商品房网签合同签订之日起满 3 年方可上市交 易的规定）。我们认为此次调整或意味着，当前政策放松进入到新阶段，即从金融政策放松开始转 向对“五限”的放松，对于其他城市有借鉴意义，或有更多地方政府根据自身实际情况将不合时宜、不切合当前市场形势的政策予以修正或废止。从板块投资角度来看，我们认为一二季度交替时仍是 较好的配臵窗口期，政策改善预期仍在加强，建议持续关注地产板块机会。我们建议关注四条主线：1）信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高的龙头房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、万科 A、龙湖集团、华润臵地。2）财报安全性高、现金流较为稳定的区域性央国企或区域龙头民企：建 发国际、越秀地产、美的臵业、滨江集团。3）在降息等宏观与行业政策改善影响下，边际收益较大 的弹性房企：旭辉控股集团、新城控股、金科股份。4）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时 关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升生活、保利 物业、中海物业、新城悦服务。

图表 65. 报告中提及上市公司估值表

资料来源：万得，中银证券

注：股价截止日 3 月 25 日，未有评级公司盈利预测来自万得一致预期

7 风险提示
房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。

披露声明

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评级体系说明

以报告发布日后公司股价/行业指数涨跌幅相对同期相关市场指数的涨跌幅的表现为基准：

公司投资评级：
买入：预计该公司股价在未来 6-12 个月内超越基准指数 20%以上；
增持：预计该公司股价在未来 6-12 个月内超越基准指数 10%-20%；
中性：预计该公司股价在未来 6-12 个月内相对基准指数变动幅度在-10%-10%之间；减持：预计该公司股价在未来 6-12 个月内相对基准指数跌幅在 10%以上；
未有评级：因无法获取必要的资料或者其他原因，未能给出明确的投资评级。

行业投资评级：
强于大市：预计该行业指数在未来 6-12 个月内表现强于基准指数；
中性：预计该行业指数在未来 6-12 个月内表现基本与基准指数持平；弱于大市：预计该行业指数在未来 6-12 个月内表现弱于基准指数；
未有评级：因无法获取必要的资料或者其他原因，未能给出明确的投资评级。

沪深市场基准指数为沪深 300 指数；新三板市场基准指数为三板成指或三板做市指数；香港市场基准指数为恒生指数 或恒生中国企业指数；美股市场基准指数为纳斯达克综合指数或标普 500 指数。

中银国际证券股份有限公司不以任何方式或渠道向除上述特定客户外的公司个人客 户提供本报告。中银国际证券股份有限公司的个人客户从任何外部渠道获得本报告

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