评级（增持）房地产行业深度研究：当旧地产遇到新市民

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报告名称 ：房地产行业深度研究：当旧地产遇到新市民
评级 ：增持
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行业报告 | 行业深度研究

务工人员、新就业大中专毕业生等。从群体组成来看，城乡和城城的流动人口仍是

前流动人口的租房/购房比例为 8:2，伴随市民化进程带来的流动人口购房意愿提升，在市民化完成后流动人口的租房/购房比例变为 7:3 和 6:4 的两种假设下，测算结果 显示，乐观情况下购房需求释放带来的金额增量在两种租购比例下分别为 14866 亿 元和 29006 亿元；保守情况下分别为 10016 亿元和 19180 亿元。从住房面积来看，在市民化完成后流动人口的租购比变为 7:3 和 6:4 的两种假设下，测算结果显示，乐 观情况下流动人口购房需求（面积）增量分别为 12.55 亿平和 25.10 亿平；保守情 况下分别为 13.19 亿平和 26.38 亿平。购房面积增量对应金额远高于住房消费可释 放金额增量，新市民理想需求与现实购买力间存在鸿沟。

未来政策空间如何打开：户籍限制的合理放宽和多层次的住房保障

帮助新市民真正融入城市是释放新市民需求、继而弥补其理想需求与现实购买力差 异的首要前提。我们认为新市民的住房安排，是从兜底、过渡、安居到改善等一系 列的制度框架，传统商品房将针对其改善性需求滞后打开。在当前阶段，放宽公租 房申请条件、继续加大保障性租赁住房和公租房供给将是满足新市民安居需求的重 要抓手；降低新市民获取金融服务难度或为短期内弥补新市民理想需求与现实购买 力差异的最可行方法。

把握政策结构性宽松的 beta 与收并购的 alpha

投资建议：未来行业 beta 取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度；alpha 在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕 住房场景价值的长期挖掘。持续推荐：1）优质龙头：金地集团、保利发展、万科 A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、新城控股、中南建设、旭辉控股集 团；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。

风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期；主 观测算风险

内容目录
1. 新市民的“前世今生” ................................................................................................................ 3 1.1. 新市民群体画像：流动人口的“旧瓶与新酒” .................................................................. 3 1.2. 新市民形成原因：二元户籍的历史使命和新市民的现代担当 ....................................... 5 2. 新市民住房需求微观拆解：支付能力和户籍政策的双向博弈 ............................................. 7 3. 新市民住房需求宏观市场：万亿空间的释放可能 .................................................................. 8 3.1. 总消费需求释放：实现市民化对内需的拉动 ....................................................................... 8 3.2. 住房消费需求释放：购房意愿提升下的万亿潜能 ............................................................ 10 3.3. 住房面积测算：以购代租下的增量空间渐显 ..................................................................... 12 4. 未来政策空间如何打开：户籍限制的合理放宽和多层次的住房保障 .............................. 13 5. 新市民加速都市圈聚集发展，支撑核心城市群住房需求 ................................................... 14 6. 风险提示 ....................................................................................................................................... 15

图表目录
图 1：2010-2020 年常住及户籍人口城镇化率 ..................................................................................... 4 图 2：新市民群体组成 ................................................................................................................................... 4 图 3：七普省际人口流动（万人） ............................................................................................................ 5 图 4：我国户籍制度演变重要节点 ............................................................................................................ 5 图 5：房价收入比 ............................................................................................................................................. 7 图 6：城镇居民和流动人口平均收入比 ................................................................................................... 7 图 7：流动人口长期居留意愿 ..................................................................................................................... 8 图 8：流动人口长期居留与落户意愿 ........................................................................................................ 8 图 9：流动人口市民化带动的消费增量 ................................................................................................... 9 图 10：租购意愿五年转变-流动人口住房结构 ................................................................................... 12 图 11：租购意愿十年转变-流动人口住房结构 ................................................................................... 12

表 1：银保监、央行《关于加强新市民金融服务工作的通知》 ..................................................... 3 表 2：新市民指代范围变化历程 ................................................................................................................. 4 表 3：我国重要户籍制度政策 ..................................................................................................................... 6 表 4：消费弹性释放测算原理及假设 ........................................................................................................ 8 表 5：消费弹性在五年内释放完成-测算结果 ....................................................................................... 9 表 6：消费弹性在十年内释放完成-测算结果 ..................................................................................... 10 表 7：购房住房消费需求释放测算假设 ................................................................................................. 10 表 8：租购意愿五年转变-购房需求释放金额测算结果 ................................................................... 11 表 9：租购意愿十年转变-购房需求释放金额测算结果 ................................................................... 11 表 10：购房需求释放（面积）测算假设表 .......................................................................................... 12 表 11：租购意愿五年转变-所需住房面积测算结果 .......................................................................... 13 表 12：租购意愿十年转变-所需住房面积测算结果 .......................................................................... 13 表 13：新市民住房保障结构 ...................................................................................................................... 14

1.新市民的“前世今生”

2021 年 3 月 5 日，全国人大四次会议首次在政府工作报告提及了新市民的概念，并提出“尽 最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难”；2022 年 3 月 4 日，银保监会、央行联合 发布《关于加强新市民金融服务工作的通知》，针对新市民在创业、就业、住房、教育、医疗、养老等重点领域的金融需求，鼓励引导银行保险机构因地制宜强化产品和服务创新，提高新市民金融服务的可得性和便利性。2022 年 3 月 17 日，发展改革委印发《2022 年新 型城镇化和城乡融合发展重点任务》，再次强调要着力解决符合条件的新市民、青年人等 群体住房困难问题。新市民频频出现在国家级政府文件中，我们尝试从不同角度回答两个 重要问题：1、“谁是新市民？”以及 2、“新市民能带动多大的住房需求？”。

表 1：银保监、央行《关于加强新市民金融服务工作的通知》

1. 要求银行保险机构始终坚持以人民为中心的发展思想，按照市场化原则，完善金融服务。支持配合各地政府有效发挥引导作用，推动
   银行保险机构提高金融服务新市民水平
2. 明确新市民范围，鼓励银行保险机构加强对吸纳新市民较多区域和行业的金融支持
3. 支持鼓励银行保险机构扩大金融产品和服务供给，促进新市民创业就业
4. 支持鼓励银行保险机构优化住房金融服务，助力增加保障性住房供给，支持住房租赁市场健康发展，满足新市民安居需求
5. 支持鼓励银行保险机构落实相关政策要求，助力新市民培训及子女教育
6. 持鼓励银行保险机构加强与政府部门合作，充分发挥商业健康保险的补充作用，提高健康保险服务水平
7. 支持鼓励银行保险机构丰富养老金融服务产品，合理满足养老服务机构的融资需求，加大新市民养老保障力度
8. 持鼓励银行保险机构优化基础金融服务，提升基础金融服务的便利性和可得性，增强新市民获得感
9. 要求银保监会派出机构和人民银行分支机构加强与政府部门的协同，推动金融政策与财政、就业、住房、社保等政策有效衔接，发挥

政策合力

资料来源：中国政府网，天风证券研究所

1.1.新市民群体画像：流动人口的“旧瓶与新酒”

新市民最初指的是长期居住在城市并有相对固定工作的农民工，后来该名词的指代范围逐 渐扩大，成为原籍不在当地、因各种原因来到一个城市的流动人口的统称。从统计口径来 看，因城乡二元结构，即以前农村人口为农业人口，在城镇居住的人口为城镇人口，但随 着城市化迁移，大量农村人口在城镇打工置业，而户口仍在农村，因此常住人口城镇化率 和户籍人口城镇化率之间长期存在剪刀差，这部分差值普遍被认为是流动人口或新市民。本次《关于加强新市民金融服务工作的通知》进一步明确了新市民范围，即因本人创业就 业、子女上学、投靠子女等原因来到城镇常住，未获得当地户籍或获得当地户籍不满三年 的各类群体，包括但不限于进城务工人员、新就业大中专毕业生等。

截止 2020 年底，我国常住人口城镇化率为 63.9%，户籍人口城镇化率为 45.4%，按 14.1 亿 总人口计算，两者差距为 2.6 亿人。其中 1.7 亿为外出农民工，根据贝壳研究院数据，2020 年我国城镇流动人口已达 8000 多万，与外出农民工之和近 2.6 亿。本次《关于加强新市民 金融服务工作的通知》官方口径的新市民约为 3 亿人，因此流动人口（外出农民工+城镇 流动人口）为新市民的主要部分。此外，新市民研究院数据也显示流动人口在新市民中约 占 91%。尽管新市民范围有所扩大，从群体组成来看，城乡和城镇的流动人口仍是其主体。基于这个原因，后续的测算我们主要基于流动人口相关数据。从地域分布来看，根据七普 数据，流动人口主要从东三省向长三角、珠三角、京津冀、成渝等核心城市群迁移，且聚 焦在一二线城市。

表 2：新市民指代范围变化历程

会议强调，对于长期居住在城市并有相对固定工作的农民工，

享有同等的权利。不能把他们视为城市的“二等公民”。

会议提出，要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进

稳定房地产市场。

文件指出，为了加快农业转移人口市民化，按照尊重意愿、自

共服务。

文件规定，“新市民”主要是指因本人创业就业、子女上学、投

中专毕业生等。

资料来源：中国政府网，央广网，西安市雁塔区人民政府，青岛新闻网，天风证券研究所

60

40

10

0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

图 3：七普省际人口流动（万人）

资料来源：自然资源部、国家统计局，天风证券研究所

1.2.新市民形成原因：二元户籍的历史使命和新市民的现代担当

流动人口或新市民是我国户籍制度下的特殊产物。在不同的发展时期，针对各个阶段经济 社会发展的特点，我国户籍制度不断演进，对流动人口的形成与发展有着深刻影响。为了 更好的发挥人口这个经济要素，提高资源配置效率，当下户籍制度的放开与对新市民群体 的支持，对激发蛰伏中的经济活力有着重要意义。

户籍制度强化社会控制（1949-1977）：新中国成立伊始，百废待兴、城市秩序混乱，为 了建立公共秩序、恢复经济，1951 年公安部发布《城市户口管理暂行条例》，开启了“人 工维持的秩序”，即户口管理制度。随后计划经济时期，全国粮食和副食品短缺，为了保 障农业劳动力，1958 年《中华人民共和国户口登记条例》出台，首次将居民户籍划分为“农 业户口”和“非农业户口”，其中“非农业户口”附着就业、教育、住房、社会保障等一 系列社会福利，在一般情况下“农业户口”不能向“非农业户口”自由转变。自此，城乡 二元户籍制度正式确立。

政策调整转向适应浪潮（1978-1991）：改革开放后，伴随着经济农业效率的提升，农村 剩余劳动力开始显现，大量农村人口涌入城镇，《关于一九八四年农村工作的通知》等政 策出台，允许务工、经商、办服务业的农民自理口粮到集镇落户。然而经济快速发展的同 时，“农转非”势头过快，为了限制劳动力盲目流动、加强治安管理，同期相继出台了《关 于处理户口迁移的规定》、《关于严格控制农村劳动力进城做工和农业人口转为非农业人口 的通知》、《关于严格控制“农转非”过快增长的通知》等规定。

中小试点城镇改革先行（1992-2011）：1992 年，我国确立社会主义市场经济体制，全国 经济建设热情高涨，而后 1994 年分税制改革使东西部发展不平衡现象加剧，带动大量农 村劳动力流动，为了适应经济发展情况，1997 年《小城镇户籍管理制度改革试点方案》出 台，开始放开农村人口在试点小城镇的落户，2001 年《关于推进小城镇户籍管理制度改革 意见的通知》出台后小城镇落户全面放开。

全面放松户籍制度管控（2012-至今）：为了实现公共服务均等化、满足人口流动需求，国 家颁布了《关于全面深化改革若干重大问题的决定》、《关于进一步推进户籍制度改革的意 见》等放松户籍制度的文件。其中，2014 年国务院《关于进一步推进户籍制度改革的意见》明确，各地将取消农业户口与非农业户口的区分，实施居住证制度，统一登记为居民户口；取消小城市和建制镇落户限制，有序放开中等城市落户限制。

图 4：我国户籍制度演变重要节点

资料来源：中国政府网，国家法律法规数据库，北大法宝，天风证券研究所

户籍管控对流动人口市民化进程有着重要影响，除了登记和管理人口，户籍还与公共服 务和社会福利密切相关，即按户口性质和地域分配社会资源，因此不同性质及不同地域 的户口在权利上存在不平等性。能否获得流入地城镇市民户籍并享有与当地居民同等权 利是决定流动人口是否在真正意义上转变为“新市民”的重要因素。

表 3：我国重要户籍制度政策

资料来源：中国政府网，国家法律法规数据库，北大法宝，天风证券研究所

2.新市民住房需求微观拆解：支付能力和户籍政策的双向博弈

新市民群体的住房需求除了被收入水平、住房价格等经济因素影响之外，还受到户籍制度 的约束。如前文所述，在现行的户籍制度下，教育/医疗/住房/养老等社会福利和权益与户 籍紧密绑定，本、外地居民所享受的公共服务不均等增加了新市民定居的隐形成本。因此，新市民群体住房需求的背后，是支付能力和户籍政策的双向博弈。

根据 Wind 和《中国流动人口发展报告 2018》数据，从收入水平来看，城镇居民与流动人 口收入存在较大差距，历史比值约为 1.4。从房价水平来看，一/二/三线城市 2020 年房价 收入比分别为 24.3/11.6/10.1，住房可支付性较差。从居留意愿来看，愿意在当地长期居留 的流动人口比例保持在 60%左右；分城市能级拆解，落户意愿的城市间差异显著大于居留 意愿：超大城市的居留和落户意愿均为 67%，较大城市的居留意愿为 63%，落户意愿为 34%；中小城市的居留意愿为 58%，而落户意愿仅为 25%。超大城市的户口价值更受流动人口认 可，然而其落户限制更严苛；中小城市落户相对容易，然而流动人口意愿不强。落户意愿 与实际落户难度的错配会导致人户分离，阻碍流动人口的“市民化”转变，多年之后流动 人口仍可能回流到家乡。因此，在房价水平高，收入水平低，落户难度大，隐形定居成本 高的情况下，流动人口普遍倾向于在流入地租房而不是购房。根据北大光华 2019 年抽样 调查数据，进城务工人员购买住房比例仅为 19.5%，考虑到进城务工人员是新市民的绝大 部分组成（高校毕业生仅占新市民群体的 3%），我们估算目前新市民群体租房 1/购房比例 约为 8:2。

图 5：房价收入比 图 6：城镇居民和流动人口平均收入比

一线城市
二线城市

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

资料来源：Wind，天风证券研究所

1包括独立租赁住房和单位宿舍

城镇居民和流动人口平均收入比

资料来源：《中国流动人口发展报告 2018》，天风证券研究所

注释：流动人口收入采用 CGSS 数据计算的农民工群体收入

图 7：流动人口长期居留意愿

流动人口居留意愿

资料来源：《中国流动人口发展报告 2018》，天风证券研究所

图 8：流动人口长期居留与落户意愿

3 两种测算分别假设 2031 年、2026 年完成新市民化

4. 流动人口收入与 GDP 保持相同增速，参照 GDP 增长目标，假设 5.5%

5. 2021 年新市民人口规模 3 亿，假设与城镇化保持相同增速，参考海外国家城镇化率达 60%以后的增长趋势，每年提高 1%

资料来源：世界银行，国家统计局，程杰、尹熙《流动人口市民化的消费潜力有多大》，天风证券研究所

图 9：流动人口市民化带动的消费增量

4,000

2,000
0.1% 1,000

资料来源：世界银行，国家统计局，程杰、尹熙《流动人口市民化的消费潜力有多大》，天风证券研究所

注释：假设 2031 年完成市民化为 10 年期，2026 年完成市民化为 5 年期

表 5：消费弹性在五年内释放完成-测算结果

市民化前

市民化后

资料来源：世界银行，国家统计局，程杰、尹熙《流动人口市民化的消费潜力有多大》，天风证券研究所

表 6：消费弹性在十年内释放完成-测算结果

市民化前

资料来源：世界银行，国家统计局，程杰、尹熙《流动人口市民化的消费潜力有多大》，天风证券研究所

3.2.住房消费需求释放：购房意愿提升下的万亿潜能

从住房模式来看，人口流入主要目的地的一线城市普遍限购且房价收入比过高，叠加户籍 约束所带来的定居成本增加，流动人口普遍选择租房而不是购房。市民化进程可以逐渐缩 小流动人口和城镇居民所享有的公共服务差异，降低流动人口的隐形定居成本，提升其购 房意愿，从而改变流动人口的住房结构。如前文所述，我们估算目前流动人口的租房/购房 比例为 8:2，市民化进程可带来流动人口购房意愿提升，测算了市民化完成后流动人口的 租房/购房比例变化为 7:3 和 6:4 的两种假设情景。

测算结果表明，乐观情况下，如果新市民群体租购意愿在五年内完成转变，流动人口购房 需求释放带来的金额增量在两种租购比例下分别为 14866 亿元和 29006 亿元，对应购房 支出可利用总金额分别为 42420 亿元和 56560 亿元。保守情况下，如果这一意愿转变需要 十年，流动人口购房需求释放带来的金额增量在两种租购比例下分别为 10016 亿元和 19180 亿元，对应购房支出可利用总金额分别为 27492 亿元和 36657 亿元。

表 7：购房住房消费需求释放测算假设

关键假设

1. 假设新市民消费弹性与流动人口一致
2. 流动人口消费弹性释放假设及测算与前文一致
3. 两种测算分别假设 2031 年、2026 年完成新市民化
4. 参考近年数据，假设城镇居民居住支出占总消费支出的 25%
5. 假设当前流动人口租房/购房比为 8:2，市民化后购房比例逐渐上升，测算期末达到情景①7:3；情景②6:4
6. 假设购房周期为 30 年，因此 2031 年完成新市民化，赋予 3 倍杠杆；2026 年完成新市民化，赋予 6 倍杠杆

资料来源：世界银行，国家统计局，程杰、尹熙《流动人口市民化的消费潜力有多大》，天风证券研究所

表 8：租购意愿五年转变-购房需求释放金额测算结果

市民化前

市民化后

情景①租/购 7:3

情景②租/购 6:4

市民化后

资料来源：世界银行，国家统计局，程杰、尹熙《流动人口市民化的消费潜力有多大》，天风证券研究所

表 9：租购意愿十年转变-购房需求释放金额测算结果

市民化前

市民化后

情景①租/购 7:3

情景②租/购 6:4

市民化后

资料来源：世界银行，国家统计局，程杰、尹熙《流动人口市民化的消费潜力有多大》，天风证券研究所

图 10：租购意愿五年转变-流动人口住房结构

关键假设

1. 假设新市民住房需求与流动人口一致
2. 新市民人口测算方法与前文一致
3. 两种测算分别假设 2031 年、2026 年完成新市民化
   2
   4. 参考近年数据，假设新市民人均住房面积保持为 39.8m
   5. 假设当前流动人口租房/购房比为 8:2，市民化后购房比例逐渐上升，测算期末达到情景①7:3；情景②6:4
   资料来源：世界银行，国家统计局，程杰、尹熙《流动人口市民化的消费潜力有多大》，天风证券研究所
   表 11：租购意愿五年转变-所需住房面积测算结果

   	2021	2022	2023	2024	2025	2026
   新市民（亿）	3.00	3.03	3.06	3.09	3.12	3.15

   市民化前

   租房面积（亿 m 2）	93.12	94.05	94.99	95.94	96.90	97.87
   购房面积（亿 m 2）	23.88	24.12	24.36	24.60	24.85	25.10

   市民化后
   情景①租/购 7:3

   租房面积（亿 m 2）	2）	95.52	94.33	92.97	91.43	89.72	87.84
   购房面积（亿 m 2）		23.88	26.27	28.83	31.59	34.52	37.65
   市民化带来的购房面积增量（亿 m		0.00	2.15	4.47	6.98	9.67	12.55

   情景②租/购 6:4

   租房面积（亿 m 2）	2）	95.52	92.47	88.91	84.83	80.29	75.29
   购房面积（亿 m 2）		23.88	28.12	32.89	38.18	43.96	50.20
   市民化带来的购房面积增量（亿 m		0.00	4.00	8.53	13.58	19.11	25.10

   资料来源：世界银行，国家统计局，程杰、尹熙《流动人口市民化的消费潜力有多大》，天风证券研究所
   表 12：租购意愿十年转变-所需住房面积测算结果

   	2021	2022	2023	2024	2025	2031
   新市民（亿）	3.00	3.03	3.06	3.09	3.12	3.31

   市民化前

   租房面积（亿 m 2）	93.12	94.05	94.99	95.94	96.90	102.86
   购房面积（亿 m 2）	23.88	24.12	24.36	24.60	24.85	26.38

   市民化后
   情景①租/购 7:3

   租房面积（亿 m 2）	2）	95.52	95.47	95.38	95.25	95.07	92.32
   购房面积（亿 m 2）		23.88	25.12	26.42	27.77	29.18	39.57
   市民化带来的购房面积增量（亿 m		0.00	1.00	2.06	3.17	4.33	13.19

   情景②租/购 6:4

   租房面积（亿 m 2）	2）	95.52	94.38	93.07	91.60	89.97	79.14
   购房面积（亿 m 2）		23.88	26.22	28.73	31.41	34.28	52.76
   市民化带来的购房面积增量（亿 m		0.00	2.10	4.37	6.81	9.43	26.38

   资料来源：世界银行，国家统计局，程杰、尹熙《流动人口市民化的消费潜力有多大》，天风证券研究所
   4.未来政策空间如何打开：户籍限制的合理放宽和多层次的住房 保障
   我们认为，帮助新市民真正融入城市是释放新市民需求、继而弥补其理想需求与现实购买 力之间差距的首要前提。

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   户籍政策方面，如前所述，自 2014 年国务院《关于进一步推进户籍制度改革的意见》以 来，我国逐渐进入全面放松户籍制度管控阶段。2018 年，发改委《关于实施 2018 年推进 新型城镇化建设重点任务的通知》首提“全面放宽城市落户条件……大城市对参加城镇社 保年限的要求不得超过 5 年”；2019 年，发改委《2019 年新型城镇化建设重点任务》再度 放松，提出“城区人口 300 万以下城市全面取消落户条件；城区人口 300 万-500 万的城 市全面放宽落户条件；超大特大城市调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积 分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例”。户籍限制的合理放宽和公共服 务均等化将是未来让新市民全面融入城市的重要政策导向。
   住房保障方面，本次《关于加强新市民金融服务工作的通知》提到公租房、保障性租赁住 房、共有产权房将是解决新市民住房问题的三大途径。1）公租房：其主要对象是特别困 难的低收入新市民，由政府承担兜底责任，且现行公租房申请条件较为严苛。根据暨南大 学社会调查中心数据，目前全国流动人口租用公租房的比例仅为 7.1%。2）保障性租赁住 房：其主要对象是有一定收入的新市民，由政府加社会力量作为过渡。根据住建部数据，“十四五”期间全国 40 个重点城市总计供应的保障性租赁住房约为 650 万套，较往年有 大幅度提升，然而与庞大的新市民群体仍然不够匹配。3）共有产权房：主要面向逐渐立 足于城市、收入水平提高、资产增加的群体，意在发挥政府、社会、市场及“一城一策”的作用以实现新市民的安居。但在集中试点开始较晚等历史因素制约下，共有产权房现有 库存并不充足。
   我们认为新市民的住房安排，是从兜底、过渡、安居到改善等一系列的制度框架。传统商 品房在供给侧或将以市场为主导力量，在需求侧面向有较好支付能力的部分新市民，针对 其改善性需求滞后打开。在当前阶段，放宽公租房申请条件、继续加大保障性租赁住房和 公租房供给将是满足 3 亿新市民安居需求的重要抓手。针对新市民理想需求与现实购买力 间的鸿沟，我们认为，可以把短期弹性相对较大的金融政策作为突破口，即通过定向降低 新市民获取购房金融服务的门槛等，支持和满足新市民购房需求；长期来看，提高新市民 群体收入、平抑房价收入比仍是最关键因素。
   表 13：新市民住房保障结构

   性质

   现状

   政策空间

   申请条件较为严苛
   例：①深圳规定申请人必须具有当地户籍，且需参加社会保险累计缴费

   公租房	主要对象是特别困难的低收入新	3 年以上，若具有大学本科及以上学历或者中级及以上职称，才可放宽	放宽申请条件
   	市民，由政府承担兜底责任
   		至 1 年以上；②上海规定申请人需具有上海常住户口，且与上海单位签

   订一年以上劳动合同，或持有上海居住证两年以上，在沪连续缴纳社会
   保险金达到一年以上，且与上海单位签订一年以上劳动合同

   保障性租	主要对象是有一定收入的新市民，	数量大幅提升，然而仍显不足	继续加大供给
   赁住房	由政府加社会力量作为过渡

   主要面向逐渐立足于城市、收入水

   共有产权	平提高、资产增加的群体，意在发	现有库存不足	继续加大供给
   房	挥政府、社会、市场及“一城一策”

   的作用以实现新市民的安居
   资料来源：中国政府网，人民网，暨南大学社会调查中心，天风证券研究所
   5.新市民加速都市圈聚集发展，支撑核心城市群住房需求
   户籍的进一步开放和公共服务均等化将是加速流动人口向“新市民”转变的重要政策支点。来自消费弹性释放的相关测算表明，新市民消费释放对拉动内需有积极意义；新市民租购 需求的转变之下，是超万亿元的住房空间增量。面临新市民理想需求与现实购买力间的差 异，从公租房兜底、保障性租赁住房过渡、共有产权安居到商品房改善的一系列安排将成 为解决住房问题的制度体系。未来短期政策或将以金融政策为突破口，长期则应提高新市 民群体收入、平抑房价收入比。
   持续推荐：1）优质龙头：金地集团、保利发展、万科 A、龙湖集团、招商蛇口等；2）优

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   行业报告 | 行业深度研究

   质成长：金科股份、新城控股、旭辉控股等；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保 利物业、旭辉永升服务等。
   6.风险提示
   1. 行业信用风险蔓延，影响整个地产行业的再融资、销售和竣工预期；
   2. 行业销售下行周期开始，带动行业开发投资、新开工、拿地、施工等指标快速下行；
   3. 因城施策力度不及预期；
   4. 流动人口及城镇人口消费弹性、流动人口租购比、新市民住房消费需求释放等测算存在 一定前提假设，存在主观测算偏差风险。

分析师声明
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