评级（持有）房地产行业周报：行业成交依旧低迷，四月政策托底力度预计持续提升

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报告名称 ：房地产行业周报：行业成交依旧低迷，四月政策托底力度预计持续提升
评级 ：持有
行业：

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支持机制，9 月底前完成金融稳定保障基金筹集相关工作；央行货币政策委员会

⚫投资端：土地市场成交依旧低迷；融资端：国内信用债规模继续萎缩，海外 债有所恢复
2022 年第 13 周，全国 100 大中城市推出土地规划建筑面积 4131 万平方米，成 交土地规划建筑面积 1506 万平方米，同比下降 41%，成交溢价率为 5.1%。合肥、

重庆、武汉四城完成第一轮集中土拍，成都完成第一轮首日土拍，从成交结果看

大部分地块底价成交，拿地企业依旧以央企国企为主，合肥土地流拍较多。苏州、

天津、广州、深圳四城发布首轮集中供地出让公告，上海因疫情防控需要，首批

集中供地中止出让。

2022 年第 13 周，信用债发行 168.4 亿元，同比减少 18%，环比增加 56%，平均 加权利率 3.89%，环比增加 42BPs；海外债发行 2.9 亿美元，同比增加 46%，环 比减少 61%，平均加权利率 6.25%，环比减少 325BPs。

⚫风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进 一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。

请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 14

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目录

1、政策端：促进房地产市场健康发展，多城放宽限购政策 ..................................................................................................... 3 2、销售端：一二线城市单周成交持续回落................................................................................................................................. 6 2.1、 30 大中城市新房成交环比有所改善，同比增速依旧偏低 ......................................................................................... 6 2.2、 11 城二手房成交依旧低迷............................................................................................................................................. 7 3、投资端：土地市场成交依旧低迷 ............................................................................................................................................ 9 4、融资端：国内信用债规模继续萎缩，海外债有所恢复 ....................................................................................................... 10 5、一周行情回顾 .......................................................................................................................................................................... 11 6、投资建议：维持行业“看好”评级 ........................................................................................................................................... 12 7、风险提示 .................................................................................................................................................................................. 12

图表目录

图 1：近四周 30 大中城市成交面积同比大幅下降 ...................................................................................................................... 6 图 2：近四周 30 大中城市中一线城市成交面积同比大幅下降 .................................................................................................. 6 图 3：近四周 30 大中城市中二线城市成交面积同比降幅逐渐收窄 .......................................................................................... 6 图 4：近四周 30 大中城市中三线城市成交面积同比降幅逐渐扩大 .......................................................................................... 6 图 5： 30 大中城市单周新房成交面积仍处于历史较低水平 ....................................................................................................... 7 图 6： 2022 年初至今低能级市场表现相对更差 ........................................................................................................................... 7 图 7： 11 城二手成交同比增速依旧为负保持低迷 ....................................................................................................................... 8 图 8：北京二手住宅成交情况同比持续下降................................................................................................................................ 8 图 9：深圳二手住宅成交情况同比降幅超 60% ........................................................................................................................... 8 图 10： 100 大中城市土地成交情况依旧低迷............................................................................................................................... 9 图 11： 100 大中城市土地成交溢价率自 2021 年下半年来保持低位 ......................................................................................... 9 图 12：国内信用债发行规模同比持续下滑................................................................................................................................ 10 图 13：海外债发行规模较 2021 年底有所恢复.......................................................................................................................... 10 图 14：债券发行规模累计同比持续下降 ................................................................................................................................... 10 图 15：房地产指数上涨 10.82%领跑板块 .................................................................................................................................. 11

表 1：金融委召开专题会议，多部委表态支持房地产，地方因城施策持续调控 .................................................................... 3 表 2：房地产个股涨跌幅前十名 ................................................................................................................................................. 11 表 3：房地产个股涨跌幅后十名 ................................................................................................................................................. 11

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1、政策端：促进房地产市场健康发展，多城放宽限购政策

中央层面：（1）国务院：完善民营企业债券融资支持机制、全面实行股票发行 注册制将在年内持续推进，6 月底前出台促进创业投资发展相关政策，9 月底前完成 金融稳定保障基金筹集相关工作。（2）央行：货币政策委员会召开一季度例会，指

出稳字当头、稳中求进，强化跨周期和逆周期调节，加大稳健的货币政策实施力度，

发挥好货币政策工具的总量和结构双重功能，为实体经济提供更有力支持，稳定宏

观经济大盘。同时进一步疏通货币政策传导机制，保持宏观杠杆率基本稳定，通过

完善市场化利率形成和传导机制，推动降低企业综合融资成本。维护住房消费者合

法权益，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环。（3）

银保监会：将引导金融机构准确把握信贷政策，对受疫情影响较大，但有还款意愿、

吸纳就业能力强的行业和中小微企业，通过续贷、展期等方式纾困解难。（4）发改

委：坚持新建和存量并重，积极选择适宜盘活的存量项目，通过产权交易、存量和

改扩建有机结合、挖掘闲置低效资产价值等多种方式予以盘活，吸引社会资本参与。

同时推动更多符合条件的存量项目发行基础设施 REITs，打通投资退出渠道，提升企

业参与基础设施建设积极性。

地方层面：（1）上海：央行发文称要进一步优化信贷结构，强调要正确理解和

执行房地产金融审慎管理制度，做好房地产项目并购金融服务，加大对保障性住房

的金融支持，助力缓解新市民住房压力。（2）东莞：4 月起商品房项目首次确权后可

转为现售（完成不动产首次登记且市房产交易平台可获取到数据），现售收入不纳入

预售资金监管账户，房企可支配相关收入。此前东莞所有预售资金需全部存入监管

账户，直到全部楼栋竣工验收及完成初始登记后方可取消资金监管。（3）福州：放 宽限购，非五城区户籍居民家庭首次购买 1 套 144 ㎡以下商品住宅，不再核验个税 或社保证明，而此前需 2 年内满 12 个月社保或纳税证明。（4）衢州：发文促进市区

房地产业良性循环和健康发展，非本市户籍家庭购房取消了限购政策，成为全国首

个取消限购限售城市。（5）合肥：首批两集中 13 宗拍卖转挂牌的地块出让，流拍 8 宗（6 宗位于新站区），成交 5 宗。成交总建面 51 万㎡，总成交金额 38 亿元，除伟 星溢价 10.68%竞得瑶海区东部新中心地块外，招商、文一等多为底价摘地。（6）重 庆：完成 2022 年首批集中供地，13 宗涉宅地全部成功出让，其中 3 宗触顶摇号（均 为北区热点板块），3 宗溢价成交，7 宗底价成交，总建面 147.1 万㎡（较 2021 年同 期降七成），揽金 99.5 亿元。（7）成都：首批集中供地共挂出 50 宗涉宅地，首日成 交 16 宗商住地，流拍 1 宗，总成交建面 117 万㎡，揽金 150 亿元，其中 5 宗地块达

到最高限价进入摇号阶段，熔断地块集中在主城核心板块，成交房企以央国企、平

台公司为主。（8）武汉：完成 2022 年首批集中供地，推出 11 宗涉宅地，成交 10 宗，总成交建面 80 万㎡，揽金 89 亿元，7 宗底价成交，其中武汉中央商务区地块触顶，由凯德以楼面价 15822 元/㎡摇号摘得。

表1：金融委召开专题会议，多部委表态支持房地产，地方因城施策持续调控

国务院：明确《政府工作报告》重点工作分工，完善民营企业债券融资支持机制、全面实行股票发行注册

2022/3/28 制将在年内持续推进，6 月底前出台促进创业投资发展相关政策，9 月底前完成金融稳定保障基金筹集相关

工作。

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业和中小微企业，通过续贷、展期等方式纾困解难。

深圳、杭州两地发布文件，提出应对疫情助市场主体纾困措施，其中普惠性纾困方面提出：（1）扩大“六

业保险稳岗返还政策；（4）引导金融机构加大贷款投放力度，加大融资担保支持力度等。

东莞：4 月起商品房项目首次确权后可转为现售（完成不动产首次登记且市房产交易平台可获取到数据），2022/3/28 现售收入不纳入预售资金监管账户，房企可支配相关收入。此前东莞所有预售资金需全部存入监管账户，

直到全部楼栋竣工验收及完成初始登记后方可取消资金监管。

发改委、商务部等四部门：联合发布《关于推进共建“一带一路”绿色发展的意见》，提出：（1）加强绿色 2022/3/29 产业合作，鼓励企业开展新能源产业、新能源汽车制造等领域投资合作；（2）推动“走出去”企业绿色低

碳发，鼓励企业赴境外设立聚焦绿色低碳领域的股权投资基金等。

发改委：发布《做好社会资本投融资合作对接工作》的通知：（1）坚持新建和存量并重，积极选择适宜盘

与基础设施建设积极性。

上海：因疫情防控需要，首批集中供地中止出让。据悉，上海原定推出的 40 宗涉宅地总建面 446 万㎡，总 2022/3/29 起拍价 850 亿元（分别较 2021 年首批集中供地增加 12%、15%），原计划于 3 月 30 日根据有效竞买申请人

数公布地块后续出让方式。

苏州：发布首批集中供地出让公告：供应规模缩量，拟供应 15 宗涉宅地，总建面 165 万㎡，总起拍价 227

日正式竞拍。

天津：发布首批集中供地出让公告：拟供应 30 宗地块（29 宗涉宅地+1 宗商服用地），总建面 336 万㎡，总 2022/3/29 起拍价 269 亿元，分别较 2021 年首批集中供地减少 56%、53%。供应区域来看，市区 2 宗，环城 18 宗，远 郊 7 宗，滨海 3 宗；本轮集中供地挂牌时间截止至 4 月 25 日。

央行：召开北京融资对接座谈会，提出：（1）金融机构要坚定支持实体经济发展，保持新增贷款适度增长；2022/3/30 （2）优化信贷结构，大力支持中小微企业和民营经济，满足房地产企业的合理融资需求，为促进首都经济

高质量增长营造适宜的货币金融环境。

央行：货币政策委员会召开一季度例会，指出：（1）稳字当头、稳中求进，强化跨周期和逆周期调节，加

大稳健的货币政策实施力度，发挥好货币政策工具的总量和结构双重功能，为实体经济提供更有力支持，

2022/3/31 稳定宏观经济大盘；（2）进一步疏通货币政策传导机制，保持宏观杠杆率基本稳定；（3）完善市场化利率 形成和传导机制，推动降低企业综合融资成本；（4）维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房

需求，促进房地产市场健康发展和良性循环。

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政府债券扩大有效投资，促进补短板增后劲和经济稳定增长。

北京：人大二次审议住房租赁条例草案（1）合理规划租赁住房供给，将租赁住房纳入住房发展规划和年度 住房用地供应计划；（2）通过鼓励新建商品住房项目配建，非居住存量房屋改建，将闲置住房出租等方式 2022/3/31 增加租赁住房供给；（3）建立住房租赁价格预警机制，市政府可采取干预措施以应对租金显著上涨；（4）允许在农村集体建设用地上建设、运营租赁住房，但不得销售或短期租赁；（5）首都功能核心区内禁止经

营短租住房。

重庆：完成 2022 年首批集中供地，13 宗涉宅地全部成功出让，其中 3 宗触顶摇号（均为北区热点板块），3

以 4.49 亿元摇号竞得北碚区蔡家地块；龙湖竞得 3 宗，其中一宗溢价率为 5.42%。

成都：首批集中供地共挂出 50 宗涉宅地，首日成交 16 宗商住地，流拍 1 宗，总成交建面 117 万㎡，揽金 2022/4/1 150 亿元，其中 5 宗地块达到最高限价进入摇号阶段，熔断地块集中在主城核心板块，成交房企以央国企、

平台公司为主。

深圳：发布 2022 年首批集中供地公告，将于 4 月 29 日出让 8 宗地块，总建面 107 万㎡，较 2021 年首批增 2022/4/1 加 18%。本批次供地加大保障性租赁住房供应力度，7 宗地块为普通商品住房+保障性租赁住房，采用三限 双竞+摇号方式挂牌出让，1 宗地块为建设企业自持的保障性租赁住房。

央行：召开 2022 年金融稳定工作电视会议：（1）要求按照“稳定大局、统筹协调、分类施策、精准拆弹”

网。

三亚：发布年度建设用地供地计划，共计划供应国有建设用地共 109 宗、379.31 万㎡。其中住宅用地 133.91 2022/4/2 万㎡（市场化商品住房用地共 59.19 万㎡，市场化租赁住房用地共 1.96 万㎡，安居房用地共 40.19 万㎡，其 他保障性住宅用地共 32.57 万㎡），较 2021 年增长 58.8%，占建设用地供应计划总量的 35.30%。

福建：省直公积金缴存职工在福州市行政区购买商品住房，省直公积金可直接提取支付购房首付款，且已

2022/4/2 提取的住房公积金可并入公积金账户余额计算贷款额度。由于省直公积金覆盖面多为省直各单位、省属院

校等，多数企业缴纳为市直公积金，该政策实际辐射人群较为有限。

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网签后限售 5 年）；③商品住宅预售每期建筑面积不少于 2 万㎡。

资料来源：Wind、各地政府官网、开源证券研究所

2、销售端：一二线城市单周成交持续回落

2.1、30 大中城市新房成交环比有所改善，同比增速依旧偏低

根据房管局数据，2022 年第 13 周，全国 30 大中城市成交面积 253 万平米，同 比下降 43%，环比增加 9%；从累计数值看，年初至今 30 大中城市成交面积达 2951 万平米，累计同比下降 37%。

图1：近四周 30 大中城市成交面积同比大幅下降 图2：近四周 30 大中城市中一线城市成交面积同比大幅

下降

行业周报 图5：30 大中城市单周新房成交面积仍处于历史较低水平

图7：11 城二手成交同比增速依旧为负保持低迷

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3、投资端：土地市场成交依旧低迷

2022 年第 13 周，全国 100 大中城市推出土地规划建筑面积 4131 万平方米，成 交土地规划建筑面积 1506 万平方米，同比下降 41%，成交溢价率为 5.1%。一线城 市成交土地规划建筑面积 73 万平方米，同比下降 23%；二线城市成交土地规划建筑 面积 553 万平方米，同比下降 27%；三线城市成交土地规划建筑面积 880 万平方米，同比下降 48%。

图10：100 大中城市土地成交情况依旧低迷

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4、融资端：国内信用债规模继续萎缩，海外债有所恢复

2022 年第 13 周，信用债发行 168.4 亿元，同比减少 18%，环比增加 56%，平均 加权利率 3.89%，环比增加 42BPs；海外债发行 2.9 亿美元，同比增加 46%，环比减 少 61%，平均加权利率 6.25%，环比减少 325BPs。

图14：债券发行规模累计同比持续下降

200%

150%

100%

50%

数据来源：Wind、开源证券研究所

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5、一周行情回顾

板块表现方面，房地产指数上涨 10.82%，沪深 300 指数上涨 2.43%，相对收益 为 8.39%，板块表现强于大市，在 28 个板块排名中排第 1 位。个股表现方面，房地 产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为：中交地产、渝开发、中国武夷、海 泰发展、天保基建，上周涨跌幅排名后 5 位的房地产个股分别为宋都股份、冠城大

通、黑牡丹、西藏城投、广汇物流。

图15：房地产指数上涨 10.82%领跑板块

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数据来源：Wind、开源证券研究所

6、投资建议：维持行业“看好”评级

尽管 3 月全国按揭贷款利率持续下行，但市场成交依旧低迷。疫情反复再度降 低整体经济活力，全年稳增长压力进一步提升，考虑地产销售恢复向投资端传导具 有时滞，预计 4 月政策托底力度将有所提升，加速行业销售恢复。我们认为后续行 业基本面将逐步恢复，行业竞争格局持续改善，我们建议 2022 年二季度继续关注地 产板块机会，维持行业看好评级。

7、风险提示

（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。

（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。

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分析、估值方法的局限性说明
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