评级（增持）房地产开发百强房企月度销售报告：3月销售持续低迷，操盘销售金额同比-47%

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报告名称 ：房地产开发百强房企月度销售报告：3月销售持续低迷，操盘销售金额同比-47%
评级 ：增持
行业：

证券研究报告|行业月报
2022 年 04 月 03 日

房地产开发
百强房企月度销售报告：3 月销售持续低迷，操盘销售金额同比-47%

1-3 月 TOP100 房企操盘销售金额同比下降 47.0%。根据克尔瑞公布的 2022 年 1-3 月销售业绩排行榜数据，TOP100 房企操盘口径销售金额为 14381.9 亿元，同比降低 47.0%，降幅较 1-2 月扩大 3.8 个百分点；权益 口径销售金额为 11309.7 亿元，同比降低 48.6%，降幅较 1-2 月扩大 3.8 个百分点，权益比 78.6%。

行业走势

亿元，其次为万科地产、保利发展、融创中国、绿城中国，分别实现销售

金额 393.6、362.8、209.0、208.0 亿元。从单月操盘口径销售金额增速 看，仁恒置地同比表现最佳，单月同比增长 13.5%，其次为滨江集团-14.8%、华润置地-17.6%、保利发展-19.0%、绿城中国-22.8%。龙光集

团、绿地控股、美的置业表现最差。

销售遇冷主要有以下三方面原因：（1）行业仍处于较为艰难时刻，去年

“三道红线”、贷款集中度、预售资金监管等政策影响流动性；供地端“两

作者
分析师金晶
执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com

集中”政策打乱房企周转节奏。虽然近期多部委发声强调化解房地产风险，研究助理肖畅

财政部明确今年不具备扩大房地产税改革试点城市的条件，但目前融资端 政策力度有限，部分房企尤其是民企受益于政策程度有限，现金流情况依 然承压；（2）受疫情影响，上海、深圳等地及周边城市等具备较强需求 的房地产市场陷入冰点，叠加去年同期基数较高，影响全国销售数据；（3）虽然近期在“因城施策”背景下，全国多个城市放松了住房需求端的政策，但力度尚显不足。同时仅少部分二线核心城市出现“四限”政策松动，如

执业证书编号：S0680121050002 邮箱：xiaochang@gszq.com
研究助理肖依依
执业证书编号：S0680121070010 邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com

郑州、哈尔滨等，政策放松的城市主要还是集中于三四线，这些地区整体 相关研究

购买力偏弱，政策的边际宽松对其销售的提振作用较弱。

投资建议：销售额同比降幅仍在扩大，基本面仍处底部，但政策宽松方向 明朗，维持地产开发板块“增持”评级。我们判断，本轮政策力度尚显不 足，我们预计更多政策利好在途，主要方向在改善企业资金面、需求侧等。我们认为，“政策面持续利好——行业基本面筑底后续有望回升——国央 企及优质民企恢复拿地，拿地毛利率修复”是 2022 年的主线逻辑，会在 后期达到基本面、行业面、企业面的三层次共振向上。信用资质良好、流 动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注房企包括：A 股保利发展、滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科 A、华发股份、华侨 城 A、金科股份、新城控股；H 股中国海外发展、绿城中国、华润置地、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。

风险提示：疫情影响超预期，销售超预期下行，政策放松不及预期。

1、《房地产开发：2022W12：哈尔滨拟取消限售政策，32 城新房成交同比下降 52%》2022-03-27
2、《房地产开发：2022W11：多部委发声化解房地产风 险，32 城新房成交同比下降 53%》2022-03-20
3、《房地产开发：国务院金融委会议点评：春天脚步渐 进，关注后续落地政策》2022-03-16

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内容目录

一、3 月百强房企操盘口径销售额同比下降 54.41%，跌幅创近两年新高 ................................................................ 3 二、TOP20 操盘口径销售额环比提升，同比平均跌幅达 34.75% ............................................................................. 6 三、投资建议 ..................................................................................................................................................... 8 风险提示 ............................................................................................................................................................ 8

图表目录

图表 1：TOP100 房企操盘口径单月销售金额 ........................................................................................................ 3 图表 2：TOP100 房企权益口径单月销售金额 ........................................................................................................ 4 图表 3：各梯队房企操盘口径累计销售金额 ........................................................................................................... 5 图表 4：各梯队房企操盘口径累计销售面积 ........................................................................................................... 5 图表 5：各梯队房企权益口径累计销售金额 ........................................................................................................... 5 图表 6：各梯队房企权益比重 ............................................................................................................................... 5 图表 7：各梯队操盘口径门槛变化情况（亿元） .................................................................................................... 6 图表 8：TOP20 房企操盘口径累计及单月销售金额及同比情况 ............................................................................... 7 图表 9：TOP20 房企权益口径累计及单月销售金额及同比情况 ............................................................................... 7

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一、3 月百强房企操盘口径销售额同比下降 54.41%，跌幅 创近两年新高

受疫情反复及需求端政策放松力度不足的影响，3 月销售延续低迷。销售金额方面，1-3 月 TOP100 房企操盘口径销售金额同比下降 46.96%，3 月单月同比下降 52.68%，同比降幅较 2 月扩大 5.52pct；分梯队看，1-3 月各梯队累计销售金额同比增速、销售

金额门槛均出现较大幅度的下降。

销售遇冷主要有以下三方面原因：（1）行业仍处于较为艰难时刻，去年“三道红线”、贷

款集中度、预售资金监管等政策影响流动性；供地端“两集中”政策打乱房企周转节奏。

虽然近期多部委发声强调化解房地产风险，财政部明确今年不具备扩大房地产税改革试

点城市的条件，但目前融资端政策力度有限，部分房企尤其是民企受益于政策程度有限，现金流情况依然承压；（2）受疫情影响，上海、深圳等地及周边城市等具备较强需求的 房地产市场陷入冰点，叠加去年同期基数较高，影响全国销售数据；（3）虽然近期在“因

城施策”背景下，全国多个城市放松了住房需求端的政策，但力度尚显不足。同时仅少

部分二线核心城市出现“四限”政策松动，如郑州、哈尔滨等，政策放松的城市主要还

是集中于三四线，这些地区整体购买力偏弱，政策的边际宽松对其销售的提振作用较弱。

具体看，根据克尔瑞公布的 2022 年 1-3 月销售业绩排行榜数据，TOP100 房企操盘口径 销售金额为 14381.9 亿元，同比降低 47.0%，降幅较 1-2 月扩大 3.8 个百分点；权益口 径销售金额为 11309.7 亿元，同比降低 48.6%，降幅较 1-2 月扩大 3.8 个百分点，权益 比 78.6%。

2022 年 1-3 月 TOP50 强房企操盘口径销售金额为 12092.2 亿元，同比降低 47.1%，降 幅较 1-2 月扩大 3.4 个百分点；权益口径销售金额为 9251.1 亿元，同比降低 49.9%，降 幅较 1-2 月扩大 4.0 个百分点，权益比 76.5%。

从 2022 年 3 月单月情况看，TOP100 房企实现单月操盘口径销售金额 5115 亿元，同比 下降 52.68%，同比跌幅扩大 5.52 个百分点；环比增长 27.38%。TOP100 房企实现单月 权益口径销售金额 3980 亿元，同比下降 54.41%，同比跌幅扩大 6.63 个百分点；环比 增长 23.47%。

图表 1：TOP100 房企操盘口径单月销售金额

资料来源：克而瑞，国盛证券研究所

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图表 2：TOP100 房企权益口径单月销售金额

资料来源：克而瑞，国盛证券研究所

各梯队 1-3 月累计销售金额同比增速均出现较大幅度的下滑，腰部房企降幅最大。从 2022 年 1-3月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是 TOP10 房企，同比下降 41.4%；TOP51-100 房企排名第二，同比下降 46.4%。跌幅最大的是 TOP21-30 房企，同比 下降 54.9%。

从 2022 年 1-3 月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是 TOP51-100 房企，同比下降 42.2%；TOP10 房企排名第二，同比下降 46.5%。跌幅最大的是 TOP21-30 房企，同比下降 54.1%。

具体看各梯队数据，2022 年 1-3 月 TOP10 房企实现操盘口径销售金额 6329.6 亿元，同 比下降 41.4%；操盘口径销售面积 4603.0 万方，同比下降 45.4%；权益口径销售金额 4541.2 亿元，同比下降 46.5%，权益比重 71.7%。

2022 年 1-3 月 TOP11-20 房企实现操盘口径销售金额 2371.0 亿元，同比下降 50.7%；操盘口径销售面积 1647.9 万方，同比下降 44.3%；权益口径销售金额 1792.7 亿元，同 比下降 51.5%，权益比重 75.6%。

2022 年 1-3 月 TOP21-30 房企实现操盘口径销售金额 1471.9 亿元，同比下降 54.9%；操盘口径销售面积 956.1 万方，同比下降 57.8%；权益口径销售金额 1246.1 亿元，同比 下降 54.1%，权益比重 84.7%。

2022 年 1-3 月 TOP31-50 房企实现操盘口径销售金额 1919.7 亿元，同比下降 51.6%；操盘口径销售面积 1181.2 万方，同比下降 51.4%；权益口径销售金额 1671.1 亿元，同 比下降 52.8%，权益比重 87.1%。

2022 年 1-3 月 TOP51-100 房企实现操盘口径销售金额 2289.7 亿元，同比下降 46.4%；操盘口径销售面积 1266.5 万方，同比下降 53.6%；权益口径销售金额 2058.6 亿元，同 比下降 42.2%，权益比重 89.9%。

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累计操盘口径销售金额（亿元，左轴）
同比（%，右轴）

资料来源：克而瑞，国盛证券研究所

累计操盘口径销售面积（万方，左轴）同比（%，右轴）

资料来源：克而瑞，国盛证券研究所

累计权益口径销售金额（亿元，左轴）同比（%，右轴）

资料来源：克而瑞，国盛证券研究所

图表 8：TOP20 房企操盘口径累计及单月销售金额及同比情况

资料来源：克而瑞，国盛证券研究所

图表 9：TOP20 房企权益口径累计及单月销售金额及同比情况

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资料来源：克而瑞，国盛证券研究所

三、投资建议

销售额同比降幅仍在扩大，基本面仍处底部，但政策宽松方向明朗，维持地产开发板块

“增持”评级。我们判断，本轮政策力度尚显不足，我们预计更多政策利好在途，主要

方向在改善企业资金面、需求侧等。我们认为，“政策面持续利好——行业基本面筑底后 续有望回升——国央企及优质民企恢复拿地，拿地毛利率修复”是 2022 年的主线逻辑，会在后期达到基本面、行业面、企业面的三层次共振向上。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注房企包括：A 股保利发展、滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科 A、华发股份、金科股份、新城控股；H 股中国海外发展、绿 城中国、华润置地、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。

风险提示

疫情影响超预期，销售超预期下行，政策放松不及预期。

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投资评级说明

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