评级（增持）房地产行业双周报：多城放松限购政策，销售拿地尚待回暖

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报告名称 ：房地产行业双周报：多城放松限购政策，销售拿地尚待回暖
评级 ：增持
行业：

证券研究报告 | 2022年04月06日

房地产行业双周报 超 配

多城放松限购政策，销售拿地尚待回暖

于快周转模式导致的行业整体盈利能力的恶化；房企估值的持续下杀，本质 上是对地产金融化的否定；随着预售资金自由使用不再成立，开发行业将脱 离金融属性，回归慢周转制造业属性；但同时，房企通过提升利润率（摒弃 快周转的自发结果）、提升回款速度、降低债务成本等方式，ROE 维持不变 的同时质量提升，行业估值体系有望重构，PB 大于 1 将成为优质房企的标配。

从个股角度，开发行业，低市值低估值的国央企以及经营风险已经反映较充 分的民企边际改善空间较大；物管行业，国央企开发商市占率确定性提升，其兄弟物业公司将“无偿”获得更多的市场份额，同时估值具备一定优势。推荐新城控股、招商积余。

销售：市场未见回暖，百强房企销售降幅扩大

从城市角度，2022 年3 月单月300 城单月住宅销售面积3029 万㎡，环比+23%，

021-60893314
wangjing20@guosen.com.cn

市场走势

资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理

从房企角度，2022 年 3 月单月百强房企全口径销售额 5795 亿元，同比-53%，本年累计百强房企全口径销售额 16279 亿元，同比-47%，降幅进一步扩大。

拿地：市场依旧冷清，溢价率略有回温

2022 年3 月单月300 城住宅土地成交建面为4034 万㎡，环比+67%，同比-65%；本年累计 300 城住宅土地成交建面为 11691 万㎡，同比-64%。2022 年 3 月 300 城住宅土地当月成交溢价率为 5.1%，依旧维持较低水平。

融资：债权融资、信托发行同比均持续下降

2022 年 3 月单月房企合计发债 949 亿元，环比+185%，全年总规模 1756 亿元，同比-44%。2022 年 3 月单月房地产信托发行 124 亿元，环比-29%，全年总规 模 411 亿元，同比-78%。

重要事件：

①浙江衢州、福建福州、河北秦皇岛、甘肃兰州放松限购政策。②哈尔滨放 松房地产市场调控，拟废止主城区限售政策。③辽宁大连拟全面放开落户条 件。④广东东莞明确疫情防控期间无法按时缴纳社会养老保险费不影响核定 购房资格。⑤甘肃兰州出台房建项目支持措施。⑥多城 2022 年首批集中供 地落幕，徐州收金 51 亿，仅一宗溢价出让；福州收金 66 亿，七成地块成交；合肥收金 150 亿，超八成地块封顶竞品质；厦门收金 154 亿元，无流拍；武 汉收金 89.35 亿元，仅一宗流拍；成都收金 393 亿，约一成地块流拍。

风险提示：1、政策超预期收紧；2、行业基本面超预期下行；3、房企信用 风险事件超预期冲击。

端博弈仍有空间》 ——2022-03-28
《房地产行业专题-“慢时代”的财务特征：基于一个简化模型 的讨论》 ——2022-03-19
《房地产行业双周报-行业基本面复苏缓慢，多地公积金贷款及 拿地政策持续优化》 ——2022-03-16
《统计局 1-2 月房地产数据点评-深挖数据背后的真实图景，政 策宽松预期难动摇》 ——2022-03-15
《房地产行业双周报-销售拿地市场表现低迷，拉动需求政策暖 风频吹》 ——2022-03-02

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容

内容目录

近期核心观点......................................................................................................................................4

市场表现回顾......................................................................................................................................4

行业数据跟踪......................................................................................................................................5

1、销售：市场未见回暖，百强房企销售降幅扩大........................................................................................5 2、拿地：市场依旧冷清，溢价率略有回温....................................................................................................6 3、融资：债权融资、信托发行同比均持续下降............................................................................................6

行业政策要闻......................................................................................................................................7

1、近期行业政策（2022.3.17-2022.4.5）....................................................................................................7 2、近期行业要闻（2022.3.17-2022.4.5）....................................................................................................9

免责声明............................................................................................................................................11

图表目录

图1： 近半年房地产板块与沪深 300 走势比较.......................................................................................................4 图2： 近 1 个月房地产板块与沪深 300 走势比较...................................................................................................4 图3： A 股各行业过去一期涨跌排名（2022.3.21-2022.4.3）........................................................................... 5 图4： 涨跌幅前五个股............................................................................................................................................... 5 图5： 板块上涨、下跌及持平家数...........................................................................................................................5 图6： 300 城单月住宅销售面积及累计同比（单位：万㎡，%）......................................................................... 6 图7： 百强房企单月销售额及当年累计同比（单位：亿元，%）........................................................................ 6 图8： 300 城住宅土地单月成交及累计同比（单位：万㎡，%）......................................................................... 6 图9： 300 城住宅土地当月成交溢价率....................................................................................................................6 图10： 房企内债当月发行额（单位：亿元）.........................................................................................................7 图11： 房企外债当月发行额（单位：亿美元）.....................................................................................................7 图12： 房地产信托当月发行额（单位：亿元）.....................................................................................................7 图13： 房地产信托年限及收益率（单位：年，%）...............................................................................................7

表1： 近期行业政策一览（2022.3.17-2022.4.5）...............................................................................................7

近期核心观点

从行业角度，我们坚定看好地产板块的投资机会：

 短期投资逻辑在于政策演绎，只要土地不热，行情不冷：当前地产销售、拿地、开工均持续走弱，降幅均超 2014 年，投资虽暂时韧性但结构恶化。展望后续，少数城市虽有回暖，但多数城市未见明显的向好趋势，后续政策仍会持续加码。参考 2014 年，不排除更直接的刺激手段。不必过分担忧政策出台节奏和基本 面是否很快改善，地产超额收益总是出现在基本面黎明之前。后续政府出台的 各种政策，就是持续的催化。而土地市场热度只要不回到较高水平，政策就不 可能转向，行情就不会结束。这是最简单直白的逻辑，也是最有效的逻辑。

 中长期投资逻辑在于模式改善，“慢时代”ROE 质量提高：上轮周期中，地产 股的根本缺陷在于快周转模式导致的行业整体盈利能力的恶化。快周转成为唯 一有效的开发模式，导致越是高景气时期，房企当期资产负债表越恶化、远期 利润表也越恶化，房企估值的持续下杀，本质上是对地产金融化的否定。随着 预售资金自由使用不再成立，开发行业将脱离金融属性，回归慢周转制造业属 性。但同时，房企通过提升利润率（摒弃快周转的自发结果）、提升回款速度、降低债务成本等方式，ROE 维持不变的同时质量提升，行业估值体系有望重构，PB 大于 1 将成为优质房企的标配。

从个股角度，开发行业，低市值低估值的国央企以及经营风险已经反映较充分的 民企边际改善空间较大；物管行业，国央企开发商市占率确定性提升，其兄弟物 业公司将“无偿”获得更多的市场份额，同时估值具备一定优势。推荐新城控股、招商积余。

市场表现回顾

板块方面，2022.3.21-2022.4.3 期间，沪深 300 指数上涨 0.24%，房地产指数（中 信）上涨 14.9%，房地产板块跑赢沪深 300 指数 14.7 个百分点，位居所有行业第 1 位。近一个月，沪深 300 指数下跌 6.6%，房地产指数（中信）上涨 11.0%，房 地产板块跑赢沪深 300 指数 17.6 个百分点。近半年以来，沪深 300 指数下跌 11.5%，房地产指数（中信）上涨 10.4%，房地产板块跑赢沪深 300 指数 21.9 个百分点。

图1：近半年房地产板块与沪深 300 走势比较

资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理

图2：近 1 个月房地产板块与沪深 300 走势比较

资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理

图3：A 股各行业过去一期涨跌排名（2022.3.21-2022.4.3）

资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理

个股方面，2022.3.21-2022.4.3 期间，118 只个股上涨，24 只个股下跌，3 家个 股持平，占比分别为 81%、17%、2%。涨跌幅居前 5 位的个股为：天保基建（127.16%）、中交地产（110.99%）、信达地产（97.89%）、渝开发（67.48%）、南国置业（65.73%），居后 5 位的个股为：宋都股份（-21.14%）、ST 新梅（-11.99%）、银亿股份（-9.80%）、天润数娱（-9.68%）、西藏城投（-8.23%）。

图4：涨跌幅前五个股

资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理

行业数据跟踪

图5：板块上涨、下跌及持平家数

资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理

1、销售：市场未见回暖，百强房企销售降幅扩大
从城市角度，2022 年 3 月单月 300 城单月住宅销售面积 3029 万㎡，环比+23%，同比-51%；本年累计 300 城住宅销售面积 8779 万㎡，同比-45%，景气度持续低迷。

从房企角度，2022 年 3 月单月百强房企全口径销售额 5795 亿元，同比-53%，本

年累计百强房企全口径销售额 16279 亿元，同比-47%，降幅进一步扩大。

图6：300 城单月住宅销售面积及累计同比（单位：万㎡，%）

资料来源：克而瑞、国信证券经济研究所整理

图7：百强房企单月销售额及当年累计同比（单位：亿元，%）

资料来源：克而瑞、国信证券经济研究所整理

2、拿地：市场依旧冷清，溢价率略有回温

2022 年 3 月单月 300 城住宅土地成交建面为 4034 万㎡，环比+67%，同比-65%；本年累计 300 城住宅土地成交建面为 11691 万㎡，同比-64%。2022 年 3 月 300 城 住宅土地当月成交溢价率为 5.1%，依旧维持较低水平。

图8：300 城住宅土地单月成交及累计同比（单位：万㎡，%）

资料来源：克而瑞、国信证券经济研究所整理

图9：300 城住宅土地当月成交溢价率

资料来源：克而瑞、国信证券经济研究所整理

3、融资：债权融资、信托发行同比均持续下降

上月房企合计发债 949 亿元，环比+185%，全年总规模 1756 亿元，同比-44%

2022 年 3 月房企发行国内债券 691 亿元，环比+129%，发行海外债券 258 亿元，环比+718%，合计债权融资 949 亿元，环比+185%。2022 年截止 3 月，房企累计发 行国内债券 1317 亿元，同比-30%，累计发行海外债券 439 亿元，同比-65%，合计 债券融资金额 1756 亿元，同比-44%。

图10：房企内债当月发行额（单位：亿元）

资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理

图11：房企外债当月发行额（单位：亿美元）

资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理

上月房地产信托发行 124 亿元，环比-29%，全年总规模 411 亿元，同比-78% 2022 年 3 月共发行房地产信托产品 138 个，规模总计 124 亿元，环比-29%，同比-85%；平均年化收益率 7.66%，环比上升 0.17 个百分点。2022 年截止 3 月，共发 行房地产信托产品 545 个，规模总计 411 亿元，同比-78%。

图12：房地产信托当月发行额（单位：亿元）

资料来源：用益信托网、国信证券经济研究所整理

行业政策要闻

图13：房地产信托年限及收益率（单位：年，%）

资料来源：用益信托网、国信证券经济研究所整理

1、近期行业政策（2022.3.17-2022.4.5）

里有特别约定的除外。

3、完善住房预售管理：严格执行商品住房预售许可政策，除土地出让公告 对预售规模作出特殊约定外，申请商品住房（含排屋）预售的，每期建筑面 积不少于 2 万平方米；其中申请纯排屋预售的，每期建筑面积不少于 1 万平 方米；尾期建筑面积达不到前述要求的，须一次性申请预售。

（征求意见稿）》（2）在本市普通高校（高职院校）、中等职业学校（技工学校）就读的在 意见的通知 校学生。

（3）与用人单位依法签订劳动合同并在本市缴纳社会保险的人员。
（4）在本市灵活就业并缴纳养老保险和医疗保险的人员。

（5）经本市各区（市、县）人民政府（管委会）批准成建制迁入单位中,
在本市缴纳社会保险的职工。

（6）在本市投资创业取得《营业执照》的经营者（含个体工商户）。
（7）在本市城镇拥有合法产权房屋的人员。

2、具有本市户籍的人员，其父母、配偶、子女均可在本市投靠落户。3、对本市各区（市、县）人民政府（管委会）批准成建制迁入单位，由迁 入地派出所设立单位集体户口，并上门办理落户。

闭封控地区调整为非中高风险地区或解除封闭封控管理的次月起 3 个月内 对应缴纳未缴的社会养老保险费进行缴费。用人单位应依法向社会保险经办 机构申报缴费，履行好代扣缴职工个人缴费义务。各房地产开发企业应当督 促购房人做好社会养老保险缴费。对未按规定及时缴费的购房人，将取消其 购房资格并依法处理，记入个人征信不良记录，由此产生的经济及法律责任 由购房人自行承担。

3、本通知自发布之日起实施。本地疫情结束时间以市疫情防控指挥部门确 认全市无中高风险地区及封闭封控地区的时间为准。

2、减轻负担，支持企业良性循环
（1）合理确定出让国有建设用地使用权竞买保证金缴纳比例。

（2）合理确定土地出让价款和储备土地补偿款支付期限。

（3）加大项目贷款支持。

3、提升效能，强化项目服务保障
（1）完善配套公共设施。

（2）加大协调保障力度。

（3）推进货币化征拆安置。

（4）提高预售资金使用效率。进一步优化预售资金使用流程，压缩预售资 金审批时限，积极推广预售资金使用线上申请、审核、支付业务，实行“不 见面”审批，提高预售资金拨付使用效率。

4、激发活力，促进市场健康发展
（1）降低个人购买住房门槛。个人通过商业银行和公积金贷款购买首套住 房最低首付款比例不低于 20%，二套住房最低首付款比例不低于 30%。（2）减轻个人住房消费负担。加大个人住房按揭贷款发放力度，引导金融 机构按照监管规定实施贷款利率优惠政策。对拥有一套住房并已结清购房贷 款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房的，金融机构执行首套房 贷款政策。

（3）加大住房公积金支持。个人通过公积金贷款购买住房，公积金贷款最 高额度单身职工为 60 万元，双职工为 70 万元。

（4）支持多元化住房需求。落实“租购并举”。

（5）支持新市民购房。鼓励新市民和灵活就业人员建立和缴存住房公积金，在兰州缴纳住房公积金的，按照本市住房公积金缴存职工同等条件办理住房 公积金提取、贷款业务。

（6）支持孝老抚育住房需求。对在兰州工作、生活的成年人需将异地居住 的父母等近亲属接来兰州居住的，给予支持，允许其家庭在限购区域内新购 一套住房。对符合国家生育政策，生育两孩或三孩的家庭，允许其在限购区 域内新购一套住房。

资料来源：各地政府官网、国信证券经济研究所整理

2、近期行业要闻（2022.3.17-2022.4.5）

1. 哈尔滨放松房地产市场调控，拟废止主城区限售政策
   3 月 23 日，据哈尔滨市人民政府网站消息，经报请市政府同意，鉴于《哈尔滨市 人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》已完成其阶段性调 控使命，拟予以废止。此前哈尔滨主张有针对性的加强土地供应，实行区域性限 售政策，政策规定在主城区 6 区区域范围内，取消建设单位网签合同备案信息注 销权限，凡新购买商品住房的，自商品房网签合同签订之日起满 3 年可上市交易。
2. 秦皇岛废止限购令，称已不适应当前本市房地产市场发展形势
   3 月 26 日，据澎湃新闻向秦皇岛住建局内部工作人员确认，河北秦皇岛市人民政 府已印发通知，废止《秦皇岛市人民政府关于加强房地产市场调控的意见》（秦 政字［2017］16 号）和《秦皇岛市人民政府关于进一步加强房地产市场调控的通 知》（秦政字［2017］19 号）。此前，秦皇岛市对已拥有 2 套及以上住房的当地 户籍居民家庭、拥有 1 套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一年内连 续 12 个月本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭限购。
3. 福州放松限购，非五城区户籍家庭可购 1 套普通住宅
   3 月 30 日，福州房管局通知，即日起非福州五城区户籍家庭（含港澳台）在五城 区可购买一套 144 平方米以下的普通住宅，无需提供近两年内 1 年及以上社保或 个税证明，144 平方米以上住宅不限购。长乐户籍家庭购房资格与五城区户籍家 庭相同，新购房仍受福州限售二年政策影响。此前，福州对建筑面积 144 平方米 及以下的商品住房实施限购政策，规定福州五城区户籍家庭限购 2 套，非五城区 户籍家庭限购 1 套且需提供 2 年内在五城区累计缴纳 1 年及以上个税或社保证明。另外，购房业主在本小区内购买车位个数将突破原有最多 3 个的数量限制，车位 个数将不再受限。
4. 徐州 2022 年首批集中供地落幕，收金 51 亿，仅一宗溢价出让
   徐州 2022 年首批集中供地落幕，涉及 13 宗涉宅用地出让，总出让面积 30.5 万㎡，起拍总价 49.8 亿。最终，13 宗地块全部完成出让，共揽金 50.53 亿元。其中，12 宗以底价成交，唯一一宗溢价成交，溢价率 12.45%。拿地企业以本地国企为主。
5. 福州 2022 年首批集中供地落幕，收金 66 亿，七成地块成交
   福州 2022 年首批集中供地落幕，共推出 18 幅土地，仅成交 12 幅，其余 3 幅现场 撤牌、3 幅流拍，总成交建面 60.75 万㎡，总成交金额超 66.26 亿元。其中 8 幅 底价成交、2 幅溢价成交、2 幅触顶摇号。
6. 合肥 2022 首批集中供地落幕，收金 150 亿，超八成地块封顶竞品质
   合肥 2022 首批集中供地落幕，17 宗涉宅地块中有 15 宗达封顶价格，总成交金额 149.78 亿元。本批合肥共挂出 32 宗涉宅用地，涉及总土地面积约 2659 亩，总建 面约 336 万㎡，总起价 264.46 亿元；开拍前，合肥将 15 宗地拍卖转挂牌，15 宗 地块总土地面积 1496 亩，总起价 131.98 亿元。
7. 厦门 2022 首批集中供地落幕，收金 154 亿元，无流拍
   厦门市 2022 年首批集中供地落幕，本批次共推出 10 宗住宅用地，除思明区湖滨 四里（2022P04）地块因规划条件调整、提前一天撤牌外，其余 9 宗均成功出让，总成交价约 153.65 亿元。其中，3 宗底价成交、4 宗溢价成交、2 宗触顶摇号。

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   9

   证券研究报告

8. 武汉 2022 首批集中供地落幕，收金 89.35 亿元，仅一宗流拍
   武汉 2022 年首批集中供地落幕，本批次土拍共推出 11 宗地块，起始价总额 117.29 亿元。本轮土拍武汉共计成功出让 10 宗地块，仅一宗流拍，成交土地总面积 24.14 万㎡，成交总价约 89.35 亿元。
9. 成都 2022 首批集中供地落幕，收金 393 亿，约一成地块流拍

成都 2022 年首批集中供地落幕，本批次土拍共推出 50 宗涉宅用地，成功出让 44 宗地块，成交土地总面积 2565 亩，总成交金额 393.1 亿元。其中 28 宗地底价成 交以及 6 宗地达到最高限价进入“抽签”环节，6 宗地块流拍。

免责声明

分析师声明

作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告 所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。

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