评级（增持）房地产行业周观点：政策利好持续，预期改善可期

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报告名称 ：房地产行业周观点：政策利好持续，预期改善可期
评级 ：增持
行业：

重点政策要闻：（1）四川绵阳从消费者、企业、市场三方面支 持房地产发展，住房公积金贷款最高额度由现行 60 万元调整至 70 万元；提出对多孩家庭实施财政补贴；放宽商品房预售形象

六部委联合发声，行业政策持续改善 多部门联合发声，房地产税扩容推迟

进度要求；（2）福州“松绑”楼市，放开限购；（3）厦门商品 房预售条件放宽；（4）福建省省直公积金缴存职工可提取公积

48.08%，其中一线下跌 44.53%，二线下滑 49.57%，三线下滑 48.52%；百城住宅类土地供应建面四周滚动同比下降-12.7%，年 4574

初至今累计同比下降 46.43%，百城住宅类土地成交建面同比下

业绩表现突出，多数开发类房企业绩表现不佳；万科、新城控股 发布拟进行回购公告；上周境内债发行热度仍保持在较高景气 度，头部房企仍为发债主主体，中海发行国内最大规模绿色债，上周中海发行和拟发行债券规模总计达到 80 亿元。

⚫风险因素：政策力度不及预期、行业基本面持续快速下行、信用风险 超预期等。

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正文目录

1 市场回顾 ............................................................................................................................ 4 1.1 上周房地产板块上涨 10.82%，表现强于大盘 .................................................... 4 1.2 上周板块整体表现较好 ......................................................................................... 4 2 行业重点新闻信息 ............................................................................................................ 5 3 销售与土地市场情况 ........................................................................................................ 8 3.1 上周销售延续下滑趋势 ......................................................................................... 8 3.2 上周土地市场表现仍然较弱 ................................................................................. 8 3.3 集中供地情况 ......................................................................................................... 9 3.3.1 集中供地信息汇总 ...................................................................................... 9
3.3.2 上周完成集中供地城市成交详细情况 .................................................... 10
4 行业融资情况跟踪 .......................................................................................................... 13 5 重点公司公告跟踪 .......................................................................................................... 14 6 投资建议与风险提示 ...................................................................................................... 16

图表 1：上周申万一级行业市场表现情况（%） ............................................................ 4 图表 2：近期房地产板块相对收益显著 ........................................................................... 4 图表 3：上周 A 股房地产各细分领域（%） ................................................................... 4 图表 4： A 股申万地产行业上周涨幅前十个股 ................................................................ 5 图表 5： A 股申万地产行业上周跌幅前十个股 ................................................................ 5 图表 6：港股申万地产行业上周涨幅前十个股 ............................................................... 5 图表 7：港股申万地产行业上周跌幅前十个股 ............................................................... 5 图表 8：行业重点新闻一览 ............................................................................................... 6 图表 9：行业重点政策一览 ............................................................................................... 6 图表 10： 30 大中城市商品房销售四周滚动同比增速 .................................................... 8 图表 11：一线城市四周滚动同比增速 ............................................................................. 8 图表 12：二线城市四周滚动同比增速 ............................................................................. 8 图表 13：三线城市四周滚动同比增速 ............................................................................. 8 图表 14：百城住宅类土地供应建面同环比增速 ............................................................. 9 图表 15：百城住宅类土地成交建面同环比增速 ............................................................. 9 图表 16：百城住宅类土地成交总价同比增速 ................................................................. 9 图表 17：百城住宅类土地成交溢价率 ............................................................................. 9 图表 18： 2022 年已完成集中出让城市 ............................................................................ 9 图表 19： 2022 年已公告集中出让城市 .......................................................................... 10 图表 20：成都集中供地供应情况 ................................................................................... 11 图表 21：成都集中供地成交情况 ................................................................................... 11 图表 22：成都集中供地流拍率（包含撤牌）及溢价率变化 ....................................... 11 图表 23：成都集中供地中央国企成交金额占比 ........................................................... 11 图表 24：重庆集中供地供应情况 ................................................................................... 12 图表 25：重庆集中供地成交情况 ................................................................................... 12 图表 26：重庆集中供地溢价率变化 ............................................................................... 12 图表 27：重庆集中供地流拍率（包含撤牌）变化 ....................................................... 12 图表 28：武汉市集中供地供应情况 ............................................................................... 12 图表 29：武汉市集中供地成交情况 ............................................................................... 12

图表 30：武汉市集中供地溢价率变化 ........................................................................... 13 图表 31：武汉市集中供地流拍率（包含撤牌）变化 ................................................... 13 图表 32：境内债券发行金额（亿元） ........................................................................... 13 图表 33：境外债发行情况 ............................................................................................... 13 图表 34：重点个股融资信息跟踪 ................................................................................... 14 图表 35： 重点公司公告跟踪 .......................................................................................... 14

1 市场回顾
1.1 上周房地产板块上涨 10.82%，表现强于大盘

政策端继续释放利好，申万一级行业房地产指数上涨10.82%，居于申万一级行业首 位，沪深300指数上涨2.43%，房地产板块表现明显强于大盘。

图表1：上周申万一级行业市场表现情况（%）

-4.00

资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所

2022年以来房地产行业上涨10.766%，明显跑赢沪深300指数（下跌13.445%），相对 收益显著。

图表2：近期房地产板块相对收益显著

资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所

1.2 上周板块整体表现较好

A股地产细分板块均表现强势，其中商业地产板块涨幅最大，为15.73%。个股方面，A股涨幅排名前3的房地产个股为：中交地产、渝开发、中国武夷，其中中交地产本 周涨幅达61.14%，年度涨幅达144.88%。跌幅排名前3位的房地产个股为：宋都股份、冠城大通、黑牡丹。港股市场地产板块涨幅排名前3的房地产个股为：绿地香港、佳 兆业集团、新城发展，跌幅排名前3位的房地产个股为：花样年控股、融创中国、国 瑞置业。

图表3：上周A股房地产各细分领域（%）

8.00
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资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所

图表4：A股申万地产行业上周涨幅前十个股

图表5：A股申万地产行业上周跌幅前十个股

图表8：行业重点新闻一览

资料来源：公开资料整理，万联证券研究所

图表9：行业重点政策一览

资料来源：公开资料整理，万联证券研究所

3 销售与土地市场情况
3.1 上周销售延续下滑趋势

3月21日-3月27日，30大中城市商品房销售四周滚动同比下滑48.08%，其中一线下跌 44.53%，二线下滑49.57%，三线下滑48.52%；年初至3月27日下滑36.9%，其中一线 下滑30.7%，二线下滑31.6%，三线下滑50.6%。

资料来源：Wind，万联证券研究所

资料来源：Wind，万联证券研究所

3.2 上周土地市场表现仍然较弱

上周（3月21日-3月27日）百城住宅类土地供应建面为1803.2万平方米，四周滚动同 比下降-12.7%，年初至今累计同比下降46.43%，其中一线城市下降52.05%，二线城 市下降30.73%，三线城市下降53.49%。

百城住宅类土地成交建面为350万平，四周滚动同比下滑76%，年初至今累计同比下 降65.91%，其中一线下降79.66 %，二线下降68.27%，三线下降63.45%。

百城住宅类土地溢价率为5.3%，环比上升2.8个百分点，其中一线、二线、三线溢价 率分别为0%、6.3%、2.8%。

图表14：百城住宅类土地供应建面同环比增速

环比：四周滚动

资料来源：wind，万联证券研究所

图表15：百城住宅类土地成交建面同环比增速

环比：四周滚动

资料来源：wind，万联证券研究所

资料来源：wind，万联证券研究所

3.3 集中供地情况
3.3.1集中供地信息汇总

100城成交：本周溢价率

资料来源：wind，万联证券研究所

上周，集中供地城市中，6个挂牌，3个完成出让，1个中止出让。6个挂牌城市分别 是：苏州、无锡、深圳、广州、天津和济南；3个完成出让活动城市为：武汉、重 庆和成都；上海受疫情影响，原定与3月30首批36宗商品住宅地块中止出让，后续 根据疫情防控工作整体安排重启交易活动。

截至目前已有19个城市公布第一批集中供地计划，已完成出让有8城，分别是：北京、合肥、福州、青岛、厦门、武汉、成都、重庆。

图表18：2022年已完成集中出让城市

资料来源：好地网，中指研究院，万联证券研究所

图表19：2022年已公告集中出让城市

资料来源：好地网，中指研究院，万联证券研究所

3.3.2 上周完成集中供地城市成交详细情况
上周成都、重庆、武汉三市完成2022年第一批集中供地，整体流拍率有所下降，溢 价率上升，土拍市场有所回暖。

成都首批出让地块50宗，总出让面积3123.8亩，总建筑面积440.4万方，总起价 455.2亿元，采取“限房价、定品质、竞地价”的拍卖措施，封顶后采取抽签方式

确定竞得人。最终成交地块44宗，成交建筑面积356.9万方，出让金393.1亿元，流 拍地块6宗，流拍率12%，较2021年有所改善，其中，28宗底价成交，6宗封顶。参与 房企中，国央企拿地金额317.7亿元，占总成交额的80.8%，金额最高的是中海，共 竞得3宗地块总金额56.5亿元；其次是成都城投集团，同样竞得3宗地块，权益拿地 金额41.9亿元；保利耗资34.5亿元，成功竞得2宗地块排第三位。拿地金额排名前十 中，仅自贡远达、龙湖两家民企，拿地金额分别为22.5亿元，12.9亿元。

图表20：成都集中供地供应情况

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资料来源：好地网，万联证券研究所

图表21：成都集中供地成交情况 600

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资料来源：好地网，万联证券研究所

化

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资料来源：好地网，万联证券研究所

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央国企

资料来源：好地网，万联证券研究所

重庆本次土拍规则基本无变化，取消“竞自持租赁住宅+摇号”，全部采取“现场拍 卖+摇号”；13宗地块全部成功出让，总体量147.1万方，出让金99.5亿元，整体溢 价率有所回升，本次溢价率为5.4%。其中，3宗地块地价封顶现场摇号，均被央企 竞得，分别是：大悦城以总价12.04亿元竞得两江新区两路组团C、F标准分区宅地，楼面价9349元/㎡；建发以总价4.49亿元竞得北碚区蔡家组团M标准分区宅地，楼面 价6982元/㎡；中海以总价12.01亿元竞得渝北区两路组团F分区宅地，楼面价9657元 /㎡。此外，民企中，龙湖此次竞 得3宗地块，包括单独竞得高新区西永组团L分区
L58/05地块、联合海成竞得北碚区蔡家组团P标准分区P01-1/05地块、还有联合昕晖 竞得高新区西永组团L分区L59-2/06地块。3宗地块总成交价15.95亿元。

图表24：重庆集中供地供应情况

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资料来源：好地网，万联证券研究所

图表25：重庆集中供地成交情况

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资料来源：好地网，万联证券研究所

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成交溢价率（%）

资料来源：好地网，万联证券研究所

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流拍/撤牌率（%）

资料来源：好地网，万联证券研究所

武汉市2022年首批地块集中出让简化规则，采取“限地价+摇号”，共推出11宗地块，其中7宗涉宅地。涉宅地块共6宗成交，总成交面积315亩，建筑面积71.7万方，出 让金84亿元，其中，1宗封顶摇号，5宗底价成交，1宗流拍，唯一一宗封顶地块由 凯德集团摇号竞得，总价23.1亿元，楼面价15822元/㎡，溢价率5%。武汉地产此次 底价摘得2宗地块，分别位于江汉区和东湖开发区，耗资27.1亿元，地块楼面价分别 为12501元/㎡、10292元/㎡。中交底价竞得青山区宅地，总价13.42亿元，楼面价 11001元/㎡。

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资料来源：好地网，万联证券研究所

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资料来源：好地网，万联证券研究所

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成交溢价率（%）

资料来源：好地网，万联证券研究所

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流拍/撤牌率（%）

资料来源：好地网，万联证券研究所

4 行业融资情况跟踪

2022年3月境内融资金额为1761.81亿元，融资规模比去年3月同期略增51.14亿元；融资有所回暖。3月境外发行10支共23.78亿美元，净融资额为-49.89亿美元，年初 至三月底为-140.98亿美元，去年1-3月为15.84亿美元。

图表32：境内债券发行金额（亿元）2,000

1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月12月

图表33：境外债发行情况
150

-100

资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所，注：2022年4月数 据为截至4月3日数据；

资料来源：wind，万联证券研究所

图表34：重点个股融资信息跟踪

资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所

5 重点公司公告跟踪

图表35：重点公司公告跟踪

资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所

6 投资建议与风险提示

在“稳增长”的宏观背景下，当前房地产行业基本面持续驻底，边际改善政策持续，预计后续仍有较多利好政策值得期待，继续看好房地产板块的市场表现。推荐三类 企业：（1）基本面表现较好的物业管理公司；（2）具有央企/国企背景的财务稳健型 优质房企；（3）拥有优质持有型物业或转型类企业，或有效形成“开发类+”的良性 资金循环的房企。

风险因素：政策力度不及预期、行业基本面持续快速下行、信用风险超预期等。

强于大市：未来6个月内行业指数相对大盘涨幅10％以上；
同步大市：未来6个月内行业指数相对大盘涨幅10％至-10％之间； 弱于大市：未来6个月内行业指数相对大盘跌幅10％以上。

公司投资评级
买入：未来6个月内公司相对大盘涨幅15％以上；
增持：未来6个月内公司相对大盘涨幅5％至15％；
观望：未来6个月内公司相对大盘涨幅-5％至5％；
卖出：未来6个月内公司相对大盘跌幅5％以上。

基准指数 ：沪深300指数

风险提示
我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资 的相对比重建议；投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要 考虑的因素。投资者应阅读整篇报告，以获取比较完整的观点与信息，不应仅仅依靠投资评级来推断结论。

本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的执业态度，独立、客观 地出具本报告。本报告清晰准确地反映了本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推 荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。

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