评级（持有）房地产行业周报：3月销售降幅扩大，衢州首个取消限购限售

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报告名称 ：房地产行业周报：3月销售降幅扩大，衢州首个取消限购限售
评级 ：持有
行业：

3 月销售降幅扩大，衢州首个取消限购限售

一步加强房地产市场调控的通知》两个文件。3）福建福州：全国首个实施放

风险提示：项目交付风险、项目销售回款风险、行业政策调控风险。

举措救市，政府工作报告保障住房需求 (2022-03-06)

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目录

1 每周点评 ......................................................................................................................................................................................................... 1 2 市场回顾 ......................................................................................................................................................................................................... 5 3 行业及公司动态 ............................................................................................................................................................................................ 7 3.1 行业政策动态跟踪 ................................................................................................................................................................................ 7 3.2 公司动态跟踪 ......................................................................................................................................................................................... 8 4 投资建议 ......................................................................................................................................................................................................... 9 5 风险提示 .......................................................................................................................................................................................................10

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图目录

图 1：3 月百强房企销售额 5795 亿元（-53%） ...................................................................................................................................... 2 图 2：3 月百强房企销售面积 3637 万平方米（-57%） ......................................................................................................................... 2 图 3：近一年申万地产板块相对沪深 300 走势........................................................................................................................................ 5 图 4：年初以来申万地产板块相对沪深 300 表现（pp）...................................................................................................................... 5 图 5：上周中交地产、渝开发、中国武夷等个股涨幅显著.................................................................................................................. 5 图 6：上周宋都股份、冠城大通、黑牡丹等个股跌幅显著.................................................................................................................. 5 图 7：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） .......................................................................................................................... 6 图 8：年初以来申万地产上涨个股占比为 63.64% .................................................................................................................................. 6 图 9：上周表现强势的港股通内房股.......................................................................................................................................................... 6 图 10：年初以来表现强势的港股通内房股 .............................................................................................................................................. 6 图 11：上周表现强势的物业股..................................................................................................................................................................... 7 图 12：年初以来表现强势的物业股............................................................................................................................................................ 7

表目录

表 1：2022 年 3 月重点房企销售排名 ........................................................................................................................................................ 1 表 2：重庆各轮集中土拍热度对比 .............................................................................................................................................................. 2 表 3：武汉各轮集中土拍热度对比 .............................................................................................................................................................. 2 表 4：近期地方城市楼市松绑政策 .............................................................................................................................................................. 3 表 5：2021 年地产板块重点企业业绩情况 ............................................................................................................................................... 4 表 6：2021 年物业板块重点企业业绩情况 ............................................................................................................................................... 4 表 7：重点关注公司盈利预测与评级........................................................................................................................................................10

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1 每周点评

3 月百强房企销售降幅继续扩大，头部房企销售额持续下滑。克而瑞数据显示，3 月行 业百强房企实现全口径销售金额 5795 亿元，同比下降 53%，较 2 月降幅扩大 6 个百分点。3 月百强房企实现销售面积 3637 万平方米，同比降低 57%，较 2 月降幅扩大 15 个百分点。3 月 头 部 房 企 销 售 继 续 下 降 ， TOP5/TOP6-10/TOP11-20 单 月 销 售 金 额 同 比 下 降 44%/35%/53%，1-3 月累计销售金额同比下降 41%/42%/51%。

表 1：2022 年 3 月重点房企销售排名

数据来源：克而瑞，西南证券整理

图 1：3 月百强房企销售额 5795 亿元（-53%）

数据来源：克尔瑞，西南证券整理

图 2：3 月百强房企销售面积 3637 万平方米（-57%）

数据来源：克尔瑞，西南证券整理

重庆土拍热度明显上升，武汉仍较冷淡。 1）重庆： 13 宗地全部顺利成交，其中 3 幅触 及地价上限进入摇号，收金接近百亿，平均溢价率达 5.4%，竞拍热度较去年二三批次明显 上升。此次供地地价普遍下调，平均地房比仅为 0.46，多数地块的成交地价降幅都在 10% 以上，部分地块的拿地成本降幅甚至高达 30%以上。对比去年二三轮拿地情况来看，重庆此 次集中土拍中地方平台的比例明显下降。13 宗地仅 2 幅地由地方国企竞得，占比约 15%，而在去年第二三轮中，地方平台的拿地占比都在五成以上。2）武汉：首轮集中供地规模大 幅缩减，涉宅土地仅 7 宗，用地面积 27.5 公顷，总建筑面积 93 万平方米，不及去年出让总 建面的 5%。本轮集中土拍挂出的 7 宗涉宅地有 6 宗成功出让，其中仅有 1 宗溢价成交、且 触及最高限价+摇号成交，整体溢价率仅有 1%。

表 2：重庆各轮集中土拍热度对比

数据来源：CRIC，西南证券整理

表 3：武汉各轮集中土拍热度对比

数据来源：CRIC，西南证券整理

地方政策力度不断加大，多地创首举。 1）浙江衢州：全国首个限购限售均取消城市，非本市户籍居民可以进行购房，且 144 平方米及以上新建商品房不限售。2）河北秦皇岛：首个新房、二手房全面废除限购政策城市，废止《秦皇岛市人民政府关于加强房地产市场调 控的意见》和《秦皇岛市人民政府关于进一步加强房地产市场调控的通知》两个文件。3）福建福州：全国首个实施放宽限购城市，无需提供社保或纳税证明即可购买一套福州五城区 144 平方米以下的普通住宅。此次福州政策放松主要基于以下 3 个原因，（i）福州低迷的市 场表现：2021 年福州新房成交套数连续两月跌破 3000 套，2 月份成交仅 1426 套，较去年 下跌近 50%，二手房成交套数也连续两月跌破 3000 套，2 月份成交仅 1664 套。（ii）闽系 房企暴雷不断：世茂抛售资产自救，阳光城理财暴雷，融信无法完成年报业绩报告，禹洲、正荣拖欠美元债，房企资金紧张引发市场对于无法交付的担忧。（iii）土拍市场遇冷：福州 首轮土拍流拍率达 30％，仅有 2 宗地进入摇号环节，本土国企托底现状严重，民营房企拿 地积极性不高。

表 4：近期地方城市楼市松绑政策

数据来源：各地政府网站，西南证券整理

地产板块整体业绩有所承压，物业板块延续高景气表现。近期各公司陆续发布 2021 年 业绩报告，其中物业管理服务板块整体仍然呈现高景气度特点，碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、旭辉永升服务等头部物企归母净利润同比增长均超过 50%。地产板块整体业绩有

表 5：2021 年地产板块重点企业业绩情况

数据来源：Choice，西南证券整理

表 6：2021 年物业板块重点企业业绩情况

数据来源：Choice，西南证券整理

2 市场回顾

上周 A 股市场整体表现较好。上证指数上涨 2.19%、沪深 300 指数上涨 2.43%，创业板 指上涨 1.10%，万得全 A 上周交易额 4.64 万亿元，环比降低 2.42%。从板块表现来看，交通

运输、农林牧渔、休闲服务和公用事业表现靠前。

申万房地产板块（简称申万地产）上周上涨 10.82%，在所有申万一级行业中相对排名 1/28。从年初涨跌幅来看，申万地产上涨 10.77%，在所有申万一级行业中相对排名 1/28。上周申万地产板块交易额 2877.15 亿元，环比上升 44.99%。

图 3：近一年申万地产板块相对沪深 300 走势

数据来源：Wind，西南证券整理

图 4：年初以来申万地产板块相对沪深 300 表现（pp）

数据来源：Wind，西南证券整理

从个股涨跌幅来看，上周中交地产、渝开发、中国武夷、海泰发展等个股涨幅居前，宋 都股份、冠城大通、黑牡丹、ST 爱旭等个股跌幅居前。

图 5：上周中交地产、渝开发、中国武夷等个股涨幅显著

数据来源：Wind，西南证券整理

图 6：上周宋都股份、冠城大通、黑牡丹等个股跌幅显著

数据来源：Wind，西南证券整理

从板块交易额来看，上周万科 A、阳光城、保利地产、天保基建等排在行业前列，成交 额均超 85 亿。其中，万科 A 和阳光城交易额合计 389.1 亿，占板块交易额比重为 13.52%，万科 A 交易量维持在较高位置。从年初累计涨幅来看，天保基建、中交地产、信达地产、海 泰发展等涨幅居前，上涨个股个数占比 75.76%。年初以来，万业企业、ST 爱旭、中房股份、

西藏城投等个股跌幅居前。

图 7：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元）

数据来源：Wind，西南证券整理

图 8：年初以来申万地产上涨个股占比为 63.64%

数据来源：Wind，西南证券整理

从港股通内房（根据 Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周绿地 香港、佳兆业集团、新城发展、绿景中国地产等涨幅居前，而花样年控股、太阳城集团、融

创中国、国瑞置业等位居跌幅前列。年初以来，绿地香港、美的置业、中国海外发展等个股 表现强势。上周从成交金额来看，融创中国达 59.56 亿（人民币），远远领先。

图 9：上周表现强势的港股通内房股

数据来源：Wind，西南证券整理

图 10：年初以来表现强势的港股通内房股

数据来源：Wind，西南证券整理

从物业板块表现来看，在我们跟踪的 26 只股票中，上周宝龙商业、招商积余、融创服 务控股、绿城服务等位居涨幅前列，而彩生活、佳兆业美好、新城悦服务等位居跌幅前列。年初以来，仅有珠江服务上涨。上周从成交金额来看，碧桂园服务以 27.98 亿（人民币）的 成交额领跑行业。

图 11：上周表现强势的物业股

数据来源：Wind，西南证券整理

3 行业及公司动态

3.1 行业政策动态跟踪

图 12：年初以来表现强势的物业股

数据来源：Wind，西南证券整理

4 月 1 日，央行上海分行印发《2022 年上海信贷政策指引》，引导金融机构重点落实好

助企纾困措施，进一步优化信贷结构，切实增强金融服务实体经济能力。（凤凰网）

4 月 1 日，成都今年首批集中供地进入第二日。据中指研究院数据统计，当天成都土拍 共计成交 17 宗地块，另有 1 宗地块流拍，总成交价格为 192 亿，合计成交土地面积 1213 亩。当天土拍总共有 20 家房企报名，其中，中海、保利等龙头房企补仓，四川本土房企也

积极拿地。（观点网）

4 月 1 日，东莞市住房公积金管理中心近日印发了《东莞市住房公积金 2021 年年度报 告》。报告中指出，2021 年个人住房贷款发放额、公转商贴息贷款发放额、项目贷款发放 额、住房消费提取额的总和与当年缴存额的比率为 87.78%，比上年减少 49.18 个百分点。

（克而瑞）

3 月 31 日，深圳发布 2022 年第一批集中供地出让公告。本次共有 8 宗居住用地挂牌出 让，起始总价约 168 亿元，总建筑面积约 107.06 万平方米，将于 4 月 29 日集中拍卖。其中，宝安、光明和龙华的 4 宗地的销售限价有所上调，上调幅度在 5%-10%不等。（澎湃新闻 ）

3 月 31 日，广州发布 2022 年第一批集中供地出让公告。本次总共推出 18 宗地块，计 容总建筑面积约 276 万平方米，起拍总价为 367.7 亿元。其中，黄埔地块不再限定开发项目

的售价。（澎湃新闻）

3 月 31 日，无锡发布 2022 年第一批集中供地出让公告。本次挂牌总出让面积 57.66 万 方，总建筑面积 102.67 万方，起拍总价 103.9 亿元。（财经网）

3 月 31 日，武汉迎来 2022 年首次“两集中”土拍，共计出让 11 宗地块，起始价总额 约 117.29 亿元。本共计成功出让 10 宗地块，土地总面积 24.14 万㎡，成交总价约 89.35 亿

元。（观点网）

3 月 30 日，重庆首轮集中供地开拍，13 宗地块出让，总起拍价 94.4 亿元。其中 6 成底 价成交，合计收金 99.5 亿元。本土房企龙湖集团竞得 3 宗地块，合计耗资约 16 亿元。（搜

狐）

3 月 30 日，福州调整限购政策。即日起，非福州五城区户籍家庭（含港澳台）在五城 区可购买一套 144 平方米以下的普通住宅，无需提供近两年内 1 年及以上社保或个税证明，144 平方米以上住宅不限购。（21 世纪经济报道）

3 月 30 日，石家庄以总价 12.11 亿元成功出让 3 宗地块，土地面积合计 68720.18 平方 米，约合 103.08 亩，总起始价 11.94 亿。（观点网）

3 月 30 日，南宁出台楼市新政——买房补贴契税。普通市民购买首套房可以获得 50% 的契税补贴，而南宁市教职工、留邕人才购买首套房均可获得 100%补贴，教师群体购买二 套房也能获得 100%补贴。（搜狐）

3 月 29 日，合肥市土地市场网披露，4 月 28 日肥东将会有 5 宗纯居住用地出让，面积 达 376.45 亩。（观点网）

3 月 28 日，苏州公布 2022 年首批次集中出让地块公告。此次共计挂出 15 宗涉宅用地，其总起始价 226.98 亿元，总出让面积为 82.68 万平方米。（中投网）

3 月 28 日，天津公布国有建设用地使用权挂牌出让公告。2022 年度第一批共 30 宗集 体出让地块，30 宗地块出让面积共约 205.09 万平方米，建筑面积 336.31 万平方米，起始 价为 268.995 亿元，保证金 54.011 亿元。（观点网）

3 月 27 日，杭州出台了服务业普惠性纾困扶持措施。对缴纳房产税、城镇土地使用税

确有困难的纳税人给予减免。（新京报）

3 月 26 日，武汉房贷利率下调。主要银行机构从 3 月 25 日起对新签约的按揭贷款首套 房利率按照 LPR+60BP，即 5.2%执行；二套房利率按照 LPR+80BP，即 5.4%执行。

3.2 公司动态跟踪

华润置地：3 月 30 日，公司发布业绩公告。公司 2021 年实现营业收入 2121.1 亿元，同比增加 18.1%；归母净利润 266 亿元，同比上升 10.2%。

中国海外发展：3 月 30 日，公司发布业绩公告。公司 2021 年实现营业收入 2422.4 亿 元，同比下降 30.4%；归母净利润 401.6 亿元。

时代邻里：3 月 31 日，公司发布业绩公告。公司 2021 年实现营业收入 27.2 亿元，同 比增加 54.7%；归母净利润 3.3 亿元，同比上升 42.1%。

龙光集团：3 月 31 日，公司发布业绩公告。公司 2021 年实现营业收入 782.9 亿元，同 比增加 10.2%；归母净利润 100.2 亿元，同比下降 23.01%。

禹洲集团：3 月 30 日，公司发布业绩公告。公司 2021 年实现营业收入 270.7 亿元，同 比增加 10.2%；归母净利润 8.6 亿元，同比上升 636.88%。

滨江服务：3 月 31 日，公司发布业绩公告。公司 2021 年实现营业收入 14 亿元，同比 增加 45.7%；归母净利润 3.2 亿元，同比上升 46.5%。

富力地产：3 月 31 日，公司发布业绩公告。公司 2021 年实现营业收入 764 亿元，同比 下降 11.05%；归母净亏损 88.48 亿元，同比下降 98.26%。

合景泰富集團：3 月 31 日，公司发布业绩公告。公司 2021 年实现营业收入 238.4 亿元，同比下降 19.83%；归母净亏损 30.6 亿元，同比下降 54.2%。

正荣地产：3 月 30 日，公司发布业绩公告。公司 2021 年实现营业收入 369.9 亿元，同 比增加 2.4%；归母净利润 8.1 亿元，同比下降 69.48%。

格力地产：3 月 29 日，公司邹超女士因身体欠佳原因申请辞去公司董事会秘书、副总

裁职务，暂由公司财务负责人苏锡雄先生代行董事会秘书职责。

建业地产：3 月 28 日，公司发布业绩公告。公司 2021 年实现营业收入 419.59 亿元，同比下降 3.1%；归母净利润 6.1 亿元，同比下降 66.4%。

德信中国：4 月 1 日，公司发布业绩公告。公司 2021 年实现营业收入 231.1 亿元，同 比增加 45.6%；归母净利润 9.4 亿元，同比下降 20.1%。

金隅集团：3 月 31 日，公司郭燕明先生因个人到龄退休，申请辞去公司第六届监事会

主席、监事职务。

国瑞置业：3 月 31 日，公司发布业绩公告。公司 2021 年实现营业收入 99 亿元，同比 增加 71.6%；归母净利润 2.3 亿元。

合生创展集团：3 月 30 日，公司发布业绩公告。公司 2021 年实现营业收入 307.3 亿港 元，同比下降 10.58%；归母净利润 97.6 亿港元，同比下降 28.42%。

时代中国控股：3 月 30 日，公司发布业绩公告。公司 2021 年实现营业收入 436.4 亿元，同比增加 13.1%；归母净利润 32.6 亿元，同比下降 34.02%。

卓越商企服务：3 月 27 日，公司发布业绩公告。公司 2021 年实现营业收入 34.7 亿元，同比增加 37.3%；归母净利润 5.1 亿元，同比上升 57.0%。

阳光股份：3 月 31 日，公司股东上海永磐实业有限公司减持公司股份 2126.36 股，占 公司股份 2.836%。

冠城大通：3 月 31 日，公司聘请陈曦先生担任公司副总裁。

4 投资建议

板块估值近期处于低位，从资金安全性和收益率综合考虑，我们建议适当增配，我们认

为当前板块应当关注 4 条投资主线：

1）开发企业：滨江集团、保利发展、新城控股、华侨城 A、华润置地、龙湖集团、万 科 A、旭辉控股、建发国际控股等；

2）物 管企业：碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、旭辉永升服务、宝龙商业等；

3）赛 道转型企业：广宇发展、鲁商发展等。

4）房 产经纪企业：贝壳等。

表 7：重点关注公司盈利预测与评级

数据来源：wind，西南证券（注：以人民币为单位，截止 2022 年 4 月 1 日收盘价）

5 风险提示

行业项目交付低于预期、行业销售增长低于预期、行业调控政策超过预期等。

分析师承诺

本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，报告所采用的数据均 来自合法合规渠道，分析逻辑基于分析师的职业理解，通过合理判断得出结论，独立、客观地出具本报告。分析师承 诺不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接获取任何形式的补偿。

投资评级说明

买入：未来 6 个月内，个股相对沪深 300 指数涨幅在 20%以上
持有：未来 6 个月内，个股相对沪深 300 指数涨幅介于 10%与 20%之间 公 司 评 级 中性：未来 6 个月内，个股相对沪深 300 指数涨幅介于-10%与 10%之间 回避：未来 6 个月内，个股相对沪深 300 指数涨幅介于-20%与-10%之间 卖出：未来 6 个月内，个股相对沪深 300 指数涨幅在-20%以下

强于大市：未来 6 个月内，行业整体回报高于沪深 300 指数 5%以上

行 业 评 级 跟随大市：未来 6 个月内，行业整体回报介于沪深 300 指数-5%与 5%之间 弱于大市：未来 6 个月内，行业整体回报低于沪深 300 指数-5%以下

重要声明

西南证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证券监督管理委员会核准的证券投资咨询业务资格。

本公司与作者在自身所知情范围内，与本报告中所评价或推荐的证券不存在法律法规要求披露或采取限制、静默 措施的利益冲突。

《证券期货投资者适当性管理办法》于 2017 年 7 月 1 日起正式实施，本报告仅供本公司客户中的专业投资者使 用，若您并非本公司客户中的专业投资者，为控制投资风险，请取消接收、订阅或使用本报告中的任何信息。本公司 也不会因接收人收到、阅读或关注自媒体推送本报告中的内容而视其为客户。本公司或关联机构可能会持有报告中提 到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行或财务顾问服务。

本报告中的信息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的 资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可 升可跌，过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报 告，本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修 改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。

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