评级（买入）房地产行业研究：需求端宽松仍需加大，一线城市或率先企稳

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报告名称 ：房地产行业研究：需求端宽松仍需加大，一线城市或率先企稳
评级 ：买入
行业：

需求端宽松仍需加大，一线城市或率先企稳

事件

2022 年 3 月，房地产调控宽松政策频出，郑州出台《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，南昌出 台《关于优化住房公积金使用政策的通知》，苏州出台《关于进一步帮助市场主体纾困解难着力稳定经济增长若 干政策措施的通知》等，省会城市和其他重点城市纷纷兜底救市。

售回款的依赖度逐步增大，预售资金监管的优化有助于缓解房企短期现金流压力，但不足以维持房企的持续稳 定发展，亟待需求端的进一步放松，拉动销售增长。

全国大范围的需求端调控松绑政策或正在路上。目前房地产调控政策已有一定程度的松绑，在信贷端，菏泽、广州、南宁、佛山、重庆等多城市下调首付比例或降低房贷利率，地方调控端也有苏州、济南、青岛、昆明、嘉兴等城市陆续出台落户宽松、公积金、购房补贴、预售监管等政策，但是除郑州外少有直接对限购、限售、限价等需求端的宽松，对房地产市场销售提振的效果有一定延后，近期销售状况尚未好转。因此，我们预计未 来将有大范围对需求端的调控松绑政策出台，“因城施策”将得到更加灵活的运用，在房价相对稳定的前提下，部分高能级城市限购、限售、限价等限制措施或将阶段性放开。

预计部分优质城市将带动全国市场企稳回暖。房地产市场供求关系得到改善：①受房企拿地意愿收缩影响，2021 年全国 300 城宅地出让建面同比下降 24%；②房企开工进度缓慢，2021 年全国商品住宅新开工面积同比 下降 11%，2022 年 1-2 月中国建筑新开工量同比减少 40%，预计全国房地产开发企业新开工情况也不容乐 观；③部分一二线、长三角城市基本面良好，杭州、上海、合肥等城市新房在售库存去化周期低于 6 个月。我 们判断 2022 年房地产市场供应量将明显下滑，需求仍待释放，部分优质城市一旦需求端利好出现，销售将迅 速增长，我们预计部分一二线城市销售在三四月份将逐步好转，同时带动四五线城市市场在这段时间筑底。

投资建议

我们认为大范围的需求端宽松政策将逐步出台，部分一二线城市销售率先好转，带动四五线城市筑底。我们看 好主要布局优质一二线城市的绿城中国、建发国际、滨江集团。同时随着整体销售的好转，民企估值有望修 复，看好新城控股和融创中国。

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图表附录 ........................................................................................................3 风险提示 ........................................................................................................6

图表目录

图表 1：2022 年 1-2 月 TOP20 房企全口径销售金额及同比 ............................3 图表 2：30 大中城市 22 年 1-2 月商品房销售面积...........................................3 图表 3：30 大中城市 22 年 3 月 1-9 日商品房销售面积....................................3 图表 4：2014-21 年销售回款占房地产开发企业到位资金比例 .........................3 图表 5：全国 300 城宅地成交建面同比下降 23.6% .........................................4 图表 6：全国商品住宅新开工面积同比下降 10.9%..........................................4 图表 7：中国建筑 2022 年 1-2 月房屋建筑新开工面积同比减少 40% ..............4 图表 8：截至 2022 年 1 月，全国重点 20 城新房库存及去化周期 ....................4 图表 9：A 股地产公司 PE 走势 .......................................................................5 图表 10：港股地产公司 PE 走势 .....................................................................5 图表 11：港股物业公司 PE 走势 .....................................................................5

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行业点评

图表附录

图表 1：2022 年 1-2 月 TOP20 房企全口径销售金额及同比

来源：克而瑞，国金证券研究所

图表 4：2014-21 年销售回款占房地产开发企业到位资金比例

60%

30%

20%

10%

来源：国家统计局，国金证券研究所注：销售回款=定金及预收款+个人按揭贷款

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风险提示

现有房地产改善政策落地效果不及预期。政策落地需要时间，当前改善政 策效果尚未显现，落地效果不能确定。

需求端宽松政策力度小。当前仅郑州出台较大力度的需求端宽松政策，其 他城市预计将有类似政策出台，但政策力度是否能推动销售明显改善，仍

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买入：预期未来 6－12 个月内上涨幅度在 15%以上；

增持：预期未来 6－12 个月内上涨幅度在 5%－15%；

中性：预期未来 6－12 个月内变动幅度在 -5%－5%；

买入：预期未来 3－6 个月内该行业上涨幅度超过大盘在 15%以上；

增持：预期未来 3－6 个月内该行业上涨幅度超过大盘在 5%－15%；

中性：预期未来 3－6 个月内该行业变动幅度相对大盘在 -5%－5%；

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