评级（买入）房地产行业研究：需求端宽松加速，REITs扩容利好融资

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报告名称 ：房地产行业研究：需求端宽松加速，REITs扩容利好融资
评级 ：买入
行业：

房地产组

房地产行业研究买入（维持评级） 行业周报

)

领域。这一讲话打破了此前针对酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等禁止纳 入 REITs 试点的政策禁令。我们认为若能实质性落地，对于房企而言能够① 盘活存量资产，优化资产负债结构；②拓宽股权融资渠道，降低对传统债权 融资的依赖和违约风险；③保交楼房源可试点转为长租房 REITs 的底层资 产。因此此前市场化布局商业资产、长租房领域的优质房企有望直接受益。

风险提示

宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约

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内容目录

二线城市需求端相继放松，扩大 REITs 范围利好房企融资.............................. 4 行情回顾........................................................................................................ 5 地产行情回顾 ............................................................................................. 5 物业行情回顾 ............................................................................................. 5 数据跟踪........................................................................................................ 6 宅地成交 .................................................................................................... 6 新房成交 .................................................................................................... 8 二手房成交 ................................................................................................. 9 重点城市库存与去化周期 ...........................................................................11 地产行业政策和新闻 .....................................................................................11 地产公司动态............................................................................................... 13 物管行业政策和新闻 .................................................................................... 16 物管公司动态............................................................................................... 16 行业估值...................................................................................................... 18 风险提示...................................................................................................... 19

图表目录

图表 1：本周诸多二线城市陆续出台需求端宽松政策...................................... 4 图表 2：重点商业地产公司概况 ..................................................................... 4 图表 3：申万 A 股房地产板块本周涨跌幅排序................................................ 5 图表 4：WIND 港股房地产板块本周涨跌幅排序 ............................................. 5 图表 5：本周地产个股涨跌幅前 5 名 .............................................................. 5 图表 6：本周地产个股涨跌幅末 5 名 .............................................................. 5 图表 7：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深 300 涨跌幅 ................ 6 图表 8：本周物业个股涨跌幅前 5 名 .............................................................. 6 图表 9：本周物业个股涨跌幅末 5 名 .............................................................. 6 图表 10：全国 300 城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 ............................ 7

图表 11：全国 300 城累计宅地成交建面（万㎡）及同比 ................................ 7

图表 12：2022 年初至今权益拿地金额前 20 房企........................................... 7 图表 13：40 城新房成交面积及同比增速........................................................ 8 图表 14：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 .................................... 8 图表 15：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 .................................... 8 图表 16：35 城新房成交明细（万平方米） .................................................... 9 图表 17：15 城二手房成交面积及同比增速（周）........................................ 10 图表 18：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 ........................... 10 图表 19：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 ........................... 10

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图表 20：15 城二手房成交明细（万平方米）............................................... 10 图表 21：12 城商品房的库存和去化周期.......................................................11 图表 22：12 城各城市能级的库存去化周期 ...................................................11 图表 23：12 个重点城市商品房库存及去化周期 ............................................11 图表 24：地产行业政策新闻汇总 ..................................................................11 图表 25：上市公司动态 ............................................................................... 13 图表 26：物管行业资讯 ............................................................................... 16 图表 27：物管公司动态 ............................................................................... 17 图表 28：A 股地产 PE-TTM ......................................................................... 18 图表 29：港股地产 PE-TTM ........................................................................ 18 图表 30：港股物业股 PE-TTM ..................................................................... 18 图表 31：覆盖公司估值情况 ........................................................................ 19

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二线城市需求端相继放松，扩大 REITs 范围利好房企融资

多个二线城市相继出台需求端放松政策，与供给端三箭齐发共同形成政策 组合拳。11 月，支持房企融资的供给端政策三箭齐发，已经形成了供给端 支持政策的基本框架，银行授信、储架式发行、股权融资正在持续落地中。12 月，继上月杭州、成都、西安等城市优化购房政策后，本周南京、武汉、厦门等更多二线城市加入放松需求端政策的队伍。此外，本周上海召开金 融支持房地产市场平稳健康发展座谈会，亦提出了要着力保障刚需和改善 性个人住房贷款需求。我们认为行业平稳发展的最终基石是销售复苏，需 求端的系列宽松措施正在加速落地，预计未来高能级城市的需求端宽松政 策将持续落地，促进行业回归良性循环。

图表 1：本周诸多二线城市陆续出台需求端宽松政策

南京部分银行对二套房商业按揭贷款政策做出调整，购房者结清首套房贷款的，二

行、中行、交行、建行等多家银行南京支行均已执行。

50%补贴）。

12 月 7 日，合肥包河区出台政策：房屋被征收人若选择房票安臵自行买新建商品

市场的流动性。

佛山住建局发布《关于进一步优化房地产调控政策的通知》，取消禅城区祖庙街

售。至此，佛山市全面解除限购。

来源：各政府网站，厦门日报，证券时报，乐居财经，国金证券研究所

REITs 范围有望扩大，助力房企融资及盘活存量资产。12 月 8 日，证监会 副主席李超在首届长三角 REITs 论坛暨中国 REITs 论坛 2022 年会上表示，将研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。这一讲 话打破了《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申 报工作的通知》针对酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等禁止纳入 REITs 试点的政策禁令。我们认为若能实质性落地，对于房企而言能够①盘活存 量资产，优化资产负债结构；②拓宽股权融资渠道，降低对传统债权融资 的依赖和违约风险；③保交楼房源可试点转为长租房 REITs 的底层资产。因此此前市场化布局商业资产、长租房领域的优质房企将直接受益。

图表 2：重点商业地产公司概况

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来源：各公司公告，国金证券研究所

行情回顾

地产行情回顾

本周申万 A 股房地产板块涨跌幅为+2.8%，在各板块中位列第 9；WIND 港股房地产板块涨跌幅为+10.5%，在各板块中位列第 5。本周地产涨跌幅 前 5 名为龙光集团、融信中国、宝龙地产、建业地产、时代中国控股，涨 跌幅分别为+90.2%、+89.2%、+76.9%、+67.2%、+64.8%；末 5 名为深 振业 A、中国武夷、恒盛地产、广宇发展、深深房 A，涨跌幅分别为-19.5%、-17.2%、-16.5%、-9.9%、-9.4%。

图表 3：申万 A 股房地产板块本周涨跌幅排序

图表 4：WIND 港股房地产板块本周涨跌幅排序

来源：wind，国金证券研究所 来源：wind，国金证券研究所

图表 5：本周地产个股涨跌幅前 5 名

时代邻里、正荣服务、宝龙商业、荣万家、华发物业服务，涨跌幅分别为

+96.3%、+85.9%、+51.1%、+50.2%、+49.6%；末 5 名为康桥悦生活、宋都服务、烨星集团、朗诗绿色生活、弘阳服务，涨跌幅分别为-10.5%、-5%、-3.4%、-1.9%、-0.8%。

图表 7：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深 300 涨跌幅

来源：wind，国金证券研究所

图表 8：本周物业个股涨跌幅前 5 名

图表 10：全国 300 城单周宅地成交建面及平均成交溢价率

来源：中指研究院，国金证券研究所

图表 11：全国 300 城累计宅地成交建面（万㎡）及同比

来源：中指研究院，国金证券研究所

图表 12：2022 年初至今权益拿地金额前 20 房企

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来源：中指研究院，国金证券研究所注：截至 2022 年第 50 周（12 月 11日）

新房成交

根据 wind 数据，本周（12 月 03 日-12 月 09 日）35 个城市商品房成交合 计 408 万平米，周环比+0.1%，周同比-24%，月度累计同比-22%，年度 累计同比-29%。其中：

图表 13：40 城新房成交面积及同比增速

来源：wind，国金证券研究所

图表 14：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比

-20%
-30%
-40%
-50%
-60%
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图表 15：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比

-10%
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-25%
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-35%
-40%
-45%
-50%

来源：wind，国金证券研究所 来源：wind，国金证券研究所

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图表 16：35 城新房成交明细（万平方米）

来源：wind，国金证券研究所注：成交数据为各地房管局备案口径，可能较实际市场情况滞后。

二手房成交

根据 wind 数据，本周（12 月 03 日-12 月 09 日）15 个城市二手房成交合计 156 万平米，周环比+14%，周同比+14%，月度累计同比+20%，年度累计 同比-8%。其中：

一线城市：周环比-1%，周同比-33%，月度累计同比-34%，年度累计同比-26%；

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二线城市：周环比+24%，周同比+26%，月度累计同比+31%，年度累计同 比+0.4%；
三四线城市：周环比-46%，周同比+143%，月度累计同比+280%，年度累 计同比-25%。

图表 17：15 城二手房成交面积及同比增速（周）

来源：wind，国金证券研究所

图 表 18：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比

700%
600%
500%
400%
300%
200%
100%

图 表 19：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比

5%

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来源：wind，国金证券研究所 来源：wind，国金证券研究所

图表 20：15 城二手房成交明细（万平方米）

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来源：wind，国金证券研究所注：成交数据为各地房管局披露，可能较实际市场情况滞后。

重点城市库存与去化周期

本周 12 城商品房库存（可售面积）为 1.62 亿平米，环比+0.5%，同比+4.5%。以 3 个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为 19.6 月，较上周-0.1 个月，较去年同比+3.5 个月。

图表 21：12 城商品房的库存和去化周期

图表 22：12 城各城市能级的库存去化周期

来源：wind，国金证券研究所 来源：wind，国金证券研究所

图表 23：12 个重点城市商品房库存及去化周期

来源：wind，国金证券研究所注：成交数据为各地房管局备案口径，可能较实际市场情况滞后。

地产行业政策和新闻

图表 24：地产行业政策新闻汇总

高额度限制。

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贷款不需担保人；购房人在中心城区购买新建商品住宅，可提取本人和配偶以及本人和配偶直系亲属的 住房公积金账户余额。四、全面推行二手房“带押过户”。

重庆银保监局发布《关于做好银行业保险业支持复工复产工作的通知》，提到支持房地产建筑业复工 交楼。稳定房地产开发贷款和建筑企业贷款投放。支持优质房地产企业发行债券融资。推进以保函臵换

整贷款分类。用好政策性、开发性金融工具持续服务全市重点基建项目。在工程建设、招投标等领域为 符合条件的中小微企业提供保函和保证保险产品，减轻企业保证金占款压力。

自通知发布之日起，南通住房公积金贷款政策调整为“认贷不认房”：对在本市行政区域内申请住房

准。其他贷款政策不变。

宣城市发布《关于实施多子女家庭住房公积金贷款支持政策的通知》：符合国家生育政策生育二孩及

商品住房网签价格下浮不受备案价格限制。

合肥市包河区人民政府发布《关于<合肥市包河区房屋征收房票安臵实施方案>（征求意见稿）公开征

议之日期间对应空号应得的临时安臵费金额。

合肥市房产局联合相关部门搭建线上服务平台，开启二手住房互换服务新模式。合肥市区范围内已取

学位，按现行“市区学区内成套住房入学年限政策”执行。

交通银行与绿城中国、越秀地产、华发股份、龙湖集团、金地集团、大华集团、新希望地产、君一控

款、个人住房按揭贷款、并购贷款、保函、供应链融资、债券投资等领域的全面合作。

中国民生银行分别与万科、中海、中国金茂、绿城中国、金地集团、碧桂园、龙湖集团、美的臵业、

售资金保函、保障性租赁住房贷款、资产证券化、债券承销与投资、支付结算等业务层面开展合作

购房贷款贴息数字消费券（二选一）和提供住宅专项维修资金奖补（首套房全额补贴、二套房及以上 50%补贴）。

人民银行上海总部、上海银保监局会同上海证监局、上海市房管局、上海市地方金融监管局，组织辖 内金融机构、房地产企业召开上海金融支持房地产市场平稳健康发展座谈会。会议要求各金融机构为房

国房地产市场发展的新形势，积极转变发展模式，履行主体责任，配合地方政府，全力做好“保交楼、保民生、保稳定”工作。

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措施。铜仁将公积金贷款最高额度调整为 60 万元；办理组合贷款的，住房公积金贷款最高额度同步调 整为上述金额。

此，佛山市全面解除限购。

浙商银行分别与保利臵业、首开股份、信达地产、绿城中国、首创城发集团、五矿地产、越秀地产、

域，与签约房企集团开展全方位、多层次合作，满足房企合理融资需求。

来源：各政府网站，中国新闻网，北京商报，厦门日报，乐居财经，金融界，国金证券研究所

地产公司动态

图表 25：上市公司动态

责任保证担保。

再融资政策要求的补充流动资金等。

流动资金。

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方。

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减少 44%；合同销售面积约 34.61 万平方米，同比减少 32%；销售均价 12144 元/ 平。2022 年 1-11 月，公司连同合营公司联营公司累计合同销售金额约人民币 544.42 亿元，同比减少 44%；累计合同销售面积约 444.27 万平方米，同比减少 34%；销售 均价 12254 元/平。

公司与弘阳服务订立新车位销售及租赁代理服务框架协议及新物业管理服务总框架协

亿元。

产项目开发建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。

公司下属两家全资子公司拟分别与大厂回族自治县国宏运营管理有限公司签署《资产

将用于公司下属子公司开发的房地产开发项目相关支出。

公司调整重组方案：拟向珠海市国资委、城建集团发行股份并支付现金，购买其持有

方。

公司控股股东新湖集团拟通过股份协议转让的方式，由新湖集团或其指定主体向衢州

据。

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券品种二票面利率询价区间为 2.70%-3.90%。

万方。

息，公司金融债务在签署《债务重组协议》后将按照重组协议约定的到期日执行，相

来源：公司公告，金融界，国金证券研究所

物管行业政策和新闻

图表 26：物管行业资讯

发展的重要保障。管理规模和服务品质之下，物业服务企业开展多种经营和增值服务的潜力将进

一步得到释放，企业业绩增长的“第二曲线”会愈发明显。

来源：中国物业新闻网，国金证券研究所

物管公司动态

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图表 27：物管公司动态

公司联合三明城发物业、福建东南设计集团成立三明城发绿城物业服务有限公司，注

公司的间接全资附属公司北京鸿坤与北京合润及鸿坤伟业签订新服务总协议：北京鸿

公司与世茂集团续签租赁、案场营运、物联网服务、工程服务、物业管理服务、车位

公司间接全资附属公司中海物业管理广州有限公司与中国海外发展间接非全资附属公

来源：公司公告，观点网，乐居财经，国金证券研究所

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行业估值
图表 28：A 股地产 PE-TTM

来源：wind，国金证券研究所

图表 29：港股地产 PE-TTM

来源：wind，国金证券研究所

图表 30：港股物业股 PE-TTM

来源：wind，国金证券研究所

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图表 31：覆盖公司估值情况

来源：wind，国金证券研究所注：1）数据截至 2022 年 12月 09 日；2）预测数据为国金预测；贝壳的利润数据为 Non-GAAP净利润口径。

风险提示

宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出 台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将 较长一段时间处于低迷态势。

三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四 线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等 利好刺激，市场恢复力度相对较弱。

多家房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，多家房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击，房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，房地产业良性循环实现难度加大。

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公司投资评级的说明：
买入：预期未来 6－12 个月内上涨幅度在 15%以上；
增持：预期未来 6－12 个月内上涨幅度在 5%－15%；
中性：预期未来 6－12 个月内变动幅度在-5%－5%；
减持：预期未来 6－12 个月内下跌幅度在 5%以上。

行业投资评级的说明：
买入：预期未来 3－6 个月内该行业上涨幅度超过大盘在 15%以上；增持：预期未来 3－6 个月内该行业上涨幅度超过大盘在 5%－15%；中性：预期未来 3－6 个月内该行业变动幅度相对大盘在-5%－5%；减持：预期未来 3－6 个月内该行业下跌幅度超过大盘在 5%以上。

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特别声明：

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