评级（持有）地产杂谈系列之三十三：物管年报综述：成长逻辑持续兑现，业务发展日渐优化

股票代码 ：
股票简称 ：
报告名称 ：地产杂谈系列之三十三：物管年报综述：成长逻辑持续兑现，业务发展日渐优化
评级 ：持有
行业：

物管年报综述：成长逻辑持续兑现，业务发展日渐优化

BQV514

2/ 20

正文目录

一、前言 ........................................................................................................................ 6 二、业绩延续高增，利润率持续改善.............................................................................. 6 2.1 业绩高速增长，指引稳定信心 .............................................................................. 6 2.2 利润率持续改善，提质增效成效渐显 .................................................................... 8 三、市场化程度加深，社区增值框架完善..................................................................... 11 3.1 管理规模加速扩张，充足储备保障发展................................................................ 11 3.2 市场化进程深化，全业态趋势显现 ......................................................................13 3.3 社区增值服务框架完善，深耕细作为后续重点......................................................15 四、商管玩家扩容，运营成效向好 ............................................................................... 17 4.1 商管玩家扩容，华润万象生活&宝龙商业规模领先 ................................................17 4.2 出租率维持高位，运营成效持续向好 .................................................................18 五、投资建议 ............................................................................................................... 19 六、风险提示 ............................................................................................................... 19

3/ 20

图表目录

图表 1 研究样本市值排序 ................................................................................................ 6 图表 2 2021 年主流物企营收同比增长 50% ....................................................................... 7 图表 3 2021 年主流物企归母净利润同比增长 53% ............................................................. 7 图表 4 主流物企最新业绩指引 ......................................................................................... 7 图表 5 2021 年主流物企营收及增速表现 ........................................................................... 8 图表 6 2021 年主流物企归母净利润及增速表现 ................................................................. 8 图表 7 2021 年主流物企毛利率延续提升 ........................................................................... 9 图表 8 2021 年主流物企管理费用率延续下行..................................................................... 9 图表 9 16 家主流物企分业务毛利率均值变化 ..................................................................... 9 图表 10 主流物企商管业务毛利率变化.............................................................................. 9 图表 11 2021 年主流物企毛利率呈现分化.........................................................................10 图表 12 2021 年主流物企归母净利率呈现分化 ..................................................................10 图表 13 2021 年主流物企应收款项规模及增速 .................................................................. 11 图表 14 2021 年 20 家主流物企在管面积同比增长 53% ..................................................... 11 图表 15 2021 年 17 家主流物企合约面积同比增长 44% ..................................................... 11 图表 16 2021 年末 17 家主流物企合管比 1.61 倍 ..............................................................12 图表 17 2021 年各物管公司在管面积及增速 .....................................................................12 图表 18 2021 年各物管公司合约面积及增速 .....................................................................13 图表 19 2021 年各物管公司合管比 ..................................................................................13 图表 20 主流物企新增第三方在管面积占比 40%以上 ........................................................14 图表 21 2021 年主流物企第三方在管面积占比延续提升 ....................................................14 图表 22 主流物企新增第三方合约面积占比过半 ...............................................................14 图表 23 2021 年主流物企第三方合约面积占比延续提升 ....................................................14 图表 24 市场化拓展成为规模扩张重要渠道 ......................................................................15 图表 25 2021 年主流物企市拓面积显著提升 .....................................................................15 图表 26 2021 年多数物企非住宅在管面积占比提升 ...........................................................15 图表 27 2021 年多数物企社区增值服务收入贡献提升 ........................................................16 图表 28 2021 年各物管公司收入构成 ...............................................................................16 图表 29 2021 年多数物企社区增值服务毛利润贡献提升 ....................................................16 图表 30 2021 年各物管公司毛利润构成 ............................................................................16 图表 31 2021 年主流物企社区增值服务毛利润、单位面积毛利润对比 ................................17 图表 32 2021 年各公司商管收入对比 ...............................................................................17 图表 33 2021 年各公司商管毛利润对比 ............................................................................17

4/ 20

图表 34 2021 年各公司合约、在管商业项目数量 ..............................................................18 图表 35 2021 年各公司合约、在管商业项目面积 ..............................................................18 图表 36 各公司购物中心出租率情况 ................................................................................18 图表 37 2021 年各公司商业项目零售额同比 .....................................................................19 图表 38 2021 年各公司商业项目零售额同店同比 ..............................................................19

5/ 20

一、前言

本篇报告以主流上市物企 2021年年度业绩为出发点，总结财务与经营状况，厘清变化趋势，并以此为基础探讨后续可能的 发展方向。综合市值排名及业绩刊发情况，选取市值靠前的 23家上市物企，截至 2022 年 4月 10日市值总和 4111 亿港元，占 55 家上市物企总市值比例 85%，具体名单如下。

总市值（亿港元）

资料来源：Wind，平安证券研究所

注：数据截至 2022 年 4 月 10 日；雅生活服务、世茂服务、宝龙商业仅披露未经审核年度业绩

二、业绩延续高增，利润率持续改善

2.1 业绩高速增长，指引稳定信心

主流物企业绩高速增长，中期目标增速 25-50%。 2021 年 23家主流物企整体营收同比增长 49.7%，较 2020年提升 7.5 个 百分点；归母净利润同比增长 53%，较 2020年降低 8.6个百分点。展望后市，尽管房地产调整可能对物管成长性形成扰动，但在行业增量空间仍存、格局分散背景下，主流物企仍有望实现较快增长。2021 年主流物企更新中、短期目标，个别物企 中期目标增速较前期制定值小幅下移，但整体预期增速仍处于 25-50%区间。

6/ 20

资料来源：公司公告，平安证券研究所

资料来源：公司公告，平安证券研究所

资料来源：业绩发布会，平安证券研究所

注：若收入、利润目标同时存在，预期增速计算以利润目标为基础；计算基期统一为 2021 年

民企&央国企增速相当，大型物企仍实现较快增长。2021年民企、央国企收入增速均值分别为 55.5%、43.8%，归母净利润 增速均值分别为 54.6%、65.4%，基本相当。23家主流物企中营收增速较高为合景悠活（114.6%）、碧桂园服务（84.9%）、金科服务（77.7%），归母净利润增速较高为金茂服务（130.8%）、融创服务（112.4%）、华润万象生活（110.9%）。大型物 企如碧桂园服务、雅生活服务、绿城服务营收同比提升 84.9%、40.4%、24.3%，并未因规模扩张而停滞增长。

7/ 20

资料来源：公司公告，平安证券研究所

注：华润万象生活、保利物业、中海物业、招商积余、远洋服务、越秀服务、金茂服务、建发物业为央国企，其余为民企

资料来源：公司公告，平安证券研究所

注：华润万象生活、保利物业、中海物业、招商积余、远洋服务、越秀服务、金茂服务、建发物业为央国企，其余为民企

2.2 利润率持续改善，提质增效成效渐显

主流物企利润率、管理费用率延续改善。受智慧化科技赋能、提效降本措施落地、高毛利率业务占比提升等因素影响，2021 年 23 家主流物企整体毛利率、归母净利率分别为 26.7%、13.2%，较 2020 年提升 0.25 个、0.29 个百分点；管理费用率 8.6%，较 2020 年下降 0.47个百分点。

分业务线来看，主流物企商管、非业主增值服务毛利率延续改善；基础物管服务、社区增值服务受疫情社保减免取消、细分

业务结构调整等因素影响，毛利率小幅下降。后续人工成本刚性上升、市场化拓展项目增多可能带来盈利能力下行压力，通

过优势区域深耕、数字化赋能或可形成有效对冲。

8/ 20

20%

10%

5%

资料来源：公司公告，平安证券研究所

非业主增值服务

20%
15%
10%
5%

资料来源：公司公告，平安证券研究所

管理费用率

8.5%
8.0%

资料来源：公司公告，平安证券研究所

图表10主流物企商管业务毛利率变化

图表112021 年主流物企毛利率呈现分化

图表132021 年主流物企应收款项规模及增速

资料来源：公司公告，平安证券研究所

三、市场化程度加深，社区增值框架完善

3.1 管理规模加速扩张，充足储备保障发展

2021 年末 20 家主流物企整体在管面积 43.8 亿平米，同比增长 52.9%，增速较 2020 年提升 6.9 个百分点。从已公布合约 面积的物管企业来看，2021年末 17家主流物企整体合约面积 60.3亿平米，同比增长 43.6%，增速较 2020年提升 10.5个 百分点；合约在管面积比 1.61倍，储备规模仍处相对充足水平。房地产流动性压力下竣工周期可能延缓，但“保交楼、保民

生、保稳定”目标下交付体量仍有保障，充足储备奠定在管面积确定性增长基础。

图表142021 年 20 家主流物企在管面积同比增长 53%

资料来源：公司公告，平安证券研究所

注：因宝龙商业、星盛商业、中骏商管经营业务中物管业务量有限，故管理面积、社区增值服务分析时将其剔除

图表152021 年 17 家主流物企合约面积同比增长 44%

资料来源：公司公告，平安证券研究所

注：因数据缺漏，研究样本不包含招商积余、新大正、中海物业

11/ 20

图表162021 年末 17 家主流物企合管比 1.61 倍

合约面积/在管面积
2.5

1.5
1.0
0.5

资料来源：公司公告，平安证券研究所
注：因数据缺漏，研究样本不包含招商积余、新大正、中海物业
2021 年末主流物企中在管面积规模靠前为碧桂园服务（7.7 亿平米）、雅生活服务（4.9 亿平米）、保利物业（4.7 亿平米），增速靠前为合景悠活（396%）、金茂服务（106%）、碧桂园服务（103%）。合约面积规模靠前为碧桂园服务（14.4亿平米）、雅生活服务（6.6亿平米）、保利物业（6.6亿平米），增速靠前为合景悠活（420%）、碧桂园服务（75%）、建发物业（56%）。合约在管面积比靠前为建发物业、绿城服务、碧桂园服务，分别为 2.24、2.14、1.88 倍。

图表172021 年各物管公司在管面积及增速

资料来源：公司公告，平安证券研究所
注：碧桂园服务在管面积不含三供一业，华润万象生活在管面积仅含住宅及其他非商业物业

12/ 20

图表182021 年各物管公司合约面积及增速

资料来源：公司公告，平安证券研究所

注：碧桂园服务在管面积不含三供一业，华润万象生活在管面积仅含住宅及其他非商业物业

图表192021 年各物管公司合管比

合约面积/在管面积

图表20主流物企新增第三方在管面积占比 40%以上

2021新增第三方在管面积占比
2021新增关联方在管面积占比

图表24市场化拓展成为规模扩张重要渠道 2021新增收并购合约面积（万平米）2021新增市拓合约面积（万平米）

资料来源：公司公告，平安证券研究所

图表252021 年 主流物企市拓面积显著提升 2020新增市拓合约面积（万平米）2021新增市拓合约面积（万平米）

图表272021 年 多数物企社区增值服务收入贡献提升

图表312021 年主流物企社区增值服务毛利润、单位面积毛利润对比

2021年社区增值服务毛利润（亿元）

资料来源：公司公告，平安证券研究所

四、商管玩家扩容，运营成效向好

4.1 商管玩家扩容，华润万象生活&宝龙商业规模领先

2021 年远洋服务、融创服务、碧桂园服务等多家物企新增商管业务，商管赛道玩家持续扩容。对比来看，华润万象生活、宝龙商业 2021年商管收入、毛利润、开业及合约量靠前，规模优势明显。各公司商业项目合约开业比均为 1倍以上，短期 增长确定性具备保障。其中，星盛商业、中骏商管、华润万象生活合约/开业项目数量比例较高，分别为 3.5倍、2.6倍、1.7 倍；中骏商管、星盛商业、华润万象生活合约/开业面积比例较高，分别为 3.6 倍、2.1 倍、1.7 倍。

图表322021 年 各公司商管收入对比

2021商管收入（亿元）

15

资料来源：公司公告，平安证券研究所

注：远洋服务、中骏商管包含购物中心及写字楼，其余仅为购物中心

图表332021 年 各公司商管毛利润对比 2021商管毛利润（亿元）

资料来源：公司公告，平安证券研究所

注：远洋服务、中骏商管包含购物中心及写字楼，其余仅为购物中心

17/ 20

图表342021 年 各公司合约、在管商业项目数量 2021开业数量（个）
2021合约数量（个）

资料来源：公司公告，平安证券研究所

4.2 出租率维持高位，运营成效持续向好

图表352021 年 各公司合约、在管商业项目面积 2021开业面积（万平米）
2021合约面积（万平米）

资料来源：公司公告，平安证券研究所

出租率多位于 90%上下，宝龙商业延续改善。从反映经营成果的出租率水平来看，华润万象生活、星盛商业、远洋服务、合景悠活购物中心出租率稳定 90%上下。宝龙商业出租率持续改善，2021年升至 95.3%。中骏商管 2021年出租率 85.4%，较 2020 年小幅下滑，略显弱势。

图表36各公司购物中心出租率情况

80%
60%
40%

资料来源：公司公告，平安证券研究所

零售额增长 20%以上，运营持续向好。与住宅项目不同，优质商业资产天然具备内生成长潜力。2021年各公司商业项目运 营稳步提升，零售额同比实现 29%及以上增长，同店可比口径下实现 21%及以上增长。若剔除疫情影响，星盛商业同店零 售额相比 2019 年亦实现 5%增长。

18/ 20

图表372021 年 各公司商业项目零售额同比 2021零售额同比

平安证券研究所投资评级：

股票投资评级:

强烈推荐（预计 6 个月内，股价表现强于市场表现 20%以上）
推荐（预计 6 个月内，股价表现强于市场表现 10%至 20%之间）中性（预计 6 个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间）回避（预计 6 个月内，股价表现弱于市场表现 10%以上）

行业投资评级:

强于大市（预计 6 个月内，行业指数表现强于市场表现 5%以上）中性（预计 6 个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间）弱于大市（预计 6 个月内，行业指数表现弱于市场表现 5%以上）

公司声明及风险提示：

负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认：本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。

平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研 究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上 述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。

证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清 醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。

市场有风险，投资需谨慎。

免责条款：

此报告旨为发给平安证券股份有限公司（以下简称“平安证券”）的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面 明文批准，不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其他人。

此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠，但平安证券不能担保其准确性或完整性，报告中的信息 或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价，报告内容仅供参考。平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损 失而负上任何责任，除非法律法规有明确规定。客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断。

平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告。本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想、见解及分析方法。报告所载资料、意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断，可随时更改。此报告所指 的证券价格、价值及收入可跌可升。为免生疑问，此报告所载观点并不代表平安证券的立场。

平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券。

平安证券股份有限公司 2022 版权所有。保留一切权利。