评级（买入）房地产行业研究：长三角调控松绑加速，多维宽松促进良性循环

股票代码 ：
股票简称 ：
报告名称 ：房地产行业研究：长三角调控松绑加速，多维宽松促进良性循环
评级 ：买入
行业：

长三角调控松绑加速，多维宽松促进良性循环

事件

2022 年 4 月 11 日，据财联社等多家媒体报道，苏州市房地产市场和交易管理中心明确自即日（4 月 11 日）起 调整限购、限售政策：非户籍居民家庭限购从社保连续累计 2 年调整至累计 2 年，不用连续；二手房限售由 5 年改为 3 年。

评论

苏州松绑限购限售政策，助力楼市企稳。①苏州对限购限售政策的调整是有必要的，即使作为长三角重点城

商业贷款、公积金贷款和组合贷款等方面满足新市民合理购房信贷需求，同时公积金贷款实行认房不认贷，放 开公积金二套贷款限制；在长三角城市群，南京部分银行首套房利率持续下降，最低已降至 5.4%，且溧水区、六合区限购松绑，非本地户籍凭身份证可直接开首套购房证明；而据调研，无锡也已经执行拉长土地出让金支 付周期、降低首付比例、提高公积金额度、放开投亲购房等宽松政策。一二线、长三角城市群的调控宽松范围 和力度正在扩大，这印证了我们在外发报告《步入良性循环正轨，布局地产正当时》中提到的高能级城市限贷 与认房又认贷松动、限购对新市民放宽等预测，我们预计未来将有更多一二线、长三角城市在限购、限售、限 贷等需求端出台宽松政策，带领全国楼市逐步走向复苏。

预计大范围多维度的宽松政策将出台，以促进房地产行业良性循环。当前全国范围内已出台了部分调控宽松政 策，但由于范围和力度有限，叠加疫情影响，楼市销售依然低迷：2022 年 3 月，全国居民中长期人民币贷款 3735 亿元，同比-40%；全国百强房企 2022 年 1-3 月全口径销售金额同比下降 47%，3 月单月同比下降 53%；高频周度数据显示，受清明假期和疫情影响，最近一周（4 月 2 日-4 月 8 日）40 个城市商品房成交合计 294 万方，周环比-43%，周同比-56%；17 个城市二手房成交合计 102 万方，周环比-34%，周同比-39%。楼 市对加大宽松政策力度的诉求较高，同时房地产作为国民经济支柱产业，有必要出台宽松政策促进其健康发展 和良性循环，预计未来供需两端的宽松政策将持续出台，但由于政策落地时间和疫情影响，楼市销售反应或有 滞后，多数房企短期资金仍然承压，因此，我们认为更多的信贷工具将投入使用，以缓解房企资金压力。

投资建议

我们预计大范围多维度的宽松政策将持续出台，助力楼市逐步企稳回暖，同时将有更多的信贷工具帮助房企缓 解短期资金压力。首推销售投资逆市增长、未来业绩确定性强的企业，如绿城中国、建发国际、滨江集团；稳 健选择杠杆率相对较低、现金流充沛的头部国企央企，推荐保利发展、招商蛇口。

- 1 -
敬请参阅最后一页特别声明

图表附录 ........................................................................................................3 风险提示 ........................................................................................................6

图表目录

图表 1：苏州市区商品住宅月度成交量及同比 .................................................3 图表 2：苏州市区商品住宅在售库存及去化周期走势.......................................3 图表 3：居民中长期新增人民币贷款及同比.....................................................3 图表 4：TOP100 房企累计全口径销售金额及同比 ..........................................4 图表 5：40 城新房成交面积及同比增速（周） ................................................4 图表 6：17 城二手房成交面积及同比增速（周） ............................................4 图表 7：A 股地产公司 PE 走势 .......................................................................4 图表 8：港股地产公司 PE 走势.......................................................................5 图表 9：港股物业公司 PE 走势.......................................................................5

敬请参阅最后一页特别声明

行业点评

图表附录

图表 1：苏州市区商品住宅月度成交量及同比

来源：中指研究院，国金证券研究所注：统计范围为苏州市区(含吴江区)商品住宅 图表 2：苏州市区商品住宅在售库存及去化周期走势

来源：中指研究院，国金证券研究所注：统计范围为苏州市区(含吴江区)商品住宅 图表 3：居民中长期新增人民币贷款及同比

来源：Wind，国金证券研究所注：2021 年 2 月同比值为 1009%

- 3 - 敬请参阅最后一页特别声明

调控宽松不及预期。目前已有多个全国层面和地方层面宽松政策出台，若 后期其他城市宽松政策不及预期，也会影响房地产市场恢复。

疫情影响政策落地和市场恢复。当前全国重心都在疫情防控，若疫情持续 不能得以控制，将大幅延缓宽松政策落地时间，同时将持续抑制购房需求，

敬请参阅最后一页特别声明

买入：预期未来 6－12 个月内上涨幅度在 15%以上；

增持：预期未来 6－12 个月内上涨幅度在 5%－15%；

中性：预期未来 6－12 个月内变动幅度在-5%－5%；

买入：预期未来 3－6 个月内该行业上涨幅度超过大盘在 15%以上；

增持：预期未来 3－6 个月内该行业上涨幅度超过大盘在 5%－15%；

中性：预期未来 3－6 个月内该行业变动幅度相对大盘在-5%－5%；

敬请参阅最后一页特别声明

国金证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。

本报告版权归“国金证券股份有限公司”（以下简称“国金证券”）所有，未经事先书面授权，任何机构和个人 均不得以任何方式对本报告的任何部分制作任何形式的复制、转发、转载、引用、修改、仿制、刊发，或以任何侵 犯本公司版权的其他方式使用。经过书面授权的引用、刊发，需注明出处为“国金证券股份有限公司”，且不得对本 报告进行任何有悖原意的删节和修改。

本报告的产生基于国金证券及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，但国金证券及其研究人员对这 些信息的准确性和完整性不作任何保证，对由于该等问题产生的一切责任，国金证券不作出任何担保。且本报告中 的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，在不作事先通知的情况下，可能会随时调整。

本报告中的信息、意见等均仅供参考，不作为或被视为出售及购买证券或其他投资标的邀请或要约。客户应当 考虑到国金证券存在可能影响本报告客观性的利益冲突，而不应视本报告为作出投资决策的唯一因素。证券研究报 告是用于服务具备专业知识的投资者和投资顾问的专业产品，使用时必须经专业人士进行解读。国金证券建议获取 报告人员应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况，以及（若有必要）咨询独立投资顾问。报告本身、报告中的信息或所表达意见也不构成投资、法律、会计或税务的最终操作建议，国金证券不就报告中的内容对最终 操作建议做出任何担保，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。

在法律允许的情况下，国金证券的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，并可能为 这些公司正在提供或争取提供多种金融服务。

本报告反映编写分析员的不同设想、见解及分析方法，故本报告所载观点可能与其他类似研究报告的观点及市 场实际情况不一致，且收件人亦不会因为收到本报告而成为国金证券的客户。

根据《证券期货投资者适当性管理办法》，本报告仅供国金证券股份有限公司客户中风险评级高于 C3 级(含 C3 级）的投资者使用；非国金证券 C3 级以上(含 C3 级）的投资者擅自使用国金证券研究报告进行投资，遭受任何损失，国金证券不承担相关法律责任。

敬请参阅最后一页特别声明