评级（）房地产行业点评报告：全面降准释放积极信号，政策加码加速市场筑底

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报告名称 ：房地产行业点评报告：全面降准释放积极信号，政策加码加速市场筑底
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全面降准释放积极信号，政策加码加速市场筑底

2022 年 4 月 17 日

备金率，在降准后的 1 个月内房地产板块均迎来上涨，央行降准后释放流 动性，需求端好转，龙头房企通常会最先受益。此次央行降准 25bp，相较

经得到解决。当前经济的问题仍然是疫情反复和地产融资需求偏弱，降准 降息带来的经济边际效果可能减弱。疫情反复不确定性较高，仍需地产发 力提振经济，因此地产宽松政策仍将持续，需求端刺激是重要发力点。 各地因城施策力度仍在加码。全国已有一百多个城市的银行根据市场变化 和自身经营情况下调房贷利率，平均幅度在 20bp 到 60bp。从历次按揭利率 下调来看，行业下行幅度大、持续时间长的周期中，房贷利率下降幅度和 周期也相应更长，考虑到目前市场销售仍处低位，参考 3 月份全国首套房 平均按揭利率 5.34%，和 LPR 之间还有 74 个 bp 的空间，预计按揭利率扔有 较大下行空间。多地取消限售限购等政策，因城施策范围和力度仍在加码。因城施策宽松政策从三四线城市逐渐扩大到重点二线城市，宽松力度从降 低首付比提升到放松限购限售。3 月 30 大中城商品房成交面积 969 万平，同比下降 47%，环比上升 36%，受到需求端宽松政策刺激，商品房成交面积 环比有所改善，但同比跌幅仍继续扩大。行业仍处在从政策底转向市场底 的过程中，预计后续将会有更多的城市出台更大力度的政策，资金端上缓 解房企资金链压力、修复房企融资能力，需求端改善型需求的放松、取消 五限，促进行业回到良性循环的道路上。

地产行情持续演绎。随着当前因城施策力度越来越大，城市放松的能级逐 渐提高，房地产市场企稳回暖已成必然趋势。叠加 3 月份市场疫情的影响，进一步加剧今年经济下行的压力，综合经济形势和房地产市场情况来看 1、房地产投资和住房消费仍是经济的重要支柱，今年后续的房地产行业的政 策环境将非常友好，并且在短期内延续下去；2、当前房地产市场泡沫化程 度较低，过去部分过于严厉的调控政策已完成其历史使命，后续将不断退 出市场；3、房地产企业债务压力带来的系统性风险急需解决，化解行业风 险已经刻不容缓，行业今年开始利润空间将逐步修复。当前时点，我们建 议重点关注保利地产、金地集团、招商蛇口、中海地产、华润置地，以及 滨江集团、旭辉控股、金科股份、新城控股等。物业板块方面，建议重点 关注独立性强、金科服务、旭辉永升服务、碧桂园服务和华润万象生活。

信达证券股份有限公司 此外考虑到再融资放开的可能性，建议重点关注南山控股和华发股份。

CINDA SECURITIES CO.,LTD 风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期，房地产税、预售资金政策

北京市西城区闹市口大街9号院1号楼 调控超预期。市场风险：地产行业销售下行幅度超预期。 邮编：100031

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图 表 目 录 图表 1：历次降准房地产板块涨跌情况 ............................................................................................................ 4 图表 2：申万房地产指数和央行降准时间 ........................................................................................................ 5 图表 3：龙头房企和非龙头房企指数和央行降准时间 ................................................................................ 5 图表 4：社会融资规模当月值 ............................................................................................................................... 6 图表 5：金融机构新增居民中长期人民币贷款 .............................................................................................. 6 图表 6：郑州商品住宅成交面积及同比增速 ................................................................................................... 6 图表 7：30 大中城商品房成交面积及同比增速 ............................................................................................. 6 图表 8：房企和物业公司估值表 .......................................................................................................................... 9

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1 全面降准释放地产板块积极信号

4 月 15 日，为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降，中国人民银行决定于 2022 年 4 月 25 日下 调金融机构存款准备金率 0.25 个百分点（不含已执行 5%存款准备金率的金融机构）。为加大对小微企业和“三 农”的支持力度，对没有跨省经营的城商行和存款准备金率高于 5%的农商行，在下调存款准备金率 0.25 个百分 点的基础上，再额外多降 0.25 个百分点。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率为 8.1%。此次降准的目 的主要有三点，一是优化金融机构资金结构，增加金融机构长期稳定资金来源，增强金融机构资金配置能力，加 大对实体经济的支持力度；二是引导金融机构积极运用降准资金支持受疫情严重影响行业和中小微企业；三是此 次降准降低金融机构资金成本每年约 65 亿元，通过金融机构传导可促进降低社会综合融资成本。预计此次降准 共释放长期资金 5300 亿元。

历次降准房地产板块均迎来上涨，龙头房企涨幅较大。回顾 2008 年以来 23 次央行下调存款准备金率，在 降准后的 1 个月内房地产板块均迎来上涨，例如 2008 年 9 月 25 日中小型存款类金融机构存款准备金率下调 100bp，降准后 1 月内,申万房地产板块上涨 6.3%，龙头房企价格加权指数最大涨幅达到 19.2%，其他非龙头房企最大涨 幅 4.3%，2012 年 5 月 18 日大型和中小型存款类金融机构存款准备金分别下调 50bp，1 月内申万房地产板块上涨 8.0%，龙头房企价格加权指数最大涨幅 11.7%，其他非龙头房企最大涨幅 4.4%。其中，龙头房企月内涨幅高于非 龙头房企的有 12 次，历次的平均涨幅 6.7%，高于非龙头房企的 6.2%，央行降准后释放流动性，需求端好转，龙 头房企通常会最先受益。

图表 1：历次降准房地产板块涨跌情况

资料来源：Wind，信达证券研发中心

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图表 2：申万房地产指数和央行降准时间

资料来源：Wind，信达证券研发中心

图表 3：龙头房企和非龙头房企指数和央行降准时间

注：龙头房企和非龙头房企指数采用自由流通市值加权方式计算，以 1999 年 12 月 31 日为基期 1000 点。

资料来源：Wind，信达证券研发中心

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市场流动性已处于合理充裕水平，经济仍需地产需求端发力。 此次央行降准 25bp，相较之前 50bp 以上的 降准幅度较低，主要原因是当前市场流动性已经处于充裕水平。根据信达证券宏观组的测算 2022 年全年银行体 系在央行的准备金账户上的长期资金缺口是 1.5 万亿左右，央行上缴 1 万亿利润形成财政支出后补充流动性 1 万亿，剩余缺口为 5000 亿,全面降准 50bp 释放流动性超过 1 万亿，所以央行这次降准 25bp，释放资金 5300 亿 元，精准匹配了剩余的流动性缺口,经此一举，全年的流动性缺口已经得到解决。在流动性已经得到解决的情况 下，后续货币政策的发力方向将聚焦于宽信用。3 月份新增社融 4.65 万亿元，同比增加 1.27 万亿，存量规模同 比提升至 10.6%，3 月新增人民币贷款规模 3.13 万亿，贷款余额同比增加 11.4%，新增人民币贷款中企业短期贷 款与票据融资同比增加，但居民短期和中长期贷款同比仍然减少，3 月新增居民中长期贷款 3735 亿元，同比下 降 40.1%，反映出当前经济的问题仍然是疫情反复和地产融资需求偏弱。在疫情反复和地产需求偏弱的背景下，市场流动性处于充裕水平，降准降息带来的经济边际效果可能减弱。由于疫情反复不确定性较高，因此仍需地产 发力提振经济，因此地产宽松政策仍将持续，需求端刺激是重要发力点。

图表 4：社会融资规模当月值

资料来源：Wind，信达证券研发中心

图表 5：金融机构新增居民中长期人民币贷款

资料来源：Wind，信达证券研发中心

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2 各地因城施策力度仍在加码

多地下调房贷利率，下调空间仍存。央行一季度金融统计数据新闻发布会上，金融市场司司长邹澜表示 3 月以来由于市场需求减弱，全国已有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况下调房贷利率，平均幅度 在 20bp 到 60bp。4 月以来，房贷利率下调城市逐渐增加，河北全省房贷利率普遍下调，幅度在 20bp 到 30bp 之 间，四川遂宁、乐山、宜宾、巴中、阿坝等十余个市州银行下调房贷利率，首套房最低利率降至 4.9%，二套房 降至 5.4%。安徽多地首套房贷利率在前期已经降低的基础上进一步下调。青岛日照、聊城、潍坊、济宁、威海、德州六市银行机构普遍下调了个人住房贷款利率，下调幅度 20 个 BP 到 45 个 BP 不等。湖北咸宁、荆门、黄石和 宜昌四地也下调房贷利率。从历次按揭利率下调来看，行业下行幅度大、持续时间长的周期中，房贷利率下降幅 度和周期也相应更长，考虑到目前市场销售仍处低位，参考 3 月份全国首套房平均按揭利率 5.34%，和 LPR 之间 还有 74 个 bp 的空间，预计按揭利率扔有较大下行空间。

多地取消限售限购等政策，因城施策范围和力度仍在加码。3 月底，哈尔滨废止限售令。4 月，苏州放松限 购政策，二手房限售由 5 年改为 3 年，衢州成为全国首个同时取消限购和限售政策的城市，兰州、秦皇岛等也纷 纷放松或取消限购、限售等购房政策。因城施策宽松政策从三四线城市逐渐扩大到重点二线城市，宽松力度从降 低首付比提升到放松限购限售。4 月 14 日，郑州政府发布《2022 年全市扩大有效投资工作实施方案》提出 21 项措施实现固定资产投资增长 10%以上的目标，明确以房地产业良性循环和健康发展为关键，力争 2022 年全市 房地产开发投资同比增长 8%以上。此前 3 月郑州发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，降低首 付比、重启货币化安置、限购限贷政策松动、下调房贷利率，成为首个出台实质性宽松政策的重点二线城市。政 策出台后，3 月郑州商品住宅销售面积 93.76%，环比上升 52%，市区二手房成交面积 41.4 万平，同比下跌 2.89%，环比上升 58.99%，市场环比有所明显。

政策加码，市场逐步筑底。3 月 30 大中城商品房成交面积 969 万平，同比下降 47%，环比上升 36%，受到需 求端宽松政策刺激，商品房成交面积环比有所改善，但同比跌幅仍继续扩大。行业仍处在从政策底转向市场底的 过程中，预计后续将会有更多的城市出台更大力度的政策，资金端上缓解房企资金链压力、修复房企融资能力，需求端改善型需求的放松、取消五限，促进行业回到良性循环的道路上。

图表 6：郑州商品住宅成交面积及同比增速

资料来源：Wind，信达证券研发中心

图表 7：30 大中城商品房成交面积及同比增速

资料来源：Wind，信达证券研发中心

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3 地产行情持续演绎

随着当前因城施策力度越来越大，城市放松的能级逐渐提高，房地产市场企稳回暖已成必然趋势。叠加 3 月份市场疫情的影响，进一步加剧今年经济下行的压力，综合经济形势和房地产市场情况来看 1、房地产投资和 住房消费仍是经济的重要支柱，今年要稳经济，前提一定稳地产，今年后续的房地产行业的政策环境将非常友好，并且在短期内延续下去；2、当前房地产市场泡沫化程度较低，过去部分过于严厉的调控政策已完成其历史使命，后续将不断退出市场，同时为了防止投机、投资等在房地产交易端口的限制和成本也将解除和降低；3、房地产 企业债务压力带来的系统性风险，急需解决，化解行业风险已经刻不容缓，对于企业的过去监管面临放松的空间，同时过去为了防止房价快速上涨在土地端和价格端两端挤压房企利润空间的情况将逐步改善，行业今年开始利润 空间将逐步修复。

参考 2014 年地产调控放松大周期，申万房地产指数自 2014 年 630 到 2016 年 930 期间涨幅达到 102.4%，随 后在 2018 年和 2020 年两轮调控放松的小周期，申万房地产指数涨幅分别为 16.7%和 10.5%，本轮调控放松周期 以来申万房地产指数涨幅仅有 10.0%，而且本轮调控政策放松的力度和按揭利率下行的空间当前都已远超过 2018 年和 2020 年两轮小周期，叠加央行降准带来的房地产行业利好，预计房地产板块行情将持续演绎。当前时点，我们建议关注能够持续扩表，维持全国化扩张大型国企央企如保利地产、金地集团、招商蛇口、中海地产、华润 置地，以及区域优势明显，能够实现差异化竞争的区域龙头如滨江集团、旭辉控股、金科股份、新城控股等。物 业板块方面，建议关注独立性强、外拓和增值服务具备持续扩张能力的金科服务、旭辉永升服务、碧桂园服务和 华润万象生活。

此外在中央层面鼓励国企央企并购出险房企项目，化解房地产行业系统性风险的要求之下，今年对于出险风 险收并购的处理需要国企央企腾出大量资产负债表的空间以接纳这部分资产，因此我们认为房地产关闸已达 6 年的再融资或有放松的空间。叠加今年进入国企改革三年期最后一年的窗口期，部分地方国资开发平台有可能实 现集团资产的整体上市以做大做强资产负债表，一方面强化自身实力，另一方可吸纳更多出险房企的资产，化解 房地产行业系统性风险，从这个角度出发我们建议重点关注二线国企央企中土地储备布局城市能级较高，集团资 源丰富的南山控股和华发股份。

风险因素

政策风险：政策放松进度不及预期，房地产税、预售资金政策调控超预期。

市场风险：地产行业销售下行幅度超预期。

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图表 8：房企和物业公司估值表

江宇辉，信达证券房地产行业首席分析师，中南财经政法大学管理学学士，上海财经大学金融硕士，从

事地产行业研究六年，先后供职于中信建投证券、中梁地产集团。曾获 2015 年第十三届新财富房地产最

佳分析师第二名,2016 年第十四届新财富房地产最佳分析师第五名,2017 年第十五届新财富房地产最佳分

析师第三名。

机构销售联系人

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