评级（增持）房地产：金融23条点评-提振居民购房信心，保障项目平稳开发

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报告名称 ：房地产：金融23条点评-提振居民购房信心，保障项目平稳开发
评级 ：增持
行业：

证券研究报告 | 2022年04月19日

金融 23 条点评 超 配

提振居民购房信心，保障项目平稳开发

事项：

4 月 18 日，中国人民银行、国家外汇管理局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》（以 下简称“金融 23 条”），从支持受困主体纾困、畅通国民经济循环、促进外贸出口发展三个方面，提出 加强金融服务、加大支持实体经济力度的 23 条政策举措。

国信地产观点：1）政策及时出台稳定市场情绪，有望舒缓地产基本面下行趋势。2）需求端宽松政策自上 而下推动，更有助于提振居民购房信心。3）供给端加大融资支持力度，保障房企项目平稳开发。4）投资 建议：金融 23 条出台及时，表态积极措施精准。我们坚定认为当前是地产股的配置良机，超额收益将继 续演绎。从博弈角度，土地不热、行情不冷；从价值角度，布局模式改善，“水涨船高”带来第二轮上涨。建议关注保利发展、金地集团、龙湖集团、招商积余。5）风险提示：政策超预期收紧；疫情等因素致行 业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。

评论：

 政策及时出台稳定市场情绪，有望舒缓地产基本面下行趋势

金融 23 条的出台时间正值统计局公布完 3 月经济数据，房地产销售、投融资、开竣工指标进一步恶化。从单月值来看，2022 年 3 月商品房销售额同比-26.2%，较前值下降 6.9 个百分点；销售面积同比-17.7%，较前值下降 8.1 个百分点；房地产开发投资完成额同比-2.4%，较前值下降 6.1 个百分点；房企到位资金 同比-23.0%，较前值下降 5.3 个百分点；新开工面积同比-22.2%，较前值下降 10.1 个百分点；竣工面积 同比-15.5%，较前值下降 5.7 个百分点。我们认为，3 月份开始蔓延的疫情也对房地产行业造成了冲击，一方面影响了施工进度的推进以及销售案场的开放，另一方面加重了房企和购房者的观望情绪。

本轮地产下行，数据的下行幅度、预期的悲观程度、行业和企业的艰难程度，都是史无前例的。展望 Q2，销售、开工、到位资金预计延续低位；若疫情有所缓和、施工能正常进行的话，投资或能低位企稳，竣工 增速也有望底部修复；但从对经济、财政、就业等方面的影响看，压力仍然较大。在此背景下，支持受困 主体纾困、畅通国民经济循环的政策及时出台，能够稳定市场情绪，有望舒缓地产基本面下行趋势。

图1：商品房销售额单月同比增速

资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

图3：房地产开发投资单月同比增速

资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

图5：新开工面积单月同比增速

资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

图2：商品房销售面积单月同比增速

资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

图4：到位资金单月同比增速

资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

图6：竣工面积单月同比增速

资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

 需求端宽松政策自上而下推动，更有助于提振居民购房信心

虽然 3 月份以来，郑州、兰州等多个城市推出了放松限购限贷、下调房贷利率等举措促进合理住房需求的 满足，但受制于地方权限，政策力度和影响范围相对 2014 年仍显有限，难以形成扭转购房者观望态度的 合力。而央行和外汇局出台的金融 23 条是自上而下提出要完善住房领域金融服务，更能提振需求端信心，包括因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低 贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。

此外针对受疫情影响的贷款人群，金融 23 条提出存续房贷支持保障措施，有效化解购房者的担忧情绪。对因感染新冠肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的 人群，在区分还款能力和还款意愿、区分受疫情影响的短期还款能力和中长期还款能力的基础上，对其存 续个人住房等贷款，灵活采取合理延后还款时间、延长贷款期限、延迟还本等方式调整还款计划予以支持。

表1：2022 年 3 月以来各地出台的促进购房需求举措（不完全统计）

住房贷款利率。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件 再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。3、推行货币化安置。实施安置房建设工作三年行动，结合房地产市场形势，坚持 以货币化安置为主。对未开工建设的安置房，鼓励拆迁群众选择货币化安置。

中尚未网签的 144 平方米及以上新建商品住房不限售，土地出让公告里有特别约 定的除外。

3、加大住房公积金支持。个人通过公积金贷款购买住房，公积金贷款最高额度单 身职工为 60 万元，双职工为 70 万元。

4、支持新市民购房。鼓励新市民和灵活就业人员建立和缴存住房公积金，在兰州 缴纳住房公积金的，按照本市住房公积金缴存职工同等条件办理住房公积金提取、贷款业务。

5、支持孝老抚育住房需求。对在兰州工作、生活的成年人需将异地居住的父母等 近亲属接来兰州居住的，给予支持，允许其家庭在限购区域内新购一套住房。对 符合国家生育政策，生育两孩或三孩的家庭，允许其在限购区域内新购一套住房。

持新市民安居乐业
实施细则》的通知

因来到重庆城镇常住，未获得重庆当地户籍或获得重庆当地户籍不满三年的各类 局、重庆市 群体，包括但不限于进城务工人员、新就业大中专毕业生、新引进专业人才、新 金 融 监 管 退伍军人等。局、人行重 2、满足合理购房信贷需求。商业银行应切实贯彻差别化住房信贷政策，合理确定 庆营管部 符合购房条件的新市民首套住房按揭贷款标准，建立科学审慎的信用评估体系，
对符合购房政策要求且具备购房能力、收入相对稳定的新市民，提升借款和还款
便利度。住房公积金管理机构应为符合条件的新市民提供长期低息的住房公积金
贷款。住房公积金贷款受托银行应积极满足符合条件的新市民住房公积金组合贷
款的需求。

3、发挥住房储蓄业务优势。相关银行应大力发展住房储蓄业务，以“先存后贷”、“恒定低息”的特点降低购房信贷成本，精准满足新市民中远期购房的融资需求。

房去化。

2、优化住房金融服务。通过适度调高住房公积金贷款额度、降低购买二套住房首 付款比例，加大对首套房、改善性住房等合理购房需求的支持力度。

资料来源：各地政府官网、国信证券经济研究所整理

 供给端加大融资支持力度，保障房企项目平稳开发

销售回款本是房企最主要的资金来源，但目前受到销售下行的负面冲击极大。2022 年 1-3 月，销售回款（定 金及预收款+个人按揭贷款）在房企资金来源中的占比为 48.8%，对房企到位资金的拉动降为-14.7%；而国 内贷款在房企资金来源中的占比为 14.5%，对到位资金的拉动降为-3.6%。

在销售趋势短期内扭转的可能性较低的背景下，金融 23 条强有力支持房企贷款和债券融资。政策提出，金融机构要区分项目风险与企业集团风险，加大对优质项目的支持力度，不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切”，保持房地产开发贷款平稳有序投放。同时，要求商业银行、金融资管公司等做好重点房地产 企业风险处置项目并购金融服务，稳妥有序开展并购贷款业务，加大并购债券融资支持力度，积极提供兼 并收购财务顾问服务，化解项目风险，避免不利影响。

此外，针对民企融资难问题，金融 23 条也提出积极支持民营企业健康发展。政策强调对国有经济和民营 经济在贷款、债券融资政策等金融政策上一视同仁，充分满足民营经济合理金融需求，进一步提高新发放 企业贷款中民营企业贷款占比。考虑到地产行业尤其是百强房企中民企占比仍然较高，行业将边际受益。

图7：国内贷款占比 vs 销售回款占比

资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

 投资建议：

图8：国内贷款拉动 vs 销售回款拉动

资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

金融 23 条出台及时，表态积极措施精准。我们坚定认为当前是地产股的配置良机，超额收益将继续演绎。从博弈角度，土地不热、行情不冷；从价值角度，布局模式改善，“水涨船高”带来第二轮上涨。建议关 注保利发展、金地集团、龙湖集团、招商积余。

 风险提示：

1、政策超预期收紧；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。

附录

关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知

新冠肺炎疫情发生之初，按照党中央、国务院决策部署，人民银行会同相关部门及时出台了《关于进 一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》（银发〔2020〕29 号文），提出货币信贷、金 融服务等 30 项措施，为疫情防控和实体经济恢复发展提供了有力支持。当前，受疫情和国内外因素叠加 影响，我国经济发展面临的需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力加大。为进一步做好金融支持疫情防 控和经济社会发展工作，现将有关事宜通知如下：

一、发挥货币政策总量和结构双重功能，加大对受疫情影响行业、企业、人群等金融支持

（一）保持流动性合理充裕。通过公开市场操作、常备借贷便利、再贷款、再贴现等多种货币政策工 具，提供充足流动性，引导金融机构扩大贷款投放，增强信贷总量增长的稳定性。充分发挥贷款市场报价 利率改革效能，促进企业综合融资成本稳中有降，推动金融机构向实体经济合理让利。人民银行分支机构 对受到疫情实质影响的金融机构，可根据实际情况适当提高存款准备金考核的容忍度。

（二）为受疫情影响较大的行业提供差异化的金融服务。用好支农支小再贷款、再贴现政策，适时增 加支农支小再贷款额度，引导地方法人金融机构加大对受疫情影响较大的住宿餐饮、批发零售、文化旅游 等接触型服务业及其他有前景但受疫情影响暂遇困难行业的支持力度。

加强与商务、文化旅游、交通运输等行业主管部门的信息共享，组织开展多种形式的政银企对接活动，帮助银行提升客户获取、风险评价和管控能力，针对企业特点开发动产抵质押和信用贷款产品。

（三）加大对小微企业等受困市场主体的金融支持力度。发挥好普惠小微贷款支持工具作用，2022 年 1 月 1 日至 2023 年 6 月末，按照地方法人金融机构普惠小微贷款余额增量的 1%提供激励资金，鼓励金融 机构稳定普惠小微贷款存量，扩大增量。将普惠小微企业信用贷款支持计划并入支农支小再贷款管理，自 2022 年起，原用于支持普惠小微信用贷款的 4000 亿元再贷款额度继续滚动使用，必要时可再进一步增加，引导金融机构提升信用贷款和首贷户比重。

金融机构要推广主动授信、随借随还贷款模式，更好满足小微企业用款需求。要细化实化内部资金转 移定价、不良容忍度、尽职免责、绩效考核等要求，优化信贷资源配置，强化金融科技赋能，加快提升小 微企业金融服务能力。要按市场化原则，通过提供中长期贷款、降低利率、展期或续贷支持等方式，积极 支持受困企业抵御疫情影响，不得盲目限贷、抽贷、断贷。要积极主动对接征信平台有关的金融、政务、公用事业、商务等不同领域的涉企信用信息，缓解银企信息不对称，提高融资效率。

（四）提高对重点地区和受困人群的金融服务质效。金融机构要通过调整区域融资政策、内部资金转 移定价、实施差异化的绩效考核办法等措施，提升受疫情影响严重地区的金融供给水平。

对因感染新冠肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员以及受疫情影响暂时失去收入来 源的人群，金融机构要及时优化信贷政策，区分还款能力和还款意愿，区分受疫情影响的短期还款能力和 中长期还款能力，对其存续个人住房等贷款，灵活采取合理延后还款时间、延长贷款期限、延迟还本等方 式调整还款计划予以支持。对出租车司机、网店店主、货车司机等灵活就业主体，金融机构可比照个体工 商户和小微企业主，加大对其经营性贷款支持力度。

（五）提供便捷金融市场服务。金融市场基础设施要进一步优化发行、交易、清算、结算等服务，提 供多种服务渠道，调整部分业务开展方式，强化服务保障。中国银行间市场交易商协会、银行间市场清算 所股份有限公司等要利用前期已建立的“绿色通道”，对受疫情影响较大的发债企业，简化业务流程，适 度放宽信息披露制式要求，加大支持力度。

（六）保障基础金融服务畅通。加强现金管理，确保现金供应和现金安全卫生。确保支付清算通畅运 行，按需放开小额支付系统业务限额，延长大额支付系统、中央银行会计核算数据集中系统运行时间，加 大电子支付服务保障力度。

金融机构在必要时要采取就近网点办公、召开视频会议等方式，为企业办理审批放款等业务。要切实 保障公众征信相关权益，继续落实好受疫情影响相关逾期贷款可以不作逾期记录报送的有关规定。畅通金 融消费者线上咨询、投诉处理通道。

要建立财政-税务-国库-银行协同工作机制，确保资金汇划渠道畅通，保障疫情防控资金及时拨付到 位。各级国库要落实好助企纾困的增值税留抵退税政策。畅通退税资金拨付、退付通道，有效保障退税资 金及时、准确、安全直达市场主体，促进市场主体尽早享受到政策红利。

二、发挥金融畅通国民经济循环作用，抓好金融支持实体经济政策落地

（七）全力做好粮食安全和重要农产品产销的金融保障。用好支农再贷款、再贴现工具，适时增加再 贷款额度，引导地方法人金融机构加大对涉农主体的支持力度。围绕春耕备耕、粮食流通收储加工等全产 业链，制定差异化信贷支持措施。发挥政策性银行作用，及时保障中央储备粮信贷资金供给。鼓励金融机 构参与粮食市场化收购，主动对接收购加工金融需求。金融机构要加大对大豆、油料等重要农产品生产、购销、加工等环节信贷投放力度，加强对种源等农业关键核心技术攻关金融保障。

（八）做好煤炭等能源供应的金融服务。优化支持煤炭清洁高效利用专项再贷款，合理满足煤炭安全 生产建设、发电企业购买煤炭、煤炭储备等领域需求，保障电力煤炭等能源稳定供应。抓实碳减排支持工 具落地，加大对大型风电光伏基地及周边煤电改造升级的支持力度，在确保能源供应安全的同时，支持经 济向绿色低碳转型。

（九）加大对物流航运循环畅通的金融支持力度。金融机构要主动跟进和有效满足运输企业融资需求。对承担疫情防控和应急运输任务较重的运输物流企业开辟“绿色通道”，优化信贷审批流程，提供灵活便 捷金融服务。对于因疫情影响偿还贷款暂时困难的运输物流企业和货车司机，支持金融机构科学合理给予 贷款展期和续贷安排。要用好用足民航应急贷款等工具，多措并举加大对航空公司和机场的信贷支持力度。

（十）强化产业链供应链核心企业金融支持。设立科技创新再贷款，对符合条件的科技创新贷款提供 再贷款支持，引导金融机构加大对企业科技开发和技术改造的支持力度。建立信贷、债券融资对接机制，引导金融机构快速响应产业链核心及配套企业融资需求。规范发展供应链金融业务，发挥供应链票据等金 融工具和应收账款融资服务平台作用，支持供应链企业融资。

（十一）加大对有效投资等金融支持力度。开发性、政策性银行要结合自身业务范围，加大对重点投 资项目的资金支持力度。金融机构要主动对接重大项目，加大对水利、交通、管网、市政基础设施等领域 惠民生、补短板项目和第五代移动通信（5G）、工业互联网、数据中心等新型基础设施建设的支持，推动 新开工项目尽快开工，实现实物工作量。要合理购买地方政府债券，支持地方政府适度超前开展基础设施 投资。要在风险可控、依法合规的前提下，按市场化原则保障融资平台公司合理融资需求，不得盲目抽贷、压贷或停贷，保障在建项目顺利实施。做好民间投资、政府和社会资本合作的金融支持工作。金融机构对 信贷增长缓慢的省（区）新增贷款占比要稳中有升。

（十二）积极支持民营企业健康发展。坚持“两个毫不动摇”，对国有经济和民营经济在贷款、债券 融资政策等金融政策上一视同仁。鼓励金融机构与民营企业构建中长期合作关系，制定民营企业年度服务 目标，充分满足民营经济合理金融需求，进一步提高新发放企业贷款中民营企业贷款占比。

发挥国家融资担保基金引领作用，鼓励有条件的地方设立民营企业贷款风险补偿专项资金或信用保证 基金，重点为首贷、转贷、续贷等提供增信服务。完善民营企业债券融资支持机制，鼓励金融机构加大民 营企业债券投资力度。

（十三）完善住房领域金融服务。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最 低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。

金融机构要区分项目风险与企业集团风险，加大对优质项目的支持力度，不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切”，保持房地产开发贷款平稳有序投放。商业银行、金融资产管理公司等要做好重点房地产

企业风险处置项目并购金融服务，稳妥有序开展并购贷款业务，加大并购债券融资支持力度，积极提供兼 并收购财务顾问服务。

金融机构要在风险可控基础上，适度加大流动性贷款等支持力度，满足建筑企业合理融资需求，不盲 目抽贷、断贷、压贷，保持建筑企业融资连续稳定。

（十四）引导平台企业依法合规开展普惠金融业务。在推动平台企业网络金融业务规范健康发展的基 础上，发挥平台企业金融服务的积极作用。支持平台企业运用互联网技术，优化场景化线上融资产品，向 平台商户和消费者提供非接触式金融服务。鼓励平台企业充分发挥获客、数据、风控和技术优势，加大对“三农”、小微领域的首贷、信用贷支持力度。引导平台企业稳步降低利息和收费水平，为受疫情影响的 贷款客户提供延期还本付息服务，最大化惠企利民。督促平台企业规范开展与金融机构业务合作，赋能金 融机构加快数字化转型，提升金融服务效率和覆盖面。

（十五）加强对重点消费领域和新市民群体的金融服务。设立普惠养老专项再贷款，对符合条件的普 惠养老贷款提供再贷款支持，加大对普惠养老机构等的金融支持力度。引导金融机构规范发展消费信贷产 品和服务，加大对医疗健康、养老托育、文化旅游、新型消费、绿色消费、县域农村消费等领域的支持力 度。鼓励金融机构丰富汽车等大宗消费金融产品，满足合理消费资金需求。

金融机构要用好创业担保贷款政策，围绕新市民创业形态、收入特点、资金需求，丰富信贷产品供给，降低新市民融资成本，激发新市民创业就业活力。积极创新针对新市民消费、职业技能培训、子女教育、健康保险、养老保障、住房等领域的金融产品和服务，提升基础金融服务的均等性和便利性。

三、优化外汇和跨境人民币业务办理，促进外贸出口平稳发展

（十六）提升贸易便利化水平。将优质企业贸易外汇收支便利化政策推广至全国，稳步开展更高水平 贸易投资人民币结算便利化试点，鼓励银行将更多优质中小企业纳入便利化政策范畴。进一步拓宽结算渠 道，支持符合条件的非银行支付机构和银行凭交易电子信息，为跨境电子商务、外贸综合服务等贸易新业 态相关市场主体提供高效、低成本的跨境资金结算服务。

（十七）便利企业开展跨境融资。支持符合条件的高新技术和专精特新中小企业开展外债便利化额度 试点。进一步便利企业借用外债，支持非金融企业的多笔外债共用一个外债账户。支持企业以线上方式申 请外债登记。试点地区符合条件的非金融企业可按规定直接到银行办理外债等资本项目外汇登记业务。

允许具有贸易出口背景的国内外汇贷款结汇使用，企业原则上应以贸易出口收汇资金偿还。企业因特 殊情况无法按期收汇且无外汇资金用于偿还具有贸易出口背景的国内外汇贷款的，贷款银行可按规定为企 业办理购汇偿还手续。金融机构要积极创新贸易金融产品，提升贸易融资的服务水平，为企业进出口贸易 提供必要的资金支持。

（十八）完善企业汇率风险管理服务。金融机构要及时响应外贸企业等市场主体的汇率避险需求，支 持企业扩大人民币跨境结算，优化外汇衍生品业务管理和服务，降低企业避险保值成本。鼓励有条件的地 区强化政银企合作，探索完善汇率避险成本分摊机制，扩大政府性融资担保体系为企业提供贸易融资、汇 率避险业务的担保，提升企业应对汇率波动能力。中国外汇交易中心免收中小微企业外汇衍生品交易相关 的银行间外汇市场交易手续费。

（十九）优化跨境业务办理流程和服务。进一步提升跨境业务数字化水平，银行可通过审核电子单证 等在线化、无纸化方式，提供跨境结算服务。银行应提高企业经常项下跨境收付款效率。鼓励银行丰富人 民币投融资产品，便利企业在对外经贸活动和国际合作领域中使用人民币。

（二十）加大出口信用保险支持力度。发挥出口信用保险增信保障作用，引导保险机构做好对中小微 外贸企业的金融服务，进一步提高保险理赔效率。深化政保银企四方合作，通过跨境金融服务平台“出口 信保保单融资”应用场景，提供更丰富的跨境贸易背景信息和更便捷的核验服务，精准服务外贸企业，扩 大保单融资规模。

（二十一）提升投资者跨境投融资便利度。推动银行间和交易所债券市场统一准入标准，简化入市流

程，完善境外投资者投资境内债券市场资金管理。优化境外机构境内发行债券（熊猫债）资金管理，熊猫 债发行主体境内关联企业可按实需原则借用相关熊猫债资金。进一步便利合格境外机构投资者（QFII）、人民币合格境外机构投资者（RQFII）办理境内证券期货投资资金登记业务。

四、加强党的领导，提升政策长期可持续性和政策宣传落地效果

（二十二）充分发挥党建引领作用。人民银行、外汇局系统各单位和各金融机构，要提高政治站位，把思想和行动统一到党中央、国务院决策部署上来，坚持人民至上、生命至上，切实将统筹做好疫情防控 和经济社会发展工作作为当前重大政治任务，加强组织领导，落实好相关政策，全力以赴做好金融服务。

（二十三）强化金融支持的可持续性。金融机构要坚持市场化、法治化原则，通盘考虑利润、拨备和 核销等因素，独立审贷、自主决策、自担风险，持续做好金融支持工作。要防范道德风险，加强对资金流 向、风险情况监测，确保企业合规合理使用资金。人民银行、外汇局系统各单位要解决政策落地的痛点难 点，主动呼应金融机构和市场主体合理诉求，完善政策落地长效机制。要通过媒体、网络等加大政策宣传 力度，确保政策及时惠及市场主体。

中国人民银行 国家外汇管理局

2022 年 4 月 18 日

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