评级（）房地产行业双周报：行业数据继续恶化，宽松政策持续推出

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报告名称 ：房地产行业双周报：行业数据继续恶化，宽松政策持续推出
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证券研究报告 | 2022年04月19日

房地产行业双周报 超 配

行业数据继续恶化，宽松政策持续推出

8.1 个百分点。

投融资表现恶化
开发投资额边际走低。2022 年 1-3 月房地产开发投资完成额累计为 27765 亿元，同比+0.7%。从单月值来看，2022 年 3 月房地产开发投资完成额同比-2.4%，较前值下降 6.1 个百分点。到位资金降幅扩大。2022 年 1-3 月房企 到位资金累计为 38159 亿元，同比-19.6%。从单月值来看，2022 年 3 月房企 到位资金同比-23.0%，较前值下降 5.3 个百分点。

开竣工跌幅持续扩大

资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理

从单月值来看，2022 年 3 月新开工面积同比-22.2%，较前值下降 10.1 个百 分点。竣工边际下滑明显。2022 年 1-3 月，竣工面积累计 16929 万平方米，同比-11.5%。从单月值来看，2022 年 3 月竣工面积同比-15.5%，较前值下降

《金融 23 条点评-提振居民购房信心，保障项目平稳开发》 ——2022-04-19
《统计局 3 月房地产数据点评-去疴需用猛药》 ——2022-04-18《房地产行业专题-博弈还是价值？两种视角下的地产股行情演

①央行、外汇局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》，强调合理确定商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求；②央行表示全国已经有一百多个城市的银行自主下调了房贷利率；③五大行 表示受疫情影响的个人住房贷款客户可延期还款；④央行下调金融机构存款 准备金率 0.25 个百分点；⑤江苏南京预售资金监管试点使用银行保函替换 监管资金；⑥南京六合限购放宽，外地户籍购房者可购一套房；⑦江苏苏州 放松限购限售；⑧上海临港优化人才住房政策操作口径；⑨广西南宁教职工 和留邕人才享家庭首套房契税全额补贴；⑩安徽淮北出台临时购房优惠政 策，购买首套房最高可获 6 万元奖励；⑪郑州扩大首次购房补贴发放范围至 所有本科生和专科生；⑫天津市、甘肃省、浙江丽水、浙江湖州、四川资阳、福建南平优化住房公积金政策；⑬重庆市支持新市民置业；⑭云南昆明促进 房地产市场稳地价稳房价稳预期工作；⑮湖北宜昌促进房地产市场良性循环 和健康发展；⑯长沙首轮集中供地收官，收金 174 亿元无流拍。

风险提示：1、政策超预期收紧；2、行业基本面超预期下行；3、房企信用 风险事件超预期冲击。

端博弈仍有空间》 ——2022-03-28

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容

内容目录

近期核心观点......................................................................................................................................4 市场表现回顾......................................................................................................................................4 行业数据跟踪......................................................................................................................................5 1、销售延续下行趋势........................................................................................................................................5 2、投融资表现恶化............................................................................................................................................6 3、开竣工跌幅持续扩大....................................................................................................................................7 行业政策要闻......................................................................................................................................8 1、 近期行业政策（2022.4.6-2022.4.18）...................................................................................................8 2、 近期行业要闻（2022.4.6-2022.4.18）.................................................................................................10 免责声明............................................................................................................................................13

图表目录

图1： 近半年房地产板块与沪深 300 走势比较...............................................................................................4 图2： 近 1 个月房地产板块与沪深 300 走势比较...........................................................................................4 图3： A 股各行业过去一期涨跌排名（2022.4.4-2022.4.17）................................................................... 5 图4： 涨跌幅前五个股.......................................................................................................................................5 图5： 板块上涨、下跌及持平家数...................................................................................................................5 图6： 商品房销售额累计同比增速...................................................................................................................6 图7： 商品房销售额单月同比增速...................................................................................................................6 图8： 商品房销售面积累计同比增速...............................................................................................................6 图9： 商品房销售面积单月同比增速...............................................................................................................6 图10： 房地产开发投资累计同比增速.............................................................................................................7 图11： 房地产开发投资单月同比增速.............................................................................................................7 图12： 房地产开发企业到位资金累计同比增速.............................................................................................7 图13： 房地产开发企业到位资金单月同比增速.............................................................................................7 图14： 新开工面积累计同比增速.....................................................................................................................8 图15： 新开工面积单月同比增速.....................................................................................................................8 图16： 竣工面积累计同比增速......................................................................................................................... 8 图17： 竣工面积单月同比增速......................................................................................................................... 8

表1： 近期行业政策一览（2022.4.6-2022.4.18）.......................................................................................8

近期核心观点

本轮地产下行与历史上的下行周期不同，不再是政策收紧的“腠理之疾”。数据 的下行幅度、预期的悲观程度、行业和企业的艰难程度，都是史无前例的。原因 是 2016 年至 2021 年的“快周转”模式带来的过度金融化，经过 2021 年下半年以 来销售下行、预售监管的引爆，出现的模式“坍塌”。相应的，不必担心政策刺 激会矫枉过正，相信“猛药”在路上。

我们坚定认为当前是地产股的配置良机，超额收益将继续演绎。从博弈角度，土 地不热、行情不冷；从价值角度，布局模式改善，“水涨船高”带来第二轮上涨。建议关注保利发展、金地集团、龙湖集团、招商积余。

市场表现回顾

板块方面，2022.4.4-2022.4.17 期间，沪深 300 指数下跌 2.04%，房地产指数（中 信）下跌 1.16%，房地产板块跑赢沪深 300 指数 0.89 个百分点，位居所有行业第 11 位。近一个月，沪深 300 指数上涨 0.79%，房地产指数（中信）上涨 23.89%，房地产板块跑赢沪深 300 指数 23.11 个百分点。近半年以来，沪深 300 指数下跌 15.21%，房地产指数（中信）上涨 9.05%，房地产板块跑赢沪深 300 指数 24.26 个百分点。

图1：近半年房地产板块与沪深 300 走势比较

资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理

图2：近 1 个月房地产板块与沪深 300 走势比较

资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理

图3：A 股各行业过去一期涨跌排名（2022.4.4-2022.4.17）

资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理

个股方面，2022.4.4-2022.4.17 期间，29 只个股上涨，113 只个股下跌，3 家个 股持平，占比分别为 20%、78%、2%。涨跌幅居前 5 位的个股为：中交地产（57.04%）、广汇物流（46.75%）、中华企业（22.83%）、京能置业（18.96%）、金融街（15.45%），居后 5 位的个股为：同达创业（-30.41%）、阳光城（-25.38%）、信达地产（-23.37%）、阳光股份（-22.32%）、广宇发展（-21.73%）。

图4：涨跌幅前五个股

资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理

行业数据跟踪

图5：板块上涨、下跌及持平家数

资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理

1、销售延续下行趋势
2022 年 1-3 月，商品房销售额累计 29655 亿元，同比-22.7%；销售面积累计 31046 万平方米，同比-13.8%。从单月值来看，2022 年 3 月商品房销售额同比-26.2%，较前值下降 6.9 个百分点；而销售面积同比-17.7%，较前值下降 8.1 个百分点。

图6：商品房销售额累计同比增速

资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

图8：商品房销售面积累计同比增速

资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

2、投融资表现恶化

图7：商品房销售额单月同比增速

资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

图9：商品房销售面积单月同比增速

资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

开发投资额边际走低。2022 年 1-3 月房地产开发投资完成额累计为 27765 亿元，同比+0.7%。从单月值来看，2022 年 3 月房地产开发投资完成额同比-2.4%，较前 值下降 6.1 个百分点。

到位资金降幅扩大。2022 年 1-3 月房企到位资金累计为 38159 亿元，同比-19.6%。从单月值来看，2022 年 3 月房企到位资金同比-23.0%，较前值下降 5.3 个百分点。

图10：房地产开发投资累计同比增速

资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

图12：房地产开发企业到位资金累计同比增速

资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

图11：房地产开发投资单月同比增速

资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

图13：房地产开发企业到位资金单月同比增速

资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

3、开竣工跌幅持续扩大

开工延续弱势。2022 年 1-3 月，新开工面积累计 29838 万平方米，同比-17.5%。从单月值来看，2022 年 3 月新开工面积同比-22.2%，较前值下降 10.1 个百分点。

竣工边际下滑明显。2022 年 1-3 月，竣工面积累计 16929 万平方米，同比-11.5%。从单月值来看，2022 年 3 月竣工面积同比-15.5%，较前值下降 5.7 个百分点。

图14：新开工面积累计同比增速

资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

图16：竣工面积累计同比增速

资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

行业政策要闻

图15：新开工面积单月同比增速

资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

图17：竣工面积单月同比增速

资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

1、近期行业政策（2022.4.6-2022.4.18）

表1：近期行业政策一览（2022.4.6-2022.4.18）

2、职工首次申请住房公积金贷款购买首套自住住房的最低首付款比例降为 20%。

3、住房公积金贷款期限由“最长不超过 20 年”调整为“最长不超过 30 年”。

4、现役军人配偶在我市申请住房公积金贷款的，按双缴存职工计算最高贷款 额度。

2、满足合理购房信贷需求。商业银行应切实贯彻差别化住房信贷政策，合理 确定符合购房条件的新市民首套住房按揭贷款标准，建立科学审慎的信用评估 体系，对符合购房政策要求且具备购房能力、收入相对稳定的新市民，提升借 款和还款便利度。住房公积金管理机构应为符合条件的新市民提供长期低息的 住房公积金贷款。住房公积金贷款受托银行应积极满足符合条件的新市民住房 公积金组合贷款的需求。

3、发挥住房储蓄业务优势。相关银行应大力发展住房储蓄业务，以“先存后 贷”、“恒定低息”的特点降低购房信贷成本，精准满足新市民中远期购房的 融资需求。

2、降低首付比例。职工购买商品住房新房(含期房、现房)，属首套普通自住 住房，最低首付款比例为 20%；属二套改善性住房的，最低首付款比例为 30%。购买再交易住房， 属首套普通自住住房，最低首付款比例为 30%；属二套改善 性住房最低首付款比例为 40%。

3、提高缴存时间挂钩系数。连续正常缴存时间在 6 个月至 12 个月的，缴存时 间系数为 08；连续正常缴存时间在 13 个月至 24 个月之间的，缴存时间系数为 09；连续正常缴存时间在 25 个月以上的，缴存时间系数为 1。

4、缴存职工在成都市、德阳市、眉山市、资阳市行政区域内购买普通自住住 房的，可向我市住房公积金管理机构申请提取本人及其配偶账户内的住房公积 金。

额。

2、职工使用商业银行个人住房贷款购房的，借款人中的一人及其配偶、双方 父母可以就支付的首付款一次性提取住房公积金。提取金额不超过购房合同或 协议签订当月之前（含当月）的住房公积金金额，且合计不超过购房的首付款。其中，购买定向安置经济适用住房的，不超过首付款扣除房屋补偿款后的金额。

3、职工使用个人住房公积金（组合）贷款购房的，借款人及配偶双方的父母 可以就支付的首付款一次性提取住房公积金。提取金额不超过购房合同或协议 签订当月之前（含当月）的住房公积金金额，且合计不超过购房的首付款。其 中，购买定向安置经济适用住房的，不超过首付款扣除房屋补偿款后的金额。

由 40%下调为 30%。

2、调整绿色建筑贷款额度上浮比例。对首次使用住房公积金购买新建绿色建 筑且为首套自住住房的，贷款额度可上浮，其中购买一星绿色建筑的最高上浮 比例由 5%提高至 10%，购买二星和三星绿色建筑的最高上浮比例由 10%提高至 20%。

3、调整引进人才和新就业大学生可贷额度。引进人才和新就业大学生首次使 用住房公积金购买首套自住住房，贷款额度可上浮 30%，上浮后双职工缴存家 庭最高可贷 70 万元，单职工缴存家庭最高可贷 55 万元。

4、优先保障首套房贷款发放。完善贷款发放差异化排队轮候制度，优先保障 首套房贷款发放。

5、支持异地缴存职工购房贷款。国内其他城市就业并缴存住房公积金的职工，在我市购买自住住房的，执行我市住房公积金贷款政策。

改善居住条件再次申请贷款购买普通商品房住房的，银行业金融机构执行首套 房贷政策。

2、明确新建商品住房网签备案 2 年内上市交易不再受限制，促进商品住房一、二手市场良性循环。在宜首次就业（含返乡创业）两年内的博士、硕士、本 （专）科毕业生，在宜昌城区购买人才房，对符合条件的分别一次性发放 10 万元、6 万元、5 万元购房首付款补贴券。

人账户缴存余额，最大限度减轻职工购房还款压力。

3、推出“公积金+商业银行”组合贷款。为满足缴存职工购房资金需求，近期 将推出“公积金+商业银行”组合贷款。

4、加大“陇原人才”住房公积金支持力度。取消贷款额度审核条件中缴存余 额、缴存时间限制。A 类、B 类、C 类人才申请公积金贷款额度提高至 80 万元（单身）和 100 万元（已婚），租房提取公积金额度在本人当年住房公积金应 缴存额基础上上浮 2 倍。D 类人才申请公积金贷款额度提高至 70 万元（单身）和 80 万元（已婚），租房提取额度在本人当年住房公积金应缴存额基础上上 浮 1 倍。

完成拆迁的城市更新改造项目，可按市规委会审议通过的规划方案相关指标执 行。

2、鼓励多种方式回迁安置。通过加大货币化安置力度，在居民、社区自愿的 基础上利用已建成的商业商务用房进行等价值安置并适当给予面积奖补等灵 活的安置方式，切实满足多元化安置需求，在加大回迁安置效率的同时，促进 商业商务用房去化。

3、优化住房金融服务。通过适度调高住房公积金贷款额度、降低购买二套住 房首付款比例，加大对首套房、改善性住房等合理购房需求的支持力度。4、有效防范化解房地产市场风险。建立健全商品房预售资金保全、执行的“府 院联动”机制，进一步健全完善预售资金监管制度，严肃查处未按商品房预售 资金监管政策规定的房地产开发企业和银行机构。

资料来源：各地政府官网、国信证券经济研究所整理

2、近期行业要闻（2022.4.6-2022.4.18）

1. 五大行表示受疫情影响的个人住房贷款客户可延期还款
   4 月 7 日，据新华社报道，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设
   银行、交通银行五大国有商业银行称，对受疫情影响的个人住房贷款客户，可提
   供包括延后还款时间、延长贷款期限、调整账单计划等在内的服务支持。
2. 江苏南京商品房预售资金监管试点使用银行保函替换监管资金
   4 月 11 日，南京市住房保障和房产局与中国人民银行南京分行营业管理部联合下
   发《关于商品房预售资金监管试点使用银行保函的通知》，房企可凭银行出具的
   保函，等额替换新建商品房预售资金监管账户中的监管资金。开发企业申请等额
   资金保函替换后，预售资金监管账户内的余额须满足项目后续 1 年内建设资金需
   求，且保函替换资金不得超过项目预售资金监管额度的 60%。
3. 江苏苏州放松限购，且六大区二手房限售时间由 5 年降为 3 年
   4 月 11 日，据苏州不动产交易中心消息，苏州限购限售政策迎来重大调整。非苏
   州户口在苏州购买首套房，由 3 年内社保“连续缴纳满 24 个月”改为“累计缴纳
   满 24 个月”即可。非苏州户口在卖房后 2 年内无需社保或税单可直接购房。六大
   区二手房的限售时间由原来的 5 年变成 3 年，签约的二手房自取得不动产之日起
   满三年即可转让。县市方面，张家港市商品房（含二手房）依然需要满 2 年才可
   交易；而昆山、太仓、常熟等不限售。
4. 广西南宁教职工和留邕人才享家庭首套房契税全额补贴
   4 月 11 日，南宁市住建局和南宁市教育局联合印发《南宁市“强师惠师”住房保
   障活动方案》。教职工购买家庭首套房或者二套房，契税全额补贴。留邕人才购
   买家庭首套房，契税全额补贴。广大市民购买家庭首套房，契税补贴 50%。补贴

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   10

   证券研究报告

   以先缴后补原则发放。新建商品住房合同签订时间、网签备案时间和契税完税凭 证时间以及二手住房转移登记时间和契税完税凭证时间均需在 2022 年 3 月 25 日-2022 年 6 月 30 日（含当日）期间。契税补贴提交申请时间截止 2022 年 8 月 31 日。购房范围为南宁市区（不含武鸣区）的商品住房。
5. 上海临港优化人才住房政策操作口径
   4 月 12 日，临港新片区管委会组织对临港新片区人才住房政策操作口径进行了优 化调整。本次将原《购房资格确认函》调整为《临港新片区人才住房政策认定函》，有效期由原 6 个月调整为 12 个月。2022 年重点支持单位中工作的人才，“须在 新片区工作满一年以上”可缩短为 3 个月或 6 个月，其余条件仍参照《临港新片 区人才住房政策适用范围及操作口径》执行。
6. 南京六合限购放宽，外地户籍购房者可购一套房
   4 月 12 日，据媒体了解南京市六合区房产交易管理中心消息，从当日起，外地户 籍购房者，可在南京市六合区限制购买一套房，凭借户口本、身份证，已婚家庭 携带结婚证等证明，即可前往当地开具购房证明。在此之前，外地户籍购房人要 在六合区缴纳 1 年社保，以及开具工作证明才能开出购房证明。
7. 长沙首轮集中供地收官，收金 174 亿元无流拍
   4 月 12 日，长沙 2022 年首轮集中供地落幕，22 宗地块全部出让，总成交价 174 亿元。其中 19 宗地块以底价近 133 亿成交，1 宗地块以 4%溢价率成交，2 宗封顶 摇号。从最终成交结果来看，雨花城投拿地数量最多，华润、金地、旭辉、招商 蛇口、中海等房企均有所获。
8. 安徽淮北出台临时购房优惠政策，购买首套房最高可获 6 万元奖励
   4 月 13 日，安徽淮北房地产展示交易会新闻发布会召开，会上发布了关于淮北市 购房优惠政策的实施意见。4 月 30 日-5 月 4 日春季房展会期间，淮北市、外地居 民或者企业在市城区购房的，享受财政奖励、金融机构信贷支持和开发企业补贴。个人或家庭购买家庭首套新建商品住房的，给予 600 元/平方米奖励(最高不超过 6 万元)。购买家庭非首套新建商品住房的，给予 400 元/平方米奖励(最高不超过 4 万元)。个人、家庭或者企业购买新建非住宅商品房的，给予 150 元/平方米奖 励(最高不超过 3 万元)。降低借款人资金成本，房展会期间首付比例最低降至 20%；执行利率优惠政策，首套房贷款年利率最低可降至 5.1%，提前还款 0 违约金。此 外，在房地产开发企业自愿的基础上，为购买新建商品住房的个人或家庭，提供 总房款减免 3%-5%的优惠。
9. 央行表示全国已经有一百多个城市的银行自主下调了房贷利率
   4 月 14 日，在中国人民银行召开的 2022 年第一季度金融统计数据新闻发布会上，人民银行金融市场司司长邹澜表示，3 月份以来，由于市场需求减弱，全国已经 有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平 均幅度在 20 个到 60 个基点不等。此外，部分省级市场利率定价自律机制也配合 地方政府的调控要求，根据城市实际情况，在全国政策范围内，下调了本城市首 付比例下限和利率下限，这是城市政府、银行根据市场形势和自身经营策略，做 出的差别化、市场化调整，适应了房地产市场区域差异的特征。
10. 郑州扩大首次购房补贴发放范围至所有本科生和专科生
    4 月 15 日，郑州召开郑州市青年创新创业行动新闻发布会，相关负责人介绍了《关 于实施青年创新创业行动的工作方案》。在持续为青年人才发放生活补贴和购房

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    11

    证券研究报告

    补贴的基础上，郑州扩大首次购房补贴发放范围，由博士、硕士、“双一流”本 科，扩展到所有本科毕业生和技工院校预备技师（技师）及专科生，让更多、更 大范围的青年人才受重视、被尊重、得实惠。
11. 央行下调金融机构存款准备金率 0.25 个百分点
    4 月 15 日，中国人民银行宣布，为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有 降，决定于 2022 年 4 月 25 日下调金融机构存款准备金率 0.25 个百分点（不含已 执行 5%存款准备金率的金融机构）。对没有跨省经营的城商行和存款准备金率高 于 5%的农商行，在下调存款准备金率 0.25 个百分点的基础上，再额外多降 0.25 个百分点。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率为 8.1%。
12. 央行、外汇局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》

4 月 18 日，中国人民银行、外汇局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融 服务的通知》，从支持受困主体纾困、畅通国民经济循环、促进外贸出口发展三 个方面，提出加强金融服务、加大支持实体经济力度的 23 条政策举措。强调因城 施策，合理确定商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，支 持房地产开发企业、建筑企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。对 因感染新冠肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员以及受疫情影 响暂时失去收入来源的人群，金融机构要及时优化信贷政策，区分还款能力和还 款意愿，区分受疫情影响的短期还款能力和中长期还款能力，对其存续个人住房 等贷款，灵活采取合理延后还款时间、延长贷款期限、延迟还本等方式调整还款 计划予以支持。

免责声明

分析师声明

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