评级（买入）房地产行业国家统计局2022年1-3月行业数据跟踪：基本面指标继续全线探底，期待更大力度的支持政策

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报告名称 ：房地产行业国家统计局2022年1-3月行业数据跟踪：基本面指标继续全线探底，期待更大力度的支持政策
评级 ：买入
行业：

基本面指标继续全线探底，期待更大力度的支持政策

——国家统计局 2022 年 1-3 月行业数据跟踪

核心观点：

公司深度报告模板
房地产行业

推荐(维持评级)

目前无论从中央还是地方层面的表态，托底市场之意显而易见，在基 本面下行压力不断加大的背景下，4-6 月进入地方政策密集调整期，“稳 增长”的政策力度和空间值得期待。在“稳增长”主线下，行情演绎 路径逐渐清晰，央国企仍有上行空间，同时行情逐步从央国企住宅向 民企住宅和物管公司过渡。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科 A（000002）、保利地产（600048）、金地集团（600383）、招商蛇 口（001979）、新城控股（601155）、金科股份（000656）。建议关注优 质物业管理公司：招商积余（001914）、旭辉永升服务（1995.HK）、新 大正（002968。

风险提示：销售下滑超预期的风险、政策落地不及预期的风险。

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行业研究报告/房地产行业

目录

一、商品房销售市场：仍在筑底阶段，期待更大力度的支持政策 ............................................................................... 2 二、投资、新开工与土地市场 .......................................................................................................................................... 2（一）土地市场依旧低迷，溢价率处于历史低位 ............................................................................................................ 2（二）销售拿地疫情三因素导致开工低迷，施工、竣工在“保交付”指引下有一定支撑 ............................................. 3（三）开发投资增速继续走低 ............................................................................................................................................ 4 三、房地产到位资金全面下滑，需求不足导致销售回款进一步下降 ........................................................................... 4 四、投资建议 ...................................................................................................................................................................... 5 五、风险提示 ...................................................................................................................................................................... 5

行业研究报告/房地产行业

一、商品房销售市场：仍在筑底阶段，期待更大力度的支

持政策

2022 年 1-3 月，商品房销售面积 3.1 亿平方米，同比下降 13.8%；商品房销售金额 3.0 亿 元，同比下降 22.7%。3 月单月，销售面积、销售金额增速分别为-18%、-26%，分别较上月-8pct、-7pct，景气度已经差于 2010 年以来的任何一个时期，目前销售还在筑底阶段，疫情的好转和 购房信心的恢复需要时间。3 月住宅销售均价为 9671，同比-8%，环比-5%，销售均价的下降

反映了房企以价换量的销售策略。目前供给侧和需求侧政策逐渐发力，各地政策放松力度也在

逐步加大，但跟 14-15 年的政策节奏来看，各个维度的宽松程度远远不够，期待后续更大力度

支持政策的出台。

图 1：商品房销售面积及销售额累计表现/%

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资料来源：wind，中国银河证券研究院

二、投资、新开工与土地市场

图 2：月商品房销售面积、销售额及销面同比

资料来源：wind，中国银河证券研究院

（一）土地市场依旧低迷，溢价率处于历史低位

2022 年 1-3 月，土地购置面积 1339 万平方米，同比下降 41.8%；土地成交价款 672 亿，同比下降 16.9%。3 月单月土地购置面积增速为-41%，较上月回升 1pct，土地成交价款增速-1%，较上月回升 26pct，受资金和销售预期的影响，土地成交依旧十分低迷。从百城土地数据来看，3 月成交土地面积同比为-74.22%，百城土地溢价率 3.2%，均为 2010 年以来的历史低点。

图 3：土地购置面积及成交价款累计同比（%）

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资料来源：wind，中国银河证券研究院

图 4：月土地购置面积及同比

资料来源：wind，中国银河证券研究院

行业研究报告/房地产行业

图 5：百城土地成交数量、面积及同比（%）

资料来源：wind，中国银河证券研究院

图 6：百城土地成交总价及溢价率（%）

资料来源：wind，中国银河证券研究院

（二）销售拿地疫情三因素导致开工低迷，施工、竣工在“保交付”

指引下有一定支撑

2022 年 1-3 月，新开工面积 29838 万平米，同比下降 17.5%， 3 月单月增速为-22%，在 销售和拿地“双弱”的预期之下，又叠加疫情反复的因素，目前开工情况差于历史任何一个时 期；1-3 月施工面积累计同比增速 1.0%，3 月单月增速为-21%，“保交付”仍是第一要务，施 工将有一定支撑；竣工面积累计同比下降 11.5%，3 月单月增速-15.5%，竣工下降大概率是受 到资金的影响，和施工一样受到“保交楼”目标的指引，竣工周期仍未结束，但增速会低于 21 年。

图 7：房屋施工面积累计同比
施工面积累计同比/%

资料来源：wind，中国银河证券研究院

图 8：房屋新开工面积累计同比
房屋新开工累计同比/%

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资料来源：wind，中国银河证券研究院

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图 9：月房屋新开工及同比

资料来源：wind，中国银河证券研究院

（三）开发投资增速继续走低

图 10：房屋竣工累计面积及同比

资料来源：wind，中国银河证券研究院

2022 年 1-3 月，全国房地产开发投资完成额 27765 亿元，同比增长 0.7%。其中，住宅投 资 20761 亿元，同比增长 0.7%，3 月单月投资增速为-2.4%，由于土地成交下行较为剧烈，开

发投资主要靠施工来支撑。目前施工和土地市场目前尚未见回暖迹象，二季度将继续带动投资

下行。

图 11：地产投资累计同比
地产投资累计同比/%

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资料来源：wind，中国银河证券研究院

图 12：月度地产投资及同比

资料来源：wind，中国银河证券研究院

三、房地产到位资金全面下滑，需求不足导致销售回款进

一步下降

2022 年 1-3 月，房地产开发企业到位资金 38159 亿元，同比下降 19.6%。其中，国内贷款 5525 亿元，下降 23.5%；自筹资金 12395 亿元，下降 4.8%；定金及预收款 12252 亿元，下降 31.0%；个人按揭贷款 6369 亿元，下降 18.8%；利用外资 10 亿元，下降 7.8%。

3 月单月，到位资金增速为-23%，较上月增速下降 5pct，又创新低。其中国内贷款、自筹 资金、个人按揭贷款、定金及预收款增速分别为-30%、-2%、-22%、-37%，分别较上月-9pct、+4pct、-5pct、-10pct。从资金来源占比的角度来看，定金及预收款和自筹资金为目前最主要的 资金来源，分别占比 32.1%、32.5%；国内贷款、按揭贷款分别占比 14.5%、16.7%，均处于 10 年以来的最低水平。

行业研究报告/房地产行业

图 13：房地产开发资金来源累计同比

资料来源：wind，中国银河证券研究院

图 15：单月开发资金来源/亿元

资料来源：wind，中国银河证券研究院

四、投资建议

图 14：主要开发资金来源累计占比

资料来源：wind，中国银河证券研究院

图 16：国内贷款、个人按揭及定金预收款单月同比

资料来源：wind，中国银河证券研究院

站在当前时点，我们认为“稳增长”的主线将贯穿全年，目前无论从中央还是地方层面的 表态，托底市场之意显而易见，在基本面下行压力不断加大的背景下，4-6 月进入地方政策密 集调整期，“稳增长”的政策力度和空间值得期待。在“稳增长”主线下，行情演绎路径逐渐 清晰，央国企仍有上行空间，同时行情逐步从央国企住宅向民企住宅和物管公司过渡。中期角 度，我们主要关注两个供给侧改革的验证结果：1）一、二轮土拍的市场情况；2）房企收并购 和风险化解进展，以上两点直接关系到优质房企中长期盈利修复逻辑和行业格局变化。我们建 议关注优质住宅开发行业龙头股：万科 A（000002）、保利地产（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、新城控股（601155）、金科股份（000656）。建议关注优质物业管理公司：招商积余（001914）、旭辉永升服务（1995.HK）、新大正（002968）。

五、风险提示

融资环境改善不及预期、销售下滑超预期的风险、政策落地不及预期。

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插图目录

图 1：商品房销售面积及销售额累计表现/% ............................................................................................................................. 2 图 2：月商品房销售面积、销售额及销面同比 ......................................................................................................................... 2 图 3：土地购置面积及成交价款累计同比（%） ...................................................................................................................... 2 图 4：月土地购置面积及同比 ..................................................................................................................................................... 2 图 5：百城土地成交数量、面积及同比（%） .......................................................................................................................... 3 图 6：百城土地成交总价及溢价率（%） .................................................................................................................................. 3 图 7：房屋施工面积累计同比 ..................................................................................................................................................... 3 图 8：房屋新开工面积累计同比 ................................................................................................................................................. 3 图 9：月房屋新开工及同比 ......................................................................................................................................................... 4 图 10：房屋竣工累计面积及同比 ............................................................................................................................................... 4 图 11：地产投资累计同比 ........................................................................................................................................................... 4 图 12：月度地产投资及同比 ....................................................................................................................................................... 4 图 13：房地产开发资金来源累计同比 ....................................................................................................................................... 5 图 14：主要开发资金来源累计占比 ........................................................................................................................................... 5 图 15：单月开发资金来源/亿元 .................................................................................................................................................. 5 图 16：国内贷款、个人按揭及定金预收款单月同比 ............................................................................................................... 5

行业研究报告/房地产行业

分析师承诺及简介
本人承诺，以勤勉的执业态度，独立、客观地出具本报告，本报告清晰准确地反映本人的研究观点。本人薪酬的任何部分过去 不曾与、现在不与、未来也将不会与本报告的具体推荐或观点直接或间接相关。

分析师：王秋蘅，房地产行业分析师，英国杜伦大学金融学硕士，2018 年 5 月加入中国银河证券研究院至今，主要从事房地 产行业及上下游相关产业链的研究工作。

评级标准
行业评级体系
未来 6-12 个月，行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）相对于基准指数（交易所指数或市场中主要的指数） 推荐：行业指数超越基准指数平均回报 20%及以上。

谨慎推荐：行业指数超越基准指数平均回报。

中性：行业指数与基准指数平均回报相当。

回避：行业指数低于基准指数平均回报 10%及以上。

公司评级体系
推荐：指未来 6-12 个月，公司股价超越分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报 20%及以上。

谨慎推荐：指未来 6-12 个月，公司股价超越分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报 10%－20%。

中性：指未来 6-12 个月，公司股价与分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报相当。

回避：指未来 6-12 个月，公司股价低于分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报 10%及以上。

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