评级（）房地产：Q1投资销售延续疲软，新开工降幅扩大

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报告名称 ：房地产：Q1投资销售延续疲软，新开工降幅扩大
评级 ：增持
行业：

房地产
行业研究/行业点评

Q1 投资销售延续疲软，新开工降幅扩大

行业指数与沪深 300 走势比较 15%
5%

-15%
-24%
-34%

分析师：王洪岩
执业证书号：S0010521010001 邮箱：wanghy@hazq.com

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 事件
国家统计局发布 2022 年 1~3 月房地产开发投资和销售数据。

 销售端：1~3 月商品房销售疲软，待观察后续疫情、政策及房企动作 2022 年 1~3 月，商品房销售面积同比-13.8%（1~2 月-9.6%），3 月 单月-17.7%；销售金额同比-22.7%（1~2 月-19.3%），3 月单月-26.2%。其中，住宅销售金额累计同比-25.6%（1~2 月-22.1%）。价 格维度，2022 年 1~3 月全国销售均价同比-8.38%（1~2 月-10.75%）；区域维度看，东部地区的销售均价仍居四大区域首位，达 13572 元/ 方。往后看，2022 年 4 月至今（截至 4 月 16 日）30 大中城市高频 成交面积数据显示同比-56.8%。销售延续 1~3 月疲态，短期降幅波 动走向需观察：i）政策后续落地情况，ii）新冠疫情影响，及 iii）房 企“以价换量”力度。

 开竣工：新开工降幅扩大，“保交付”下竣工有望恢复增长
2022 年 1~3 月新开工同比-17.5%（1~2 月-12.1%），3 月单月-22.2%。从拿地向开工传导的角度而言，拿地-销售普遍存在 2~3Q 的时滞。细分至城市层面，“土地供应两集中”对拿地的节奏已经产生明显扰 动。考虑到，“三条红线”、“房地产贷款集中度管理”等调控政策的实 施，尤其在投资金额的管控上存在当年拿地金额/当年销售金额不得 超过40%的指标约束，房企拿地态度将愈发谨慎。值得注意的是2022 年 Q1 新开工在拿地端滞后的情况下，也将相应出现波动，房企主动 调整开工节奏的能力存在弱化的可能。受到 2021 年集中供地第二 轮、第三轮有大批城投公司拿地（第三批成交地块中按项目数计城投 占比 43%），此类项目较大概率将寻求品牌房企合作开发，也是导 致项目开工速度放缓的因素之一。1~3 月竣工面积同比-11.5%（1~2 月-9.8%），3 月单月-15.5%。政府自 2021 年底以来密集出台的保 交付的政策逐步落地生效，2022 年竣工有望恢复增长。

 投资端：开发投资单月同比转负，土地投资贡献持续减少
2022 年 1~3 月房地产开发投资完成额同比+0.7%（1~2 月+3.7%），3 月单月-2.4%。注意到，1~3 月土地成交建面同比-41.8%（1~2 月-42.3%）。考虑到，集中供地的实施及“因城施策”下分化，房企拿 地策略维持保守，土地市场区域间热度分化更为明显，作为开发投资

04-11 的主要组成部分，未来土地投资对开发投资的贡献存在继续弱化的

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可能。此外，今年《政府工作报告》再提新型城镇化，有序推进城市 更新，加上近期郑州新政再推棚改等，城市更新有望在未来“补位”

收并购加速扩张 2022-04-01 提升房地产开发投资韧性。

3.【华安地产】金科服务（9666.HK）：立足西南根深本固，并购活跃奋楫逐

 融资端：1~3 月到位资金同比-19.6%，各细分渠道单月同比皆负 2022 年 1~3 月到位资金同比-19.6%（1~2 月-17.7%），3 月单月-

浪 2022-03-31 23.0%。结构上，3 月单月国内贷款（同比-29.7%）、自筹资金（同

比-2.3%）、回款（首付+按揭）（同比-32.9%）【其中个人按揭（同

比-22.1%）、首付款（同比-37.5%）】。从占比来看，销售回款仍为 主要的资金来源渠道（3 月单月占比 51.6%，1~3 月占比达 51.0%），各细分渠道单月同比皆负。随着政策放松，居民总体按揭需求较上月 有所改善，但仍存在压力，从央行发布的 3 月社会融资规模统计数据 报告可以印证：3 月居民部门贷款恢复正增长，当月新增 7539 亿元，短期贷款和中长期贷款分别新增 3848 亿元和 3735 亿元，但同比分 别少增 1394 亿元和 2504 亿元。向后看，在良性循环和因城施策政 策引导下，在保障居民合理购房需求释放基础上，融资端有望得到修 复。

投资建议

继“三条红线”后，“房地产贷款集中度管理”及“土地供应两集中”等政策 的出台，将供需两端双向约束。调控风向未变，“以稳为主”仍为主基 调，大放大收的空间较窄。当前板块估值及仓位已处历史低位。行业 供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调加重。建议关注：（1）稳健发展型：保利发展、万科 A、金地集团；（2）成长受益型：金科股份、新城控股；（3）物管优质标的：碧桂园服务、华润万象 生活、金科服务、宝龙商业等。

风险提示

房地产调控政策趋严，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。

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重要声明
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投资评级说明

以本报告发布之日起 6 个月内，证券（或行业指数）相对于同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准，A

股以沪深 300 指数为基准；新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标

的）为基准；香港市场以恒生指数为基准；美国市场以纳斯达克指数或标普 500 指数为基准。定义如下：行业评级体系
增持—未来 6 个月的投资收益率领先市场基准指数 5%以上;
中性—未来 6 个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至 5%;

减持—未来 6 个月的投资收益率落后市场基准指数 5%以上; 公司评级体系

买入—未来 6-12 个月的投资收益率领先市场基准指数 15%以上；

增持—未来 6-12 个月的投资收益率领先市场基准指数 5%至 15%；

中性—未来 6-12 个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至 5%；

减持—未来 6-12 个月的投资收益率落后市场基准指数 5%至 15%；

卖出—未来 6-12 个月的投资收益率落后市场基准指数 15%以上；

无评级—因无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使无

法给出明确的投资评级。

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