评级（增持）房地产行业跟踪周报：热点城市放松力度增强，供给端政策或持续发力

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报告名称 ：房地产行业跟踪周报：热点城市放松力度增强，供给端政策或持续发力
评级 ：增持
行业：

研究助理白学松

投资要点 执业证书：S0600121050013

本周（2022.4.11-2022.4.15）：房地产板块（SW）涨跌幅-2.90%，同期沪 深 300、万得全 A 指数涨跌幅分别为-0.99%,-2.46%，超额收益分别为-1.91%、-0.45%。

房地产基本面与高频数据：（1）房产市场：本周（2022.4.9-2022.4.15）60 城新房成交面积 257.3 万平，环比+3.3%，同比-66.5%；2022 年累计 销售 5498.3 万平，同比-46.2%；2022 年 4 月 1 日-4 月 15 日累计成交 552.2 万平，同比-64.0%；20 城二手房成交面积 97.7 万平，环比+13.0%，同比-56.7%；2022 年累计成交 1488.5 万平，同比-44.4%；2022 年 4 月 1 日-4 月 15 日累计成交 204.0 万平，同比-52.2%。16 城新房累计库存 环比-0.47%，同比+3.3%；去化周期环比上升 0.5 个月。一线、二线、三 四线城市去化周期分别为 13.6、16.7、29.2 个月，较上周分别上升 0.8、0.3、1.4 个月。（2）土地市场：本周（2022.4.11-2022.4.17）百城供应土 地数量环比-29.3%，同比-79.1%；供应土地建面环比-39.0%，同比-82.8%。百城土地成交建筑面积环比-57.6%，同比-85.6%；成交楼面价环比-20.4%、同比-53.0%；土地溢价率环比+0.2pct，同比-28.2pct。

重点政策： 3 月以来地产放松力度进一步增强，从之前的降利率、放宽

公积金转向放松限购限售，近期政策进一步从三四线扩大至强二线，本

周苏州、南京、昆明等二线城市均有政策放松。4 月 11 日，南京印发

《关于商品房预售资金监管试点使用银行保函的通知》，提高商品房预

售资金使用灵活性，一定程度上改善房企资金周转、现金流困难，同时，

行业走势

相关研究
《政策力度进一步加强，板块行 情有望持续》
2022-04-14 《多城松绑限购限贷，板块配置 正当时》
2022-04-07 《地产政策仍存在较高改善预

去化、纾解疫情期间房地产开发企业困难、鼓励多种方式回迁安置、优 化住房金融服务等 8 方面制定相关政策，明确要适度调高住房公积金贷 款额度、降低购买二套住房首付款比例、允许房企缓缴土地款、加大货 币化安置力度等。在 2022 年一季度昆明成交、土地市场持续低迷的情 况下，《意见》的出台体现政府稳楼市强烈意愿，利于提振房企信心，保 交楼，推动购房者预期由弱转强，促进楼市转暖。

周观点：2022 年初以来政策暖风频吹，地产放松政策从三四线城市扩大 至强二线，力度不断增强，甚至突破限购限售。经济不稳，放松不止，“房住不炒”前提下，政策仍存在较高改善预期。市场回暖关键在供给 端房企信用和流动性问题改善。近日，证监会多部门发文支持民营企业 融资、南京商品房预售资金监管放松、昆明纾解疫情期间房企困难等相 继释放出供给端放松信号。若未来针对房企信用和流动性持续发力，本 轮行情将得到更强催化。短期看，基本面筑底期间，估值将逐渐修复，行业机会大于个股。中长期看，随着部分风险房企收缩，头部公司获得 更多资源整合机会，行业格局将得到优化。建议关注中国海外发展、保 利发展、万科 A、招商蛇口、我爱我家。

风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预 期；行业信用风险持续蔓延；疫情反复、发展超预期

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内容目录

1. 板块观点 .............................................................................................................................................. 4 2. 房地产基本面与高频数据 .................................................................................................................. 6 2.1. 房产市场情况 ............................................................................................................................. 6 2.2. 土地市场情况 ............................................................................................................................. 8 2.3. 房地产行业融资情况 ............................................................................................................... 10 3. 行业和公司动态跟踪 ........................................................................................................................ 11 3.1. 行业政策跟踪 ........................................................................................................................... 11 3.2. 板块上市公司重点公告梳理 ................................................................................................... 13 4. 本周行情回顾 .................................................................................................................................... 15 5. 投资建议 ............................................................................................................................................ 16 6. 风险提示 ............................................................................................................................................ 16

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图表目录

图 1： 60 城新房成交套数 ...................................................................................................................... 6 图 2： 60 城新房成交面积 ...................................................................................................................... 6 图 3： 20 城二手房成交套数 .................................................................................................................. 6 图 4： 20 城二手房成交面积 .................................................................................................................. 6 图 5： 一、二、三四线城市去化周期 ................................................................................................... 7 图 6： 一线城市商品房库存及去化周期 ............................................................................................... 7 图 7： 二线城市商品房库存及去化周期 ............................................................................................... 7 图 8： 三四线城市商品房库存及去化周期 ........................................................................................... 7 图 9： 16 城商品房库存及去化周期 ...................................................................................................... 7 图 10： 百城土地供应数量 ..................................................................................................................... 9 图 11： 百城土地供应规划建筑面积 ..................................................................................................... 9 图 12： 百城土地成交建筑面积 ............................................................................................................. 9 图 13： 百城土地成交楼面均价 ............................................................................................................. 9 图 14：百城土地成交溢价率 ............................................................................................................... 10 图 15： 房企信用债发行额（周度） ................................................................................................... 10 图 16： 房企信用债发行额（月度） ................................................................................................... 10 图 17： 房企信托发行额（周度） ....................................................................................................... 11 图 18： 房企信托发行额（月度） ....................................................................................................... 11 图 19： REITs 周涨跌幅（%） ............................................................................................................ 11 图 20：房地产板块走势与 Wind 全 A 和沪深 300 对比（2021 年以来涨跌幅） .......................... 15

表 1：重点公司盈利预测与估值（2022.4.15） ................................................................................... 5 表 2：主要城市成交信息汇总 ............................................................................................................... 8 表 3：本周中央重点政策汇总 ............................................................................................................. 12 表 4：本周地方重点政策汇总 ............................................................................................................. 12 表 5：本周重点公司公告跟踪 ............................................................................................................. 14 表 6：本周涨跌幅前五 ......................................................................................................................... 16 表 7：本周涨跌幅后五 ......................................................................................................................... 16

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1. 板块观点

（1）房地产开发：城乡融合背景下，扩大保障性租赁住房供给，着力解决新市民、青年人等群体住房困难问题，金融端支持力度增加，先发布局的相关企业有望受益。3 月 17 日，发改委印发《2022 年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，提出：扩大保障 性租赁住房供给，着力解决新市民、青年人等群体住房困难问题。3 月 14 日，财政部、住房城乡建设部印发《中央财政城镇保障性安居工程补助资金管理办法》：地方各级财 政应对补助资金专款专用，分账审核，严禁用于平衡预算、偿还债务、支付利息等。地 方各级住建及实施单位严禁挪用，不得从中提取工作经费或管理经费。3 月 16 日银保监 会召开专题会议，会议强调，提升金融服务乡村振兴质效，助力“新市民”在城镇安居 创业。房地产行业处于信用循环塌陷的初期，但政策也在逆周期持续发力。我们认为，在推进住房供给侧结构改革过程中，增加保障性租赁住房供给是我国 2022 年及未来的 主旋律。此次《2022 年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》的发布，进一步说明保障 性住房建设需求和工作任务，银行有加大对保障性租赁住房项目的信贷投放的合理空间，有助于参与住房保障建设的企业的资金稳定。当前很多主流房企已经布局租赁住宅业务，部分已具备租赁住房的资管能力，因而向保障性租赁住房业务发展也较为顺利。在目前 金融端政策支持下，此类企业融资吸引力更强。未来行业风险取决于房地产结构调整、政策支撑力度。建议关注在租赁住宅领域已先发布局且高信用的头部房企：保利发展、万科 A、龙湖集团、招商蛇口、中国海外发展。

（2）物业管理：近期物管行业将集中发布 2021 年年报，未来独立市场化运营可能 是物管的新出路，近期部分物管业绩出现回暖迹象，如保利物业 2021 年实现年收入同 比增长 34%。随着 2021 年末及 2022 年政策逆周期调节，房地产行业预期逐渐转暖，近 期物管行业发布业绩显示营收回暖，稳中有升。3 月 28 日新大正发布 2021 年年度报告，实现营收 20.88 亿元，同比+58.4%，归母净利润 1.66 亿元，同比+26.6%； 3 月 30 日融 创服务发布 2021 年年度报告，实现营收 79.0 亿元，同比+70.9%，归母净利润 12.78 亿 元，同比+113.9%；3 月 31 日华润万象生活发布 2021 年业绩公告，实现营收 88.8 亿元，同比+30.9%，归母净利润 17.3 亿元，同比+110.9%；3 月 31 日世茂服务发布 2021 年业 绩公告，实现营收 84.3 亿元，同比+67.7%，归母净利润 11.3 亿元，同比+63.1%。我们 认为，优秀的物管企业将凭借着规模经济注定重新建立资金募集、使用的良性循环。市 场上的物管企业尚未形成足够高的业务、体量的护城河。考虑到部分物业公司与母公司 共享品牌，不具有独立性的风险，我们认为，当母公司品牌出现瑕疵时，也增大了相关 联的物管公司获得消费者信任的困难。建立物管公司与房开脱钩的独立市场化运作模式，可能是未来物管公司构建自身品牌、规模的优势。中长期市场化外拓能力建议关注旭辉 永升服务、新城悦服务发展；短期需评估关联方信用风险影响，辅以企业估值考量，看 好保利物业、招商积余。

（3）房地产经纪行业：强监管下房地产中介行业需寻求新突破，2021 年贝壳营业

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收入为 808 亿元，同比增长 15%。在房地产市场下行趋势下，高度依赖于房地产市场的 中介行业在近半年来不再火热。贝壳 2021 年第四季度营业收入同比下降 21.5%；2021 年全年，贝壳营业收入为同比增长 14.6%。具体到各项业务，贝壳房屋交易服务从 2020 年同期的 129 亿元下降 12.2%至 113 亿元；新兴服务和其他服务的净营收则从 2020 同 期的 6 亿元下降 21.4%至 5 亿元。在房地产经纪行业的主要阵地“二手房交易市场”方 面，本周 20 城二手房成交面积 113.5 万平，环比+3.7%，同比-46.9%；20 城二手房成交 套数为 1.2 万套，环比+0.3%，同比-45.3%。从长期看，2021 年下半年以来，二手房个

人交易系统的不断完善，也给中介机构带来更多挑战。在行业有转暖迹象的背景下，中

长期建议关注中国房屋交易和服务平台龙头企业，以及房地产中介区域龙头，看好贝壳、

国创高新。

表1：重点公司盈利预测与估值（2022.4.15）

数据来源：Wind，东吴证券研究所
备注：2022.4.8 港元兑人民币中间价为 1 港元=0.81 人民币，EPS/PE 为 Wind 一致预期

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2. 房地产基本面与高频数据

2.1. 房产市场情况

受上周清明假期低基数影响，本周（2022.4.9-2022.4.15，下同）整体房地产新房、二手房销售均较上周有所上升。北京新房成交面积环比+40.0%，上海、深圳新房成交面 积环比-44%、-22%。

从新房成交看，本周 60 城新房成交面积 257.3 万平，环比+3.3%，同比-66.5%；2022 年累计销售 5498.3 万平，同比-46.2%；2022 年 4 月 1 日-4 月 15 日累计成交 552.2 万平，同比-64.0%；60 城新房成交套数 2.5 万套，环比+1.3%，同比-63.5%；2022 年累计成交 50.3 万套，同比-46.0%；2022 年 4 月 1 日-4 月 15 日累计成交 5.4 万套，同比-60.8%。

从二手房成交看，本周 20 城二手房成交面积 97.7 万平，环比+13.0%，同比-56.7%；2022 年累计成交 1488.5 万平，同比-44.4%；2022 年 4 月 1 日-4 月 15 日累计成交 204.0 万平，同比-52.2%；20 城二手房成交套数 1.1 万套，环比+23.9%，同比-54.2%；本年累 计成交 16.2 万套，同比-42.2%；2022 年 4 月 1 日-4 月 15 日累计成交 2.2 万套，同比-22.6%。

数据来源：Wind，东吴证券研究所

数据来源：Wind，东吴证券研究所

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从库存和去化周期看，16 城新房累计库存 9979 万平，环比-0.47%，同比+3.3%。16 城新房去化周期为 16.1 个月，环比上升 0.5 个月，同比上升 7.4 个月。一线、二线、三 四线城市去化周期分别为 13.6、16.7、29.2 个月，较上周分别上升 0.8、0.3、1.4 个月。

数据来源：Wind，东吴证券研究所

图7：二线城市商品房库存及去化周期

数据来源：Wind，东吴证券研究所

图8：三四线城市商品房库存及去化周期

图9：16 城商品房库存及去化周期

数据来源：Wind，东吴证券研究所

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表2：主要城市成交信息汇总

数据来源：Wind，东吴证券研究所
注：去化周期=住宅可售面积/近三月周成交面积平均值*(365/7)/12

2.2. 土地市场情况

土地供应方面，本周（2022.4.11-2022.4.17，下同）百城供应土地数量为 143 宗，环 比-29.3%，同比-79.1%。供应土地建筑面积为 690.0 万平方米，环比-39.0%，同比-82.8%。本年累计供应土地数量为 6851 宗，同比-32.5%。本年累计供应土地建筑面积为 44785 万 方，同比-40.0%。

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土地成交方面，本周百城土地成交建筑面积 350 万方，环比-57.6%，同比-85.6%；成交楼面价 799 元/平，环比-20.4%、同比-53.0%；土地溢价率 0.44%，环比+0.2pct，同 比-28.2pct。年初至今，累计成交土地建筑面积为 34330 万平米，同比-40.1%。累计成交 楼面价为 1521 元/平，同比-27.8%，累计成交土地溢价率为 3.24%，同比-13.0pct。

数据来源：Wind，东吴证券研究所

数据来源：Wind，东吴证券研究所

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图14：百城土地成交溢价率

数据来源：Wind，东吴证券研究所

2.3. 房地产行业融资情况

受上周假期低基数影响，本周（2022.4.9-2022.4.15，下同）房地产行业境内信用债 发行规模有所回升，“22 保置 03”发行规模最高，为 15 亿元。3 月房企境内信用债总体 表现较 2 月有一定回升。我们认为，近期中央积极的发声态度正呈现逐步传导的效应，

房地产融资有望逐渐回暖。银保监会鼓励机构开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收

购困难房企优质项目。2022 年以来已有浦发、广发、招商等多家银行接连抛出房地产并 购融资计划，合计提供融资规模已超 500 亿元。我们认为，在“房住不炒”的定位不变 的基础下，房地产企业的合理需求将持续得到满足，房企直接融资预计在 2022 年三季

度左右企稳、回暖。

境内信用债发行方面，本周房地产企业发行信用债合计 9 支，发行金额合计 51.9 亿 元，环比+180.5%，同比-63.3%。本年至今，房地产企业合计发行信用债 138 支，合计 发行金额 1187 亿元，同比-44.5%。2022 年 4 月房地产企业合计发行信用债 23 支，合计 发行金额 146.3 亿元。

信托发行方面，本周房地产类集合信托合计发行 11 个，金额合计 5.8 亿元，发行金

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额环比+145.2%，同比-70.5%。本年至今，房地产类集合信托合计发行 227 个，金额合 计 123.8 亿元，同比-79.1%。2022 年 4 月房地产类集合信托合计发行 25 个，金额合计 18.1 亿元。

本周暂无公募 REITs 发行。2022 年累计发行公募 REITs 一单，华夏中国交建 REIT 于 4 月 7 日发售，认购价格 9.399 元/份，发售总份额 10 亿份，预计募集总规模 93.99 亿 元，实际公众部分认购规模约 844 亿，配售比例约为 0.84%。

图19：REITs 周涨跌幅（%）

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表3：本周中央重点政策汇总

数据来源：中国政府网，东吴证券研究所

地方政策方面，本周苏州、南京等多个强二线城市出台放松政策，4 月 11 日，南京

印发《关于商品房预售资金监管试点使用银行保函的通知》（简称《通知》），主要有四个

要点：1）房企可凭银行保函等额替换新建商品房预售监管资金；2）申请保函的房企前 2 年内无违规使用预售监管资金受到行政处罚、司法冻结等情况；3）预售资金账户监管 余额须满足项目后续 1 年内建设资金需求，保函替换资金不超过项目预售资金监管额度 的 60%；4）出现索赔情形并发起索赔后，由保函出具银行将索赔资金存入监管账户或

指定账户。

南京商品房预售资金监管制度已实施多年且一直从严从紧，比如之前要求监管资金

额度为建设资金额度的 120%。2021 年以来，受融资环境收紧影响，南京多家房企资金

周转压力进一步加剧，拿地积极性受挫，甚至出现裁员潮。该《通知》是继证监会等多

部门联合发布《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》后的又一个供给侧重要放松

政策，能够提高商品房预售资金使用灵活性，一定程度上改善房企资金周转、现金流困

难，同时，保障预售资金用于工程建设，提振居民对房企交付期房的信心，利好正常经

营房企。

4 月 16 日，昆明印发《昆明市人民政府办公室关于促进房地产市场稳地价稳房价稳

预期工作的意见》，分别从加快商业商务用房去化、纾解疫情期间房地产开发企业困难、

鼓励多种方式回迁安置、优化住房金融服务等 8 方面制定相关政策，明确要适度调高住

房公积金贷款额度、降低购买二套住房首付款比例、允许房企缓缴土地款、加大货币化

安置力度等。

2022 年一季度，昆明土地供需低位徘徊、市场持续低迷，呈现量缩价跌。昆明主城 五区商品住宅供应量同比下跌 21.9%，成交量同比降幅达 42.4%；商品住宅销售价格为 14750 元/㎡，环比略有上升，但同比下跌近 6%。3 月库存去化周期达 30 个月，超过大 部分省会城市。当前昆明首套房商贷利率最低已降至 4.6%，各大银行已把首套房首付比 例降至 20%，近期昆明出台系列政策体现政府稳楼市强烈意愿，利于提振房企信心，保

交楼，推动购房者预期由弱转强，促进楼市转暖。

表4：本周地方重点政策汇总

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资金不超过项目预售资金监管额度的 60%；3）出现索赔情形并发起

索赔后，由保函出具银行将索赔资金存入监管账户或指定账户。

数据来源：地方政府网、观点地产网、澎湃新闻网、财联社，东吴证券研究所

3.2. 板块上市公司重点公告梳理

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表5：本周重点公司公告跟踪

关于 2022 年第一季

的公告

报

的进展公告

营数据

绩预告

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2022 年第一季度主

报

数据来源：Wind，东吴证券研究所

4. 本周行情回顾

本周（2022.4.11-2022.4.15，下同）房地产板块（SW）涨跌幅-2.90%，同期沪深 300、万得全 A 指数涨跌幅分别为-0.99%,-2.46%，超额收益分别为-1.91%、-0.45%。

图20：房地产板块走势与 Wind 全 A 和沪深 300 对比（2021 年以来涨跌幅）

数据来源：Wind，东吴证券研究所

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个股方面，广汇物流、京能置业、中交地产、ST 松江、渝开发位列涨跌幅前五；南 国置业、栖霞建设、南山控股、蓝光发展、中国武夷位列涨跌幅后五。

表6：本周涨跌幅前五

数据来源：Wind，东吴证券研究所

表7：本周涨跌幅后五

数据来源：Wind，东吴证券研究所

5. 投资建议

2022 年初以来政策暖风频吹，地产放松政策从三四线城市扩大至强二线，力度不断 增强，甚至突破限购限售。经济不稳，放松不止，“房住不炒”前提下，政策仍存在较高 改善预期。市场回暖关键在供给端房企信用和流动性问题改善。近日，证监会多部门发 文支持民营企业融资、南京商品房预售资金监管放松、昆明纾解疫情期间房企困难等相 继释放出供给端放松信号。若未来针对房企信用和流动性持续发力，本轮行情将得到更 强催化。短期看，基本面筑底期间，估值将逐渐修复，行业机会大于个股。中长期看，随着部分风险房企收缩，头部公司获得更多资源整合机会，行业格局将得到优化。建议 关注中国海外发展、保利发展、万科 A、招商蛇口、我爱我家。

6. 风险提示

（1）房地产调控政策放宽不及预期、收紧超预期；

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（2）房地产税试点征收范围、力度超预期；
（3）行业下行持续，销售不及预期；
（4）行业信用风险持续蔓延，流动性恶化超预期；
（5）疫情反复、发展超预期；

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公司投资评级：
买入：预期未来 6 个月个股涨跌幅相对大盘在 15%以上；
增持：预期未来 6 个月个股涨跌幅相对大盘介于 5%与 15%之间；中性：预期未来 6 个月个股涨跌幅相对大盘介于-5%与 5%之间；减持：预期未来 6 个月个股涨跌幅相对大盘介于-15%与-5%之间；卖出：预期未来 6 个月个股涨跌幅相对大盘在-15%以下。

行业投资评级：
增持：预期未来 6 个月内，行业指数相对强于大盘 5%以上；中性：预期未来 6 个月内，行业指数相对大盘-5%与 5%；减持：预期未来 6 个月内，行业指数相对弱于大盘 5%以上。

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