评级（）房地产一季度行业数据点评：基本面筑底，下行压力与政策空间并存

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报告名称 ：房地产一季度行业数据点评：基本面筑底，下行压力与政策空间并存
评级 ：持有
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基本面筑底，下行压力与政策空间并存

资料来源：聚源数据

均有待升级，才有可能逐步打破行业供需负反馈的局面。往后来看，政策传导有效性的滞后叠加行业信用风险依旧承压，预计短期内销售 仍难以快速修复，基本面在二季度仍将处于筑底过程中。

从房价表现来看，70 个大中城市新建商品住宅价格指数环比下降 0.1%，与 2 月增速持平，同比增长 0.7%，增速较 2 月下降 0.5 个百分 点；3 月房价环比下跌城市数量达到 38 个，较 2 月减少 2 个。在当前 供需两弱的格局下，价格维度的变化并不明显，但城市间的分化程度 呈加剧态势，核心一二线城市在房贷层面的改善刺激下，新房及二手 房成交量已现边际回暖迹象，进一步拉升房价预期，而需求偏弱城市

一季度土地购置面积及土地成交价款同比增速分别为-41.8%和-16.9%，较前两月分别提升 0.5 个百分点和 9.8 个百分点。施工方面，一季度施工面积同比增长 1%，但 3 月单月受到复工受限的影响，施 工增速降至-21.5%。预计后续施工端将随着陆续复工而迎来增速企稳，

但土地端回暖仍有待政策信号及销售的实质性复苏，因此我们综合判

断二季度地产投资增速仍将继续探底，三季度有望迎来单月投资增速

企稳回正的拐点。

新开工低位徘徊，竣工节奏有望提速。新开工方面，一季度新开工累

计增速为-17.5%，3 月单月同比增速-22.2%，分别较前两月降幅扩大 5.3 个和 10.1 个百分点，开工疲弱的深层次原因仍在于房企流动性压

力下的开工意愿度，结合去年二、三批次土地成交的冷清，可开工项

目层面则面临绝对量的下滑，因此后续新开工仍将维持低位。竣工方

面，一季度及 3 月单月同比增速分别为-11.5%和-15.5%，增速分别较 前两月降幅扩大 1.7 个和 5.7 个百分点，尽管短期内竣工出现高位放

缓，但预售资金监管制度下房企需通过加快竣工来保障现金回款，保

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交付进一步推动竣工增速降幅收窄。

资金面持续承压，困境下更需针对性药方。从行业到位资金来看，一季 度累计增速为-19.6%，3 月单月增速为-23%，增速较前两月分别下降 1.9 个和 5.3 个百分点。分结构观察，个人按揭贷款单月增速为-22.1%，较 前两月跌幅扩大 5.2 个百分点，尽管自 2021 年 10 月以来按揭贷款层面 支持力度加大，目前房贷放款周期已大幅缩短，房贷利率亦有显著降 低，但目前来看，在集中释放前期积压的按揭贷款需求后，增量层面仍 受制于需求端的低迷，一季度新增居民中长期贷款同比少增 9100 亿元，即可反映出当前购房意愿度较低。定金及预收款单月同比下降 37.5%，跌幅较前两月扩大 10.5 个百分点，其趋势与销售增速持续下滑相对应，定金及预付款占比也由 2021 年末的 36.8%下降至 32.1%。

融资层面，国内贷款一季度同比增速为-23.5%，3 月单月增速为-29.7%；自筹资金一季度同比增速为-4.8%，3 月单月增速为-2.3%，房企通过外 源融资补血尚处于缓慢复苏的过程，对于危机房企纾困的政策方向和 力度需更有针对性，在目前销售回款有限叠加融资尚未根本性改善的 背景下，行业资金面在即将到来的偿债高峰期仍面临关键风险节点。

因城施策框架下政策力度及范围均有进一步释放预期，地产板块二季 度将持续受益估值修复红利。行业一季度各项指标均呈现下滑趋势，叠加疫情扩散对整体经济的冲击，全年经济增速目标面临的压力陡增，因此在地产供需两端的政策层面仍需进一步加码放松力度。近期在因 城施策框架下的政策出台密集度明显提升，涉及城市范围进一步延伸 至部分二线城市，但总体而言宽松范围和力度仍具备较大改善空间。同 时央行、外汇管理局 4 月 18 日提出实施好差别化住房信贷政策，合理 确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要 求，进一步明确了继续加大需求端支持力度的态度，而针对供给端，在 目前销售回款有限叠加融资尚未根本性改善的背景下，房企仍需更有 针对性的纾困政策来应对即将面临的还债高峰。从全局的角度来看，针 对房地产的政策工具将随着经济基本面的不断探底，释放的预期将进 一步提升。

我们继续推荐开发类：万科 A、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国 海外发展、旭辉控股集团；物业管理类：招商积余、碧桂园服务、保利 物业、旭辉永升服务、新城悦服务。

风险提示：疫情再次升级对地产销售端造成冲击，房价超预期下跌，调 控政策持续高压，融资环境改善不及预期，行业流动性风险加剧等

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1 销售延续筑底过程，政策宽松有待升级

2022 年一季度商品房销售面积及销售金额累计同比增速分别为-13.8%和-22.7%，较 前两月分别下降 4.2 和 3.4 个百分点；3 月销售面积和金额的单月同比增速分别为-17.7% 和-26.2%，分别较前两月下降 8.1 和 6.9 个百分点，单月销售已连续 8 个月负增长。从 我们所跟踪的重点城市高频数据来看，3 月商品房销售面积同比下降 42.9%，较前两月

跌幅进一步扩大，从趋势上来看均体现出整体销售疲软的态势。尽管在因城施策框架下

部分城市相继放松调控，但疫情的扩散以及居民加杠杆意愿受到挤压，市场预期尚未出

现扭转迹象。从当前的政策反馈效果来看，宽松范围及力度均有待升级，才有可能逐步

打破行业供需负反馈的局面。往后来看，政策传导有效性的滞后叠加行业信用风险依旧

承压，预计短期内销售仍难以快速修复，基本面在二季度仍将处于筑底过程中。

从房价表现来看，70 个大中城市新建商品住宅价格指数环比下降 0.1%，与 2 月增 速持平，同比增长 0.7%，增速较 2 月下降 0.5 个百分点；3 月房价环比下跌城市数量达 到 38 个，较 2 月减少 2 个。在当前供需两弱的格局下，价格维度的变化并不明显，但

城市间的分化程度呈加剧态势，核心一二线城市在房贷层面的改善刺激下，新房及二手

房成交量已现边际回暖迹象，进一步拉升房价预期，而需求偏弱城市即使在政策的加持

下，预计也很难扭转房价持续下跌的趋势。

资料来源：Wind，首创证券
图 3：商品房销售额累计同比增速

资料来源：Wind，首创证券
图 4：商品房销售额单月同比增速

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2 投资增速二季度将持续探底

投资增速方面，一季度房地产开发投资累计同比增长 0.7%，3 月单月同比下降 2.4%，增速分别较前两月下降3个和6.1个百分点。考虑到房企的资金链压力和销售端的低迷，

地产投资增速下滑幅度仍在预期之内，从土地购置的角度，年内首批土拍热度随着政府

供地质量的提升而较去年第三批次略微好转，但仍难言明显改善，一季度土地购置面积

及土地成交价款同比增速分别为-41.8%和-16.9%，较前两月分别提升 0.5 个百分点和 9.8 个百分点。施工方面，一季度施工面积同比增长 1%，但 3 月单月受到复工受限的影响，施工增速降至-21.5%。预计后续施工端将随着陆续复工而迎来增速企稳，但土地端回暖

仍有待政策信号及销售的实质性复苏，因此我们综合判断二季度地产投资增速仍将继续

探底，三季度有望迎来单月投资增速企稳回正的拐点。

图 7：房地产开发投资累计同比增速

图 8：房地产开发投资单月同比增速

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图 9：房地产施工面积累计同比增速

图 10：房地产施工面积单月同比增速

资料来源：Wind，首创证券
图 11：土地购置面积累计同比增速

资料来源：Wind，首创证券
图 12：土地购置面积单月同比增速

资料来源：Wind，首创证券
图 13：土地成交价款累计同比增速

资料来源：Wind，首创证券
图 14：土地成交价款单月同比增速

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图 15：百城土地成交溢价率

图 16：百城土地流拍率

3 新开工低位徘徊，竣工节奏有望提速
新开工方面，一季度新开工累计增速为-17.5%，3 月单月同比增速-22.2%，分别较 前两月降幅扩大 5.3 个和 10.1 个百分点，开工疲弱的深层次原因仍在于房企流动性压力 下的开工意愿度，结合去年二、三批次土地成交的冷清，可开工项目层面则面临绝对量 的下滑，因此后续新开工仍将维持低位。竣工方面，一季度及 3 月单月同比增速分别为-11.5%和-15.5%，增速分别较前两月降幅扩大 1.7 个和 5.7 个百分点，尽管短期内竣工出 现高位放缓，但预售资金监管制度下房企需通过加快竣工来保障现金回款，保交付进一 步推动竣工增速降幅收窄。

资料来源：Wind，首创证券
图 19：竣工面积累计同比增速

资料来源：Wind，首创证券
图 20：竣工面积单月同比增速

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4 资金面持续承压，困境下更需针对性药方

从行业到位资金来看，一季度累计增速为-19.6%，3 月单月增速为-23%，增速较前 两月分别下降 1.9 个和 5.3 个百分点。分结构观察，个人按揭贷款单月增速为-22.1%，较前两月跌幅扩大 5.2 个百分点，尽管自 2021 年 10 月以来按揭贷款层面支持力度加大，

目前房贷放款周期已大幅缩短，房贷利率亦有显著降低，但目前来看，在集中释放前期

积压的按揭贷款需求后，增量层面仍受制于需求端的低迷，一季度新增居民中长期贷款

同比少增 9100 亿元，即可反映出当前购房意愿度较低。定金及预收款单月同比下降 37.5%，跌幅较前两月扩大 10.5 个百分点，其趋势与销售增速持续下滑相对应，定金及 预付款占比也由 2021 年末的 36.8%下降至 32.1%。

融资层面，国内贷款一季度同比增速为-23.5%，3 月单月增速为-29.7%；自筹资金 一季度同比增速为-4.8%，3 月单月增速为-2.3%，房企通过外源融资补血尚处于缓慢复

苏的过程，对于危机房企纾困的政策方向和力度需更有针对性，在目前销售回款有限叠

加融资尚未根本性改善的背景下，行业资金面在即将到来的偿债高峰期仍面临关键风险

节点。

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图 23：房地产开发资金来源各项占比

资料来源：Wind，首创证券

资料来源：Wind，首创证券
图 26：新增居民中长期贷款累计同比增速

资料来源：Wind，首创证券
图 27：居民中长期贷款占比人民币贷款

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资料来源：Wind，首创证券
图 28：首套房平均房贷利率

资料来源：Wind，首创证券
图 29：房贷平均放款天数

5 因城施策框架下政策力度及范围均有进一步释放预期，地产板 块二季度将持续受益估值修复红利

行业一季度各项指标均呈现下滑趋势，叠加疫情扩散对整体经济的冲击，全年经济 增速目标面临的压力陡增，因此在地产供需两端的政策层面仍需进一步加码放松力度。近期在因城施策框架下的政策出台密集度明显提升，涉及城市范围进一步延伸至部分二 线城市，但总体而言宽松范围和力度仍具备较大改善空间。同时央行、外汇管理局 4 月 18 日提出实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首 付款比例、最低贷款利率要求，进一步明确了继续加大需求端支持力度的态度，而针对 供给端，在目前销售回款有限叠加融资尚未根本性改善的背景下，房企仍需更有针对性 的纾困政策来应对即将面临的还债高峰。从全局的角度来看，针对房地产的政策工具将 随着经济基本面的不断探底，释放的预期将进一步提升。

我们继续推荐开发类：万科 A、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、旭辉控股集团；物业管理类：招商积余、碧桂园服务、保利物业、旭辉永升服务、新城 悦服务。

风险提示：疫情再次升级对地产销售端造成冲击，房价超预期下跌，调控政策持续 高压，融资环境改善不及预期，行业流动性风险加剧等。

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王嵩，房地产行业首席分析师，华南理工大学工科学士，香港城市大学金融工程硕士，七年房地产研究经验，曾 就职于国海证券、中信建投证券，2020 年 11 月加入首创证券。

李枭洋，房地产行业研究助理，香港中文大学硕士，2021 年 5 月加入首创证券。

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评级说明

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