评级（持有）地产行业周报：居民中长贷首次为负，多地土拍放宽限价

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报告名称 ：地产行业周报：居民中长贷首次为负，多地土拍放宽限价
评级 ：持有
行业：

地产行业周报

居民中长贷首次为负，多地土拍放宽限价

平安证券研究所地产团队、固定收益团队

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核心摘要

43%，按揭需求显著下滑；另一方面考虑年初信贷额度宽松，银行存在提前发放按揭贷款可能性，促使1月居民中长期贷款较高（+7424亿 元）、2月贷款金额回落；第三是2月楼市、股市延续弱势，不排除居民将年终奖等提前偿还房贷。参考历史经验，居民中长期贷款处历史 较低水平时，按揭利率往往将出现明显改善，后续按揭利率有望加速回落。本周成都发布2022年第一批集中供地计划，调整竞拍方式并放 宽限价，郑州发文推进大棚户区改造项目货币化安置工作，后续不排除其他城市土拍、调控政策调整，以促进楼市平稳发展。投资建议方 面，无论是从“稳增长”大局、或是避免行业系统性风险，政策端仍有改善空间，板块估值有望持续修复。中长期看，随着本轮阵痛期中 部分房企的退出或收缩，行业整体格局有望得到优化，具备融资、管控优势的品牌房企市场份额及盈利能力均有望得到提升。开发板块关 注短期抗压能力强、中长期竞争优势突出的龙头房企保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A等，适度关注弹性二线标的如滨江集团、新 城控股等。多元化业务方面，当前物管板块估值已至历史低位，性价比凸显，随着政策的持续松绑，开发企业资金端改善，亦有望带来优 质物管估值修复，关注如碧桂园服务、保利物业、新城悦服务、金科服务、星盛商业等。

5.4%。3月新房日均成交同比降43.0%，降幅较2月扩大13.6pct。短期受供需谨慎影响，后续成交尤其新房或仍将承压。2）改善型需求占 比环比下降。2022年1月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比降1.1pct至76.4%。3）库存环比回升，短期稳中趋降。16城取证库 存10051万平，环比升1.5%。资金及楼市压力下，房企偏向现有库存去化，短期库存规模或稳中趋降。4）土地成交下滑，溢价率持平，二 三线占比提高。上周百城土地供应建面1792.9万平、成交建面1831万平，环比降39.6%、13.1%；成交溢价率1%，环比降0pct；其中一、二、三线成交建面分别占比0.7%、36.4%、62.9%，环比分别降4.5pct、升3pct、升1.5pct。

资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行68.4亿元，环比减少34.0亿元；海外债发行0.96亿美元，环比减少2.75亿美元；重点房 企发行利率区间为3.27%-13%，可比发行利率较前次持平或下降。2）信托：本周集合信托发行17.2亿元，环比减少16.8亿元。3）地产股：本周房地产板块跌5.48%，跑输沪深300（-4.22%）；当前地产板块PE（TTM）7.86倍，估值处于近五年9.52%分位。本周沪深港股通北向资

政策环境监测-政策梳理

2022年3月7日 厦门
利用国企空置地建设保障性租
赁住房无需补缴土地价款

资料来源：各部门网站，平安证券研究所 3

政策环境监测-重点政策点评

央行：2月居民中长期贷款减少459亿元

事件描述：3月11日，央行公布2022年2月金融统计数据，2月份人民币贷款增加1.23万亿元，同比少增1258亿元，分部门看，住户贷款 减少3369亿元，其中，短期贷款减少2911亿元，中长期贷款减少459亿元；企（事）业单位贷款增加1.24万亿元。

点评：1）2月份居民中长期贷款减少459亿元，为有数据统计以来首次为负，显著低于1月份7424亿元与2021年月均值5067亿元，同比减 少4572亿元。一方面是因当前销售压力犹大，前2月克而瑞百强房企销售额同比下滑43%，居民按揭需求显著下滑；另一方面考虑1月份 2020年1月10日
居民中长期贷款增加7424亿元，年初信贷额度宽松叠加上年中央经济工作会议、政治局会议强调支持商品房市场更好满足购房者的合理 住房需求，银行存在提前发放按揭贷款可能性，促使1月居民中长期贷款较高，2月贷款金额回落；第三是2月楼市、股市延续弱势，不 排除居民将年终奖等提前偿还房贷。2）参考历史经验，居民中长期贷款处于历史较低水平时，按揭利率往往将出现明显改善，典型如 2012年2月、2014年10月、2020年2月，居民中长期贷款分别仅325亿元、1195亿元、371亿元。考虑2月份居民中长期贷款首次出现为负，后续按揭利率有望加速改善，以促进楼市平稳发展。

政策环境监测-重点政策点评

成都：首批集中土拍竞拍方式调整，限价放宽

事件描述：3月7日，成都发布2022年第一批集中供地计划，共50宗住宅用地，总建面419万方，出让时间为3月31日至4月2日。

点评：1）从供地规模看，此次供地规模与上年第三批集中供地相比小幅增长，宗数由40宗提升至50宗，建面由374万平米提升至419万 平米，起始价由373亿元提升至455亿元。2）从供地方式看，此次采取“限价竞买+抽签竞得”的方式，相比上年“竞自持租赁房”、“竞无偿移交统筹”、“竞可售型人才公寓”等规则，一定程度上给予房企更多利润空间，有助于提高房企拿地积极性。3）从限价情 2020年1月10日
况看，2021年第三批集中土拍中最高的清水限售价格为28500元/平米 ，今年首批次供地有5宗地超过该水平，最高达32000元/平米。4）从利润空间看，上年第三批集中供地中各宗地块的清水房价限价与起拍价之差平均值为9231.8元/平米 ,今年第一批集中供地平均值提 升至11739.2元/平米，典型如天府新区华阳街道香山村二、三、四组地块，与上年区位仅一街之隔的地块相比，最高楼面限价降低100 元/平米，同时项目限售价格增加2500元/平米。

市场运行监测

重点城市一二手房周均成交变化

市场运行监测

库存：环比回升，短期稳中趋降

点评：16城取证库存10051万平，环比升1.5%。资金及楼市压力下，房企偏向现有库存去化，短期库存规模或稳中趋降。

16城商品房取证库存及去化月数

12

8 9000
6

2

市场运行监测

土地：成交下滑，溢价率持平，二三线占比提高

资本市场监测——流动性环境

资本市场监测——境内债

境内房地产债发行：发行量环比、净融资环比下行

大。

资本市场监测——境内债

资本市场监测——海外债

境内房企海外债：发行量环比下降

境内房企海外债发行规模（周）

资本市场监测——重点房企发行明细、审批及反馈

重点房企发行明细：可比发行利率较前次持平或下降

债券发行明细

资本市场监测——重点房企发行明细、审批及反馈

债券审批进程

资本市场监测——信托

信托：融资总额、净融资额环比下降

资本市场监测——地产股

板块涨跌：单周跌5.48%，估值处于近五年9.5%分位

本周房地产板块跌5.48%，跑输沪深300（-4.22%）；当前地产板块PE（TTM）7.86倍，低于沪深300的12.44倍，估值处于近五年9.52%分 2020年1月10日

位。

资本市场监测——地产股

个股表现

资本市场监测——地产股

个股表现

本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为万科A、新城控股、招商积余；南向资金净流入前三房企为中国海外发展、融创中国、碧桂 2020年1月10日

园。

资本市场监测——地产股

个股表现

风险提示

1）供给充足性降低风险：若地市持续遇冷，各房企新增土储规模不足，将对后续货量供应产生负面影响，进而影响行业销售、开工、投

资、竣工等。

2）房企业绩承压风险：若楼市去化压力超出预期，销售大幅以价换量，将带来部分前期高价地减值、结算利润承压风险。

3）政策呵护不及预期风险：若政策有效性不足，楼市调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。

20

股票投资评级:

强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上）
推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间）
中性（预计6个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间）
回避（预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上）

行业投资评级:

强于大市（预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上）
中性（预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间）
弱于大市（预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上）

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