评级（持有）房地产行业周报：政治局会议释放积极信号，市场信心恢复可期

股票代码 ：
股票简称 ：
报告名称 ：房地产行业周报：政治局会议释放积极信号，市场信心恢复可期
评级 ：持有
行业：

qidong@kysec.cn

行业走势图 证书编号：S0790522010002

⚫核心观点：政治局会议释放积极信号，市场信心恢复可期

⚫政策端：中央政治局会议定调，多地限购政策放松

至今累计增速-41%。各线城市走势基本一致，一、二、三线单周成交同比增速 分别为-66%、-64%、-53%，年初至今累计增速-39%、-38%、-49%。

土地端：2022 年第 17 周，全国 100 大中城市推出土地规划建筑面积 2943 万平 方米，成交土地规划建筑面积 1801 万平方米，同比下降 46%，成交溢价率为 2.7%。天津首轮土拍结束，拟出让的 30 宗地仅成交 6 宗，其中仅一宗溢价摇号成交，市场持续低迷。杭州和深圳首轮土拍较火热，其中杭州 23 宗地块进入一次性报 价阶段，已成交 36 宗涉宅用地滨江独得十宗；深圳 8 宗宅地全部触顶，5 宗地

块进入摇号环节。从拿地企业来看，央企国企仍为三座城市土拍主角。

⚫融资端：国内信用债规模明显回暖，海外债规模微升
2022 年第 17 周，信用债发行 219.7 亿元，同比保持不变，环比增加 57%，平均 加权利率 3.21%，环比无变化；海外债发行 2.4 亿美元，同比减少 17%，环比增 加 365%，平均加权利率 3.75%，环比增加 90BPs。

⚫风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进 一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。

请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 13

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目录

1、政策端：中央政治局会议定调，多地限购政策放松 ............................................................................................................. 3 2、销售端：单周成交同比持续回落 ............................................................................................................................................ 5 2.1、 30 大中城市新房成交同比环比增速依旧偏低 ............................................................................................................. 5 2.2、 11 城二手房成交依旧低迷............................................................................................................................................. 7 3、投资端：土地市场成交持续低位 ............................................................................................................................................ 8 4、融资端：国内信用债规模明显回暖，海外债规模微升 ......................................................................................................... 9 5、一周行情回顾 ............................................................................................................................................................................ 9 6、投资建议：维持行业“看好”评级 ........................................................................................................................................... 11 7、风险提示 .................................................................................................................................................................................. 11

图表目录

图 1： 30 大中城市单周新房成交面积同比仍处于历史较低水平（单位：万平方米） ........................................................... 5 图 2： 30 大中城市单周新房成交面积环比小幅下降（单位：万平方米） ............................................................................... 6 图 3： 2022 年第 14-17 周 30 大中城市成交面积同比增速持续下行（单位：万平方米） ...................................................... 6 图 4： 2022 年第 14-17 周 30 大中城市中一线城市成交面积同比增速持续下行（单位：万平方米） .................................. 6 图 5： 2022 年第 14-17 周 30 大中城市中二线城市成交面积同比增速持续下行（单位：万平方米） .................................. 6 图 6： 2022 年第 14-17 周 30 大中城市中三线城市成交面积同比增速持续下行（单位：万平方米） .................................. 6 图 7：年初至今低能级市场表现相对更差 ................................................................................................................................... 7 图 8： 11 城二手成交同比增速依旧为负保持低迷（单位：万平方米） ................................................................................... 7 图 9：北京二手住宅成交套数略有回升（单位：套） ................................................................................................................ 7 图 10：深圳二手住宅成交套数略有回升（单位：套） .............................................................................................................. 7 图 11： 100 大中城市土地成交情况依旧低迷（单位：万平方米） ........................................................................................... 8 图 12： 100 大中城市土地成交溢价率自 2021 年下半年来保持低位 ......................................................................................... 8 图 13：国内信用债发行规模同比不变，环比增长（单位：亿元人民币） .............................................................................. 9 图 14：海外债发行规模同比下降，环比有所回升（单位：亿元美元） .................................................................................. 9 图 15：债券发行规模累计同比持续下降 ..................................................................................................................................... 9 图 16：本周房地产指数下跌 0.96%板块表现弱于大市 ............................................................................................................ 10

表 1：中央政治局会议召开，多地限购政策放松 ........................................................................................................................ 3 表 2：本周房地产行业个股中中交地产、南国置业、滨江集团涨幅靠前 .............................................................................. 10 表 3：本周房地产行业个股中皇庭国际、泰禾集团、*ST 绿景跌幅靠前 .............................................................................. 10

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1、政策端：中央政治局会议定调，多地限购政策放松

中央层面：（1）中央政治局会议：会议要求要加大宏观政策调节力度，扎实稳

住经济，努力实现全年经济社会发展预期目标，保持经济运行在合理区间，政策定

调全年经济发展目标不变。会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，

支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品

房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。（2）央行：自 2022 年 5 月 15 日 起，下调金融机构外汇存款准备金率 1 个百分点，即外汇存款准备金率由现行的 9% 下调至 8%，降准实施后预计金融机构存到央行的准备金可减少 100 亿美元；网传央 行召集金融机构与 12 家房企开会，内容涉及并购业务纾困。

地方层面：（1）广东：省政府发布《方案》提出，合理确定辖区内商业性个人

房贷的最低首付比例、最低贷款利率要求，合理确定按揭标准，鼓励金融机构加大

对优质项目支持力度，鼓励优质房企发行公司信用类债券，募资用于风险处置项目

的兼并收购。（2）天津：房协透露将发布“津十条”楼市新政，预计 5 月下旬有望

落地，新政内容包括放宽外地人购房资格、调整首付比例及提升公积金贷款政策。（3）南京：放松非户籍限购。非本市户籍居民一年内累计缴纳 6 个月社保即可申请购房，同时网传将放开限购、限贷政策。（4）无锡：限购放松，二孩及以上的无锡户籍居 民家庭，可在限购区域新增购买一套商品住房，同时提高公积金贷款额度。（5）佛

山：网传对最近一次契税缴纳时间或不动产登记满五年的商品住房不纳入限购。（6）

沈阳：限购全面放开，外地人买房无需个税或社保证明，将二手房增值税免征年限

由五年改为两年。（7）东莞：非户籍人才购首套房由提供两年内 2 年内连续缴纳 6 个月社保或个税证明改为累计缴纳，同时新增人才购房政策。（8）淮安：首套且首 次申领公积金贷款，最低首付比例由 30%降至 20%，二套或再次申请公积金贷款，最低首付比例由 50%降至 30%。（9）芜湖、扬州、南阳、铜陵：上调住房公积金贷 款最高额度。（10）廊坊：部分银行已将首套最低首付比例 30%降至 20%，二套最低 首付比例由 50%降至 30%。（11）洛阳：对贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最 低首付比例为 20%；对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款 购买普通商品住房的，执行首套贷款政策。（12）中山：中山：取消人才购房工作证 明和社保年限要求，大专无户籍无社保限购 1 套，限售 2 年。

表1：中央政治局会议召开，多地限购政策放松

住建部：党组召开学习会议，要求各地加快住房和城乡建设领域退税减税降费、专项债发行使用、重点项

2022/4/24 目开工建设、支持企业稳岗等有关政策的实施，重点围绕城市更新、老旧小区改造、保障性住房建设等研

究采取更大力度政策举措，推动释放内需潜力。

兰州：调整公积金贷款政策：（1）取消住房公积金贷款结清满一年方可再次申请贷款的限制；（2）二套“认

2022/4/24 房不认贷”，有一次公积金贷款记录且有一套非公积金贷款所购房产的，出售公积金贷款所购房屋后，再购

房可按二套房申请贷款（原不受理）。

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幅达 20-40 个 BP。

央行：网传召集金融机构与 12 家房企开会，内容涉及并购业务纾困。根据网络流出的会议内容，对 12 家 2022/4/25 房企“四证不全”项目、涉及并购贷款置换土地出让金项目等合规性要求有所放松;存量逾期补充增信后可 以进行展期;要求开发贷全力支持房企，但是资金务必封闭管理;此外，需要保证按揭的发放。

杭州：首批集中供地拟出让 60 宗涉宅地，最终成功出让 59 宗，总成交建面 565 万㎡；其中 23 宗触顶进入 2022/4/25 一次性报价阶段（溢价率上限 10%），9 宗溢价成交，27 宗非热点及远郊板块地块底价成交；已成交的 36 宗涉宅地中，滨江斥资 172 亿元独得 10 宗。

天津：首批集中供地拟出让 30 宗地块（29 宗涉宅地+1 宗商服用地），最终仅成交 6 宗（5 宗涉宅地+1 宗 2022/4/25 商服用地），总成交建面 72 万㎡，总成交金额 43 亿元。其中，5 宗底价成交；1 宗滨海新区地块触顶摇号 成交（溢价率上限 15%），由天津本土房企以总价 1.6 亿元、楼面价 2459 元/㎡摇号竞得。

天津：房协透露将发布“津十条”楼市新政，预计 5 月下旬有望落地，新政内容包括放宽外地人购房资格 2022/4/26 （无需两年社保）、本市无房有贷款记录的购房者，首付从 50%降至 40%、二孩及以上家庭可额外购买一 套大户型，调整公积金贷款政策：首套贷款由 60 万提升至 80 万，二套贷款由 40 万提升至 60 万。

南京：（1）放松非户籍限购。非本市户籍居民一年内累计缴纳 6 个月社保即可申请购房。此前非户籍购房

准。如结清贷款且名下无房，再次购房将认定为首套房利率。目前南京首套房贷利率约为 5.2%。

广东：省政府发布《方案》提出：（1）合理确定辖区内商业性个人房贷的最低首付比例、最低贷款利率要

收购提供债券发行、融资顾问等；鼓励优质房企发行公司信用类债券，募资用于风险处置项目的兼并收购。

东莞：限购放松：（1）恢复个税购房政策，既认社保也认个税（此前仅认社保）；（2）连续缴纳放宽为累计 2022/4/28 缴纳（原首套 12 个月，二套 36 个月)；（3）新入户家庭取消入户和社保“双半年”要求；（4）新增人才购 房政策，本科、初级职称、技师购买首套仅需 2 年内累计缴纳满半年，二套需 3 年内累计缴纳满 24 个月。

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无锡：限购放松：（1）老年投亲后居住证满 3 年，允许被投靠家庭新购 1 套；（2）本市户籍“卖旧买新”2022/4/28 的家庭，现住房属于在途交易（在年内办理网签备案并交付首付款的）可不计入限购套数（原需要完成过

户）；（3）非本市户籍家庭卖掉住房后 2 年内再次购买住房的，可以不提供社保和纳税证明。

株洲：引导金融机构在政策允许范围内相应放宽购房贷款偿还期限，对首次购买新建商品住房和存量住房

2022/4/29 的，给予 1 万元购房补贴，对全日制博士生、全日制硕士研究生和高级技师、全日制本科和职业院校全日 制大专学历获得技师职业资格人才，一次性分别给予 5 万元、3 万元、2 万元的购房补贴。

资料来源：Wind、各地政府官网、开源证券研究所

2、销售端：单周成交同比持续回落

2.1、30 大中城市新房成交同比环比增速依旧偏低

根据房管局数据，2022 年第 17 周，全国 30 大中城市成交面积 183 万平米，同 比下降 62%，环比下降 14%；从累计数值看，年初至今 30 大中城市成交面积达 3706 万平米，累计同比下降 41%。

图1：30 大中城市单周新房成交面积同比仍处于历史较低水平（单位：万平方米）

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数据来源：Wind、开源证券研究所

根据房管局数据，2022 年第 17 周，全国 30 大中城市新房成交面积年初至今累 计增速-41%。各线城市走势基本一致，一、二、三线单周成交同比增速分别为-66%、-64%、-53%，年初至今累计增速-39%、-38%、-49%。

图7：年初至今低能级市场表现相对更差
250%
200%
150%
100%
50%

数据来源：Wind、开源证券研究所

2.2、11 城二手房成交依旧低迷

2022 年第 17 周，全国 11 城成交面积为 132 万平米，同比增速-33%，前值-35%；年初至今累计成交面积 1587 万平米，同比增速-35%，前值-35%。

图8：11 城二手成交同比增速依旧为负保持低迷（单位：万平方米）

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3、投资端：土地市场成交持续低位

2022 年第 17 周，全国 100 大中城市推出土地规划建筑面积 2943 万平方米，成 交土地规划建筑面积 1801 万平方米，同比下降 46%，成交溢价率为 2.7%。一线城 市成交土地规划建筑面积 140 万平方米，同比增加 69%；二线城市成交土地规划建 筑面积 723 万平方米，同比下降 25%；三线城市成交土地规划建筑面积 938 万平方 米，同比下降 59%。天津首轮土拍结束，拟出让的 30 宗地仅成交 6 宗，其中仅一宗 溢价摇号成交，市场持续低迷。杭州和深圳首轮土拍较火热，其中杭州 23 宗地块进 入一次性报价阶段，已成交 36 宗涉宅用地滨江独得十宗；深圳 8 宗宅地全部触顶，5 宗地块进入摇号环节。从拿地企业来看，央企国企仍为三座城市土拍主角，天津拿

地以央企金茂和本地城投为主，杭州土拍参与者包括滨江、绿城等本土房企及保利、

招商等央企国企，深圳土拍则由央企国企包揽本轮全部地块。

图11：100 大中城市土地成交情况依旧低迷（单位：万平方米）

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4、融资端：国内信用债规模明显回暖，海外债规模微升

2022 年第 17 周，信用债发行 219.7 亿元，同比保持不变，环比增加 57%，平均 加权利率 3.21%，环比无变化；海外债发行 2.4 亿美元，同比减少 17%，环比增加 365%，平均加权利率 3.75%，环比增加 90BPs。

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图16：本周房地产指数下跌 0.96%板块表现弱于大市

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资料来源：Wind、开源证券研究所

6、投资建议：维持行业“看好”评级

中央政治局会议政策定调全年经济发展目标不变，提出在坚持“房住不炒”的 前提下，支持各地从当地实际出发完善房地产政策。四月以来各地政府出台了众多 调控政策，但多以低能级城市为主，在政治局会议向行业释放了更明确、更积极的 政策信号后，未来放松政策有望往一二线核心城市扩散。从房企角度看，地方政府 和金融机构纾困、开发贷与并购贷的支持也有助于缓解流动性危机，使市场信心逐 渐修复。我们认为，在努力实现全年社会经济发展目标的要求下，地产行业也需要 恢复到正常区间运行，板块仍具备较好的投资机会，维持行业看好评级。

7、风险提示

（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。

（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。

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