评级（）房地产行业周报：中央释放积极信号，各地政策加码频出
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报告名称 ：房地产行业周报：中央释放积极信号，各地政策加码频出
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行业：
证券研究报告 Research Report
2022年5月4日
| 房地产行业周报 |
| 中央释放积极信号，各地政策加码频出 |
江宇辉地产行业分析师
编号：S1500522010002
电话：+86 18621759430
邮箱：jiangyuhui@cindasc.com
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内容摘要
p 本周核心观点：中共中央政治局为地产释放积极信号，金融管理部门开会针对12家问题房企的纾困进行指导，国务院、发改 委也提出保障房地产稳增长政策，各地出台放松政策频率更为密集。本周新房成交面积保持环比增长，同比增速降幅收窄。
二手房市场同比降幅收窄，其中二线城市领涨、同比已经由负转正。土地方面，本周供应、成交面积与上周变化不大，供需 比略微上升，其中一线城市成交建面同比增速为68.8%，增长较快，二三线依旧未见好转。本周融资方面也出现一定回暖，发债偿债均有所上升，净融资额由负转正，信托发行数量、金额均环比上升。整体来看由于疫情、整体环境等影响本周新房
、二手房成交面积环比上升，同比降幅扩大，土地市场环比上升、同比降幅缩窄，商品房库存量持续上升。
p 重点政策分析：中共中央政治局4月29日召开会议，其中针对房地产行业，会议强调，要有效管控重点风险，守住不发生系 统性风险底线。要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策、支持刚性和改善性
住房需求，优化商品房预售资金监管、促进房地产市场平稳健康发展。本次会议提到守住不发生系统性风险底线。可以看出
近期房地产风险是国家比较重视的需要积极管控的内容，要防范房地产风险蔓延到其他领域。受外部环境及本次疫情影响，一二季度GPD增速承压，本次会议明确了今年GDP增速5.5%的目标不变，可见国家对地产行业有效管控的决心和对后续地 产发力的预期。本次中央对政策宽松的表态较15年以来几次地产周期放松有一定的变化，在坚持“房住不炒”的总基调下，本 次提出了根据当地实际情况出发完善房地产政策，改善住房需求，这也是继2021年12月中共中央政治局会议以及2022年3月 政府报告之后更为明确支持地方因城施策改变房地产政策的提法，为各地政策进一步综合性放松打开了空间。
p 一周行情回顾：本周（2022/4/25-2022/5/1）申万房地产指数下跌0.96%，跑赢上证综指0.33pct，在各类板块中位列第8/32，恒生地产建筑业指数上涨0.24%，跑输恒生综指2.06pct。本周涨幅前3的地产公司为：中交地产（45.95%）、南国置业（33.91%）、滨江集团（22.62%）。本周跌幅前3的地产公司分别为：皇庭国际（-39.75%）、泰禾集团（-24.5%）、*ST绿景（-22.45%）。本周（2022/4/25-2022/5/1）恒生物业服务及管理板块上涨3.5%，跑赢恒生综指1.19pct，跑输恒生中国企业指 数1.18pct，在各类板块中位列第9/28。本周涨幅前3的公司分别为：宝龙商业（12.6%）、时代邻里（12.26%）、滨江服务（9.09%），本周跌幅前3的公司分别为：佳兆业美好（-9.01%）、第一服务控股（-4.65%）、建发物业（-1.8%）。
p 地产市场监测：上周六至本周五（2022/4/23-2022/4/29）新房成交数据：30个大中城市新房成交面积217.02万平，环比上升 1.9%，同比下降48.4%，降幅缩窄。：16城二手房成交面积198.5万平，环比上升29.5%，同比下降9.7%，降幅收窄。上周（2022/4/18-2022/4/24）100大中城市土地供应建面2942.82万平，同比下降34%，环比上升4.2%，土地成交建面1801.13万平，同比下降45.9%，环比下降1.81%，供需比上升至1.63。
p 房企融资情况：本周（2022/4/25-2022/5/1）房企境内新发债总额为216.43亿元，同比下降1%，环比上升23.89%。信托发行 方面，本周发行9只房地产信托，发行规模7.82亿元，环比下降79.74%。平均年收益率7.57%，平均期限1.81年。
p 风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期，疫情控制情况不及预期。
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重点政策分析-政策速览
| 日期 | 区域 | 发布机构 | 类型 | 内容 |
4月25日金融管理部门分别对6家国有银行、12家股份行以及5家AMC公司进行开会指导。据澎湃新闻了解，会议主要针对12家问题房企的纾困进行指导。主要内容包括：AMC可以接收2021年底以前资产用途是土地价
| 2022/4/25 | 全国 | 金融管理 | 出险房企纾困 | 款的资产，可以收金融机构暂未纳入不良的贷款，可以收集团2021年年底之前的关联方应收账款，与关联方 |
| 部门 | 合作收购的不纳入重大关联交易。以上业务开展不纳入房地产贷款的集中度管理，保证按揭发放。另外，以 |
上的业务资本金按照50%计量，同时要全力支持开发贷，资金务必进行封闭管理。另外，对于四证不全并购
项目、涉及并购贷款置换土地出让金项目等合规性要求有所放松。
| 国务院：完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给，强化用地用房保障。2022年4月25日，国务院办公厅 |
| 2022/4/25 | 全国 | 国务院 | 保障性租赁住 | 出台关于进一步释放消费潜力、促进消费持续恢复的意见，鼓励各省、自治区、直辖市人民政府加快构建新 |
| 发展格局，协同发力、远近兼顾，综合施策释放消费潜力，促进消费持续恢复。其中提到应对疫情影响，促 | ||||
| 房 | 进消费有序恢复发展：围绕保市场主体加大助企纾困力度。深入落实扶持制造业、小微企业和个体工商户的 |
| 减税退税降费政策。推动金融系统通过降低利率、减少收费等多种措施，向实体经济让利。（新闻来源：观 |
| 点网） |
4月27日获悉，国家发展改革委微信公众号近日发文《积极扩大有效投资促进经济平稳健康发展》。文章提
| 2022/4/27 | 全国 | 发改委 | 积极扩大有效 | 到，今年以来，国家发展改革委坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，会同有关方面扎实做好稳投资工作， |
| 投资、促进经 | 积极扩大有效投资，促进投资平稳增长。文章还提到，坚持发挥市场主体作用，充分调动社会投资积极性。 | |||
| 济平稳健康发 | 积极做好社会资本投融资合作对接工作，充分发挥向民间资本推介项目长效机制作用，加强项目融资保障。 | |||
| 展 | 推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，盘活存量资产、形成投资良性循环。规范推进 |
政府社会资本合作（PPP）。（新闻来源：观点网）
| 中共中央政治局4月29日召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作，审议《国家“十四五”期间人才发 |
| 2022/4/28 | 全国 | 中共中央 | 地产政策“宽 | 展规划》。会议指出要促进平台经济健康发展，完成平台经济专项整改，实施常态化监管，出台支持平台经 |
| 济规范健康发展的具体措施。会议要求，要加大宏观政策调节力度，扎实稳住经济，努力实现全年经济社会 | ||||
| 发展预期目标，保持经济运行在合理区间，要加快落实已经确定的政策，实施好退税减税降费等政策，用好 | ||||
| 政治局 | 松” | |||
| 各类货币政策工具。会议强调，要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线，要坚持房子是用来住的， |
| 不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策、支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预 |
| 售资金监管、促进房地产市场平稳健康发展。 | ||
| 资料来源：信达证券研发中心整理 | 2 |
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重点政策分析-政策速览
| 日期 | 区域 | 发布机构 | 类型 | 内容 |
| 2022/4/28 | 广东 | 广东省政府 | 综合性政策 | 发布《广东金融支持受疫情影响企业纾困和经济稳增长行动方案》，其中明确指出，促进房地产市 |
| 场平稳健康发展 | ||||
| 2022/4/29 | 贵阳 | 贵阳市人民政 | 综合性政策 | 降低土拍竞买保证金最低比例，加大住房公积金支持力度，落实相关信贷政策，降低个人住房消费 |
| 府 | 门槛，降低首付等 | |||
| 2022/4/28 | 重庆 | 重庆税务局 | 下调房企税率 | 市内未完工房地产开发产品计税毛利率调整为15%，属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛 |
| 利率为3% |
| 2022/4/25 | 天津 | 天津金融局 | 银行间住房租赁 | 近日，据天津金融局消息，融信通达(天津)商业保理有限公司成功发行全国首单银行间住房租赁类 |
| REITs产品，发行规模达9亿元，期限15年，票面利率5%。据观点新媒体了解，该笔业务为全国银 | ||||
| 类REITS产品 | 行间首笔住房租赁股权类REITs产品，为熙悦林语北区1355套长租公寓提供了创新资产盘活路径。 |
| 参与机构包括首开股份、融信通达、建信信托、中国建设银行、大公国际资信评估等。 |
沈阳市房产局、
| 2022/4/26 | 沈阳 | 国家税务总局 | 二手房免税年限 个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年 |
沈阳市税务局
| 2022/4/27 | 南京 | 南京市住房保 | 部分放松限购、 | 网传南京外地户籍购房资格由原来的3年内交足2年社保，变更为1年内交足6个月社保 | |||||
| 障和房产局 | 限贷 | ||||||||
| 2022/4/27 | 廊坊 | 廊坊市政府 | 取消限购 | 廊坊市政府发布《关于公布市政府规范性文件清理结果的通知》，对2017年限购文件予以废止 | |||||
| 2022/4/27 | 广东佛山 | 佛山市住房和 | 部分放松限购 | 佛山对最近一次契税缴纳时间或不动产登记时间满5年的商品住房不再限购 | |||||
| 城乡建设局 | |||||||||
| 2022/4/28 | 无锡 | 部分放松限购 | 多孩家庭可在限购区新购一套住房，父母投靠可多买一套 | ||||||
| 2022/4/29 | 沈阳 | 沈阳市房产局 | 放松限购 | 外地人在沈购新房不再提供个税或社保证明 | |||||
| 等三部门 | |||||||||
| 2022/4/28 | 无锡 | 部分银行 | 降低首付、贷款 | 个别银行针对部分新商品房首套房首付比例松动到了二成，多家银行首套房首贷利率降至4.6%，二 | |||||
| 利率 | 套房利率降至5.2% | ||||||||
| 2022/4/28 | 廊坊 | 地区银行 | 降低首付、贷款 | 廊坊地区银行首套房贷首付比例从30%降为20%，二套房首付比例由50%最低降至30%。首套房贷 | |||||
| 利率 | 利率下调为5%，二套房贷利率为5.5% | ||||||||
| 资料来源：信达证券研发中心整理 | 3 | ||||||||
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重点政策分析-政策速览
| 日期 | 区域 | 发布机构 | 类型 | 内容 | ||
| 2022/4/26 | 无锡 | 无锡市住房公积金 | 公积金贷款额度 无锡上调公积金贷款额度：二孩三孩家庭最高可贷100万 | |||
| 管理中心 | ||||||
| 2022/4/26 | 天津 | 天津市住房公积金 | 公积金贷款额度 天津公积金贷款购房首套限额将提至80万，采取动态调整规则 | |||
| 管理中心 | ||||||
| 2022/4/26 | 淮安 | 淮安市住房公积金 | 公积金贷款额度 淮安上调公积金贷款最高额度：单人首套房44万元，二套房40万元 | |||
| 管理中心 | ||||||
| 2022/4/27 | 扬州 | 扬州住房公积金管 | 公积金贷款额度 双缴存职工公积金贷款最高额度调整为60万元，单缴存职工的住房公积金贷款最高额度由30万 元调整为36万元。 | |||
| 理中心 | ||||||
| 2022/4/28 | 贵州黔南 黔南州住房公积金 管理中心 | 公积金贷款 | 调整住房公积金政策，取消在贵阳市行政区域内购买住房办理提取业务的户籍限制，取消公积 | |||
| 金贷款次数对购房及偿还住房贷款提取的限制等 | ||||||
| 2022/4/28 | 安徽铜陵 铜陵市住房公积金 管理中心 | 公积金贷款额度 单人最高贷40万元，夫妻双人最高可贷50万元 | ||||
| 2022/4/28 | 泸州 | 公积金贷款认定 公积金贷款的住房套数认定标准为“认贷不认房” | ||||
| 2022/4/29 | 河南南阳 | 南阳市人民政府 | 公积金贷款额度 最高限额由不得超过60万元提高到不得超过80万元 | |||
| 2022/4/26 | 河南 | 河南政府网 | 保障性住房 | 发展人才公寓，从土地、税费及资金等方面给予政策支持 | ||
| 2022/4/26 | 海南 | 海南省住建厅等六 | 保障性租赁住房 海南省2022年计划新筹集2000套保障性租赁住房 | |||
| 部门 | ||||||
| 2022/4/29 | 重庆 | 重庆市住房和城乡 | 保障性租赁住房 重庆落实保障性租赁住房10.5万套（间） | |||
| 建设委员会 | ||||||
| 2022/4/27 | 广东江门 广东省江门市住建 局、商务局 | 购房补贴 | 将向购房者发放总价值3700万元消费券 | |||
| 资料来源：信达证券研发中心整理 | 4 | |||||
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重点政策分析-重点政策解读
政策：中共中央政治局4月29日召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作，审议《国家“十四五”期间人才发展规划》。会议指出要促进平台经济健康发展，完成平台经济专项整改，实施常态化监管，出台支持平台经济规范健康发展的具体措施。
会议要求疫情要防住、经济要稳住、发展要安全，要加大宏观政策调节力度，扎实稳住经济，努力实现全年经济社会发展预期
目标，保持经济运行在合理区间。要加快落实已经确定的政策，实施好退税、减税、降费等政策，用好各类货币政策工具，要
抓紧谋划增量政策工具，加大相机调控力度。
其中针对房地产行业，会议强调，要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的，不是用来炒的
定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策、支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管、促进房地产市场平
稳健康发展。会议强调要防止各类“黑天鹅”、“灰犀牛”事件发生。
有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线：本次会议提到守住不发生系统性风险底线。可以看出近期房地产风险是国家 比较重视的需要积极管控的内容，要防范房地产风险蔓延到其他领域。受外部环境及本次疫情影响，一二季度GPD增速承压，乐观预测受疫情影响二季度GDP增速为3.28%，而本次会议明确了今年GDP增速5.5%的目标不变，可见国家对地产行业有效管 控的决心和对后续地产发力的预期。
支持各地从当地实际出发完善房地产政策，为各地政策放松进一步打开空间：本次中央对政策宽松的表态较15年以来几次地产 周期放松有一定的变化，在坚持“房住不炒”的总基调下，本次提出了根据当地实际情况出发完善房地产政策，改善住房需求，这也是继，是2021年12月中共中央政治局会议提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展 和良性循环”表述以及2022年3月政府报告中“继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的 发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳
地价、稳房价房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”之后更为明确支持地方因城施策改变房地产政策 的提法，为各地政策进一步综合性放松打开了空间。目前商品房销售额单月同比下降已经持续了9个月，平均下降幅度已经超过 2014年周期，接近2008年周期，但政策放松力度仍显不足，放松限购限贷的城市能级不高、放松措施不够综合。在本次会议之 后预计会有更多城市出台更为有力的全面政策，政策的城市能级也将逐步提高。
销售端、企业端有望进一步缓解：销售端较以往提出满足合理住房需求不同，本次进一步提到支持刚性和改善性住房需求，为 各地打开首套和二套的需求空间提供了有力的政策支持。在企业端，本次提到了守住不发生系统性风险底线，再结合4月25日金 融管理部门主要针对12家问题房企的纾困问题分别对6家国有银行、12家股份行以及5家AMC公司进行开会指导，以及本次会议 提到的“用好各类货币政策工具”，各出险房企有望在融资端获得进一步帮助，防止企业进一步出现信用性风险。另外本次还提 到“优化商品房预售资金监管”，后续有望出台更为实质有效的政策帮助企业提取或减少预售资金监管，缓解流动性压力。
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一周行情回顾-房地产
本周（2022/4/25-2022/5/1）申万房地产指数下跌0.96%，跑赢上证综指0.33pct，在各类板块中位列第8/32，恒生地产建筑业 指数上涨0.24%，跑输恒生综指2.06pct。本周涨幅前10的地产公司分别为：中交地产（45.95%）、南国置业（33.91%）、滨 江集团（22.62%）、沙河股份（19.84%）、中梁控股（18.40%）、珠光控股（16.26%）、南山控股（14.99%）、天保基建（14.02%）、浦东金桥（12.06%）、融信中国（12.02%）。本周跌幅前10的地产公司分别为：皇庭国际（-39.75%）、泰禾 集团（-24.5%）、*ST绿景（-22.45%）、*ST中房（-18.63%）、国创高新（-18.46%）、铁岭新城（-13.29%）、华侨城A（-12.19%）、迪马股份（-11.38%）、亚通股份（-9.87%）、大龙地产（-9.2%）。
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一周行情回顾-物业
本周（2022/4/25-2022/5/1）恒生物业服务及管理板块上涨3.5%，跑赢恒生综指1.19pct，跑输恒生中国企业指数1.18pct，在 各类板块中位列第9/28。本周涨幅前10的公司分别为：宝龙商业（12.6%）、时代邻里（12.26%）、滨江服务（9.09%）、建业新生活（6.56%）、融创服务（6.11%）、碧桂园服务（5.78%）、越秀服务（5.12%）、远洋服务（5.07%）、华润万象 生活（4.95%）、雅生活服务（4.67%）。本周仅有4家公司下跌，分别为：佳兆业美好（-9.01%）、第一服务控股（-4.65%）、建发物业（-1.8%）、正荣服务（-1.19%））。
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一周行情回顾-重点公司公告
重点公司公告
| 日期 | 公司 | 公告类型 | 公告内容 | |
| 2022/4/25 | 苏州高新 | 业绩披露 公司2021年归属于上市公司股东的净资产72.85亿元，同比增长4.28%；营业收入118.95亿元，同比增长 18.47%。 | ||
| 2022/4/25 | 中国海外宏洋 | 业绩披露 公司截至2022年3月，集团营业额约为人民币68.46亿元，相比去年同期增长58.4%，而本季度的经营溢利约 为人民币9.14亿元，相比去年同期增长19.0%。 | ||
| 2022/4/26 | 正荣地产 | 业绩披露 公司2021年盈利8.09亿人民币，同比减少69.48%；营业总收入375.13亿人民币，同比增长4.0%。 | ||
| 2022/4/26 | 中南建设 | 业绩披露 公司2021年营业收入792.1亿元，同比增长0.8%；综合毛利率10.03%，下降7.26个百分点；归属于上市公司 股东的净利润产生亏损33.8亿元。 | ||
| 2022/4/26 | 建业地产 | 业绩披露 公司2021年盈利6.05亿人民币，同比减少66.42%；营业总收入419.8亿人民币，同比减少3.0%。 | ||
| 2022/4/26 | 中国海外发展 | 业绩披露 公司一季度收入为288.3亿元，同比上升5.7%，经营溢利为71.6亿元，其中包括于期内收购股权所产生的收 益及外币汇兑净收益，同比上升15.8%。 | ||
| 2022/4/26 | 华侨城A | 业绩披露 公司一季度营业收入74.73亿元，较上年同期减少12.56%；归属于上市公司股东的净利润1.76亿元，较上年 同期减少80.44%。 | ||
| 2022/4/26 | 深物业A | 业绩披露 公司一季度营业收入为12.56亿元，同比增长29.99%。归属于上市公司股东的净利润为2.19亿元，同比增长 2.64%。 | ||
| 2022/4/27 | 招商蛇口 | 业绩披露 公司2022年一季度归属于母公司所有者的净利润4.44亿元，同比减少33.72%；营业收入188.01亿元，同比增 长48.36%。 | ||
| 2022/4/27 | 华发股份 | 业绩披露 公司2022年一季度归属于母公司所有者的净利润7.11亿元，同比增长28.35%；营业收入80.88亿元，同比增 长26.97%。 | ||
| 2022/4/27 | 合肥城建 | 业绩披露 公司2022年一季度营业收入6.82亿元，同比下降78.93%；归属于上市公司股东的净利润3456.77万元，同比 下降90.79%。 | ||
| 资料来源：各公司公告,信达证券研发中心 | 8 | |||
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一周行情回顾-重点公司公告
重点公司公告
| 日期 | 公司 | 公告类型 | 公告内容 | |
| 2022/4/27 | 招商积余 | 业绩披露 | 公司2022年一季度营业收入25.37亿元，同比增长14.75%，归属于上市公司股东的净利润1.45亿元，同比增 | |
| 加24.35%。 | ||||
| 2022/4/27 | 信达地产 | 业绩披露 | 公司2022年一季度营业收入40.44亿元，同比增长196.54%；归属于上市公司股东的净利润3035.31万元，同 | |
| 比下降89.73%。 | ||||
| 2022/4/28 | 万科 | 业绩披露 | 公司2022年一季度营业收入人民币626.7亿元，同比增长0.6%；实现归属于上市公司股东的净利润人民币 | |
| 14.3亿元，同比增长10.6%。 | ||||
| 2022/4/28 | 金辉控股 | 业绩披露 | 公司2021年盈利32.75亿人民币，同比增长4.71%；营业总收入400.3亿人民币，同比增长15.0%。 | |
| 2022/4/28 | 大悦城 | 业绩披露 | 公司2022年一季度总营收为81.81亿元，同比增长18.72%；归属于上市公司股东的净利润为-1亿元，同比下 | |
| 降137.47%。 | ||||
| 2022/4/28 | 陆家嘴 | 业绩披露 | 公司2022年一季度主营收入27.02亿元，同比下降8.37%；归母净利润6.55亿元，同比下降25.96%。 | |
| 2022/4/28 | 外高桥 | 业绩披露 | 公司2022年一季度归属于母公司所有者的净利润8.11亿元，同比增长144.82%；营业收入39.63亿元，同比 | |
| 增长83.62%。 | ||||
| 2022/4/29 | 绿地控股 | 业绩披露 | 公司2022年一季度净利润25.47亿元，同比下降35.24%。 | |
| 2022/4/29 | 保利发展 | 业绩披露 | 公司2022年一季度营业收入335.36亿元，同比增长33.83%；归属于上市公司股东的净利润25.3亿元，同比 | |
| 增长1.18%。 | ||||
| 2022/4/29 | 宝龙地产 | 业绩披露 | 公司2021年合约销售额1012.27亿元，同比增长24.1%；合约销售面积641.05万平方米，同比增长20.3%。实 | |
| 现收入399.02亿元，同比增长12.4%；公司拥有人应占核心盈利37.66亿元，同比增长4.7%。 | ||||
| 2022/4/29 | 南山控股 | 业绩披露 | 公司2021年营业收入111.80亿元，同比下降0.46%；归属于上市公司股东的净利润9.76亿元，同比下降 | |
| 24.54%。 | ||||
| 资料来源：各公司公告,信达证券研发中心 | 9 | |||
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一周行情回顾-重点公司公告
重点公司公告
| 日期 | 公司 | 公告类型 | 公告内容 | ||
| 2022/4/25 | 万通发展 | 经营相关 | 公司与自然人李煤、万通发展参股公司大唐永盛共同投资设立合资公司万通盛安。 | ||
| 2022/4/28 | 华润万象生活 | 经营相关 | 将以人民币24.85亿元的代价，收购中南集团旗下中南服务商业有限公司全部股权。 | ||
| 2022/4/25 | 蓝光发展 | 股权变动 | 蓝光集团所持蓝光发展10.39%股票拟被司法处置。 | ||
| 2022/4/25 | 绿城管理 | 股权变动 | 公司已批准授出合共5202.4万股奖励股份。 | ||
| 2022/4/25 | 旭辉永升服务 | 股权变动 | 公司斥资198万港元购回20.8万股股份。 | ||
| 2022/4/25 | 建业新生活 | 股权变动 | 公司耗资168.02万港元回购44.3万股。 | ||
| 2022/4/27 | 蓝光发展 | 股权变动 | 1）控股股东3.15亿股股票被司法处置，已累计被执行54.2亿元。2）公司到期未偿还债务近330亿元。 | ||
| 2022/4/27 | 阳光城 | 股权变动 | 公司股东福建阳光集团所持阳光城股份被司法冻结。 | ||
| 2022/4/27 | 世荣兆业 | 股权变动 | 公司控股股东5.99亿股被冻结，占公司总股本的74.09%。 | ||
| 资料来源：各公司公告,信达证券研发中心 | 10 | ||||
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地产市场监测-新房成交数据
上周六至本周五（2022/4/23-2022/4/29）新房成交数据：30个大中城市新房成交面积217.02万平，环比上升1.9%，同比下降 48.4%，降幅缩窄。分城市能级来看，一线/二线/三线城市本周成交面积分别为44.08/106.91/66.03万方，同比下降 52%/50%/42%，环比上升10%/-5%/2%。房价方面，3月百城住宅平均价格16189元/平，环比上升0.03%，同比上升 1.72%，分城市能级来看，一线/二线/三线城市平均价格分别为43668/14946/10080 元/平，环比增速分别为0.05%/0.03%/-0.04%，同 比增速分别为1.32%/1.63%/1.12%。
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地产市场监测-二手房成交数据
上周六至本周五（2022/4/23-2022/4/29）二手房成交数据：16城二手房成交面积198.5万平，环比上升29.5%，同比下降9.7%，降幅收窄。分城市能级来看，一线/二线/三线城市本周成交面积分别为43.4/118/37.1万方，环比上升9.1%/54%/0.6%，同 比变化-30.5%/23.5%/-40%。二手房价格方面，3月70大中城二手房住宅价格指数环比下降0.2%，同比下降 0.9%，分城市能 级来看，一线/二线/三线城市二手房价格环比增速分别为0.4%/-0.1%/-0.3%，同比增速分别为2.8%/-0.2%/-1.9%。
| 备注：16城分别为北京、深圳、杭州、南京、成都、厦门、青岛、大连、南宁、苏州、东莞、扬州、佛山、金华、清远，其中除南京为住宅面积外其他城市均为商品房面积。 | 12 |
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地产市场监测-土地市场情况
上周（2022/4/18-2022/4/24）100大中城市土地供应建面2942.82万平，同比下降34%，环比上升4.2%，土地成交建 面1801.13万平，同比下降45.9%，环比下降1.81%，供需比上升至1.63。分城市能级来看，一线城市土地成交建面 139.71万平，同比上升68.8%，供需比2.0。二线/三线城市成交建面同比下降25.2%/58.9%，供需比分别为1.08/2.0倍，一线城市同比上升明显。溢价率方面，100城整体溢价率为2.71%，较上周下降0.45pct，一线/二线/三线城市溢价 率分别为0/3.1%/1.9%。
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地产市场监测-土地市场情况
| 资料来源：WIND，信达证券研发中心 | 14 |
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地产市场监测-库存及去化
本周（2022/4/24-2022/4/30）监测14城库存面积6873.38万平，增加102.03万平，环比上升1.51%，去化周期 8.73个月，较上周变长。
| 备注：厦门、宁波数据未更新，使用4月28日数据代替 | 15 |
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房企融资情况-融资总览
本周（2022/4/25-2022/5/1）房企境内新发债总额为216.43亿元，同比下降1%，环比上升23.89%；债务总偿还量为 127.7亿元，同比上升39%，环比上升55.52%，净融资额88.8亿元，同比上升8.11%。信托发行方面，本周发行9只 房地产信托，发行规模7.82亿元，环比下降79.74%。平均年收益率7.57%，平均期限1.81年。
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房企融资情况-本周房企债券相关公告
本周房企债券相关公告
| 日期 | 公司 | 公告内容 | ||
| 2022/4/25 | 北辰实业 | 公司完成发行10.52亿元中期票据，利率3.6%。 | ||
| 2022/4/25 | 天房发展 | 公司“19天房01”公司债兑付完成并摘牌，发行规模7.5亿。 | ||
| 2022/4/25 | 阳光城 | 公司阳光城未能按期足额偿付10.44亿元回售本金。 | ||
| 2022/4/26 | 中南建设 | 拟发行不超过100亿元债务融资工具在境内外进行融资。 | ||
| 2022/4/26 | 德信中国 | 公司到期赎回1.88亿美元2022年票据本息。 | ||
| 2022/4/26 | 皇庭国际 | 公司拟与皇庭集团、同心基金、同心小贷签署《和解协议》，约定皇庭集团协调皇庭地产与公司签 | ||
| 署《抵债框架协议》。 | ||||
| 2022/4/27 | 远洋集团 | 穆迪授予远洋集团拟发行美元绿色票据最终“Baa3”评级。 | ||
| 2022/4/27 | 融信中国 | 公司提前赎回7.26亿元ABS，上半年已无到期美元债偿还压力。 | ||
| 2022/4/28 | 金融街 | 中诚信维持金融街主体信用等级为AAA，评级展望为稳定。 | ||
| 2022/4/28 | 中南建设 | “20中南01”、“17中南01”提前兑付及摘牌。 | ||
| 2022/4/28 | 华润置地 | 50亿元公司债券将于4月29日起在深交所上市，票面利率3.63%。 | ||
| 资料来源：各公司公告,信达证券研发中心 | 17 | |||
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房企融资情况-本周发债详情
图表28：本周房企发债详情
| 代码 | 债券简称 | 发行人 | 发行起始日 | 发行额 | 期限 | 发行利率 | 发行人企业性质 | 债券类型 |
| 期 | (亿) | (年) | （%） | |||||
| d22042828.IB | 22苏州高新SCP012 | 苏州苏高新集团有限公司 | 2022/4/29 | 2.0 | 0.3 | 2.05 | 地方国有企业 | 超短期融资债券 |
| 194439.SH | 地方国有企业 | 私募债 | ||||||
| 22衢基01 | 衢州市基础设施投资有限责任公司 | 2022/4/29 | 6.0 | 5.0 | ||||
| 183855.SH | GC凯晨A1 | 上海金茂投资管理集团有限公司 | 2022/4/28 | 43.5 | 17.4 | 中央国有企业 | 证监会主管ABS | |
| 183856.SH | 中央国有企业 | |||||||
| GC凯晨A2 | 上海金茂投资管理集团有限公司 | 2022/4/28 | 43.5 | 17.4 | 证监会主管ABS | |||
| 183857.SH | GC凯晨次 | 上海金茂投资管理集团有限公司 | 2022/4/28 | 0.0 | 17.4 | 中央国有企业 | 证监会主管ABS | |
| 012281697.IB | 地方国有企业 | |||||||
| 22无锡城建SCP002 | 无锡城建发展集团有限公司 | 2022/4/27 | 8.0 | 0.5 | 超短期融资债券 | |||
| 012281703.IB | 22海宁皮革SCP002 | 海宁中国皮革城股份有限公司 | 2022/4/27 | 3.0 | 0.5 | 2.39 | 地方国有企业 | 超短期融资债券 |
| 102281012.IB | 3.44 | 地方国有企业 | 一般中期票据 | |||||
| 22吴中灵天MTN001 | 苏州市吴中灵天建设投资发展有限公司 | 2022/4/27 | 4.4 | 3.0 | ||||
| 032280470.IB | 22温州高新PPN001 | 温州高新技术产业开发区投资建设开发有 限公司 | 2022/4/27 | 1.5 | 3.0 | 3.80 | 地方国有企业 | 定向工具 |
| 102281010.IB | 22首创城发MTN001 | 北京首创城市发展集团有限公司 | 2022/4/27 | 10.0 | 5.0 | 3.77 | 地方国有企业 | 一般中期票据 |
| 185640.SH | 22华发02 | 珠海华发实业股份有限公司 | 2022/4/27 | 3.5 | 5.0 | 4.90 | 地方国有企业 | 一般公司债 |
| 185641.SH | 22华发01 | 珠海华发实业股份有限公司 | 2022/4/27 | 3.5 | 5.0 | 4.70 | 地方国有企业 | 一般公司债 |
| 012281668.IB | 22无锡城建SCP001 | 无锡城建发展集团有限公司 | 2022/4/26 | 7.0 | 0.5 | 2.05 | 地方国有企业 | 超短期融资债券 |
| 082280444.IB | 22华发实业ABN001 次 | 珠海华发实业股份有限公司 | 2022/4/26 | 0.3 | 20.0 | 5.50 | 地方国有企业 | 交易商协会ABN |
| 082280443.IB | 22华发实业ABN001 优先 | 珠海华发实业股份有限公司 | 2022/4/26 | 6.0 | 20.0 | 地方国有企业 | 交易商协会ABN | |
| 2280213.IB | 22建房债01 | 建发房地产集团有限公司 | 2022/4/26 | 5.0 | 10.0 | 4.42 | 地方国有企业 | 一般企业债 |
| 185738.SH | 22北辰G1 | 北京北辰实业股份有限公司 | 2022/4/26 | 8.3 | 5.0 | 3.5 | 地方国有企业 | 一般公司债 |
| 资料来源：Wind,信达证券研发中心 | 18 | |||||||
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房企融资情况-本周发债详情
图表28：本周房企发债详情
| 代码 | 债券简称 | 发行人 | 发行起始日 | 发行额 | 期限 | 发行利率 | 发行人企业性质 | 债券类型 |
| 期 | (亿) | (年) | （%） | |||||
| 102281006.IB | 22昆明公租MTN002昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公 司 | 2022/4/26 | 8.0 | 2.0 | 6.5 | 地方国有企业 | 一般中期票据 | |
| 102281007.IB | 22保利发展MTN001A | 保利发展控股集团股份有限公司 | 2022/4/26 | 15.0 | 3.0 | 2.95 | 中央国有企业 | 一般中期票据 |
| 102281008.IB | 22保利发展MTN001B | 保利发展控股集团股份有限公司 | 2022/4/26 | 5.0 | 5.0 | 3.51 | 中央国有企业 | 一般中期票据 |
| 102280989.IB | 22绿城房产MTN003 | 绿城房地产集团有限公司 | 2022/4/26 | 15.0 | 3.0 | 3.55 | 中央国有企业 | 一般中期票据 |
| 149903.SZ | 22润置03 | 华润置地控股有限公司 | 2022/4/25 | 10.0 | 3.0 | 2.79 | 中央国有企业 | 一般公司债 |
| 102280971.IB | 22华润置地MTN002 | 华润置地控股有限公司 | 2022/4/25 | 20.0 | 3.0 | 3.05 | 中央国有企业 | 一般中期票据 |
| 资料来源：Wind,信达证券研发中心 | 19 | |||||||
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房企融资情况-本周房企主体信用调整
图表29：本周海外信用评级汇总
| 本周海外信用评级汇总 | |||
| 企业名称 | 评级机构 | 评级调整日 | 评级内容 |
| 中国海外发展 | 穆迪 | 2022/4/26 | 确认中国海外发展有限公司的发行人评级为“Baa1”，展望“稳定”。 |
| 合景泰富集团 | 穆迪 | 2022/4/26 | 将合景泰富集团控股有限公司的企业家族评级由“B2”下调至“Caa1”，评级展望由“列入评级观察名 |
| 单”调整为“负面”。 |
将新城发展控股有限公司的“BB+”长期本外币发行人违约评级，及其子公司新城控股集团股份有限公司
| 新城发展 | 惠誉 | 2022/4/27 | 的“BB+”长期外币发行人违约评级下调至“BB”，展望“负面”；同时将其未偿付债券和高级无抵押评 |
级由“BB+”下调至“BB”。
| 远洋集团 | 穆迪 | 2022/4/27 | 授予Sino-Ocean Land Treasure IV Limited所发行的增信绿色票据“Baa3”最终评级。 |
确认合景泰富集团控股有限公司的长期发行人信用评级为“B-”，公司担保美元票据的长期发行评级为
| 合景泰富集团 | 标普 | 2022/4/28 | “CCC+”。同时，标普将所有评级移出信用观察名单。鉴于公司未来6至12个月内有大量债务到期，给予 |
其评级展望为“负面”。
| 中梁控股 | 穆迪 | 2022/4/28 | 将中梁控股集团有限公司的企业家族评级由“B3”下调至“Caa2”，展望维持“负面”。 |
| 中梁控股 | 惠誉 | 2022/4/29 | 将中梁控股集团有限公司的长期外币发行人违约评级和未偿美元优先票据的高级无抵押评级由“B-”下调 |
| 至“C”，回收率评级为“RR4”。 |
将江苏中南建设集团股份有限公司的企业家族评级由“B2”下调至“B3”，同时将由海门中南投资发展
| 中南建设 | 穆迪 | 2022/4/29 | (国际)有限公司发行债券的高级无抵押评级由“B3”下调至“Caa1”，该债券由中南建设提供跟担保。两 |
家公司的评级展望维持“负面”。
| 碧桂园服务 | 穆迪 | 2022/4/29 | 首予碧桂园服务控股有限公司“Baa3”发行人评级，展望“稳定”。 | |
| 资料来源：Wind,信达证券研发中心 | 20 | |||
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风险因素
政策风险：政策放松进度不及预期。
市场风险：地产行业市场恢复程度不及预期，疫情控制情况不及预期。
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研究团队简介、机构销售联系人
江宇辉，信达证券房地产行业首席分析师
中南财经政法大学管理学学士，上海财经大学金融硕士，从事地产行业研究六年，先后供职于中信建投证券、中梁地产集
团。曾获2015年第十三届新财富房地产最佳分析师第二名,2016年第十四届新财富房地产最佳分析师第五名,2017年第十五
届新财富房地产最佳分析师第三名。
信达证券股份有限公司
CINDA SECURITIES CO.,LTD
北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031
全国销售总监
| 韩秋月 | 13911026534 | hanqiuyue@cindasc.com | 华北地区销售 | 15601850398 | chenmingzhen@cindasc.com | |
| 陈明真 | ||||||
| 华东地区销售 | 13718803208 | yangxing@cindasc.com | 阙嘉程 | 18506960410 | quejiacheng@cindasc.com | |
| 祁丽媛 | 13051504933 | qiliyuan@cindasc.com | ||||
| 杨兴 | ||||||
| 吴国 | 陆禹舟 | 17687659919 | luyuzhou@cindasc.com | |||
| 15800476582 | wuguo@cindasc.com | |||||
| 国鹏程 | 15618358383 | guopengcheng@cindasc.com | 魏冲 | 18340820155 | weichong@cindasc.com | |
| 李若琳 | 13122616887 | liruolin@cindasc.com | 樊荣 | 15501091225 | fanrong@cindasc.com | |
| 朱尧 | 18702173656 | zhuyao@cindasc.com | 华南地区销售 | 13530830620 | wangliuyang@cindasc.com | |
| 戴剑箫 | 13524484975 | daijianxiao@cindasc.com | ||||
| 王留阳 | ||||||
| 方威 | 18721118359 | fangwei@cindasc.com | ||||
| 俞晓 | 18717938223 | yuxiao@cindasc.com | 陈晨 | 15986679987 | chenchen3@cindasc.com | |
| 李贤哲 | 王雨霏 | 17727821880 | wangyufei@cindasc.com | |||
| 15026867872 | lixianzhe@cindasc.com | |||||
| 孙僮 | 18610826885 | suntong@cindasc.com | 刘韵 | 13620005606 | liuyun@cindasc.com | |
| 贾力 | 15957705777 | jiali@cindasc.com | 许锦川 | 13699765009 | xujinchuan@cindasc.com | |
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评级说明
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