评级（增持）银行行业深度报告：地产产业链修复几成？哪些银行受益？

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报告名称 ：银行行业深度报告：地产产业链修复几成？哪些银行受益？
评级 ：增持
行业：

执业证书：S0600516110001

货币、松地产信号确定性较强，市场预期扭转，时间一般为 1-2 个季度；第二步，信心企稳，表现为为宽信用企稳、M1、居民中长期贷款增速稳 步回升，短则 1 个季度落地，长则滞后 2-3 个季度；第三步，业绩兑现，表现为房企销售回暖，一般与宽信用同步。

◼2008 年至今，地产和银行涨跌幅相关性高达 0.8，经历过三轮地产和银 行联动行情，但 2017 年“房住不炒”以来相关性降低。

◼1）08-09 年，货币、地产、财政政策均大幅宽松，宽信用快速落地，银 行地产行情强势启动，持续时间长达 9 个月，地产涨幅 215%，银行涨 幅接近 145%。兴业、浦发、平安银行涨幅居前。

行业走势

◼2）12-13 年整体宽松力度较小，地产宽松预期没有落地，此轮银行地产 相关研究

行情持续时间仅 2 个月，银行涨幅 51%，地产涨幅 33%，也均跑赢大 盘。持续时间仅 2 个月，地产和银行涨幅分别为 33%和 51%，民生、平 安、兴业涨幅居前。

◼3）14-15 年，房地产周期强势，但宽信用时滞较长，在宽货币阶段，银 行股率先发力，涨幅 60%，跑赢大盘。宽信用阶段，资金从股市流向地 产，业绩预期兑现，地产涨幅 41%，跑赢大盘，银行指数涨幅 13%，略 跑输大盘。浦发、招商、南京、宁波银行涨幅居前。

《降低银行拨备率将释放多少 流动性？》
2022-04-20 《金融数据超预期，更需关注融 资需求——3 月金融数据点评》2022-04-12

◼当前地产修复进度：1）政策端：频繁释放信号，仍未打出所有“弹药”，政策工具箱包括降准降息、疏通宽信用渠道、以及更多城市加入松绑限 购限贷的队伍。2）银行端：融资渠道逐步恢复，并购贷松绑，但优质资 源向国企集中，民营房企风险仍未完全释放。3）地产端：局部地区有销 售面积增速环比恢复，但疫情反复，打乱房地产“小阳春”复苏节奏，房企尤其是民营房企仍面临融资压力。

◼本轮修复有何不一样？ 1）房地产方面，一方面房地产长周期拐点已至，房地产价格全面上涨预期正在瓦解，居民购买力和加杠杆能力有所透 支。2）银行有意逐步降低房地产风险敞口，银行对房地产贷款占比重 从 2019 年 29.0%的高点降至 2021 年 27.1%。虽然稳增长方向未变，但 将拉长本轮修复周期。

◼哪些银行会受益？我们看好稳增长逻辑下银行行情，主要逻辑：一是稳 增长尚存空间，当前的修复行情在未来一段时间内有望得到延续，降低 银行负债成本。二是多地政策调整，房地产有望逐步企稳，人口流入、区域经济发展强劲的银行受益。三是受房地产风险敞口和坏账拖累的银 行有望反转。关注邮储银行、招商银行、宁波银行、成都银行、平安银 行、兴业银行。

◼风险提示：稳增长不及预期，房地产硬着陆，政策对冲力度不足。

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行业深度报告

内容目录

1. 房地产周期与银行估值修复行情 ...................................................................................................... 4 1.1. 第一轮：2008 年底房地产周期强势启动................................................................................ 6 1.2. 第二轮：12 年底-13 年初，改革预期带动地产行情小幅反弹 ............................................. 7 1.3. 第三轮：14 年-15 年，去库存带动银行地产行情再次强势启动 ......................................... 8 2. 当前地产产业链修复进程 ................................................................................................................ 10 2.1. 政策端：频繁释放信号，仍未打出所有“弹药” ................................................................... 10
   2.2. 银行端：融资渠道逐步恢复，并购贷松绑，但优质资源向国企集中，民营房企风险仍 未完全释放....................................................................................................................................... 11 2.3. 地产端：仍面临融资压力，目前仅局部地区有销售恢复迹象........................................... 13 3. 哪些银行会受益？ ............................................................................................................................ 16 4. 风险提示 ............................................................................................................................................ 19
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   行业深度报告
   图表目录
   图 1：银行和地产股价走势相关性高达 0.8......................................................................................... 5 图 2： 2008 年以来地产银行股上涨行情.............................................................................................. 5 图 3： 2020 年以来房地产贷款占比和房地产开发贷占比均出现下行趋势...................................... 5 图 4： 08 年 Q3 宽货币，传导至宽信用约 1 个季度 ........................................................................... 7 图 5： 08 年底宽信用、地产销售端同步回暖...................................................................................... 7 图 6： 09 年 Q1 房地产销售、投资和拿地全面回升 ........................................................................... 7 图 7： 08 年 11 月-09 年 7 月，银行地产行情同步 ............................................................................. 7 图 8： 12 年初宽信用企稳...................................................................................................................... 8 图 9： 12 年地产销售端缓慢回暖.......................................................................................................... 8 图 10： 13 年初地产产业链恢复............................................................................................................ 8 图 11： 12 年底 13 年初银行地产行情小幅反弹 .................................................................................. 8 图 12： 14 年 4 月宽货币，15 年 4 月传导至宽信用........................................................................... 9 图 13： 15 年 3 月地产销售端回暖........................................................................................................ 9 图 14： 15 年底-16 年初房地产投资拿地回暖 ................................................................................... 10 图 15： 14-15 年地产与银行行情分两个阶段 .................................................................................... 10 图 16：全国 103 城市首二套房贷款平均利率走势........................................................................... 11 图 17： 2021 年 10 月以来全国房贷平均放款周期............................................................................ 11 图 18： 2020 年 1 月-2022 年 3 月新增居民中长期贷款 ................................................................... 12 图 19： 2022 年第一季度商品房销售数据.......................................................................................... 14 图 20： 2021 年以来房地产开发资金来源同比增速.......................................................................... 15 图 21： 2021 年 10 月-2022 年 3 月房企融资规模 ............................................................................. 15 图 22： 2021 年 10 月-2022 年 3 月房企各类融资同比 ..................................................................... 15 图 23： 2022 年 9 月以来房屋新开工、施工、竣工累计值及累计同比.......................................... 15 图 24： 2022 年第一季度成交土地占地面积...................................................................................... 16 图 25： 2021 年以来土地溢价率.......................................................................................................... 16 图 26： 3 月 15 日以来房地产和银行估值修复.................................................................................. 17 图 27：今年初房地产估值表现........................................................................................................... 17 图 28：今年初银行估值表现............................................................................................................... 17 图 29：上市银行对公房地产贷款率不良率明显上升....................................................................... 18 图 30：个人住房贷款不良率基本保持稳健低位............................................................................... 18
   表 1： 2022 年以来房地产需求端政策梳理........................................................................................ 11 表 2： 2022 年以来房企并购类融资梳理............................................................................................ 12 表 3：全国 34 大中城市 3 月商品房销售面积及变动情况............................................................... 14 表 4： 2021 年报上市银行涉房贷款占比排名.................................................................................... 18
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   1. 房地产周期与银行估值修复行情

房地产周期和信贷周期高度相关。第一，房地产周期很大程度上决定银行资产规模

和增速。从融资需求来看，房地产具有体量大、产业链广、业务周期长等特点，在拿地、

开工、施工等环节均有大量融资需求，并带动上下游产业链和居民购房加杠杆。从资金

供给来看，不动产天然具有抵押属性，符合银行偏好，提高放贷意愿。第二，房地产一

定程度上决定银行资产质量。十次危机，九次地产，房地产稳，则经济稳、金融稳，如 果房企大面积违约，将导致银行不良大幅上升。复盘 08-09 年、12-13 年和 14-15 年地产 银行联动行情可发现：

1）房地产行情启动与销售回暖时点基本吻合，分为三步走：第一步，政策预期落 地，表现为宽货币、松地产信号确定性较强，扭转市场预期，时间一般为 1-2 个季度；第二步，资金流向地产，表现为宽信用企稳、M1、居民中长期贷款增速稳步回升，短则 同步或滞后 1 季度落地，长则滞后 2-3 个季度；三是房企销售回暖，表现为销售面积和 销售增速触底回升，一般与宽信用同步，将带动房地产资金来源同步回暖，2-3 个季度 传导至房地产开发投资企稳，带动土地购置回升、GDP 企稳。

2）银行与地产联动性相关性总体较强，节奏同步性高。2008 年至今地产和银行涨 跌幅相关性高达 0.8，但 2017 年“房住不炒”以来相关性降低，18-21 年房地产走势总 体下行，银行则在 18 年初、20 年初有两轮小行情，两者发生背离。

3）银行与地产修复力度与宽信用相关。08-09 年货币、地产、财政政策均大幅宽松，宽信用快速落地，银行地产行情强势启动，持续时间长达 9 个月，地产涨幅超过 200%，银行涨幅接近 150%，银行估值修复力度略逊于地产。12-13 年整体宽松力度较小，地产 宽松预期没有落地，此轮银行地产行情持续时间仅 2 个月，银行涨幅约 50%，地产涨幅 约 30%，但也跑赢大盘。14-15 年银行与地产周期强势，但宽信用时滞较长，且处于股 市大幅波动之中，较为复杂。在第一阶段，宽货币，银行股受益，率先发力，涨幅约 60%，跑赢大盘，地产涨幅 37%，略输于大盘。在阶段二，股市经历了大幅波动，资金流向地 产，地产预期逐步兑现，带动银行股上行，期间地产指数涨幅 41%，跑赢大盘，银行指 数涨幅 13%，略跑输大盘。

本轮“稳增长”与“地产-银行”联动行情有何不同？一方面，地产深层逻辑发生改 变。房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。人口、劳动力见顶，房地产长周期

拐点已至，从增量开发到存量市场，房价上涨预期可能正在消解，房地产行业风险暴露

超出此前几轮周期，表现为房企暴雷、保交楼担忧等，居民购房信心不足。另一方面，

从银行来看，房地产风险敞口逐步降低。房住不炒、三条红线、集中度管理等房地产金

融长效机制背景下，监管鼓励银行贷款流向实体经济、制造业、中小企业、科技创新、

绿色金融等领域。同时出于对房企“暴雷”的担忧和对自身信贷风险的管控，银行也不 断压降房地产风险敞口，银行对房地产贷款占比重从 2019 年 29.0%的高点降至 2021 年

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27.1%。以上两个基本面变化可能拉长本轮地产修复周期。图1：银行和地产股价走势相关性高达 0.8

数据来源：Wind，东吴证券研究所

图2：2008 年以来地产银行股上涨行情

数据来源：Wind，东吴证券研究所

图3：2020 年以来房地产贷款占比和房地产开发贷占比均出现下行趋势

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数据来源：Wind，东吴证券研究所

1.1. 第一轮：2008 年底房地产周期强势启动

政策端：反映迅速，三管齐下。受 08 年次贷危机冲击，经济增速骤降，自 2008 年 下半年开启大规模宽松，货币政策自 5 次降息、4 次降准，财政政策在 11 月推出 4 万亿 刺激计划，地产政策 10 月下调首付比和房贷利率。

银行端：约 1 个季度传导至宽信用。宽松的货币政策叠加庞大的基建计划和房地产 投资需求，2008 年底宽货币传导至宽信用，贷款增速 11 月回升，M2 增速 12 月回升，新增居民中长期贷款在 2009 年 1 月企稳，M1 增速在 2 月回升。

地产端：宽信用同步传导至房地产。房地产销售回暖，房地产销售面积增速在 2008 年 11 月到达-18.3%低点，随后止跌回升，2009 年 3 月恢复正增长，并强势恢复至 2009 年底 53%。房地产到位资金、开发投资和土地购置费增速在 2009 年 1-2 月回升。

市场端：节奏同步，持续时间长，银行弹性小于地产。2008 年 11 月-2009 年 7 月，银行和地产行情几乎同步，启动时点与宽信用、销售增速触底基本吻合，行情持续 270 天左右。期间，银行指数涨幅 145%，地产指数行情涨幅 215%，分别超过同期沪深 300 指数涨幅 19%和 84%，超过同期上证指数 47%和 114%。银行股估值从 1.63 倍 PB 修复 至 3.25 倍 PB，地产股估值从 1.6 倍 PB 回升至 4.7 倍 PB，银行股在此轮弹性低于地产 股。个股层面，兴业、浦发、平安银行涨幅居前，区间涨幅分别为 226%、200%、184%。

免责及评级说明部分

图4：08 年 Q3 宽货币，传导至宽信用约 1 个季度

数据来源：Wind，东吴证券研究所

图6：09 年 Q1 房地产销售、投资和拿地全面回升

图5：08 年底宽信用、地产销售端同步回暖

金融机构:新增人民币贷款:居民户:中长期:当月值（亿元）

M1:同比（%，右）

数据来源：Wind，东吴证券研究所

图7：08 年 11 月-09 年 7 月，银行地产行情同步

房地产开发投资完成额:累计同比 土地购置费:累计值:同比
商品房销售额:累计值:同比

60

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数据来源：Wind，东吴证券研究所

数据来源：Wind，东吴证券研究所

1.2. 第二轮：12 年底-13 年初，改革预期带动地产行情小幅反弹

政策端：宽货币、扩财政、克制地产。2011 年 2 季度起经济出现下行压力，央行自 2011 年 4 季度累计实施 3 次降准、2 次降息；财政方面，上调个人所得税起征点，地方 融资平台兴起；房地产政策相对克制，2012 年 11 月十八届三中全会提出“构建市场长 效机制”，房地产调控向市场化过渡，点燃楼市行情，但限购限贷政策未大规模放松。

银行端：2 季度传导至宽信用。自 2011 年末货币政策转向，2012 年初宽信用效果 显现，贷款余额增速由 2012 年初的 15%提升至 3 季度末的 16.3%，M2 同比也由 12.4% 回升至 15.9%，新增居民中长期贷款在 2013 年初伴随楼市行情高增。

免责及评级说明部分

地产端：此轮房地产恢复较为较慢。2012 年 2 月后销售面积和金额止跌企稳，维持

横盘态势，直到 2012 年底显著提高，带动开发投资和土地购置分别于 2013 年 Q1 和 Q2 回升。

市场端：小幅反弹，节奏同步，持续时间短，银行涨幅优于地产。2012 年 11 月-2013 年 1 月，银行和地产行情也几乎同步，行情与 11 月政策预期、销售拐点吻合，行情持 续 70 天左右。期间，银行指数涨幅 51%，地产指数行情涨幅 33%，均跑赢沪深 300 和 上证指数。银行股估值从 0.99 倍 PB 修复至 1. 5 倍 PB，约 50%空间，地产股估值从 1.68 倍 PB 回升至 2.24 倍 PB，约 30%空间，银行弹性强于地产。这一阶段，民生、平安、兴业涨幅居前，分别为 89%、68%、66%。

免责及评级说明部分

引发“破 7”担忧。2014 年 3 月国务院会议首提“稳增长”，2014 年 4 月-2016 年 3 月 央行实施了 5 次全面降准、4 次定向降准、6 次降息。房地产去库存，从 2014 年 930 到 2015 年 330 和 930，限售限贷限购相继放松，房地产迎来大行情。

银行端：3 个季度宽信用才到来。距 2014 年 Q2 宽货币，直到 2015 年 4 月 M2 触 底后显著反弹至 14%附近并维持在高位、6 月贷款增速高企，新增居民中长期贷款 15 年 下半年保持高增。

地产端：销售与宽信用同步。在股市回调、货币政策宽松、房地产政策加持的背景 下，房地产需求激增。2015 年 330 首付下降至 2 成，3 月房地产销售面积增速触底，从 15 年 3 月-16%强势回升至 16 年 4 月 36%，房地产投资、拿地分别在 2015 年 Q4、2016 年 Q1 回暖。

市场端：恢复链条长，银行和地产行情错位交织上涨。本轮行情处于股市大幅波动

之中，较为复杂，但也更清晰展示了银行与地产行情逻辑，我们分两个阶段分析。

1）阶段一：2014 年 11 月-2015 年 1 月，银行和地产行情同步启动，持续 60 天左 右。期间，银行指数涨幅 60%，跑赢大盘，地产指数涨幅 37%，略输于大盘，主因宽信 用链条较长，银行先受益，PB 估值修复 50%，亦高于地产 35%。民生、中信、光大银 行涨幅居前，涨幅 71%、70%、69%。

2）阶段二：2015 年 10 月-2015 年 12 月，股市经历了大幅波动，资金流向地产，地 产预期逐步兑现，带动银行股上行，行情持续时间 75 天左右。期间，银行指数涨幅 13%，略跑输大盘，地产指数涨幅 41%，跑赢沪深 300 和上证指数分别 23 和 25 个百分点。银 行股估值从 1.04 倍 PB 修复至 1.12 倍 PB，地产股估值从 2.32 倍 PB 回升至 3.27 倍 PB，银行低于地产修复空间。在阶段二，宁波、中信、南京银行涨幅居前，涨幅分别为 43%、29%、27%。若两阶段合并统计，浦发、招商、南京、宁波银行涨幅居前。

图12：14 年 4 月宽货币，15 年 4 月传导至宽信用

金融机构:各项贷款余额:同比（%）

数据来源：Wind，东吴证券研究所

图13：15 年 3 月地产销售端回暖
金融机构:新增人民币贷款:居民户:中长期:当月值（亿元）
M1:同比（%，右）

免责及评级说明部分

图14：15 年底-16 年初房地产投资拿地回暖

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30
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数据来源：Wind，东吴证券研究所

图15：14-15 年地产与银行行情分两个阶段

数据来源：Wind，东吴证券研究所

2. 当前地产产业链修复进程

2.1. 政策端：频繁释放信号，仍未打出所有“弹药”

货币政策方面，自去年 12 月以来，本轮稳增长累计降准 0.75 个百分点，MLF 降 息 10bp，对冲力度有限。每一轮货币宽松周期由多次降准降息组成，方能形成对冲合 力。去年 12.6 全面降准落地、12.20 LPR 压降加点后，1.17 央行下调 MLF 和 OMO 政策 利率，1.20 1 年期和 5 年期 LPR 下调。相比之下 08-09 年 4 次降准 5 次降息，11-12 年 3 次降准 2 次降息，14-15 年 5 次全面降准 6 次降息，18-19 年 6 次降准，20 年疫情 3 次 降准 3 次降息。4 月 13 日国常会指出“鼓励拨备水平较高的大型银行有序降低拨备率，适时运用降准等货币政策工具”，4 月 15 日央行提出“适时运用降准等货币政策工具 进一步加大金融对实体经济支持力度”，政策工具箱或将打开。

财政政策方面，财政前置，政府投资和基建发力，关键是带动社会投资。一季度以

来，共发行新增专项债规模 1.3 万亿元，约占 1.46 万亿元提前批额度的 89%，高于 2019 年和 2020 年同期的 82%和 83%。但房地产投资尚未恢复的情况下，基建投资独木难支。

地产政策方面，目前放松地产的政策主要出现在三四线和个别一二线城市，广度和 深度仍有空间。今年以来，已有 70 多个城市出台楼市松绑政策，政策预期宽松。需求 端以地方微调为主，适度松绑，着力于放松购房信贷与准入条件；供给端助力缓释房企 资金压力、优化土地供应。具体措施有：1）降低首付比例，多个城市重启最低首付 20%；2）放松“四限”，部分城市政策力度较大，如衢州宣布取消限购和限售，哈尔滨、秦皇 岛取消限售；3）调整公积金政策；4）放宽落户、引进人才；5）购房补贴；6）货币化 安置；7）降低房地产交易税费等。

免责及评级说明部分

表1：2022 年以来房地产需求端政策梳理

放松限购、限贷南昌、长沙、郑州、宁波、青岛、福州、衢州、东莞、秦皇岛等

松绑限售 哈尔滨（取消限售）、衢州、青岛即墨

优化限价 郑州、东莞

调整公积金政策马鞍山、济南、青岛、宁波、南宁、浙江省、深圳、东莞、兰州等

放宽落户、引入
人才

嘉兴、昆明、衢州、天津、大连等

数据来源：公开资料，东吴证券研究所

2.2. 银行端：融资渠道逐步恢复，并购贷松绑，但优质资源向国企集中，民 营房企风险仍未完全释放

个人房贷方面，多地下调房贷利率，放款周期加快。高层会议多次表态“满足合理 住房融资需求”，多地房贷利率出现明显下调，4 月 14 日，人民银行召开新闻发布会提 到“全国已经有 100 多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了个人房 贷利率，平均下调幅度在 20 个到 60 个基点”。贝壳研究院数据显示，2022 年 3 月全国 首套房贷款平均利率为 5.34%，环比下降 13BP；二套房贷款平均利率为 5.60%，均环比 下降 15BP。多地银行在贷款审批时间方面加快，3 月贝壳监测 103 个重点城市平均放款 周期为 34 天，较上月缩短 4 天，连续 5 个月放款周期缩短。

免责及评级说明部分

但居民中长期贷款需求疲弱，主因期房交楼担忧和房价上涨预期打破。去年下半年 以来，新增居民中长期贷款疲弱，2022 年 2 月居民中长期贷款净融资额减少 459 亿元，是有统计以来首次负增长，超出季节性因素，反映居民风险偏好下降，偿还贷款而不愿 投资，存在资金堰塞湖风险。3 月恢复正增长，但仍然同比少增 2504 亿元，受房地产长 周期下行、房价上涨预期打破、保交楼担忧等影响，居民购房情绪仍未恢复。

图18：2020 年 1 月-2022 年 3 月新增居民中长期贷款

免责及评级说明部分

数据来源：公司公告，东吴证券研究所

2.3. 地产端：仍面临融资压力，目前仅局部地区有销售恢复迹象

销售端：整体市场仍呈下行趋势，局部市场小幅回暖。3 月 30 大中城市商品房成交 面积同比下降 47.33%，成交套数下降 47.36%。随着需求端政策落地，一、二线城市环 比升幅较为明显，除上海、南京外环比均为正，但在去年高基数影响下，除西安、郑州 外均同比下降。据国家统计局数据显示，70 个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销 售价格环比下降城市分别有 38 个和 45 个，比上月分别减少 2 个和 12 个，同比下降城 市分别有 29 个和 47 个，比上月分别增加 5 个和 8 个，房价环比逐渐趋稳。

免责及评级说明部分

图19：2022 年第一季度商品房销售数据

30大中城市:商品房成交面积:一线城市:当月值

免责及评级说明部分

图20：2021 年以来房地产开发资金来源同比增速

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21-02 21-03 21-04 21-05 21-06 21-07 21-08 21-09 21-10 21-11 21-12 22-02

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数据来源：Wind、东吴证券研究所

图21：2021 年 10 月-2022 年 3 月房企融资规模

免责及评级说明部分

数据来源：国家统计局、东吴证券研究所

图24：2022 年第一季度成交土地占地面积

免责及评级说明部分

图26：3 月 15 日以来房地产和银行估值修复

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数据来源：Wind，东吴证券研究所

房地产有望逐步企稳，银行资产质量触底回升。2021 年下半年以来，房企风险持续 释放拖累银行业资产质量。从 2021 年年报来看，对公业务上，17 家上市银行披露对公 房地产贷款数据，平均对公房地产贷款不良贷款率 2021 年上升 0.81 个百分点至 2.31%，14 家对公房地产贷款资产质量下行。在国有大行中，交通银行不良率小幅下降，相较于 20 年末下降了 0.1 个百分点；邮储银行不良率较低，与上年末基本持平。城商行中，宁 波银行实现了不良“双降”，对公房地产不良贷款余额同比减少 1.61 亿元，不良贷款率 同比下降了 0.44 个百分点降至 0.93%。个贷业务上，13 家上市银行披露个人住房贷款 不良，不良贷款率小幅回落了 0.01 个百分点，资产质量较为优异，7 家银行个贷不良下 降。国有银行中，工商银行、农业银行、交通银行、邮储银行的不良率均有所下降。股 份制银行中，招商银行和兴业银行不良率分别下降了 0.01 和 0.04 个百分点，降至 0.28%

免责及评级说明部分

和 0.49%。城商行中，重庆银行不良率从 2020 年的 0.29%下降至 0.27%，郑州银行不良 率上升幅度最大，从 0.52%上升至 0.96%。未来房地产逐步企稳，银行资产质量将触底 回升。

投资建议：关注银行估值修复行情及资产质量受地产行情影响较大的银行股。我们 看好稳增长逻辑下银行行情，主要逻辑：一是稳增长尚存空间，当前的修复行情在未来 一段时间内有望得到延续，降低银行负债成本。二是多地政策调整，房地产有望逐步企 稳，人口流入、区域经济发展强劲的银行受益。三是受房地产风险敞口和坏账拖累的银 行有望反转。关注邮储银行、招商银行、宁波银行、成都银行、平安银行、兴业银行。

图29：上市银行对公房地产贷款率不良率明显上升

免责及评级说明部分

数据来源：公司年报，东吴证券研究所

4. 风险提示

稳增长不及预期；房地产硬着陆；政策对冲力度不足。

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本研究报告仅供东吴证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接 收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人 的投资建议，本公司不对任何人因使用本报告中的内容所导致的损失负任何责任。在法律许可的情 况下，东吴证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能 为这些公司提供投资银行服务或其他服务。

市场有风险，投资需谨慎。本报告是基于本公司分析师认为可靠且已公开的信息，本公司力求 但不保证这些信息的准确性和完整性，也不保证文中观点或陈述不会发生任何变更，在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。

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布。如引用、刊发、转载，需征得东吴证券研究所同意，并注明出处为东吴证券研究所，且不得对

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东吴证券投资评级标准：

公司投资评级：
买入：预期未来 6 个月个股涨跌幅相对大盘在 15%以上；
增持：预期未来 6 个月个股涨跌幅相对大盘介于 5%与 15%之间；中性：预期未来 6 个月个股涨跌幅相对大盘介于-5%与 5%之间；减持：预期未来 6 个月个股涨跌幅相对大盘介于-15%与-5%之间；卖出：预期未来 6 个月个股涨跌幅相对大盘在-15%以下。

行业投资评级：
增持：预期未来 6 个月内，行业指数相对强于大盘 5%以上；中性：预期未来 6 个月内，行业指数相对大盘-5%与 5%；减持：预期未来 6 个月内，行业指数相对弱于大盘 5%以上。

东吴证券研究所
苏州工业园区星阳街 5 号
邮政编码：215021
传真：（0512）62938527
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