评级（）房地产及物管行业周报2022年W17：中央定调放松方向，板块Beta加速开启

发布时间： 2022年05月05日作者： xn2oyhja 栏目：行业研报

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报告名称：房地产及物管行业周报2022年W17：中央定调放松方向，板块Beta加速开启
评级：持有
行业：

中央定调放松方向，板块Beta加速开启 房地产及物管行业周报
——2022年W17（2022.4.23-2022.4.29）行业评级：看好

2022年4月30日

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杨凡
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王逸枫

感谢关天彬对本报告的贡献

	本周核心观点
• • • • • •	政策面：本周房地产自上而下利好政策频出，中央政治局会议明确房地产政策方向，提出支持刚性和改善型住房需求和支持预售资金监管优化，供需两端全面定调本轮周期放松趋势，并提出“扎实稳住经济”、努力实现GDP目标。地方层面，本周贵阳、无锡、兰州先后出台供需两端政策组合拳放松调控，东莞、中山、佛山针对限购进行松绑。我们认为，房地产作为经济重要稳定器，对于稳住经济至关重要，中央政治局会议对房地产放松方向给出明确指引，各地围绕合理需求的放松会由点及面加速铺开，因城施策放松“四限”政策。此外，中央还提出优化预售监管化政策，我们认为，供给侧政策的放松，利好受预售资金监管矫枉过正的房企，有利于短期纾解资金压制过多的问题。动，即政府调整土拍机制，进一步向房企让利。行情：地产方面，本周AH股地产板块表现均弱于大市，但重点AH股标的上涨个数多于下跌；物业方面，恒生物业服务及管理跑赢大盘1.32pct，多数重点标的股价上扬。95% 基本面：本周全国30城新房成交面积环比持续提升，但总量仍处历史低位；全国18城二手房成交面积环比提升，同比降幅收窄，呈现复苏态势；土地市场方面，上周全国百城土地成交面积环增同减，总体表现趋冷，部分核心城市成交火热，如深圳8宗宅地均以顶价成交，其原因在于利润驱本周观点：本周我们发布深度报告《房地产新周期研究系列1：衣带渐宽终不悔，如何判断调控和行情持续性？》，从行业规律、政策规律、行情规律，深入分析房地产政策走势、需求修复和Beta行情的持续性。与前三轮周期不同的是，本轮周期政策放松主要集中在地方层面，且直至2022 添加标题年3月方才进入到放松限购限贷。此外，本轮政策调控还延伸至供给端，房企的流动性危机亦对需求端形成了负面效应。全国疫情的点状爆发也延后了需求拐点的出现时间。当前基本面修复较弱，环比有企稳趋势，但同比去年依然处于下滑区间，基本面修复不及预期倒逼政策放松速度加快、等级提升。政策预期是决定板块行情开启的核心因素，前三轮周期中，中央层面的放松政策同步开启地产板块行情。本轮前期虽然中央较少表态，造成市场对于政策放松的预期存在犹豫，但本周中央政治局会议定调房地产放松方向，后续各地政策松绑确定性加强，我们认为，板块Beta行情有望加速开启。Beta行情中途折返常有，但本轮行情结束信号未发送，复盘历史三轮周期和板块表现，三轮板块周期结束标志相同，当房价同环比增速出现本轮周期中的首次同时转正时，政策收紧预期加强，板块行情进入尾声。当前房价仍处在下行通道，不必担忧短期内政策会收紧导致板块Beta行情结束，今年受疫情影响需求修复难度较大，中性预期Q3末或Q4需求出现明显拐点，在需求出现拐点前，地产波段行情曲折向上趋势不变。投资建议：1）高信用房企在融资、债务结构、经营管理等方面的优势凸显，后续发展确定性较强。优质企业Q2回调即为机会。继续看好A - 保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团；H – 中国海外发展、华润置地、龙湖集团。2）长周期看，本轮周期调控和以往不同，调控政策延伸至供给端，K型分化在本轮周期更显著。二线黑马持续推荐：华发股份、滨江集团；绿城中国、越秀地产、建发国际、中国金茂。3）政策放松方向明晰，标的选择可适度下沉。基本面企稳、预售资金监管优化利好所有房企，其中预售资金监管优化更利好目前未出险的房企，困境翻转可期 – 中南建设、金科股份、新城控股；旭辉控股集团、宝龙地产。4）再次强调核心资产具备不可复制性，抗周期性强且在经济下行阶段拥有价值重估空间，继续推荐：金融街。5）政策放松加强，地产板块企稳，物业估值修复打开，提示物业入场机会：碧桂园服务、金科服务。2 风险提示：需求修复疲弱会导致地产公司缩表、疫情点状扩散导致需求修复延期。

目录	01	地产板块
目录	02	物业板块

C O N T E N T S

公司公告

01 Partone

地产板块

01	本周行情回顾——地产板块

本周（2022.4.25-2022.4.29）沪深300上涨0.07%，SW房地产下跌0.96%，房地产跑输大盘1.03pct，表现弱于大市。从SW一级各板块表现来看，本周建筑装饰领涨，房地产本周收益率排名7，房地产板块表现靠前。

本周恒生指数上涨2.18%，恒生地产建筑业上涨0.24%，跑输大盘1.94pct，表现弱于大市。从恒生综指各板块表现来看，本周恒生咨询科技业领涨，恒生地产建筑业本周收益率排名6。

6%
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2%
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图：本周A股申万一级行业各板块涨跌幅

01	本周行情回顾——地产个股涨跌幅

本周（2022.4.25-2022.4.29）房地产重点跟踪标的中，A股标的上涨个数多于下跌个数。其中，表现前5的公司为：中 交地产（46.03%）、滨江集团（26.96%）、南山控股（12.77%）、华发股份（10.10%）和金融街（8.97%）。

H股标的上涨个数多于下跌个数。其中，表现前5的公司为：中梁控股（16.74%）、融信中国（10.43%）、龙光集团（8.77%）、德信中国（6.14%）和宝龙地产（5.06%）。

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图：本周A股重点跟踪地产个股涨跌幅

30%

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图：本周H股重点跟踪地产个股涨跌幅

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中交地产

中梁控股

滨江集团

融信中国

龙光集团

南山控股

华发股份

德信中国

宝龙地产

金融街

富力地产

金科股份

旭辉控股集团

金地集团

中国金茂

新城控股

合景泰富集团

荣盛发展

禹洲集团

保利发展

碧桂园

中南建设

雅居乐集团

绿地控股

绿城中国

招商蛇口

建发国际集团

陆家嘴

弘阳地产

万科A

时代中国控股

首开股份

中骏集团控股

中国海外宏洋集团

阳光城

华润置地

大悦城

美的置业

华夏幸福

中国海外发展

世茂股份

金地商置

蓝光发展

龙湖集团

光大嘉宝

越秀地产

我爱我家

远洋集团

华侨城A

正荣地产

资料来源：Wind，浙商证券研究所

重点公司估值情况-AH股地产板块

代码	公司简称	市值（亿港元）	最新收盘价（元）	年内累计涨幅（%）	每股收益（元每股）				PE（倍）
代码	公司简称	市值（亿港元）	最新收盘价（元）	年内累计涨幅（%）	2021A	2022E	2023E	2024E	2021A	2022E	2023E	2024E
000002.SZ	万科A	2,183	19.38	-2%	1.94	2.28	2.51	2.62	9.99	8.51	7.74	7.40
600048.SH	保利发展	2,169	18.12	16%	2.29	2.45	2.61	2.85	7.91	7.40	6.94	6.36
001979.SZ	招商蛇口	1,242	15.67	17%	1.16	1.38	1.49	1.63	13.51	11.38	10.50	9.60
600383.SH	金地集团	645	14.28	10%	2.08	2.25	2.43	2.59	6.87	6.34	5.88	5.52
000069.SZ	华侨城A	496	6.05	-14%	0.47	0.62	0.73	0.77	12.80	9.72	8.24	7.81
601155.SH	新城控股	627	27.72	-5%	5.59	5.75	6.05	6.45	4.96	4.82	4.58	4.30
000402.SZ	金融街	192	6.44	14%	0.55	0.56	0.61	0.70	11.71	11.55	10.61	9.25
002244.SZ	滨江集团	256	8.24	77%	0.86	1.10	1.32	0.00	9.55	7.51	6.23	-
000961.SZ	中南建设	151	3.95	-5%	0.00	1.35	1.41	0.00	-	2.93	2.81	-
000031.SZ	大悦城	168	3.93	5%	0.03	0.43	0.48	0.53	131.00	9.21	8.19	7.42
000656.SZ	金科股份	238	4.46	0%	1.35	1.47	1.63	0.00	3.31	3.04	2.74	-
600325.SH	华发股份	162	7.63	27%	1.34	1.64	1.76	1.88	5.69	4.66	4.32	4.06
600376.SH	首开股份	146	5.66	0%	0.19	0.50	0.53	1.02	30.27	11.35	10.70	-
均值								加标	20.63	7.57	6.88	6.86
代码	公司简称	市值（亿元）	最新收盘价（港元）	年内累计涨幅（%）	每股收益（元每股）				PE（倍）
代码	公司简称	市值（亿元）	最新收盘价（港元）	年内累计涨幅（%）	2021A	2022E	2023E	2024E	2021A	2022E	2023E	2024E
0081.HK	中国海外宏洋集团	159	4.64	17%	1.48	1.57	1.67	1.89	2.55	2.40	2.25	1.99
0123.HK	越秀地产	255	8.22	20%	1.16	1.40	1.52	1.72	5.74	4.77	4.37	3.87
0688.HK	中国海外发展	2,676	24.45	32%	3.67	3.92	4.22	4.62	5.40	5.06	4.69	4.29
0817.HK	中国金茂	331	2.61	8%	0.37	0.45	0.51	0.57	5.72	4.68	4.11	3.68
0884.HK	旭辉控股集团	337	3.83	-18%	0.92	0.92	0.96	1.02	3.37	3.38	3.23	3.06
0960.HK	龙湖集团	2,370	39.00	6%	4.05	4.47	5.05	5.57	7.80	7.07	6.26	5.67
1109.HK	华润置地	2,517	35.30	8%	4.54	4.78	5.29	5.96	6.30	5.98	5.40	4.80
1238.HK	宝龙地产	112	2.70	-34%	1.45	0.00	0.00	0.00	1.51	-	-	-
1908.HK	建发国际集团	266	19.32	18%	2.54	3.26	4.28	5.18	6.16	4.80	3.66	3.02
1918.HK	融创中国	250	4.58	-61%	4.39	4.90	5.43	0.00	0.84	0.76	0.68	-
2007.HK	碧桂园	1,266	5.47	-21%	1.22	1.20	1.26	1.37	3.63	3.69	3.52	3.24
3377.HK	远洋集团	114	1.50	-18%	0.36	0.36	0.36	0.00	3.39	3.39	3.39	-
3900.HK	绿城中国	350	13.96	11%	1.31	2.00	2.54	2.91	8.63	5.66	4.46	3.89
3990.HK	美的置业	186	15.06	24%	3.04	3.15	3.55	4.40	4.01	3.87	3.43	2.77
均值									4.81	4.42	3.93	3.83

资料来源：Wind，浙商证券研究所

本周政策速递

	时间	部门	细节详述
中央	4月29日	中共中央	中共中央政治局4月29日召开会议，其中对房地产行业重要表述如下 1）宏观层面：“加大宏观政策调节力度，扎实稳住经济，努力实现全年经济社会发展预期目标，保持经济运行在合理区间”；“加大相机调控力度，把握好目标导向下政策的提前量和冗余度……强化土地、用能、环评等保障”。 2）行业层面：“支持各地从当前实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善型住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展”。
	4月28日	中国人民银行中国银行保险监督管理委员会	保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理
	4月28日	财政部税务总局住房城乡建设部	一、住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。住房租赁企业向个人出租住房适用上述方法并进行预缴的，减按1.5%预征率预缴增值税。二、对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。
	4月26日	住建部	加快住房和城乡建设领域退税减税降费、专项债发行使用、重点项目开工建设、支持企业稳岗等有关政策的实施，帮扶市场主体渡过难关。要重点围绕城市更新、城镇老旧小区改造、保障性住房建设、地下管网建设和改造等，研究采取更大力度的政策举措，推动释放内需潜力。
	4月25日	央行	AMC今日会议对内指导，针对十二家房企有以下政策：一、可以收金融机构暂未纳入不良的贷款；二、可以收集团2021年年底之前的关联方应收账款；三、可以收2021年年底以前资金用途是土地价款的；四、以上业务开展不纳入房地产集中度；五、以上业务资本金按照50%计量；六、与关联方合作收购，不纳入重大关联交易。十二家房企名单为：恒大、世茂、融创、融信、佳兆业、中梁、中南建设、绿地，奥园、荣盛、阳光城、富力。
	4月25日	国务院办公厅	《关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见》：要大力发展绿色消费。增强全民节约意识，反对奢侈浪费和过度消费，形成简约适度、绿色低碳的生活方式和消费模式。对绿色建筑、绿色出行、新能源汽车、绿色物流、旧物资源利用体系等方面的绿色生产消费模式提出要求，指出要广泛开展节约型机关、绿色家庭、绿色社区、绿色出行等创建活动。在绿色建筑方面，《意见》明确要推动绿色建筑规模化发展，大力发展装配式建筑，积极推广绿色建材，加快建筑节能改造。

资料来源：时代周报，中国房地产报，观点网，中国证券报，澎拜新闻，中国基金报，浙商证券研究所

本周政策速递

	放松方式	时间	城市	细节详述
各地因城施策	供需政策组合	4月28日	贵阳	利用住房公积金增值收益，采取个人补息贷款方式撬动商业银行资金，扩大住房公积金制度受益面。新增个人补息贷款规模20亿元，贷款发放时间控制在3个月内
		4月28日	贵阳	首套房贷款首付20%政策。对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通住房的，支持、引导金融机构执行首套房贷款政策
		4月25日	无锡	对生育二个孩子及以上本市户籍居民家庭，可以在限购区域新增购买一套商品住房
		4月25日	无锡	最高贷款额度：单职工30万→50万；双职工60→80万；二三孩家庭，单职工60万，双职工100万
		4月24日	兰州	取消住房公积金贷款结清满一年后方可再次申请贷款的限制
		4月24日	兰州	调整二套房认定规则：合计有一次公积金贷款记录且本市住建部门的房产查询证明未记录该笔贷款所购房产的和有一套非该笔贷款所购房产登记的，再次申请贷款的，按二套房受理
	放松限购	4月28日	东莞	1.认社保，也认个税 2.社保可累计缴纳 3.非户籍，首套，累计缴纳12个月以上；二套4年内累计缴纳36个月以上 4.非户籍的人才（本科，初级，技师），首套房，2年内累计缴纳6个月以上；二套房，3年内累计缴纳24个月 5.取消新入户购房“双半年”限制
		4月28日	中山	凡持有大专以上（含大专）学历证书、专业技术资格、职业资格或职业技能等级证书的非中山户籍人才，允许在本市范围内购买1套新建商品住房
		4月26日	佛山	对最近一次契税缴纳时间或不动产登记时间满5年的商品住房执行以下政策:一、居民家庭在线上办理购房资格核验时，该商品住房不计入居民家庭拥有住房套数，二、该商品住房在进行买卖合同网签、赠与、司法拍卖等转让手续时，无需进行购房资格核验
	放松限贷	4月28日	广东	提出积极支持居民合理住房信贷需求，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求
		4月27日	郑州	网传中原银行针对毕业五年内大学生首套房贷利率降至4.5%，多家银行执行首套房贷利率4.6%
		4月27日	临沂	首套房贷利率最低降至4.6%，与5年期以上LPR利率持平，此前为5%；二套房贷利率不变，在5.2%左右
		4月26日	南京	网传南京限贷政策宽松，只认贷不认房，只要贷款结清就算首套
		4月25日	淮安	降低公积金首付比例：首套20％二套30％

资料来源：时代周报，中国房地产报，观点网，中国证券报，澎拜新闻，中国基金报，浙商证券研究所

本周政策速递

	放松方式	时间	城市	细节详述
各地因城施策	放松限售	4月26日	沈阳	个人住房转让增值税免征年限按国家规定执行，由5年调整为2年
	提高公积金贷款额度	4月26日	芜湖	购买芜湖一星级及以上绿色建筑（新建商品房），住房公积金贷款最高额度均可上浮。购买一星级绿色建筑，最高上浮10%；购买二星级及以上绿色建筑，最高上浮20%
		4月25日	烟台	烟台对硕士研究生高层次人才住房公积金贷款最高额度提高至80万元
		4月25日	淮安	最高贷款额度：单职工40万→44万；双职工60→66万
		4月25日	扬州	最高贷款额度：单职工30万→36万；双职工50→60万
		4月24日	天津	一是职工连续足额缴存住房公积金满3个月，租赁天津市保障性租赁住房的，职工本人及配偶可申请提取住房公积金，每月合计提取金额不超过当月支付的房租，且合计不超过2400元；二是天津本市缴存职工申请个人住房公积金贷款购买家庭首套住房的，贷款最高限额80万元
	购房补贴	4月24日	南通通州	在区内企业就业且连续缴纳社保满1年，自3月21日起在区内购买首套新房，按面积分三档给予1%-2%的购房补贴

资料来源：时代周报，中国房地产报，观点网，中国证券报，澎拜新闻，中国基金报，浙商证券研究所

本周重点事件解读

事件：

4月22日，南京今年的首场集中土地拍卖举行，有20幅地块上市，其中6幅溢价成交，8幅底价成交，有6幅流拍。

浙商点评：南京土拍冷清收场，行业不企稳Beta不结束

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多方面优化土拍，结果仍不尽人意。南京422土拍落下帷幕，此次南京缩减供应规模的同时大幅降低出让门槛（土地出让保证金比例由30%下调至20%）、优化土拍规则（减配建、提限价，优化房地价差），减少了溧水、六合、高淳等远郊区的供应，供地主力向中心城区倾斜。但计划出让的19宗涉宅用地中有6宗流拍，流拍率32%，高于2021年。13宗成交地块中除了7块地价成交，竞拍热度较去年第三批次进一步走低。
热点地块区位核心、配套齐全，同城土拍冷热差异大。南京此次3块土地溢价成交，均主城板块，配套成熟，购房者认可度较高，板块内项目仍有较高的去化率（开盘近80%去化率），房地价差在考虑装修之后达到1.5万元每平。3块溢价地块也是位置较好，周边配套齐全的地块。底价成交地块多位于城区非核心位置，是刚需客户购房主力区域。观望情绪浓厚，去化短暂遇冷。流拍地块所在板块库存高、去化慢。
国企是拿地主力。从最终拿地情况来看，资金实力较为充裕的央国企仍为拿地主力，13幅成交地块基本均由央、国企竞得。合肥城建获得两块竞争最为激励的地块，拿地金额位居首位。
政策放松力度不够，Q2向四限延伸是必然趋势。基本面不企稳，房地产Beta行情不结束。继续看好1）龙头房企，回调优选龙头：保利地产、招商蛇口、万科A、金地集团、中国海外发展、华润置地、龙湖集团地、绿城中国。2）地方国企黑马：华发股份、越秀地产、建发国际。

风险提示：政策放松力度Q2仍然偏弱。

本周重点事件解读

事件：

4月27日地产申万指数（882011.WI）下跌4.5%，回到3月中，龙头公司中保利发展-4.50%、招商蛇口-2.77%、万科A-3.85%、金地集团-3.79%。

浙商点评：Beta行情中途折返常有，经济稳定器必须先稳

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成长唱戏前，周期台子要先搭稳。疫情扩散扰动需求面修复，本周土拍城市热度未明显好转，房地产基本面难言稳住。本轮周期由房地产公司流动性危机引发，尽管上层协调多方资源推动行业纾困（银行、AMC、国企），实际纾困仍然是市场化行为，基本面不好转纾困也难推进。我们维持观点，需求端政策放松由点及面铺开是大概率事件，由点及面放松力度也不小。本周已有南京、佛山等先后进一步放开限购限贷限售——南京认房不认贷、佛山放开二手房5年限购。
需求不好转，供给端偿债压力仍在。4月、7月分别是美元债和境内债到期高峰期，Q1销售下行导致Q2偿债压力只升不降。如果Q2房企融资无明显支持，房企继续出现债务展期、裁员等情况，对需求会造成负反馈。供需两端均未企稳，房地产行业即便不是经济的助推器，也是经济的稳定器。
复盘十五年历史周期，Beta行情中途折返常有，但本轮行情结束信号未发送。复盘历史三轮周期和板块表现，房地产板块行情持续时间分别为2008年14个月、2011年14个月和2014年22个月，申万房地产区间涨幅分别为169%、34%、136%。三轮板块周期结束标志相同，当房价同环比增速出现本轮周期中的首次同时转正时，政策收紧预期加强，板块行情进入尾声。本轮周期，房地产指数在2021年11月-2022年1月、2022年3月16日-4月8日有显著涨幅（分别为19%和36%），2021年9月政策底部显现之后累计涨幅仅为-7%。从目前房企公司前沿销售反馈情况来看，今年受疫情影响需求修复难度较大，中性预期Q3末或Q4需求出现明显拐点。在需求出现拐点前，地产波段行情曲折向上趋势不变。
供给侧政策结构调整，以往周期未有之，龙头长期看好。本轮周期调控和以往均不同，调控政策延伸至供给端，企业信用决定资金获取的量与价，K型分化在本轮周期更显著。高信用房企在融资、债务结构、经营管理等方面的优势凸显，后续发展确定性较强。优质企业Q2回调即为机会。继续看好A - 保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团；H – 中国海外发展、华润置地、龙湖集团。此外黑马型逆势增长标的也有相同逻辑：A - 华发股份、首开股份、滨江集团；H – 绿城中国、越秀地产、建发国际、中国金茂。

风险提示：需求修复疲弱会导致地产公司缩表。

本周重点事件解读

事件：

4月28日多地放松四限政策：1）天津市住建委发布公告自2022年7月1日起停止手里限价商品住房资格申请；10月1日起全市停止限价商品住房销售。2）东莞楼市出新政，购房资格认社保也认个税缴纳年限，放宽限购政策，支持合理住房需求。安徽芜湖市对购买绿色建筑住房可上调住房公积金贷款。3）中山市大专学历以上非本地户籍人才可购买1套新建住房4）郑州对毕业五年内大学生推出低于 LPR4.6%房贷利率，降至4.5%。

浙商点评：428多地放松四限政策，再Call行业Beta行情未结束

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需求不好转，供给端偿债压力仍在。我们维持观点并且观点逐步验证：需求端政策放松由点及面铺开是大概率事件，由点及面放松力度也不小。本周已有南京、佛山等先后进一步放开限购限贷限售——南京认房不认贷、佛山放开二手房5年限购。4月28日有四个城市放松四限政策。疫情扩散扰动需求面修复，土拍热度未明显好转，房地产基本面难言稳住。本轮周期由房地产公司流动性危机引发，纾困在基本面下行的情况下难以推进，纾困房企唯有企稳基本面。房地产行业即便不是经济的助推器，也是经济的稳定器，我们认为需求端政策继续放松趋势不变。
复盘十五年历史周期，Beta行情中途折返常有，但本轮行情结束信号未发送。复盘历史三轮周期和板块表现，房地产板块行情持续时间分别为2008年14个月、2011年14个月和2014年22个月，申万房地产区间涨幅分别为169%、34%、136%。三轮板块周期结束标志相同，当房价同环比增速出现本轮周期中的首次同时转正时，政策收紧预期加强，板块行情进入尾声。本轮周期，房地产指数在2021年11月-2022年1月、2022年3月16日-4月8日有显著涨幅（分别为19%和36%），2021年9月政策底部显现之后累计涨幅仅为-7%。从目前房企公司前沿销售反馈情况来看，今年受疫情影响需求修复难度较大，中性预期Q3末或Q4需求出现明显拐点。在需求出现拐点前，地产波段行情曲折向上趋势不变。
供给侧政策结构调整，以往周期未有之，龙头长期看好。本轮周期调控和以往均不同，调控政策延伸至供给端，企业信用决定资金获取的量与价，K型分化在本轮周期更显著。高信用房企在融资、债务结构、经营管理等方面的优势凸显，后续发展确定性较强。优质企业Q2回调即为机会。继续看好A - 保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团；H – 中国海外发展、华润置地、龙湖集团。此外黑马型逆势增长标的也有相同逻辑：A - 华发股份、首开股份、滨江集团；H – 绿城中国、越秀地产、建发国际、中国金茂。

风险提示：需求修复疲弱会导致地产公司缩表。

本周重点事件解读

事件：

中共中央政治局4月29日召开会议，其中对房地产行业重要表述如下：
1）宏观层面：“加大宏观政策调节力度，扎实稳住经济，努力实现全年经济社会发展预期目标，保持经济运行在合理区间”；“加大相机调控力度，把握好目标导向下政策的提前量和冗余度……强化土地、用能、环评等保障”。
2）行业层面：“支持各地从当前实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善型住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展”。

浙商点评：中央政治局会议明确房地产政策方向，再call政策放松是明牌

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供需两个支持，供需两端政策放松不存疑。政治局会议提出支持刚性和改善型住房需求和支持预售资金监管优化。我们认为，此次会议指引方向明确，各地围绕合理需求因城施策放松“四限”会加速铺开。此外，预售监管优化有望得到实质推进，利好受预售资金监管交往过正的房企，短期纾解资金压制过多的问题。
自上而下政策放松明确，房地产仍然是经济重要稳定器。此次中央政治局会议提出“扎实稳住经济”、努力实现GDP目标，方向明确，房地产作为经济重要稳定器，对于稳住经济至关重要。地产稳住=经济稳住，搭好台子成长才能唱戏。
Beta行情中途折返常有，但本轮行情结束信号未发送。复盘历史三轮周期和板块表现，三轮板块周期结束标志相同，当房价同环比增速出现本轮周期中的首次同时转正时，政策收紧预期加强，板块行情进入尾声。本轮周期，房地产指数在2021年11月-2022年1月、2022年3月16日-4月8日有显著涨幅（分别为19%和36%），2021年9月政策底部显现之后累计涨幅仅为-7%。从目前房企公司前沿销售反馈情况来看，今年受疫情影响需求修复难度较大，中性预期Q3末或Q4需求出现明显拐点。在需求出现拐点前，地产波段行情曲折向上趋势不变。
政策放松方向明晰，标的选择可适度下沉。基本面企稳、预售资金监管优化利好所有房企，其中预售资金监管优化更利好目前未出险的房企，真正困境翻转可期 – 中南建设、金科股份、新城控股；旭辉控股、宝龙地产。长周期看，本轮周期调控和以往不同，调控政策延伸至供给端，K型分化在本轮周期更显著。二线黑马持续推荐：华发股份、滨江集团；绿城中国、越秀地产、建发国际、中国金茂。政策放松加强，地产板块企稳，物业估值修复打开，Call物业入场机会：碧桂园服务、金科服务。

风险提示：需求修复疲弱会导致地产公司缩表

01	新房市场：30大中城市

本周（2022.4.22-2022.4.28）30大中城市商品房成交面积215万平，环比+1%，环比增速连续三周正增长，同比-53%，同比增速仍处于负增长，降幅较上周扩大3pct。

分线城市来看，一线、三线城市需求呈现复苏态势：1）一线城市商品房成交面积44万平，环比+15%，同比-59%，环比持续三周正增长；2）二线城市商品房成交面积101万平，环比-11%，同比-56%，同环比跌幅有所扩大；3）三线城市商品房成交面积70万平，环比+17%，同比-43%，环比增速由负转正，同比增速跌幅收窄6pct。

图：2022年30城商品房周度成交面积和同比															图：2022年一线城市商品房周度成交面积和同比															0%
30大中城市:商品房成交面积(万平方米,左轴）								同比(%,右轴）							30大中城市:一线城市(万平方米，左轴)								同比(%,右轴）
300								0%							80
								-10%																						-10%
200								-50%		-53%			-20%		60			添加标题					-58%					-59%
																														-20%
													-30%		40															-30%
100													-40%																	-40%
													-50%		20															-50%
													-60%																	-60%
-	8	9	10	11	12	13	14	15	16	17		-70%			-	8	9		10	11	12	13	14	15		16		17		-70%
图：2022年二线城市商品房周度成交面积和同比															图：2022年三线城市商品房周度成交面积和同比
30大中城市:二线城市(万平方米，左轴)								同比(%,右轴）							30大中城市:三线城市(万平，左轴)								同比(%,右轴）
																														0%	15
200								0%							80
																															-10%
150								-10%							60
								-20%																							-20%
100								-48%			-30%				40								-43%							-30%
											-40%																			-40%
50								-56%						-50%	20								-49%							-50%
														-60%																-60%
--70% - 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 8 9 10 11 12 13 14 资料来源：Wind，浙商证券研究所；注：二线城市样本为天津、成都、杭州、南京、青岛、苏州、厦门、大连、武汉、南昌、福州、长春、长沙、哈尔滨。																									15		16		17	-70%

01	新房市场：30大中城市

对比历史三年数据，本周30大中城市商品房成交面积仍处历史低位，2022年截至4月28日，累计成交面积3706万平，同比-40.2%。

图：2019-2022年30大中城市商品房周度成交面积情况（万

平）

2022

2021

2020

2019

600

500

添加标题

400

300

200

100

-	1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52	16
-100

资料来源：Wind，浙商证券研究所

新房市场：重点城市商品住宅成交情况

表：重点城市本周商品住宅成交情况

	城市	本周成交面积（万平）	上周成交面积（万平）	周环比	周同比	22年累计成交面积（万平）	累计同比
一线城市	北京	15.1	23.7	-36%	-55%	230.5	-25%
	上海	1.4	1.9	-25%	-95%	371.5	-30%
	广州	20.1	6.4	213%	-49%	210.7	-55%
	深圳	7.6	6.3	20%	12%	124.6	-35%
二线城市	杭州	13.6	13.0	5%	-60%	253.0	-37%
	南京	16.2	15.4	5%	-47%	331.6	-36%
	苏州	9.2	8.3	10%	-68%	240.4	-31%
	宁波	5.4	4.8	14%	-67%	134.8	-55%
	无锡	4.7	10.8	-57%	-45%	100.1	-48%
	惠州	5.4	3.5	57%	-20%	添加标题 44.0	-64%
	佛山	12.5	10.4	20%	-39%	218.0	-48%
	珠海	6.2	4.9	26%	-66%	83.3	-53%
	福州	5.0	4.3	17%	-30%	78.2	-48%
	武汉	19.1	35.6	-46%	-73%	420.2	-44%
	成都	46.6	31.7	47%	-5%	660.5	-20%
	青岛	25.2	16.8	50%	-42%	312.9	-38%
	大连	2.1	1.4	52%	-	23.1	-
	济南	11.4	16.8	-32%	-75%	265.5	-23%
三四线城市	扬州	2.9	2.7	5%	-71%	48.1	-65%
	嘉兴	3.5	2.4	49%	-11%	30.7	-48%
	温州	7.6	6.4	19%	-69%	135.4	-59%
	金华	4.4	3.0	49%	-10%	65.0	-39%
	常州	2.7	6.0	-55%	-70%	42.6	-65%
	江阴	2.2	2.8	-18%	-82%	33.4	-71%
	连云港	6.3	5.3	20%	-49%	121.5	-64%
	泉州	3.7	1.7	114%	301%	15.4	-68%

资料来源：Wind，浙商证券研究所

01	二手房市场：18城重点城市

本周（2022.4.22-2022.4.28）18城二手房成交面积152万平，环比+21.9%，同比-39%，环比增速继上周小幅回调后再次转正，同比降幅持续收窄，整体呈现复苏态势。

分线城市来看，各线城市环比均有改善，二线、三线同比跌幅收窄：1）一线城市二手房成交面积39万平，环比+7%，同比-35%，环比增速提升，同比跌幅扩大；2）二线城市二手房成交面积106万平，环比+29%，同比-40%，环比增速转正，同比跌幅收窄；3）三线城市二手房成交面积6万平，环比+24%，同比-51%，环比增速转正，同比跌幅收窄。

200	图：2022年18城二手房周度成交面积和同比											50	8	图：2022年18城中一线城市二手房周度成交面积和同比
	18个城市二手房成交面积合计(万平方米,左轴）							同比(%,右轴）				一线城市二手房成交面积(万平米,左轴）						同比(%,右轴）
												0%
	0%
150	-10%
																						40	-10%
	-20%											添加标题						-30%		-35%	-20%
																						30
100																					-30%
	-42%									-39%	-30%	20
													-40%
50											-40%	10
													-50%
0	8	9	10	11	12	13	14	15	16	17	-50%	-	9	10	11	12	13	14	15	16	17	-60%
	图：2022年18城中二线城市二手房周度成交面积和同比
												图：2022年18城中三线城市二手房周度成交面积和同比
	二线城市二手房成交面积(万平方米,左轴）							同比(%,右轴）				三线城市二手房成交面积(万平方米,左轴）						同比(%,右轴）
120												7	8									18
	0%												0%
													6	-10%
100	-10%
													5	-20%
80
	-20%												4	-30%
60
	-45%									-40%	-30%	3	-56%								-51%	-40%
40												2										-50%
											-40%
20												1	-60%
-	8	9	10	11	12	13	14	15	16	17	-50%	0	9	10	11	12	13	14	15	16		17	-70%

资料来源：Wind，浙商证券研究所

01	二手房市场：18城重点城市

对比历史两年数据，本周18城二手房成交面积仍处历史低位，2022年截至4月28日，累计成交面积1810万平，同比-36.89%，增速与上周基本持平。

图：2019-2022年18城二手房周度成交面积情况（万平）

2022

2021

2020

300

250

添加标题

200

150

100

0	1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52	19
-50

资料来源：Wind，浙商证券研究所

01	土地市场：全国100大中城市

2022.4.18-2022.4.24，全国100大中城市土地供应面积1688万平，环比-2%，同比-32%；土地成交面积1006万平，环比+2%，同比-44%，溢价率2.7%，土地市场延续较冷趋势。

分线城市来看：1）一线城市土地成交面积92万平，环比大增+585%，同比+219%，土地成交溢价率0%；2）二线城市土地成交面积379万平，环比-17%，同比-31%，土地成交溢价率3.1%；3）三线城市土地成交面积535万平，环比 +5%，同比-56%，土地成交溢价率1.9%。

图：2022年全国100大中城市土地市场周度变化

5,000				土地供应面积（万方，左轴）										成交面积（万方，左轴）									供销比（倍，右轴）										4
4,000														3
3,000														添加标题																2
2,000
1,000														1
0			22w3		22w4	22w5				22w6		22w7	22w8	22w9		22w10				22w11	22w12	22w13			22w14			22w15	22w16			22w17		0
图：一线城市土地市场								图：2022年二线城市土地市场										图：三线城市土地市场								图：各线城市土地市场周溢价情况
150	一线城市当周成交面积（万平，左轴）								600		二线城市当周成交面积（万平，左轴）						1500		三线城市当周成交面积（万平，左轴）								全国溢价率（%）				一线城市（%）
																			同比								二线城市（%）三线城市（%）12.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% 10.0% 8.0%
	同比	219%					300%		同比			100%
															200%
									400		40%			50%					1000		150%
	200%
100
														100%
	77%					100%
									200		-31%				0%		500		50%
50	0%
																	-55%					0%
									-50%
	-100%
															-50%
0	-200%								0		-100%													0	-56%						-100%
														20

资料来源：Wind，浙商证券研究所；注：统计口径为一周内通过一般出让方式（招标、拍卖、挂牌）成交的土地总面积

01	土地市场：全国100大中城市

累计数据来看，2022.4.18-2022.4.24全国100大中城市2022年土地累计供应面积39256万平，同比-20%，累计成交面积22134万平，同比-32%。

分线城市来看：1）一线城市土地累计成交面积701万平，累计同比-41%，降幅收窄7pct；2）二线城市土地累计成交面积7020万平，累计同比-28%，降幅扩大1pct；3）三线城市土地累计成交面积14413万平，累计同比-34%，降幅扩大1pct 。

图：2022年全国100大中城市土地市场周度累计同比

图：2022年各线城市土地市场周度累计同比

土地供应面积年度累计同比

土地成交面积年度累计同比

一线城市年内累计成交同比

二线城市年内累计成交同比

三线城市年内累计成交同比

0%	0%	添加标题
-5%	-10%	添加标题

-10%

-15%	-20%	-20%	-20%	-27%	-28%	21
-20%	-32%	-32%	-30%	-33%	-34%
-25%
			-40%
-30%
				-41%
			-50%
-35%
				-48%
-40%						-60%
-45%
			-70%

资料来源：Wind，浙商证券研究所

本周房企境内境外发债情况

	发行人	发行日期	发行面额(亿元/亿美元)	利率	期限(年)	类型
境内债	中国金茂	2022/4/28	87.08	3.40%	17.39	证监会主管ABS
	华发股份	2022/4/27	品种一：3.9 品种二：3.0	品种一：4.7% 品种二：4.9%	5.00	一般公司债
	华发股份	2022/4/26	优先级：6.0 次级：0.3	优先级：5.5%	19.96	交易商协会ABN
	北京首创城市发展	2022/4/27	10	3.77%	5	一般中期票据
	保利发展	2022/4/26	品种一：15 品种二：5	品种一：2.95% 品种二：3.51%	品种一：3 品种二：5	一般中期票据
	建发房地产	2022/4/26	10.00	4.42%	10.00	一般企业债
	北辰实业	2022/4/26	8.25	3.50%	5	一般公司债
	绿城中国	2022/4/26	15	3.55%	3	一般中期票据
	华润置地	2022/4/25	20	3.05%	3	一般中期票据
	华润置地	2022/4/25	10	2.79%	3	一般公司债
境外债	远洋集团	2022/4/26	2	3.8%	3	企业债

资料来源：Wind，浙商证券研究所

02 Partone

物业板块

本周物业行情AH

本周（2020.4.25-2022.4.29）恒生指数上涨2.18%，恒生物业服务及管理上涨3.50%，恒生物业服务及管理跑赢大盘 1.32pct，表现强于大市。

个股表现来看，重点跟踪标的中，标的上涨个数多于下跌个数，其中，表现前5的公司为：宝龙商业（13.21%）、时 代邻里（10.82%）、招商积余（7.88%）、金茂服务（7.54%）和滨江服务（7.29%）。

图：本周AH股重点跟踪物业个股涨跌幅

15%

本周物业公司估值表

代码	公司简称	市值（亿港元）	年初收盘价（港元/元）	最新收盘价（港元/元）	年内累计涨幅（%）	每股收益（港股/元每股）				PE（倍）				PEG 2022
代码	公司简称	市值（亿港元）	年初收盘价（港元/元）	最新收盘价（港元/元）	年内累计涨幅（%）	2021A	2022E	2023E	2024E	2021A	2022E	2023E	2024E
6098.HK	碧桂园服务	1,140	46.70	33.85	-28%	1.28	1.74	2.45	3.37	21.35	15.73	11.21	8.14	0.29
1516.HK	融创服务	134	7.95	4.34	-45%	0.41	0.60	0.80	0.95	8.57	5.84	4.38	3.68	0.11
6049.HK	保利物业	291	61.30	52.60	-14%	1.53	1.96	2.51	3.19	27.85	21.78	16.97	13.36	0.60
0873.HK	世茂服务	104	5.42	4.20	-23%	0.47	0.70	0.93	0.00	7.24	4.85	3.65	-	0.09
2869.HK	绿城服务	256	7.20	7.90	10%	0.26	0.33	0.43	0.54	24.61	19.19	15.02	11.92	0.54
1995.HK	旭辉永升服务	185	12.08	10.58	-12%	0.37	0.50	0.69	0.92	23.40	17.11	12.44	9.34	0.33
2669.HK	中海物业	309	8.27	9.40	14%	0.30	0.40	0.52	0.69	25.44	19.24	14.52	11.07	0.45
1755.HK	新城悦服务	80	11.18	9.24	-17%	0.62	0.94	1.30	1.61	添加标	题 7.97	5.76	4.66	0.13
9666.HK	金科服务	169	33.95	25.90	-24%	1.62	2.29	3.15	4.33	12.95	9.16	6.65	4.84	0.17
6677.HK	远洋服务	44	4.81	3.73	-22%	0.37	0.52	0.73	1.03	8.17 点击此处	5.87 添加标题	4.14 加标题点	2.93 击此处添	0.10
0816.HK	金茂服务	53	5.80	5.85	1%	0.22	0.00	0.00	0.00	21.54 加标题点	- 击此处添	- 标题点击	- 处添	-
1209.HK	华润万象生活	871	36.35	38.15	5%	0.76	1.01	1.32	1.68	40.88 标题点击	30.63 此处添加	23.37 题点击此	18.40 处添加	0.72
1502.HK	金融街物业	11	3.58	2.97	-17%	0.37	0.44	0.52	0.61	6.52 题添加标	5.41 题点击此	4.61 添加标题	3.96 击此	0.24
9909.HK	宝龙商业	54	14.50	8.40	-42%	0.69	0.96	1.32	0.00	9.82	7.07	5.17	-	0.14
3913.HK	合景悠活	61	3.20	3.00	-6%	0.33	0.46	0.60	0.88	添加标题 7.36	添加标题点 5.34	击此处添 4.02	标题 2.76	0.11
6989.HK	卓越商企服务	51	4.62	4.15	-10%	0.42	0.57	0.65	0.75	8.06	5.90	5.18	4.47	0.21
6668.HK	星盛商业	26	3.75	2.50	-33%	0.18	0.24	0.32	0.43	10.96	8.36	6.24	4.73	0.19
001914.SZ	招商积余	193	20.26	18.20	-10%	0.48	0.65	0.82	1.00	37.63	28.06	22.17	18.18	0.73
002968.SZ	新大正	54	35.43	33.40	-6%	1.03	1.48	2.04	2.72	32.43	22.55	16.35	12.28	0.40
均值										18.25	13.34	10.10	8.42	0.31

资料来源：Wind，浙商证券研究所

本周物业港股通持仓量及占比变化情况

		港股通持仓量（百万股）	持股占比（%）	一周变动（pct）	年内变动（pct）
1516.HK	融创服务	341	11.09	0.60	5.84
0873.HK	世茂服务	253	10.25	0.19	6.33
3900.HK	绿城中国	353	14.08	0.14	-0.97
1813.HK	合景泰富集团	44	1.36	0.09	-0.04
2669.HK	中海物业	506	15.41	0.08	-0.06
1238.HK	宝龙地产	176	4.24	0.08	2.65
2669.HK	中海物业	506	15.41	0.08	-0.06
1109.HK	华润置地	210	2.95	0.06	0.61
1995.HK	旭辉永升服务	199	11.36	添加标题	1.44
0123.HK	越秀地产	80	2.57	0.02	1.00
0688.HK	中国海外发展	596	5.45	0.01	2.30
1209.HK	华润万象生活	48	2.10	0.00	-0.58
0813.HK	世茂集团	286	7.52	0.00	3.93
0817.HK	中国金茂	1,111	8.75	0.00	-0.36
1918.HK	融创中国	1,287	23.62	0.00	5.29
0960.HK	龙湖集团	46	0.77	-0.01	-0.31
2007.HK	碧桂园	423	1.82	-0.03	0.71
3990.HK	美的置业	72	5.82	-0.07	0.41
2869.HK	绿城服务	277	8.55	-0.14	0.35
3319.HK	雅生活服务	17	1.18	-0.15	0.57
6098.HK	碧桂园服务	285	8.45	-0.19	0.89
2202.HK	万科企业	257	13.51	-0.26	-1.13
0884.HK	旭辉控股集团	602	6.84	-0.28	1.00

资料来源：Wind，浙商证券研究所

03 Partone

重点公司公告

 房地产开发（标红为后页有解读）

时间	公司	公告类型	公告内容
4月24日	中国海外宏洋集团	发布2022年第一季度业绩回顾	2022年一季度实现营业收入约68.46亿元，同比+58.4%。经营溢利为9.14亿
			元，同比+19%
4月24日	旭辉控股集团	赎回票据	公司赎回2022年4月23日到期的票据，支付总金额约为7.19亿元
4月25日	中南建设	发布2021年年报	2021年实现营业收入约792.11亿元（2020年：786.01亿元），同比上升
			0.78%。归属于上市公司股东的净利润约为-33.82亿元，同比减少-147.78%
4月26日	华侨城A	发布2022年一季报	2022年一季度营业收入约74.73亿元，同比-12.56 %。归属于上市公司股东
			的净利润约1.76亿元，同比-80.44%
4月26日	中国海外发展	发布2022年第一季度业绩回顾	2022年一季度实现营业收入约288.3亿元，同比+5.7%。经营溢利为71.6亿
			元，同比+15.8%。
4月27日	招商蛇口	发布2022年一季报	2022年一季度营业收入约188亿元，同比+48.36%。归属于上市公司股东的
			净利润约4.44亿元，同比-33.72%
4月27日	金融街	发布2022年一季报	2022年一季度营业收入约47亿元，同比+210.5%。毛利率21.45%，与21年
			底持平，归母净利润9.34亿元，同比+67.7%
4月27日	大悦城	发布2022年一季报	2022年一季度营业收入约81.81亿元，同比+18.72%。归属于上市公司股东
			的净利润约-1亿元，同比-137.47%
4月27日	华发股份	发布2022年一季报	2022年一季度营业收入约80.88亿元，同比+26.97%。毛利率19.22%，同
			比下降了7.72个百分点。实现归母净利润7.11亿元，同比+28.35%

资料来源：Wind、各公司公告，浙商证券研究所

重点公司公告

 房地产开发（标红为后页有解读）

时间	公司	公告类型	公告内容
4月28日	万科A	发布2022年一季报	2022年一季度营业收入约626.7亿元，同比+0.6%。税后毛利率15%，同比
			下降了1.02个百分点。实现归母净利润14.3亿元，同比+10.6%
4月29日	保利发展	发布2022年一季报	2022年一季度营业收入约335.5亿元，同比+33.7%。毛利润93.7亿元，同比
			-5.76%
4月29日	新城控股	发布2022年一季报	2022年一季度营业收入约186.78亿元，同比+5.9%。毛利率19.1%，同比下
			降1.3个百分点。归母净利润5.09亿元，同比-5.94%
4月29日	滨江集团	发布2021年年报	20221年实现营业收入约379.76亿元，同比+32.8%。毛利率下降2.2个百分
			点至24.8%，实现归母净利润30.27亿元，同比+30%
4月29日	金地集团	发布2022年一季报	2022年一季度营业收入约133.5亿元，同比+82.18%。毛利率20%，下降了
			13个百分点。实现归母净利润6.3亿元，同比+10.82%

资料来源：Wind、各公司公告，浙商证券研究所

重点公司公告

 物业（标红为后页有解读）

时间	公司	公告类型	公告内容
4月24日	绿城管理控股	发布2022年股份奖励计划	2022年股份奖励计划4月24日将4252万股授予69名核心骨干，950万股授予
			两名董事和两名附属董事，约占总股本2.657%，授予价格为5.75港元（4月
			22日收盘价）。
4月25日	星盛商业	发布2021年年报	2021年实现营业收入约5.72亿元，同比+29.47%。毛利约为3.3亿元，同比
			+32.9%。
4月25日	卓越商企服务	发布2021年年报	2021年实现营业收入约34.67亿元，同比+37.3%。毛利约为9.6亿元，同比
			+44.56%。

4月27日	招商积余	发布2021年一季报	2022年一季度实现营业收入约25.37亿元，同比+14.75%。归属于上市公司
			股东的净利润约1.45亿元，同比+24.35%。

资料来源：Wind、各公司公告，浙商证券研究所

重点公司公告解读

事件：

4月29日，新城控股发布2022年一季报。

浙商点评：商业地产助力周期穿越，困境反转迎来发展新机

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扣非归母净利润维持增长。公司2022Q1实现营收186.78亿元，同比+5.9%，归母净利润5.09亿元，同比-5.94%。毛利率的下滑与处置子公司带来的亏损致公司盈利有所下滑：1）2022Q1公司毛利率19.1%，较2021年末与 2021Q1均下降1.3个百分点；2）处置子公司带来投资损失1.58亿元，公司扣非归母净利润5.36亿元，同比+16.3%。
销售有所下降，商业保持稳健。1）公司2022Q1实现销售金额310.60亿元，同比-37.4%，销售面积314.9万平，同比-38.3%，市场下行但销售均价维稳，2022Q1销售均价9864元每平，同比+1.4%，与21年全年基本持平。2）公司商业地产在下行周期体现出较强的抗周期性，2022Q1实现租金收入22.49亿元，同比+24.9%，平均出租率同比下滑2个百分点，但仍然维持96%的高位。截至2022Q1公司投资性房地产账面价值1096亿元，同比+2.4%。我们认为，公司商业地产开发运营优势显著，不仅有利于公司盈利结构改善（21年商业地产毛利率72.6%，同比+1.9pct），在后地产时代迎来新的发展机遇，还能对公司开发主业形成反哺，增加多元化拿地方式，维持毛利率底线。

风险提示：今年土地补充较少。

重点公司公告解读

事件：

4月29日，保利发展发布2022年一季报。

浙商点评：销售排名稳中有进，核心区域保持深耕

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营收保持双位增长，归母净利相对持平。公司22Q1实现营收335.5亿元（YoY+33.7%），毛利润93.7亿元（YoY+5.76%），归母净利润25.3亿元（YoY+1.2%）,EPS（基本）0.21元，与去年同期持平。
销售表现相对平稳，业绩排名更进一步。公司22Q1实现签约面积553.87万㎡（YoY-22.89%），签约金额906.95亿元（YoY-27.02%）。位列行业第3，又上升一名，且与第2的万科差距不到160亿。此外，在整体市场下行的背景下，公司销售数据下滑是普遍现象，需要与同行整体水平进行对比。相比于TOP100房企在22Q1的销售额均值162.6亿元及同比跌幅（YoY-47.2%），公司销售业绩仍保持相对稳健水平。
拓展力度有所收缩，持续深耕核心城市。公司22Q1实现新增容积率面积194万㎡（YoY-76.08%）；总获取成本341 亿元，其中用于核心城市的拓展金额占比约90%，土储抗风险能力进一步优化。如近期披露的北京市朝阳区化工路北侧住宅地块，用地面积36,849㎡，公司权益占比50%；福州市晋安区前横路东侧住宅地块，用地面积8,934㎡，公司权益比例100%。两者均为所在核心城市的优质地块。

风险提示：开发业务短期利润下行，利润增速不及预期；政策改善及需求修复不及预期。

重点公司公告解读

事件：

4月29日，滨江集团发布2022年一季报。

浙商点评：深耕浙江实现逆势增长，区域优等生未来发展可期

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2021年业绩表现优异，可售资源充足。1）公司2021年实现营收379.76亿元，同比+32.8%，毛利率下降2.2个百分点至24.8%，但实现归母净利润30.27 亿元，同比+30%，主要由于公司合股项目盈利较优，联合营公司投资收益2.98亿（前值-0.13亿元）。截止2021年末公司尚未结算的预收款935.4亿元，较年初增长28.5%，为公司未来发展提供充分保障。2）2022Q1由于结算原因营收同比下降16.8%至61.8亿元，归母净利润2.28亿元，同比-42.7%。盈利下降主要由于毛利率同比下滑4.5个百分点至16.3%，同时应收款计提信用减值0.76亿元。
2021年销售逆势增长，巩固杭州绝对竞争优势。公司2021年实现销售金额1691亿元，同比+24%，位列克尔瑞行业销售排名第22位，并获杭州房企销售榜首。2022年公司理性制定销售目标1500-1600亿元。我们认为，公司持续保持在强二线城市杭州的绝对竞争优势，并辐射浙江省内二线和强三线城市，有望快速捕捉市场回暖风口，实现销售企稳反弹。
保持拿地强度，强化竞争格局。1）2021年公司新增土储建面469.4万平，同比+8.6%，新增拿地总金额710亿元，同比-9.2%，拿地金额/销售金额42%，维持较高拿地强度的同时有效控制拿地成本，拿地平均楼面价下降16.6%至1.51万元每平，同时拿地权益比提升6.6个百分点至56.6%。截至21年末公司总土储1500万平，其中杭州占比接近六成，浙江省占比约九成，优质充足的土储为公司高质量发展提供基础保障。2）据中指院数据，公司在2022年首批次集中供地共获16宗地块，拿地建面177万平，按拿地宗数和建面排名首位，超越一众央国企，同时控制拿地成本，溢价率5.3%。公司新增土储绝大部分位于杭州，共11宗地块位居全市第一。我们认为，公司在拿地窗口期持续保持拿地节奏，不断巩固区域优势，也有利于利润端的筑底修复，同时侧面证明公司经营稳健，财务安全度高。
通过低息借款成功压降融资成本，优化债务结构。公司三道红线保持绿档，截至2021年末公司有息负债总额457.62亿元，其中银行贷款占比73.8%，融资成本下降0.3个百分点至4.9%，位于历史低位。截至2022Q1，公司有息负债略微上升至552.03亿元，新增债务主要来自于低成本的银行贷款。我们认为，公司持续保持融资渠道通畅，且不断压降融资成本，在民企中较为可贵。

风险提示：政策放松不及预期导致销售修复较慢；城市布局集中易受单城市市场影响。

重点公司公告解读

事件：

4月29日，金地集团发布2022年一季报。

浙商点评：销售优于平均水平，自持物业表现分化

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营业收入接近翻倍，成本管控仍需提升。公司22Q1实现总营收133.5亿元（YoY+82.18%），营业成本106.9亿元（YoY+116%），毛利率20%（YoY-13pct），即营收大幅提升的同时，对成本管控相对放松，导致营业成本增幅高于营收。归母净利润6.3亿元（YoY+10.82%）,EPS（基本）0.14元（YoY+7.69%）。
销售优于行业平均，开工面积有所收缩。公司22Q1实现签约面积183万㎡（YoY-38%），签约金额455亿元（YoY-34%），下降幅度小于同期行业整体水平，表现出相对出色的产品力。新开工面积约148万㎡（YoY-49%）；累计完成竣工面积约106万㎡（YoY-12%）。结合公司同期的拿地力度看，未来短期内公司的新开工量仍保持相对收缩的态势。
投资战略保持谨慎，土储力度大幅收缩。土储方面，公司22Q1新获取6个项目（同比去年减少16个），其中2个项目通过公开市场招拍挂方式获取，其余4个项目通过非公开方式获取；总投资额约78亿元（YoY-55.3%），权益投资额约32亿元；新增土地储备54万㎡（YoY-82.1%），其中权益土地储备22万㎡。
自持物业表现分化，商业办公租赁受阻。公司22Q1开业半年以上的商业及办公类项目的整体出租率为76%，而去年同期公司所有商办类项目的整体出租率为84%。我们认为，22Q1受疫情影响，部分公司选择不得不收缩规模或居家办公，从而减小对商办租赁的需求，公司位于城市核心区域的商办类项目出租水平因而受影响。22Q1开业半年以上的产业类项目的整体出租率为88%，而去年同期公司所有产业类项目的整体出租率为83%，相对于商办类资产表现出更可观的盈利能力。

风险提示：行业需求修复不及预期；疫情影响持有型物业经营。

重点公司公告解读

事件：

4月27日，华发股份发布2022年一季报。

浙商点评：营收净利双位增长，实力提升倍受认可

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盈利能力持续提升，营收净利高速增长。公司22Q1实现营收80.88亿元（YoY+26.97%），毛利率19.22%（YoY-7.72pct），归母净利润7.11亿元（YoY+28.35%）,EPS（基本）0.32元（YoY+28%），盈利能力保持向好态势。
销售势头保持良好，业绩稳居行业前列。公司22Q1实现合同销售额231.9亿元，销售面积74.8万㎡，位列克尔瑞房企销售榜单第17位，较2021年底大幅提升15位。
综合实力赢得认可，行业排名大幅提升。公司实力的提升得到多家权威机构的肯定。公司近期位列易居“房地产开发企业综合实力TOP500”榜单第20位（较21年提升41位）以及中指“2022中国房地产百强企业”榜单第14位（较 21年提升18位）。

风险提示：增储方式多元化不及预期；需求修复不及预期；政策改善不及预期。

重点公司公告解读

事件：

4月27日，招商积余发布2022年一季报。

浙商点评：轻重分离值得期待，大物业战略推动盈利改善

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收入增长稳定，盈利能力持续改善。1）公司2022Q1实现营收25.37亿元，同比+14.7%，归母净利润1.45亿元，同比+24.3%，较21年末提升6.5pct，归母净利润率5.7%，较21年末提升0.9pct，毛利率13.3%，较21年同期提升0.1pct，房地产开发业务影响整体毛利率，随着资产剥离的持续推进，未来盈利结构持续优化。2）分项来看，物业管理实现营收24.03亿元，同比+17.6%，毛利率10.49%，较21年同期提升0.3pct；资产管理实现营收1.45亿元，同比 +10.8%，毛利率67.15%，较21年同期提升5.2pct。
质与量齐头并进，非住领域优势持续巩固。1）多途经助力管理规模扩大：公司截至2022Q1在管面积2.91亿平，较21年末提升3.5%，新签合同金额7.2亿元，同比+26%。非住在管面积1.75亿平，占比60.1%，较21年末提升1.2pct。公司充分发挥央企优势，通过“总对总”与合资合作方式不断拓展管理规模和类型，新签阿里 IDC数据中心、中兴通讯南研基地、广州中医药大学深圳医院等一批优质大单项目。2）非住推动公司盈利改善：2022Q1非住实现营收 13.88亿元，同比+15%，占基础物管的70%，占比较21年末提升5.2pct，毛利率15.2%，较21年末与21年同期分别提高1.6、3.9pct，非住业态有望贡献稳定毛利润，并推动公司盈利能力持续改善。
轻重分离稳步推进，有望持续发力收并购。1）公司22年1月相继向股东转让三家子公司100%股权，合计对价7.78亿元，且4月向天津政府退还历史摘牌土地使用权，并预计获得不高于成交金额0.56亿元的补偿费用。我们认为，公司轻重分离的持续推进，有利于聚焦物管主业，释放历史项目对公司盈利的压制，进一步优化资产和收入结构。2）出售资产回笼的资金也有利于公司继续发力收并购，公司于21年末收购上航物业100%、南航物业95%股权，夯实航空领域管理优势，当前并购市场估值回归合理区间，公司凭借央企优势有望实现收并购的再次突破。
资产管理与增值业务持续向好。1）增值服务营收高增: 公司2022Q1平台增值服务实现营收0.59亿元，同比+423%，旗下到家汇商城平台交易额同比 +26.4%，专业增值服务实现营收3.55亿元，同比+14.9%。2）资产管理业务毛利不断提升：公司2022Q1资产管理业务毛利率67.2%，较21年末与21年同期分别提高11.0、5.2pct，其中商业运营毛利率76.8%，持有物业出租毛利率65.4%，均呈现提升趋势。

风险提示：轻重分离不及预期。

重点公司公告解读

事件：

4月28日，万科A发布2022年一季报。

浙商点评：逆市保持平稳业绩，多条赛道快速发展

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营收平稳净利提升，“三道红线”保持绿档。公司22Q1实现营收626.7亿元（YoY+0.6%），税后毛利率15.0%（YoY-1.02pct），归母净利润14.3亿元（YoY+10.6%）,EPS（基本）0.1229元（YoY+10.52%）。营收方面，房地产开发业务贡献493.4亿元（YoY -6.9%），占比78.7%。公司22Q1剔除预收款的负债率68.1%，净负债率34.6%，现金短债比1.6，持续保持“绿档”水平。三大国际评级机构均给予“稳定”评级展望。
销售业绩有所回落，优于行业整体水平。公司22Q1实现销售面积632.7万㎡（YoY-42.7%），合同销售额1065.0亿元（YoY-40.66%），为22Q1销售额超千亿的两家房企之一。据中指院统计，22Q1的TOP100房企销售额均值162.6亿元（YoY-47.2%）。相比之下，公司销售仍展现出对抗市场下行的能力。
非住赛道表现亮眼，营收规模持续扩大。物业板块保持稳健拓展能力：社区空间服务新增项目中来自第三方项目占比67%，体现强大的独立发展实力；商企空间服务新增4个超高层项目；城市空间服务新增3个项目，新进驻5条街道。物流板块营收增幅表现强劲：实现营收8.7亿元（YoY+ 39%）。新获取1个项目，可租建面5.4万㎡；新开业9个项目（4个高标库+5个冷链园区），可租建面39.2万㎡。租赁板块持续布局一二线：实现营收7.0亿元（YoY+12.8%）。新拓房源超6000间；新开业房源2600间，基本分布在一二线核心城市；总运营长租公寓高达21万间。商业板块持续扩大客流规模：实现营收21.1亿元（YoY+17.6%），其中公司旗下印力商业贡献营收14.2亿元（YoY+16%）。截至报告期末，印力会员数量累计达到1635万人。

风险提示：行业需求修复不及预期；历史低毛利项目结转影响盈利。

重点公司公告解读

事件：

4月27日，金融街发布2022年一季报。

浙商点评：存量资产盘活支撑业绩高增，估值凸显性价比

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处置低效资产支撑业绩表现。公司2022Q1实现营收47亿元，同比+210.5%，毛利率21.45%，与21年底持平，归母净利润9.34亿元，同比+67.7%，支撑公司业绩高增的主要原因在于成功处置低效资产。公司在一季度将受疫情影响处于亏损状态的北京金融街丽思卡尔顿酒店出售给控股股东，交易对价18.80亿元，分别产生投资收益和资产处置收益7.6和2.3亿元，对公司业绩产生支撑的同时，也体现了大股东对公司的支持力度。
开发业务销售下行，土储支撑修复弹性。公司2022Q1销售金额49.7亿元，同比-50%，受市场基本面影响销售有所下滑，但公司深耕核心城市，销售均价23009元每平较21年底回升18.8%。公司2021年总土储1651万平，可覆盖未来3-5年销售需求，且聚焦五大城市群，一二线占比88%。我们认为，公司土储质优量足，核心城市占比高有利于公司在后续政策放松过程中率先受益，开发业务仍保有一定弹性。
再次强调核心资产具备不可复制性。公司凭借其独有的政府资源和强大的综合开发与运营能力，坐拥核心城市核心地段的的优质持有型资产。2022Q1公司资产管理业务经营收益较去年同期基本持平，重点项目如金融街中心、金融街购物中心经营保持稳定，投资性房地产账面价值388.48亿元，同比+0.3%。我们再次强调核心资产的抗周期性，且在经济下行阶段拥有价值重估空间，为公司业绩形成有效支撑。
融资渠道通畅，估值具备吸引力。公司于22年2月发行11.4亿元5年期中票，3月发行11亿元公司债，发行利率分别为3.37%和3.48%，在国有股东的支持下保持低成本融资优势。当前公司PB不到0.5x，估值凸显配置性价比。

风险提示：疫情加重影响公司持有型物业经营。

重点公司公告解读

事件：

4月25日，绿城管理控股发布公司，2022年股份奖励计划4月24日将4252万股授予69名核心骨干，950万股授予两名董事和两名附属董事，约占总股本2.657%，授予价格为5.75港元（4月22日收盘价）。

浙商点评：代建第一股完成2022年股份激励

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轻资产模式充分展现逆周期属性，超额完成营收指标。绿城管理控股2021年实现营收22.4亿元，同比增长23.7%，实现持续经营业务归母净利润5.65亿元，同比增长31.9%。
推进全国化布局，着眼于主要经济区域。截至2021年，绿城管理控股的代建项目覆盖中国28个省、直辖市及自治区的101座主要城市，管理项目由2020年的296个增至345个，同比增长16.6%；合约建筑面积达到84.7百万平，同比增长11.3%，在建面积44.0百万平，同比增长8.7%。
多元化客户结构助力项目逆势拓展。从当期在建面积看，政府委托项目占比32.3%，国有企业委托项目占比41.0%，私营企业委托项目占比21.7%，金融机构委托项目占比2.2%。
现金流充裕，无有息负债，经营稳健。公司拥有银行结余及现金21.3亿元，经营活动现金净流量达5.66亿元，无有息负债，总资产达到52.4亿元，同比增长10.5%，资产负债率为35.7%，上升1个百分点。
我们预计公司2022年EPS为0.39元，给予公司2022年20倍PE，对应市值153亿元，目标价9.58港元，维持“买入评级”。

行业评级与免责声明

行业的投资评级

以报告日后的6个月内，行业指数相对于沪深300指数的涨跌幅为标准，定义如下：1、看好：行业指数相对于沪深300指数表现＋10%以上； 2、中性：行业指数相对于沪深300指数表现－10%～＋10%以上； 3、看淡：行业指数相对于沪深300指数表现－10%以下。	95% 添加标题
我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重。点击此处添加标题添加标题点击此处添

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建议：投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者不应标题点击此处添加标题点击此处添加标

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