评级（）房地产行业第20周周报：新房成交降幅略有收窄，宏观与行业宽松较为确定

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报告名称 ：房地产行业第20周周报：新房成交降幅略有收窄，宏观与行业宽松较为确定
评级 ：增持
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核心观点
本周新房、二手房成交量同环比均下降，其中新房成交同比降幅有所收窄。本周 43 个城市新房 成交套数为 2.9 万套，环比下降 9.5%，同比下降 52.6%；17 个大中城市新房成交套数为 1.9 万套，环比下降 4.1%，同比下降 47.4%；一、二、三线城市新房成交套数环比分别变化-26.4%、 2.1%、-1.1%，同比增速分别为-59.4%、-40.5%、 -56.2%。15 个城市二手房成交套数为 1.2 万套，环比下 降 12.8%，同比下降 33.7%；11 个大中城市二手房成交套数为 1.1 万套，环比下降 12.2%，同比下 降 30.3%；一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为-25.8%、 -7.1%、 -3.6%，同比增速 分别为-52.9%、 -22.1%、 28.7%。

新房库存量相比上周有所下降，去化周期相比上周有所上升。15 个城市新房库存套数为 103.1 万套，环比下降 1.5%，去化周期为 19.4 个月，环比上升 0.7 个月；8 个大中城市新房库存套数 56.6 万套，环比下降 1.1%，同比上升 4.7%，去化周期为 14.8 个月，环比上升 0.6 个月；一线城 市新房库存量 27.6 万套，环比下降 0.8%，去化周期 16.9 个月，环比上升 1.4 个月，二线城市新

《暴雷房企区域性研究系列之闽系篇：激进扩张 和过度融资埋下隐患，政策收紧市场遇冷成为危 机爆发的导火索》20220520

《五年期 LPR 超预期下调后，地产信心能恢复 吗？》20220520

《行业盈利承压，货币资金 5 年来首现负增长；房企分化加剧，总体趋向稳健经营——房企 2021 年年报及 2022 年一季报综述》 20220517

《新房二手房成交环比转增，但库存和去化周期 压力仍然较大——房地产行业第 19 周周报》20220517
《金地集团（600383.SH）：增长与稳健并重，高 能级城市布局与融资优势赋予更多成长空间》20220506

整体土地市场较上周相比量升价跌，土地溢价率有所上升。百城成交全类型土地数量为 310 宗，环比上升 28.1%，同比下降 47.6%；成交土地规划建筑面积为 1761 万平方米，环比上升 2.5%，同 比下降 56.3%；成交土地总价为 417 亿元，环比下降 19.7%，同比下降 81.6%；成交土地楼面均 价为 2367 元/平方米，环比下降 21.6%，同比下降 57.8%；百城成交土地溢价率为 3.03%，环比 上升 173.0%，同比下降 79.1%。

房企国内债券发行规模环比有所上升，同比减少。房地产行业国内债券总发行量为 106.50 亿元，同比减少 7.4%（前值-14.2%），环比增加 51.1%；总偿还量为 68.13 亿元，同比减少 56.2%（前值：-66.8%），环比增加 57.5%；净融资额为 38.37 亿元。其中国企国内债券总发行量为 86.50 亿元，同比增加 24.8%（前值： 86.4%），环比增加 22.8%；总偿还量为 53.28 亿元，同比减少 14.9%（前 值： -33.3%），环比上升 360.1%；净融资额为 18.70 亿元。民企国内债券总发行量为 20.00 亿元，同比减少 56.2%；总偿还量为 14.85 亿元，同比减少 84.0%（前值-97.1%），净融资额为 19.67 亿 元。本周美的臵业、碧桂园和龙湖集团分别发行 10、5、5 亿元公司债，为民营企业近九周以来 首次发行国内债券。新城控股也拟于近期发行不超过 10 亿元的银行间中期票据，旭辉控股 8 亿 元小公募公司债券状态也更新为“注册生效”。

投资建议
虽然当前房地产行业基本面尚未改善（本周统计局公布的地产核心数据跌幅均明显扩大），但宏观宽 松和行业宽松都较为确定。宏观宽松方面，本周央行超预期下调 5 年期 LPR，对于房地产市场的信心

部放松政策，不过政策松绑力度都不算大，后续仍要观察成都政策的实际落地情况、杭州主城区及新 房市场是否有政策出台。我们认为，多数城市会抓住 5 月下旬到 6 月窗口期出台，前期已出新政的城

证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐
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证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002

和优质民企，但现金流和财报质量较好：建发国际、越秀地产、美的臵业、滨江集团；3）政策更加 明朗后可以关注弹性反转标的：旭辉控股集团、新城控股、金科股份、碧桂园；4）当前收入确定较 强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服 务、旭辉永升服务、保利物业、中海物业、新城悦服务。

风险提示
房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。

目录

1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ...................................... 6

1.1 重点城市新房成交情况跟踪 ................................................................................................ 6 1.2重点城市新房库存情况跟踪 ................................................................................................ 7 1.3重点城市二手房成交情况跟踪 ............................................................................................. 9

2 百城土地市场跟踪 ............................................................................ 11

2.1 百城成交土地（全类型）市场情况跟踪 ............................................................................ 11 2.2百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪 ............................................................................ 13

3本周行业政策梳理 ........................................................................... 16

4 本周板块表现回顾 ........................................................................... 20

5 本周重点公司公告 ........................................................................... 22

6 本周房企债券发行情况.................................................................... 24

7投资建议 ......................................................................................... 27

8 风险提示 ......................................................................................... 28

9 附录 ................................................................................................ 29

图表目录

图表 1. 43 个城市新房成交套数为 2.9 万套，环比下降 9.5%，同比下降 52.6% .......... 6 图表 2. 43 个城市新房成交面积为 336.0 万平方米，环比下降 5.2%，同比下降 47.0% ....................................................................................................................................................... 6 图表 3. 17 个大中城市新房成交套数为 1.9 万套，环比下降 4.1%，同比下降 47.4% . 6 图表 4. 17 个大中城市新房成交面积为 224.6 万平方米，环比下降 0.7%，同比下降 42.9% ............................................................................................................................................. 6 图表 5. 一、二、三线城市新房成交套数环比增速分别为-26.4%、2.1%、-1.1% ......... 7 图表 6. 一、二、三线城市新房成交面积环比增速分别为-26.3%、4.4%、10.3% ........ 7 图表7. 其余26个城市本周新房成交套数为1.0万套，环比下降18.2%，同比下降60.1% ....................................................................................................................................................... 7 图表 8. 其余 26 个城市成交面积为 111.4 万平方米，环比下降 13.0%，同比下降 53.5% ....................................................................................................................................................... 7 图表 9. 15 个城市新房库存套数为 103.1 万套，环比下降 1.56%，同比上升 3.6% ...... 7 图表 10. 8 个大中城市新房库存套数为 56.6 万套，环比下降 1.1%，同比上升 4.7% . 7 图表 11. 一、二、三线城市新房库存套数环比增速分别为-0.8%、-0.8%、-2.9% ........ 8 图表 12. 其余 7 个城市新房库存套数为 46.6 万套，环比下降 1.9%，同比上升 2.3% 8 图表 13. 15 个城市、8 个大中城市、其余 7 个城市新房库存套数去化周期为 19.4、14.8、31.2 个月 ............................................................................................................................ 8 图表 14. 一、二、三线城市新房库存套数去化周期分别为 16.9、15.4、10.0 个月 .... 8 图表 15. 北京、上海、广州、深圳的去化周期分别为 18.8、10.8、23.5、9.7 个月 .... 8 图表 16. 14 个城市新房库存面积为 10379.9 万平方米，环比下降 0.4%，同比上升 5.7% ....................................................................................................................................................... 9 图表 17. 9 个大中城市新房库存面积为 7418.6 万平方米，环比下降 0.6%，同比上升 5.5% ............................................................................................................................................... 9 图表 18. 一、二、三线城市新房库存面积环比增速分别为-0.7%、-0.8%、0.1% ......... 9 图表 19. 其余 5 个城市新房库存面积为 2961.2 万平方米，环比上升 0.2%，同比上升 6.3% ............................................................................................................................................... 9 图表 20. 14 个城市、9 个大中城市、其余 5 个城市新房库存面积去化周期为 18.5、16.5、26.9 个月 ............................................................................................................................ 9 图表 21. 一、二、三线城市新房库存面积去化周期分别为 18.6、15.3、14.7 个月 .... 9 图表 22. 15 个城市二手房成交套数为 1.2 万套，环比下降 12.8%，同比下降 33.7% 10 图表 23. 15 个城市二手房成交面积为 119.9 万平方米，环比下降 13.7%，同比下降 34.4% ........................................................................................................................................... 10 图表 24. 11 大中城市二手房成交套数为 1.1 万套，环比下降 12.2%，同比下降 30.3% ..................................................................................................................................................... 10 图表 25. 11 个大中城市二手房成交面积为 104.7 万平方米，环比下降 11.6%，同比下

降 29.6% ...................................................................................................................................... 10 图表 26. 一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为-25.8%、-7.1%、-3.6%10 图表 27. 一、二、三线城市二手房成交面积环比增速分别为-23.8%、-7.3%、-3.2%10 图表 28. 其余 4 个城市本周二手房成交套数为 0.1 万套，环比下降 18.1%，同比下降 53.2% ........................................................................................................................................... 10 图表 29. 其余 4 个城市成交面积为 15.2 万平方米，环比下降 25.6%，同比下降 55.4% ..................................................................................................................................................... 10 图表 30. 百城成交全类型土地数量为 310 宗，环比上升 28.1%，同比下降 47.6% ... 11 图表 31. 百城成交土地规划建筑面积为 1761 万平方米，环比上升 2.5%，同比下降 56.3% ........................................................................................................................................... 11 图表 32. 百城成交土地总价为 417 亿元，环比下降 19.7%，同比下降 81.6% ............ 11 图表 33. 百城成交土地楼面均价为 2367 元/平方米，环比下降 21.6%，同比下降 57.8% ..................................................................................................................................................... 11 图表 34. 百城成交土地溢价率为 3.03%，环比上升 173.0%，同比下降 79.1% ........... 11 图表 35. 一、二、三线城市成交土地数量环比增速分别为-66.7%、36.5%、37.3% .. 12 图表 36. 一、二、三线城市成交土地数量同比增速分别为-69.6%、-55.7%、60.7% . 12 图表 37. 一、二、三线城市成交土地规划建筑面积环比增速分别为-86.7%、53.4%、24.1% ........................................................................................................................................... 12 图表 38. 一、二、三线城市成交土地规划建筑面积同比增速分别为-76.3%、-62.6%、21.7% ........................................................................................................................................... 12 图表 39. 二、三线城市成交土地总价环比增速分别为 1351.6%、-11.3% .................... 12 图表 40. 二、三线城市成交土地总价同比增速分别为、-73.4%、-1.5% ...................... 12 图表 41. 二、三线城市成交土地楼面均价环比增速分别为 847.0%、-28.5%.............. 13 图表 42. 二、三线城市成交土地楼面均价同比增速分别为-28.8%、-19.1% ............... 13 图表 43. 二、三线城市平均土地溢价率分别为 3.30%、2.54% ...................................... 13 图表 44. 百城成交住宅类土地数量为 73 宗，环比上升 30.4%，同比下降 70.2% ..... 13 图表 45. 百城成交住宅土地规划建筑面积 529 万平方米，环比上升 0.7%，同比下降 75.9% ........................................................................................................................................... 13 图表 46. 百城成交住宅土地总价为 363 亿元，环比下降 19.4%，同比下降 82.7% ... 14 图表 47. 百城成交住宅土地楼面均价为 6866 元/平方米，环比下降 20.0%，同比下降 28.1% ........................................................................................................................................... 14 图表 48. 百城成交土住宅类地溢价率为 2.89%，环比上升 180.6%，同比下降 81.1%14 图表 49. 二、三线住宅成交土地数量环比增速分别为 218.2%、35.7% ....................... 14 图表 50 二、三线住宅成交土地数量同比增速分别为-73.7%、26.7% .......................... 14 图表 51. 二、三线城市成交土地规划建筑面积环比增速为 806.5%、33.7% ............... 15 图表 52.二、三线城市成交土地规划建筑面积同比增速分别为-75.9%、-13.5% ........ 15 图表 53. 二、三线城市成交土地总价环比增速分别为 5955.8%、-7.3% ...................... 15 图表 54 二、三线城市成交土地总价同比增速分别为-72.6%、-8.2% ........................... 15

图表 55. 二、三线城市成交土地楼面均价环比增速为 568.0%、-30.7% ...................... 15 图表 56.二、三线城市成交土地楼面均价同比增速分别为 13.6%、6.2% .................... 15 图表 57. 二、三线城市平均住宅类成交土地溢价率分别为 3.37%、1.62% ................. 15 图表 58. 2022 年第 20 周大事件 ............................................................................................. 18 续图表 58. 2022 年第 20 周大事件 ....................................................................................... 19 图表 59. 房地产行业绝对收益 0.6%，较上周下降 3.3 个百分点 ................................... 20 图表 60. 房地产行业相对收益为-1.6%，较上周下降 3.5 个百分点 .............................. 20 图表 61. 房地产板块 PE 为 12.65X，较上周上涨 0.07，仍然处在历史相对低位....... 21 图表 62. A 股涨跌幅靠前的三家公司依次为泰禾集团、新城控股、保利地产 ......... 21 图表 63. 港股涨跌幅靠前的三家公司依次为金科股份、光大嘉宝、蓝光发展........ 21 图表 64. 2022 年第 20 周（5 月 14 日-5 月 20 日）重点公司公告汇总 .......................... 23 图表 65. 2022年第 20周房地产行业国内债券总发行量为 106.50亿元，同比减少 7.4%，环比增加 51.1% ......................................................................................................................... 24 图表 66. 2022 年第 20 周房地产行业国内债券总偿还量 68.13 亿元，同比减少 56.2%，环比增加 57.5% ......................................................................................................................... 25 图表 67. 2022 年第 20 周房地产行业国内债券净融资额为 38.37 亿元（前值：27.21 亿元） ........................................................................................................................................ 25 图表 68. 本周中国铁建、厦门住宅建设集团有限公司和广州城市建设开发有限公司 分别发行了 15 亿元、12 亿元和 10.8 亿元的公司债，发行期限分别为 5、2、7 年，发行利率分别为 3.30%、2.87%、3.35% ............................................................................... 26 图表 69. 本周债券偿还量最大的房企为广州市城市建设开发有限公司、无锡城建、苏高新，偿还量分别为 15、15、10 亿元 ........................................................................... 26 图表 70. 报告中提及上市公司估值表 ................................................................................. 27 图表 71. 城市数据选取清单 ................................................................................................... 29

1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪

本周（第 20 周：5 月 14 日-5 月 20 日）相比于上周，新房、二手房成交量均有所上升，新房库存量相 比于上周有所上升，去化周期较上周有所上升。

1.1 重点城市新房成交情况跟踪

本周 43 个城市新房成交套数为 2.9 万套，环比下降 9.5%，同比下降 52.6%；成交面积为 336.0 万平方 米，环比下降 5.2%，同比下降 47.0%。其中 17 个大中城市新房成交套数为 1.9 万套，环比下降 4.1%，同比下降 47.4%；成交面积为 224.6 万平方米，环比下降 0.7%，同比下降 42.9%；一、二、三线城市 新房成交套数分别为 0.3、1.3、0.3 万套，环比增速分别为-26.4%、2.1%、-1.1%，同比增速分别为-59.4%、-40.5%、-56.2%。一、二、三线城市新房成交面积分别为 32.3、159.2、33.1 万平方米，环比增速分别 为-26.3%、4.4%、10.3%，同比增速分别为-56.9%、-35.2%、-54.8%。其余 26 个城市本周新房成交套数 为 1.0 万套，环比下降 18.2%，同比下降 60.1%；成交面积为 111.4 万平方米，环比下降 13.0%，同比 下降 53.5%。

图表 1. 43 个城市新房成交套数为 2.9 万套，环比下降 9.5%，同比下降 52.6%

图表 2. 43 个城市新房成交面积为 336.0 万平方米，环比 下降 5.2%，同比下降 47.0%

图表 5. 一、二、三线城市新房成交套数环比增速分别为-26.4%、2.1%、-1.1%

图表 6. 一、二、三线城市新房成交面积环比增速分别为-26.3%、4.4%、10.3%

资料来源：万得，中银证券 资料来源：万得，中银证券

图表 7. 其余 26 个城市本周新房成交套数为 1.0 万套，环 比下降 18.2%，同比下降 60.1%

图表 8. 其余 26 个城市成交面积为 111.4 万平方米，环比 下降 13.0%，同比下降 53.5%

图表 11. 一、二、三线城市新房库存套数环比增速分别为-0.8%、-0.8%、-2.9%

图表 12. 其余 7 个城市新房库存套数为 46.6 万套，环比下 降 1.9%，同比上升 2.3%

资料来源：万得，中银证券 资料来源：万得，中银证券

图表 13. 15 个城市、8 个大中城市、其余 7 个城市新房库 存套数去化周期为 19.4、14.8、31.2 个月

图表 14. 一、二、三线城市新房库存套数去化周期分别为 16.9、15.4、10.0 个月

资料来源：万得，中银证券 资料来源：万得，中银证券

图表 15. 北京、上海、广州、深圳的去化周期分别为 18.8、10.8、23.5、9.7 个月

资料来源：万得，中银证券

14 个城市新房库存面积为 10379.9 万平方米，环比下降 0.4%，同比上升 5.7%。其中，9 个大中城市新 房库存面积为 7418.6 万平方米，环比下降 0.6%，同比上升 5.5%，一、二、三线城市新房库存面积分 别为 3188.4、3244.2、986.1 万平米，一、二、三线城市环比增速分别为-0.7%、-0.8%、0.1%，同比增速 分别为+9.9%、-0.3%、+12.5%。其余 5 个城市新房库存面积为 2961.2 万平方米，环比上升 0.2%，同比 上升 6.3%。在新房库存面积去化周期方面，14 个城市新房库存面积去化周期为 18.5 个月，环比上升 3.5%，同比上升 123.7%。其中 9 个大中城市新房库存面积去化周期为 16.5 个月，环比上升 3.4%，同 比上升 118.7%，其中一、二、三线城市新房库存面积去化周期分别为 18.6、15.3、14.7 个月，环比增 分别为+7.9%、1.1%、-0.7%，同比增速分别为+138.2%、+115.8%、+73.4%。其他 5 个城市新房库存面积 去化周期为 26.9 个月，环比上升 3.4%，同比上升 143.4%。

图表 16. 14 个城市新房库存面积为 10379.9 万平方米，环比下降 0.4%，同比上升 5.7%

图表 17. 9 个大中城市新房库存面积为 7418.6 万平方米，环比下降 0.6%，同比上升 5.5%

图表 18. 一、二、三线城市新房库存面积环比增速分别为-0.7%、-0.8%、0.1%

图表 19. 其余 5 个城市新房库存面积为 2961.2 万平方米，环比上升 0.2%，同比上升 6.3%

图表 20. 14 个城市、9 个大中城市、其余 5 个城市新房库 存面积去化周期为 18.5、16.5、26.9 个月

图表 21. 一、二、三线城市新房库存面积去化周期分别为 18.6、15.3、14.7 个月

资料来源：万得，中银证券 资料来源：万得，中银证券

1.3 重点城市二手房成交情况跟踪

本周 15 个城市二手房成交套数为 1.2 万套，环比下降 12.8%，同比下降 33.7%；成交面积为 119.9 万平 方米，环比下降 13.7%，同比下降 34.4%。其中 11 个大中城市二手房成交套数为 1.1 万套，环比下降 12.2%，同比下降 30.3%；成交面积为 104.7 万平方米，环比下降 11.6%，同比下降 29.6%；一、二、三 线城市二手房成交套数分别为 0.3、0.7、0.1 万套，环比增速分别为-25.8%、-7.1%、-3.6%，同比增速 分别为-52.9%、-22.1%、28.7%，一、二、三线城市成交面积分别为 25.8、67.6、11.2 万平方米，环比 增速分别为-23.8%、-7.3%、-3.2%，同比增速分别为-50.4%、-22.9%、25.0%。其余 4 个城市本周二手房 成交套数为 0.1 万套，环比下降 18.1%，同比下降 53.2%；成交面积为 15.2 万平方米，环比下降 25.6%，同比下降 55.4%。

图表 22. 15 个城市二手房成交套数为 1.2 万套，环比下降 12.8%，同比下降 33.7%

图表 23. 15 个城市二手房成交面积为 119.9 万平方米，环 比下降 13.7%，同比下降 34.4%

2 百城土地市场跟踪

土地市场方面，我们选取 2022 年第 19 周（5 月 9 日-5 月 15 日）的数据。整体土地市场较上周相比量 升价跌，土地溢价率有所上升。从城市能级来看，与上周相比，一线城市量价齐跌，二线城市量价 齐升、三线城市量升价跌。

2.1 百城成交土地（全类型）市场情况跟踪

百城成交全类型土地数量为 310 宗，环比上升 28.1%，同比下降 47.6%；成交土地规划建筑面积为 1761 万平方米，环比上升 2.5%，同比下降 56.3%；成交土地总价为 417 亿元，环比下降 19.7%，同比下降 81.6%；成交土地楼面均价为 2367 元/平方米，环比下降 21.6%，同比下降 57.8%；百城成交土地溢价 率为 3.03%，环比上升 173.0%，同比下降 79.1%。

图表 30. 百城成交全类型土地数量为 310 宗，环比上升 28.1%，同比下降 47.6%

图表 31. 百城成交土地规划建筑面积为 1761 万平方米，环 比上升 2.5%，同比下降 56.3%

从城市能级来看，一、二、三线城市成交土地数量分别为 7、86、217 宗，环比增速分别为-66.7%、36.5%、37.3%，一、二、三线城市同比增速分别为-69.6%、-55.7%、60.7%；一、二、三线城市成交土 地规划建筑面积分别 57.0、545.5、1158.1 万平方米，环比增速分别为-86.7%、53.4%、24.1%，同比增 速分别为-76.3%、-62.6%、21.7%；一、二、三线城市成交土地总价分别为 3.0、277.9、135.7 亿元，一 二三线城市环比增速分别为-99.1%、1351.6%、-11.3%，同比增速分别为-99.6%、-73.4%、-1.5%；一、二、三线城市平均楼面价分别为 534、5095、1172 元/平方米，二、三线城市环比增速分别为 847.0%、-28.5%，同比增速分别为-28.8%、-19.1%；二、三线城市平均土地溢价率分别为 3.30%、2.54%，二、三线城市环比增速分别 371.4%、156.6%，同比增速分别为-81.4%、-81.9%。

图表 35. 一、二、三线城市成交土地数量环比增速分别为-66.7%、36.5%、37.3%

图表 36. 一、二、三线城市成交土地数量同比增速分别为-69.6%、-55.7%、60.7%

资料来源：万得，中银证券 资料来源：万得，中银证券

图表 37. 一、二、三线城市成交土地规划建筑面积环比 增速分别为-86.7%、53.4%、24.1%

图表 38. 一、二、三线城市成交土地规划建筑面积同比增 速分别为-76.3%、-62.6%、21.7%

资料来源：万得，中银证券 资料来源：万得，中银证券

图表 39. 二、三线城市成交土地总价环比增速分别为 1351.6%、-11.3%

图表 40. 二、三线城市成交土地总价同比增速分别为、-73.4%、-1.5%

图表 41. 二、三线城市成交土地楼面均价环比增速分别 为 847.0%、-28.5%

图表 42. 二、三线城市成交土地楼面均价同比增速分别为-28.8%、-19.1%

资料来源：万得，中银证券 资料来源：万得，中银证券

图表 43. 二、三线城市平均土地溢价率分别为 3.30%、2.54%

资料来源：万得，中银证券

2.2 百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪

百城成交住宅类土地数量为 73 宗，环比上升 30.4%，同比下降 70.2%；成交住宅土地规划建筑面积为 529 万平方米，环比上升 0.7%，同比下降 75.9%；成交住宅土地总价为 363 亿元，环比下降 19.4%，同 比下降 82.7%；成交住宅土地楼面均价为 6866 元/平方米，环比下降 20.0%，同比下降 28.1%；百城成 交土住宅类地溢价率为 2.89%，环比上升 180.6%，同比下降 81.1%。

图表 44. 百城成交住宅类土地数量为 73 宗，环比上升 30.4%，同比下降 70.2%

图表 45. 百城成交住宅土地规划建筑面积 529 万平方米，环比上升 0.7%，同比下降 75.9%

图表 46. 百城成交住宅土地总价为 363 亿元，环比下降 19.4%，同比下降 82.7%

图表 47. 百城成交住宅土地楼面均价为 6866 元/平方米，环比下降 20.0%，同比下降 28.1%

资料来源：万得，中银证券 资料来源：万得，中银证券

图表 48. 百城成交土住宅类地溢价率为 2.89%，环比上升 180.6%，同比下降 81.1%

资料来源：万得，中银证券

从不同城市能级的住宅类土地市场情况来看，本周二、三线城市住宅类成交土地数量分别为 35、38 宗，二、三线城市环比增速分别为 218.2%、35.7%，同比增速分别为-73.7%、26.7%；二、三线城市住 宅类成交土地规划建筑面积分别为 271.2、258.0 万平方米，二、三线城市环比增速为 806.5%、33.7%，同比增速分别为-75.9%、-13.5%；二、三线城市住宅类成交总价分别为 265.8、97.6 亿元，二、三线城 市环比增速分别为 5955.8%、-7.3%，同比增速为-72.6%、-8.2%；二、三线城市住宅类平均楼面价为 9799、3782 元/平方米，二、三线城市环比增速分别为 568.0%、-30.7%，同比增速分别为 13.6%、6.2%；二、三线城市平均住宅类成交土地溢价率分别为 3.37%、1.62%，二、三线城市环比增速为 48.5%、260.0%，同比增速分别为-82.2%、-89.3%。

图表 49. 二、三线住宅成交土地数量环比增速分别为 218.2%、35.7%

图表 50 二、三线住宅成交土地数量同比增速分别为-73.7%、26.7%

图表 51. 二、三线城市成交土地规划建筑面积环比增速为 806.5%、33.7%

图表 52.二、三线城市成交土地规划建筑面积同比增速分别 为-75.9%、-13.5%

资料来源：万得，中银证券 资料来源：万得，中银证券

图表 53. 二、三线城市成交土地总价环比增速分别为 5955.8%、-7.3%

图表 54 二、三线城市成交土地总价同比增速分别为-72.6%、-8.2%

图表 55. 二、三线城市成交土地楼面均价环比增速为 568.0%、-30.7%

图表 56.二、三线城市成交土地楼面均价同比增速分别为 13.6%、6.2%

图表 57. 二、三线城市平均住宅类成交土地溢价率分别为 3.37%、1.62%

资料来源：万得，中银证券

3本周行业政策梳理

中央层面，央行、银保监会：1）首套房商贷利率较 LPR 下调 20 个基点。2）央行提出将稳增长放在 更加突出位臵，加大稳健货币政策实施力度。统计局：1）于 2022 年 1-4 月份，全国房地产开发投资 39154 亿元，同比下降 2.7%；其中，住宅投资 29527 亿元，下降 2.1%。于 4 月份，房地产开发景气指 数为 95.89。2）4 月份商品住宅销售价格同比继续走低，70 个大中城市中，商品住宅销售价格下降城 市个数增加，一二三线城市商品住宅销售价格环比总体呈降势、同比继续走低。财政部：土地和房 地产相关税收中，契税 1941 亿元，比上年同期下降 27.4%；土地增值税 2654 亿元，比上年同期下降 1.7%；房产税 1268 亿元，比上年同期增长 12.9%。发改委：守住历史文化根脉，防止大拆大建、贪 大求洋，落实适用、经济、绿色、美观的新时期建筑方针，更不能以县城建设为名炒作房地产。

地方层面，香港：将 2022 年经济增长预测向下修订 1-2%。江苏：为女职工生育二孩、三孩期间缴纳 社保的企业可享受社保补贴。山西：国家税务总局山西省税务局发布通知，2022 年为从事服务业生 产经营的承租方减免租金的单位和个人，可以申请免征 6 个月租金收入应缴纳的房产税。广州：出 台 53 条措施助力服务业领域恢复发展涵盖房租减免、金融支持。成都：出台了 30 条政策措施，涵 盖降低市场主体经营成本、强化服务业企业帮扶激励、加大金融信贷支持力度、等 8 个方面，进一 步加大助企纾困力度。南京：1）生育二个孩子及以上南京市户籍居民家庭，可新增购买一套商品住 房，同时可享受相关银行最优惠贷款利率等支持。2）33 幅南京二批次拟出让地曝光，其中玄武 2 幅、秦淮 6 幅、建邺 7 幅、栖霞 11 幅、雨花台 4 幅、江宁 3 幅，有规模较小的二类居住用地，也有大综 合体项目。3）自 2022 年 5 月 20 日起，南京市户籍和非本市户籍居民购买二手住房时，无需提供购 房证明，满足新市民等刚需群体合理购房需求。东莞：意见目标明确，到“十四五”期末，全市保 障性租赁住房总量不少于 10 万套，力争达到 15 万套，其中 2021 年筹集房源不少于 3000 套。福州：1）截至 4 月住房公积金缴存余额 341 亿个贷使用率 91.13%。2）出台住房租赁企业信用评价办法，依据评定级别实施分级管理。沈阳：1）在沈就业的毕业 5 年以内全日制本科以上高校毕业生，使用 公积金贷款购买自住住房的，公积金贷款限额可放宽到当期最高贷款额度的 1.2 倍，继续支持困难企 业降比缓缴。2）住房公积金新政，优化公积金楼盘签约流程，楼盘签约即受理。嘉兴：支持本市 户籍居民刚性、改善性等合理购房需求。舟山：职工首次申请公积金贷款首套最高 60 万，第二套最 高 40 万。绵阳：调整公积金使用政策，最高申请额度调升至 70 万元。雅安：在政策执行期内，正 常缴存住房公积金的单职工最高贷款额度 45 万元，双职工最高贷款额度 55 万元。漯河：住房类消 费最高补贴 5000 元，新房给予契税等额补贴。北京：1）对于当前有困难的企业，年底前网上申请 即可缓缴公积金。对于未正常偿还公积金贷款的职工，不作逾期处理。2）1-4 月全市商品房销售面 积同比下降 15.1%，住宅销售面积降 25.9%。3）“城市更新应坚持“留改拆”并举、以保留利用提升 为主，原则上城市更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的 20%。海南：1）住房公积金管理局发布通知称，将调整海南省住房公积金个人住房贷款支持购买二手房有关政策。2）未落户海南的人才，提供 12 个月社保证明可购 1 套住房。对申请商业贷款购买第二套住房但未结清 原有住房贷款的，首付比例不低于 50%。申请公积金贷款购买二手住房，属首次购房或已结清原有 公积金贷款的，首付比例不低于 30%。宁夏：截至 4 月底，自治区 100 个重点建设项目已开复工 87 个，开工率为 87％，完成投资 131.4 亿元，投资完成率为 21.85％，较去年同期增长 3.7 个百分点。成 都：近郊区（市）县住房不纳入中心城区购房家庭名下。南昌：1）集中供地拉开帷幕，9 宗地块处 于正常交易环节，土地面积 503.19 亩，起拍价为 49.59 亿元。2）集中供地情况，南崇摇号竞得青山 湖 42 亩地，楼面价 6030 元/平。大唐地产摇号竞得青山湖 11 亩地，楼面价 5825 元/平。江西水投摇号 竞得九龙湖 59 亩地，楼面价 4731 元/平米。中海摇号竞得高新区 99 亩地，楼面价 9196 元/平米。常 州：实施住房公积金贷款新政，二贷最低首付比例降低至 30%。同时，还加大对来常博士和 35 周岁 以下硕士等高端人才的支持力度。衡阳：住房公积金贷款最高额度升至 60 万，三孩家庭最高 80 万。安阳：提高公积金个人住房贷款额度，夫妻最高可贷 60 万元。放宽贷款条件，缴存人提取住房公积 金账户资金后，符合住房公积金贷款条件的，可同时申请住房公积金个人住房贷款。深圳：应政府 要求，未来要继续保投产、保续建、促新开、增固投，坚持“五年规划、三年滚动、年度计划”要 求，以深圳开展基础设施高质量发展试点为契机，全力抓好各领域投资。杭州：非本市户籍家庭提 供 12 个月社保证明可购房。更好满足三孩家庭购房需求，符合条件的三孩家庭，在本市限购范围内

限购的住房套数增加 1 套。长春：受疫情影响缴存住房公积金确有困难的单位，经本单位审议通过 后可申请缓缴住房公积金或降低住房公积金缴存比例（最低 5%）,期限不超过 2022 年 9 月 30 日。烟 台：取消住房公积金异地贷款户籍限制，在异地缴存住房公积金的职工，在烟台市购房时，享有与 本市缴存职工同等的住房公积金贷款权益。安庆：首次申请住房公积金贷款购房首付款最低为 20%。首次贷款已还清，第二次申请住房公积金贷款购买新建商品住房的，首付比例最低为 30%(二手房最 低为 40%)，贷款利率按住房公积金贷款基准利率 1.1 倍执行。泰州：双职工公积金贷款额度最高至 50 万元，住房转让年限调整为 1 年。高安：首次使用公积金购买首套住房，首付比例调整为 20%。崇仁：发文促进房地产健康发展优化市场环境、加大金融支持。铜仁：购房者交纳定金等预定款，如未购房 1 个月内应退还。中山：1）人民法院需扣划预售资金监管账户内资金的，应征得市住房城 乡建设局的同意，未经允许不得对预售资金监管账户内的款项采取强制扣划措施。2）竞买保证金可 按不低于出让起始价 20%设臵。成交后，竞买保证金自动转作合同定金后若不足成交价 20%的，竞 得人应于签订出让合同之前按时交纳不足部分。连云港：对具有本市市区户籍购房家庭，购买家庭 唯一住房的，90 平方米以下的（含 90 平方米）按购房款的 1%补贴，90 平方米以上的按购房款的 1.5% 进行补贴。上海：或从第二批次集中供地开始，拟将土拍监管资金比例降至 90%。石家庄：据媒体 报道，石家庄地区首套房首付比例由三成降至二成，对首套房利率实行差异化管理，一般在 4.5%-4.7% 之间，最低可执行 4.4%。银川：首付比例下调，购房数量和主体不受户籍限制。宁波：公布全年建 设用地供应计划国有建设用地供应计划总量拟为 2263.23 公顷，含住宅用地 690.64 公顷。湖州：非本 市户籍居民购房放开连续缴纳社保时限要求。宿迁：申请住房公积金贷款首付款比例均执行 20%。赤峰：首套房公积金贷款调整最高 80 万元，二套最高 70 万元。泰安：首套房公积金贷款首付比例 下调至 20%。漳州：公积金可直接用于支付购房首付。如皋：对市中心城区范围内购臵新建商品住 宅的给予购房补贴，最高补贴 1.5%。大冶：首套房贷款最低首付比例为 20%，二套房为 30%。楚雄 彝族自治州：住房公积金贷款额最高调至 60 万元，首付比例降为 20%。广东：1-4 月完成房地产开发 投资 0.44 万亿元，同比下降 3.1%。天津：启动二手房交易资金监管模式改革，实行存量房屋交易资 金银行托管模式，以此进一步提升不动产登记效率、优化营商环境。南通：首次购房首付比例最低 执行 20% 二套房最低执行 30%。宿迁：今年市区首次有宅地供应，集中挂牌 9 宗涉宅地，预计将于 6 月 17 日采用“限地价+摇号”的方式出让。周口：将于年内对居民购房实缴契税实行补贴，最高补 贴 50%。六安：提高公积金贷款额度，双职工缴存家庭最高 60 万元。枣庄：上调公积金最高贷款额 度至 55 万元，装配式住宅可上浮 20%。

图表 58. 2022 年第 20 周大事件

续图表 58. 2022 年第 20 周大事件

4 本周板块表现回顾

本周（5 月 14 日-5 月 20 日），在大盘表现方面，上证指数收于 3146.57 点，较上周上升 62.29 点，涨 幅 2.0%；创业板指收于 2417.35 点，较上周上升 59.19 点，涨幅 2.5%；沪深 300 指数收于 4077.60 点，较上周上升 89.00 点，涨幅 2.2%。

在行业板块表现方面，申万一级行业涨跌幅前三的行业依次为煤炭、电气设备和有色金属，综合涨 跌幅分别为+7.4%、+7.3%、+6.9%；涨跌幅靠后的行业依次为医药生物、房地产、银行，涨跌幅分别 为-2.0%、0.6%、0.9%。

板块收益有所上涨，板块估值仍处于历史相对低位。房地产行业绝对收益为 0.6%，较上周下降 3.3 个百分点；相对沪深 300 收益为-1.6%，较上周下降 3.5 个百分点。房地产板块 PE 为 12.65X，较上周 上涨 0.07，仍然处在历史相对低位。

图表 59. 房地产行业绝对收益 0.6%，较上周下降 3.3 个百分点

(%)

资料来源：万得，中银证券

图表 60. 房地产行业相对收益为-1.6%，较上周下降 3.5 个百分点

(%)

资料来源：万得，中银证券

图表 61. 房地产板块 PE 为 12.65X，较上周上涨 0.07，仍然处在历史相对低位

资料来源：公司公告，中银证券

在我们重点跟踪房地产行业股票中，本周 A 股涨跌幅靠前的五家公司依次为泰禾集团、新城控股、保利地产、城建发展、滨江集团，涨跌幅分别为 10.7%、3.0%、2.7%、2.2%、1.6%，涨跌幅靠后的三 家公司依次为金科股份、光大嘉宝、蓝光发展，涨跌幅分别为-11.5%、-6.5%、-5.7%。港股涨跌幅靠 前的五家公司依次为旭辉控股集团、碧桂园、龙湖集团、华润臵地、中国海外发展，涨跌幅分别为 14.1%、13.1%、9.9%、5.2%、3.7%，涨跌幅靠后的三家公司依次为中国金茂、融创中国、中国恒大，涨跌幅分别为-0.4%、0.0%、0.0%。

5 本周重点公司公告

融资公告方面，龙湖集团拟发行 2022 年公司债券（第二期），拟发行规模不超过 5.0 亿元，票面利 3.0-4.0%，期限 6.0 年，第 3 年末投资者回售选择权和发行人票面利率调整选择权。碧桂园拟发行 2022 年公司债券（第一期），拟发行规模不超过 5.0 亿元，票面利率 4.5%-5.0%，期限 3 年。金融街成功 发行面向专业投资者公开发行公司债券(第二期)，实际发行规模 5.0 亿元，票面利率 3.5%，期限 5 年。

销售经营数据公告方面，华侨城 A2022年 4月公司合同销售金额 22.7亿元，合同销售面积 12.3万平。1-4 月，公司累计合同销售金额 104.0亿元，同比减少 60.0%，累计合同销售面积 57.5万平，同比减少 57.0%。富力地产 2022年 4月公司合同销售金额 42.7亿元，合同销售面积 25.5万平。1-4月，公司累计合同销售 金额 177.5亿元，累计合同销售面积 145.3万平。世茂集团 2022年 4月公司合约销售金额 60.3亿元，合约 销售面积 37.2万平。1-4月，公司累计合同销售金额 281.5亿元，累计合约销售面积 173.7万平。

其他重大交易公告方面，合肥城建 1）拟出资 5000.0万元人民币设立全资子公司徽琥地产，主要开展南 京市 NO.2022G01地块的开发和建设。2）近日与南京市规划和自然资源局签订《国有建设用地使用权出 让合同》。土地使用权出让价款为 14.7 亿元，由公司自筹资金解决。融信中国披露有关截至 2021 年 12 月 31日止年度业绩的进一步公告及延迟寄发 2021年年报。中洲控股股票交易价格于 2022年 5月 12日、5月 13日、5月 16日连续 3个交易日收盘价涨幅偏离值累计超过 20.0%。万科 A 1）25亿元公司债券将于 5 月 19 日付息，利率最低 2.6%。2）发布 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券(第二期)2022 年付息 公告。京投发展 1）发布 2021年年度权益分派实施公告，A股每股现金红利 0.1元。2）以有限合伙人身 份参与投资北京基石慧盈创业投资中心（有限合伙），已履行完毕出资义务，已缴付出资额 11500.0 万 元。*ST 中房上海证券交易所决定终止公司股票上市，退市整理期起始日为 2022年 5月 25日，预计最后 交易日期为 2022年 6月 15日。中迪投资 2022年 5月 16日、5月 17日、5月 18日连续三个交易日收盘价 格涨幅偏离值累计超过 20.0%。中天金融公司或公司指定的控股子公司拟以现金方式收购北京千禧世豪 和北京中胜世纪合计持有的华夏人寿 21.0%—25.0%的股权。本次标的股权交易定价不超过 310.0亿元人民 币，公司已依据协议及双方协商的时间及交易进程支付了定金 70.0亿元。万里股份拟以重大资产臵换及 发行股份方式收购重庆特瑞电池材料股份有限公司 49.0%股权，同时拟向不超过 35名特定投资者非公开 发行股份募集配套资金不超过 1.5亿元。中交地产全资子公司中交美庐拟收购绍兴花美和深圳联雅持有 的中交花创合计 51.0%的股权，收购价格 4.1亿元，同时等额受让绍兴花美和深圳联雅对中交花创的债权 本金 2.8亿元及利息 7000.0万元,交易总金额合计 7.6亿元。ST 新城 2022年 5月 17 日-19日连续 3个交易日 收盘价涨幅偏离值累计达到 12.0%以上。

高管变动公告方面，ST 海投副总经理冯勇先生提交的书面辞职报告，因个人工作原因，冯勇先生申请 辞去公司副总经理职务。东望时代因个人职业规划，黄召才先生辞去公司副总经理职务。*ST 大通史利 军先生辞去总经理职务，辞职后仍担任公司董事长及相关董事会下属专门委员会职务；聘任于福洋先生 为公司总经理，不再担任公司副总经理职务；秦江波先生辞去财务总监职务；聘任高明先生为公司财务 总监。深深房 A 同意王江涛先生为公司第七届监事会监事，任期自股东大会选举通过之日起至第七届 监事会任期届满；选举王江涛先生为公司第七届监事会主席，任期自监事会审议通过之日起至第七届监 事会任期届满。皇庭国际曹剑先生因个人原因不再担任公司董事职务，曹剑先生仍继续担任公司子公司 的职务。公司董事会同意增补史立功先生、张笑宇先生为公司第九届董事会董事。万里股份叶剑平先生 因工作变动，申请辞去公司第十届董事会独立董事及各专门委员会相关职务。中迪投资何明龙先生因个 人原因辞去其担任的公司第十届监事会监事职务。辞去职务后，何明龙先生将不再担任公司的任何职务。

股权变动公告方面，荣盛发展控股股东荣盛控股质押 3600.0 万股股份，占公司总股本的 0.8%，质押 后，荣盛控股累计质押股份 8.5 亿股，占公司总股本的 19.5%。中南建设股东中南城投质押 1.2 亿股 股份，占公司总股本的 5.8%，质押后，中南城投累计质押股份 20.7 亿股，占公司总股本的 45.0%。

绿地控股公司控股股东格林兰减持公司 2.3 亿股股份，占公司总股本的 1.8%，减持完成后，格林兰 累计持有股份 34.9 亿股，占公司总股本的 27.3%。东百集团控股股东丰琪投资解除质押 2958.0 万股股 份，占公司总股本的 3.3%，解除质押后，丰琪投资累计质押股份 3.1 亿股，占公司总股本的 34.8%。

图表 64. 2022 年第 20 周（5 月 14 日-5 月 20 日）重点公司公告汇总