评级（买入）房地产行业研究：信贷数据不及预期，亟待加大需求刺激

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报告名称 ：房地产行业研究：信贷数据不及预期，亟待加大需求刺激
评级 ：买入
行业：

资源与环境研究中心

房地产行业研究买入（维持评级） 行业周报

)

调保障性住房比例、延长土地出让金缴纳周期等政策，东莞更是取消了去年 设臵的新房销售限价。我们预计为维持土地市场活跃度，未来在土拍端的政 策宽松力度也将持续加大，房企拿地利润率或得以适度提升。

将解除，估值修复弹性较大，推荐金科服务、碧桂园服务。

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内容目录

居民中长期贷款及全国土地出让金收入情况 ....................................................4 行情回顾 ........................................................................................................4 地产行情回顾 ..............................................................................................4 物业行情回顾 ..............................................................................................5 数据跟踪 ........................................................................................................6 宅地成交 .....................................................................................................6 新房成交 .....................................................................................................8 二手房成交..................................................................................................9 重点城市库存与去化周期........................................................................... 11 地产行业政策和新闻 .....................................................................................12 地产公司动态 ...............................................................................................12 物管行业政策和新闻 .....................................................................................14 物管公司动态 ...............................................................................................14 行业估值 ......................................................................................................15 风险提示 ......................................................................................................16

图表目录

图表 1：新增人民币贷款及同比 ......................................................................4 图表 2：居民中长期新增人民币贷款及同比.....................................................4 图表 3：国有土地使用权出让收入及同比 ........................................................4 图表 4：申万 A 股房地产板块本周涨跌幅排序.................................................5 图表 5：WIND 港股房地产板块本周涨跌幅排序 ..............................................5 图表 6：本周地产个股涨跌幅前 5 名 ...............................................................5 图表 7：本周地产个股涨跌幅末 5 名 ...............................................................5 图表 8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深 300 涨跌幅 .................6 图表 9：本周物业个股涨跌幅前 5 名 ...............................................................6 图表 10：本周物业个股涨跌幅末 5 名 .............................................................6 图表 11：全国 300 城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 .............................7 图表 12：全国 300 城累计宅地成交建面（万㎡）及同比.................................7 图表 13：2022 年初至今权益拿地金额前 20 房企 ...........................................7 图表 14：40 城新房成交面积及同比增速 ........................................................8 图表 15：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比.....................................8 图表 16：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比.....................................8 图表 17：40 城新房成交明细（万平方米） .....................................................9 图表 18：17 城二手房成交面积及同比增速（周） ........................................10

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图表 19：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比............................10 图表 20：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比............................10 图表 21：17 城二手房成交明细（万平方米） ...............................................10 图表 22：12 城商品房的库存和去化周期 ...................................................... 11 图表 23：12 城各城市能级的库存去化周期 ................................................... 11 图表 24：12 个重点城市商品房库存及去化周期 ............................................ 11 图表 25：地产行业政策新闻汇总 ..................................................................12 图表 26：上市公司动态 ................................................................................12 图表 27：物管行业资讯 ................................................................................14 图表 28：物管公司动态 ................................................................................14 图表 29：A 股地产 PE-TTM..........................................................................15 图表 30：港股地产 PE-TTM .........................................................................15 图表 31：港股物业股 PE-TTM......................................................................15 图表 32：覆盖公司估值情况 .........................................................................16

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居民中长期贷款及全国土地出让金收入情况

 3 月 11 日，央行发布数据，中国 2 月新增人民币贷款 12300 亿人民币（同 比-10%），预估 14500 亿人民币；居民中长期新增人民币贷款-459 亿人民 币（同比-111%），自有该数据统计以来首次为负，居民中长期贷款为多房

贷，新增值为负表示当月偿贷额大于贷款额，居民购房意愿低迷。

图表 1：新增人民币贷款及同比

来源：wind，国金证券研究所

图表 2：居民中长期新增人民币贷款及同比

来源：wind，国金证券研究所注：2021 年 2 月同比值为 1009%

 3 月 11 日，两会通过关于 2021 年中央和地方预算执行情况与 2022 年中 央和地方预算的决议。其中，2021 年国有土地使用权收入为 87051 亿人 民币，同比增加 3%，增速大幅下滑，创 2016 年来最低增速。

图表 3：国有土地使用权出让收入及同比

来源：财政部，国金证券研究所

行情回顾

地产行情回顾

本周申万 A 股房地产板块涨跌幅为-5.5%，在各板块中位列第 22；WIND 港股房地产板块涨跌幅为-5.2%，在各板块中位列第 10。本周地产涨跌幅 前 5 名为黑牡丹、苏州高新、财信发展、天保基建、长实集团，涨跌幅分 别为+29.5%、+20.9%、+12%、+10.3%、+6.5%；末 5 名为绿景中国地 产、禹洲集团、新城发展、龙光集团、宝龙地产，涨跌幅分别为-27.1%、-24.1%、-22.4%、-19.1%、-18.4%。

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图表 8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深 300 涨跌幅

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来源：wind，国金证券研究所

图表 9：本周物业个股涨跌幅前 5 名

图表 10：本周物业个股涨跌幅末 5 名

图表 11：全国 300 城单周宅地成交建面及平均成交溢价率

来源：中指研究院，国金证券研究所

图表 12：全国 300 城累计宅地成交建面（万㎡）及同比

来源：中指研究院，国金证券研究所

图表 13：2022 年初至今权益拿地金额前 20 房企

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来源：中指研究院，国金证券研究所

新房成交

根据 wind 数据，本周（3 月 5 日-3 月 11 日），40 个城市商品房成交合计 382 万平米，周环比-20%，周同比-46%，月度累计同比-43%，年度累计 同比-33%。其中：

图表 14：40 城新房成交面积及同比增速

来源：wind，国金证券研究所

图表 15：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比

20%

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图表 16：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比

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来源：wind，国金证券研究所 来源：wind，国金证券研究所

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图表 17：40 城新房成交明细（万平方米）

来源：wind，国金证券研究所注：成交数据为各地房管局备案口径，可能较实际市场情况滞后。

二手房成交

根据 wind 数据，本周（3 月 5 日-3 月 11 日），17 个城市二手房成交合计 141 万平米，周环比+4%，周同比-32%，月度累计同比-31%，年度累计同比-36%。其中：

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一线城市：周环比+4%，周同比-35%，月度累计同比-34%，年度累计同比-39%；

图表 18：17 城二手房成交面积及同比增速（周）

来源：wind，国金证券研究所

图 表 19：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比

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图 表 20：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比

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来源：wind，国金证券研究所 来源：wind，国金证券研究所

图表 21：17 城二手房成交明细（万平方米）

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来源：wind，国金证券研究所注：成交数据为各地房管局披露，为各地交易中心口径，可能较实际市场情况滞后。

重点城市库存与去化周期

根据 wind 数据，本周（3 月 5 日-3 月 11 日），12 城商品房库存（可售面 积）为 1.54 亿平米，环比+1.2%，同比+4.5%。以 3 个月移动平均商品房 成交面积计算，去化周期为 17.8 月，较上周+0.6 个月，较去年同比+5.1

个月。

图表 22：12 城商品房的库存和去化周期

图表 23：12 城各城市能级的库存去化周期

来源：wind，国金证券研究所 来源：wind，国金证券研究所

图表 24：12 个重点城市商品房库存及去化周期

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来源：wind，国金证券研究所 注：成交数据为各地房管局备案口径，可能较实际市场情况滞后。

地产行业政策和新闻

图表 25：地产行业政策新闻汇总

良提出现在社会对养老托育的需求，特别是高质量的养老托育需求十分迫切。提量增质的重点是围绕人

民群众有迫切要求的优质资源来扩大规模，比如说“一床难求”的养老机构、“一位难求”的托育机

构，中央预算内投资将给予重点支持，同时把财税、信贷、土地、人才等相关政策落实到位，大幅度增

实施意见》。《意见》称，通过实施货币化安臵，满足动迁群众多元安臵需求，消化存量房源，促进房地 产市场健康持续发展。集中利用 3 年时间，大力推进货币化安臵，确保 2024 年群众回迁安臵全部完 成。可委托参改企业和市、区级政府国有平台公司具体实施。首套房尚未回迁项目采用货币化安臵的视

和中长期平稳发展提供必要的流动性，同时重点支持城市化和结构转型升级过程中住房建设资金需求，

如支持城市农民工安居工程建设。今年即便希望能稳住房地产投资增速，使其回归正增长，预计也很难

再回到疫情前的水平。

险边际和折现的处理，明确准备金评估时应进行折现的久期标准，加强对保险公司分支机构准备金的管

理。《实施细则》的发布实施，为进一步加强非寿险业务准备金的管理提供了制度保障。

和共有产权房为主体的住房保障体系，加快发展长租房市场，切实解决好新市民、青年人、大学毕业生 等群体的住房问题。2、保持房地产开发投资和商品房销售稳步增长。3、强化分类指导，综合施策，重 点围绕调整住房限购区域、加大金融信贷支持力度。4、实施土地精准投放、放宽落户条件、完善人才 购房、优化预售资金监管等方面做好政策储备。5、完善商品房预售资金监管制度，加强商品房重点项

监管工作的意见》。意见提出，房地产开发企业预售商品房取得的全部收入，包括定金、首付款、分期

付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等，均应纳入商品房预售资金监管范围。

限价。

来源：各地政府网站，国金证券研究所

地产公司动态

图表 26：上市公司动态

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售价格为每平方米人民币 14,521 元。2022 年 1–2 月，本集团实现累计合约销售金额为

日完成上述剩余本金及其利息的兑付。

-13- 敬请参阅最后一页特别声明

来源：公司公告，国金证券研究所

物管行业政策和新闻

图表 27：物管行业资讯

区养老、托幼等配套设施建设力度，加快城市燃气管道等管网更新改造，有序推进城市更新，继

续保障好群众住房需求。

建议完善物业管理监督机制。进一步完善物业管理工作实施意见，建立透明统一的物业管理收费

制度，探索以居民满意度为核心的考核评价、物业费收缴机制。探索建立物业费收缴黑名单制

度，建立畅通的联络沟通渠道，完善纠纷解决机制。设立居委会物业管理办公室，实现物业公司

和业主双方利益最大化。

来源：wind，观点地产网，国金证券研究所

物管公司动态

图表 28：物管公司动态

日止年度未经审核综合管理账目及公司目前可获得的资料的初步审阅，集团预期截

示，华润万象生活的全资附属公司润楹作为买方与天津禹佳作为卖方及目标订立股

卖。经公司查询，根据淘宝网司法拍卖网络平台显示的拍卖结果，因无人出价，上

述股份已流拍。

来源：公司公告，国金证券研究所

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行业估值

图表 29：A 股地产 PE-TTM

来源：wind，国金证券研究所

图表 30：港股地产 PE-TTM

来源：wind，国金证券研究所

图表 31：港股物业股 PE-TTM

来源：wind，国金证券研究所

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图表 32：覆盖公司估值情况

来源：wind，国金证券研究所注：1）数据截至 2022 年 3月 11 日；2）预测数据为国金预测

风险提示

房地产调控政策宽松不及预期。自 2021 年 9 月起，信贷端已经出现了宽 松，当前多城市也在房地产调控方面出台宽松政策，而政策对销售层面的 影响，尚待市场验证。

市场信心持续走低。当前房企销售低迷，部分房企仍存在较大现金流危机，倒逼房企打折促销，加大购房者观望情绪，若房企持续大幅打折，市场信 心恢复仍有困难。

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公司投资评级的说明：
买入：预期未来 6－12 个月内上涨幅度在 15%以上；
增持：预期未来 6－12 个月内上涨幅度在 5%－15%；
中性：预期未来 6－12 个月内变动幅度在-5%－5%；
减持：预期未来 6－12 个月内下跌幅度在 5%以上。

行业投资评级的说明：
买入：预期未来 3－6 个月内该行业上涨幅度超过大盘在 15%以上；增持：预期未来 3－6 个月内该行业上涨幅度超过大盘在 5%－15%；中性：预期未来 3－6 个月内该行业变动幅度相对大盘在-5%－5%；减持：预期未来 3－6 个月内该行业下跌幅度超过大盘在 5%以上。

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特别声明：

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