评级（增持）房地产统计局2月数据点评：需求弹性与投资韧性双超预期

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报告名称 ：房地产统计局2月数据点评：需求弹性与投资韧性双超预期
评级 ：增持
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行业报告 | 行业点评

融资压力不减，回款面临考验

报》 2022-03-06
3 《房地产-行业点评:探索房住不炒与

1-2 月房地产开发资金来源合计值同比-17.7%，同比降幅较 2021Q4 扩大 因城施策的新边界》 2022-03-05 5.2pct。其中，1）国内贷款同比-21.1%，同比降幅较 2021Q4 小幅改善 5.8pct，
年初以来开发贷、并购贷等合理资金需求得到进一步满足，但行业信用风险
偏好依然偏低的情况下，当前整体流动性分配依然相对不均衡；2）1-2 月
定金及预收款同比-27.0%，同比降幅自 2021 年 8 月以来逐月扩大。1-2 月
个人按揭贷款同比-16.9%，较 2021Q4 下降 17.7pct，反映出当前回款压力
依然较大。当前部分民营房企再融资能力受损，销售表现或将成为现金流的
最关键变量。

把握政策结构性宽松的 beta 与收并购的 alpha

行业数据的量变能否引发政策的质变有待进一步观察，地产调控的系统性放 松取决于行业基本面、信用面以及宏观层面稳增长对地产的阶段性诉求。随 着房住不炒与因城施策新的政策边界形成，地方政策有望在新一轮托底周期 中发挥更大作用。投资建议：未来行业 beta 取决于行业结构调整、产能出 清节奏和政策托底力度；alpha 在于收并购对重点房企资产负债表和利润率 的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘。

持续推荐：1）优质龙头：金地集团、保利发展、万科 A、龙湖集团、招商 蛇口等；2）优质成长：金科股份、新城控股、旭辉控股等；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务等。

风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行周期开始；行政调控保持高压，房地产税试点力度超预期

1.需求弹性与投资韧性双超预期

1.1.高基数下销售表现不俗

1-2 月全国商品房销售面积同比-9.6%，降幅较 2021Q4 收窄 7.2pct，显著高于同期 63 城新 房销售面积同比增速-30.14%；1-2 月全国商品房销售金额同比-19.3%，降幅较 2021Q4 扩 大 0.62pct；1-2 月全国商品房销售均价同比-10.7%，为 2000 年以来 2 月累计同比增速最 低点，房企继续加大营销力度，以价换量加强销售回款。

1-2 月销售无惧高基数压力下，可能受益于去年四季度以来中央层面稳预期的表态，按揭 力度的持续宽松以及地方因城施策不断升级所带来的潜在预期改善（百城房价环比增速由 21 年 11 月的-0.04%稳步提升至 22 年 2 月的+0.03%）。我们认为销售复苏持续性依然面临 行业预期不稳的考验，后续表现取决于托底政策的连续性和跟进力度，合理住房需求，尤 其是改善性需求的释放节奏。

图 5：商品房销售均价单月情况

资料来源：Wind，天风证券研究所

图 6：商品住宅销售均价单月情况

资料来源：Wind，天风证券研究所

1.2.存量施工继续支撑开发投资韧性

行业销售确立趋势性改善之前，行业增量开发投资依然保持谨慎，存量施工投资支撑开发 投资实现同比+3.7%。增量端：1）1-2 月土地购置面积同比-42.3%，成交价款同比-26.7%，同比降幅较 2021Q4 继续扩大 16.97pct、32.43pct；2）1-2 月新开工同比-12.2%，降幅较 2021Q4 收窄 16.38pct，我们认为改善动力主要源于销售预期的结构性复苏。存量端：1）1-2 月房屋施工面积同比+1.8%。地方保竣工和预售资金监管的支撑下，存量施工有望支撑 开发投资保持稳定区间；2）1-2 月竣工面积同比-9.8%，降幅较 2021Q4 扩大 10.84pct，或 主要受施工节奏波动影响。

资料来源：Wind，天风证券研究所

图 11：土地成交价款累计情况

资料来源：Wind，天风证券研究所

图 12：土地成交价款当月额情况

资料来源：Wind，天风证券研究所

图 13：房屋新开工面积累计情况

资料来源：Wind，天风证券研究所

图 14：房屋新开工面积当月值情况

图 15：房屋施工面积累计情况

资料来源：Wind，天风证券研究所

1.3.融资压力不减，回款面临考验

1-2 月房地产开发资金来源合计值同比-17.7%，同比降幅较 2021Q4 扩大 5.2pct。其中：1）国内贷款同比-21.1%，同比降幅较 2021Q4 小幅改善 5.8pct，年初以来开发贷、并购贷等 合理资金需求得到进一步满足，但行业信用风险偏好依然偏低的情况下，当前整体流动性 分配依然相对不均衡；2）1-2 月定金及预收款同比-27.0%，同比降幅自 2021 年 8 月以来 逐月扩大。1-2 月个人按揭贷款同比-16.9%，较 2021Q4 下降 17.7pct，反映出当前回款压 力依然较大。当前部分民营房企再融资能力受损，销售表现或将成为现金流的最关键变量。

资料来源：Wind，天风证券研究所

图 22：定金及预收款累计情况

资料来源：Wind，天风证券研究所

图 23：定金及预收款当月情况

资料来源：Wind，天风证券研究所

图 24：个人按揭贷款累计情况

资料来源：Wind，天风证券研究所

图 25：个人按揭贷款当月情况

2.策略：把握政策结构性宽松的 beta 与收并购的 alpha 行业数据的量变能否引发政策的质变有待进一步观察，地产调控的系统性放松取决于行业 基本面、信用面以及宏观层面稳增长对地产的阶段性诉求。随着房住不炒与因城施策新的 政策边界形成，地方政策有望在新一轮托底周期中发挥更大作用。投资建议：未来行业 beta 取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度；alpha 在于收并购对重点房企资产 负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘。持续推荐：1）优质龙头：金地集团、保利发展、万科 A、龙湖集团、招商蛇口等；2）优 质成长：金科股份、新城控股、旭辉控股等；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保 利物业、旭辉永升服务等。

3.风险提示
1) 行业信用风险蔓延，影响整个地产行业的再融资、销售和竣工预期；
2) 行业销售下行周期开始，带动行业开发投资、新开工、拿地、施工等指标快速下行；3) 行政调控保持高压，房地产税试点力度超预期。

分析师声明
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