评级（）房地产行业点评：商品房销售疲软，投资韧性初显

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报告名称 ：房地产行业点评：商品房销售疲软，投资韧性初显
评级 ：增持
行业：

房地产
行业研究/行业点评

商品房销售疲软，投资韧性初显

行业指数与沪深 300 走势比较 16%
6%

-14%
-24%
-34%

分析师：王洪岩
执业证书号：S0010521010001 邮箱：wanghy@hazq.com

相关报告
1.新房成交环比回温，政府工作报告

 事件
国家统计局发布 2022 年 1~2 月房地产开发投资和销售数据。

 销售端：1~2 月商品房销售疲软，待观察后续政策及房企动作 2022 年 1~2 月，商品房销售面积同比-9.6%；销售金额同比-19.3%。其中，住宅销售金额累计同比-22.1%。价格维度，2022 年 1~2 月全 国销售均价同比-10.75%；区域维度看，东部地区的销售均价仍居四 大区域首位，达 14276 元/方。往后看，2022 年 3 月至今（截至 3 月 14 日）30 大中城市高频成交面积数据显示同比-48.0%，销售承压下 行是大势所趋，短期降幅波动走向需观察政策后续放松情况及房企“以价换量”力度。

 开竣工：新开工降幅收窄，“保交付”下竣工有望恢复增长
2022 年 1~2 月新开工同比-12.2%，较 2021 年 12 月单月同比-31.1% 有所好转。从拿地向开工传导的角度而言，拿地-销售普遍存在 2~3Q 的时滞。细分至城市层面，“土地供应两集中”对拿地的节奏已经产生 明显扰动。根据克尔瑞统计，2019~2020 年集中供地的 22 城中地块 整体从拿地到开工、开售平均所需要时长分别为 3.7 个月和 11.5 个 月；2021 年 22 城在 3 轮集中供地后合计成交了 2111 宗含宅用地，截止至 2022 年 2 月 9 日，仅有 21%已经开工。考虑到，“三条红 线”、“房地产贷款集中度管理”等调控政策的实施，尤其在投资金额 的管控上存在当年拿地金额/当年销售金额不得超过 40%的指标约 束，房企拿地态度将愈发谨慎。值得注意的是 2022 年新开工在拿地 端滞后的情况下，也将相应出现波动，房企主动调整开工节奏的能力 存在弱化的可能。受到 2021 年集中供地第二轮、第三轮有大批城投 公司拿地（第三批成交地块中按项目数计城投占比 43%），此类项目 较大概率将寻求品牌房企合作开发，也是导致项目开工速度放缓的因 素之一。1~2 月竣工面积同比-9.8%。政府自 2021 年底以来密集出 台的保交付的政策逐步落地生效，2022 年竣工有望恢复增长。

 房地产开发投资完成额同比转正，土地投资贡献减少
2022 年 1~2 月房地产开发投资完成额同比+3.7%（2021 年全年 +4.4%），相较于 2021 年 12 月单月同比-13.9%有明显好转。注意

再提“三稳” 2022-03-08 到，1~2 月土地成交建面同比-42.3%。考虑到，集中供地的实施及

2.百强销售榜单点评：百强销售下行 探底，返乡置业不及预期 2022-03-

“因城施策”下分化，房企拿地策略维持保守，土地市场区域间热度 分化更为明显，作为开发投资的主要组成部分，未来土地投资对开发

08 投资的贡献存在继续弱化的可能。此外，今年《政府工作报告》再提

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推农村基建 2022-02-27 市更新有望在未来“补位”提升房地产开发投资韧性。

 融资端：1~2 月到位资金同比-17.7%，国内贷款降幅达-21.1%

2022 年 1~2 月到位资金同比-17.7%。结构上，1~2 月国内贷款（同

行业研究

【其中个人按揭（同比-16.9%）、首付款（同比-27.0%）】。从占比来 看，销售回款仍为主要的资金来源渠道（1~2 月占比达 50.6%）。出 于对当前市场的信心不足，消费者购房意愿并未随着政策放松有大幅 提升，从央行发布的 2 月社会融资规模统计数据报告可以印证：住户 贷款减少 3369 亿元，其中中长期贷款减少 459 亿元。向后看，在良 性循环和因城施策政策引导下，在保障居民合理购房需求释放基础 上，融资端有望得到修复。

投资建议

继“三条红线”后，“房地产贷款集中度管理”及“土地供应两集中”等政策 的出台，将供需两端双向约束。调控风向未变，“以稳为主”仍为主基 调，大放大收的空间较窄。当前板块估值及仓位已处历史低位。行业 供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调加重。建议关注：（1）稳健发展型：保利发展、万科 A、金地集团；（2）成长受益型：金科股份、新城控股；（3）物管优质标的：碧桂园服务、华润万象生 活、金科服务、宝龙商业等。

风险提示

房地产调控政策趋严，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。

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行业研究

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投资评级说明

以本报告发布之日起 6 个月内，证券（或行业指数）相对于同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准，A

股以沪深 300 指数为基准；新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标

的）为基准；香港市场以恒生指数为基准；美国市场以纳斯达克指数或标普 500 指数为基准。定义如下：行业评级体系
增持—未来 6 个月的投资收益率领先市场基准指数 5%以上;
中性—未来 6 个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至 5%;

减持—未来 6 个月的投资收益率落后市场基准指数 5%以上; 公司评级体系

买入—未来 6-12 个月的投资收益率领先市场基准指数 15%以上；

增持—未来 6-12 个月的投资收益率领先市场基准指数 5%至 15%；

中性—未来 6-12 个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至 5%；

减持—未来 6-12 个月的投资收益率落后市场基准指数 5%至 15%；

卖出—未来 6-12 个月的投资收益率落后市场基准指数 15%以上；

无评级—因无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使无

法给出明确的投资评级。

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