评级（）2022年1-2月房地产行业月报：行业筑底中，政策仍需发力

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报告名称 ：2022年1-2月房地产行业月报：行业筑底中，政策仍需发力
评级 ：持有
行业：

房地产行业

行业研究类模板
报告日期：2022 年 3 月 15 日

──2022 年 1-2 月房地产行业月报

大。土地购置面积 2022 年 1-2 月同比增速-42.3%（降幅扩大，较
2019-2020 年平均值-39%）、新开工面积-12.2%（降幅扩大，剔除 2020 年疫情以外 2015 年以来最低，较 2019-2020 年平均值-3%）、竣工面积-9.8%（由正转负，降幅扩大，较 2019-2020 年平均值+3%）。土地购置 面积同比连续 9 个月负增长，意味着未来 6 个月商品房供应仍然会短缺，

新房市场可能仍然会面临供给不足的问题。

但是同比仍然是两位数负增长，2014 年以来同比数值最低。

投资建议：总结来看，土地、新开工、房地产主要融资渠道（国内贷款和

个人按揭贷款）均呈现筑底趋势。结合近期市场外部因素扰动+疫情反复

+行业悲观情绪的演绎，我们认为地方政策仍需在供需两端继续发力才能

使得行业基本面完成筑底然后修复。

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行业周期底部震荡洗牌过程艰巨，但理性看清行业中长期不变的发展趋势 才能有机会以合理价格把握未来胜者。我们认为行业中长期发展趋势相对 确定的发展方向有三方面：
1）城市或区域政策放松趋势下，总量增长变为结构增长，布局人口净流 入城市且城市有放松政策的房企，基本面可能优先好转。

2）本轮调控对行业产生长远影响，房企在需求和信贷两方面产生分化，进入正反馈循环的公司有机会获得更多市场份额。

3）行业进入成熟阶段，城市更新是必然趋势，都市圈需要扩围接纳新市 民。综合开发能力强的企业，参与机会更多；有独特拿地模式的企业，例 如 TOD+住开更具优势。

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正文目录

1. 投资端：开发投资正增长，但行业下行压力不减 ..................................................................... 4 1.1. 房地产开发投资完成额：维持正增长，但增速持续回落 ........................................................................................ 4
   1.2. 土地购置：土地市场再度趋冷，土地购置量价降幅扩大 ........................................................................................ 5
   1.3. 开竣工：新开工、竣工增速持续回落 ........................................................................................................................ 6 2. 商品房销售：销售依旧疲软，市场底部未现 ............................................................................ 7 3. 到位资金：整体资金面仍紧，房企资金压力未解 ..................................................................... 8 4. 风险提示 .................................................................................................................................. 9
   图表目录
   图 1：2022 年 1-2 月全国房地产开发投资累计同比+3.7% ..................................................................................................... 4 图 2：22 年 1-2 月全国房地产开发投资环比 21 年 12 月+40.9% ............................................................................................ 4 图 3：2022 年 1-2 月住宅开发投资累计同比+3.7% ................................................................................................................. 4 图 4：22 年 1-2 月住宅开发投资环比 21 年 12 月+42.0% ....................................................................................................... 4 图 5： 2022 年 1-2 月土地购置面积累计同比-42.3% .............................................................................................................. 5 图 6：2022 年 1-2 月土地购置面积环比 2021 年 12 月-74.6% ................................................................................................ 5 图 7： 2022 年 1-2 月土地成交价款累计同比-26.7% .............................................................................................................. 5 图 8：2022 年 1-2 月土地成交价款环比 2021 年 12 月-88.6% ................................................................................................ 5 图 9：2022 年 1-2 月新开工面积累计同比-12.2% .................................................................................................................... 6 图 10：2022 年 1-2 月新开工面积环比 2021 年 12 月-6.9% .................................................................................................... 6 图 11：2022 年 1-2 月竣工面积累计同比-9.8% ........................................................................................................................ 6 图 12：2022 年 1-2 月竣工面环比 2021 年 12 月-62.6% .......................................................................................................... 6 图 13：2022 年 1-2 月商品房销售面积累计同比-9.6% ............................................................................................................ 7 图 14：2022 年 1-2 月商品房销售面积环比-26.3% .................................................................................................................. 7 图 15：2022 年 1-2 月商品房销售额累计同比-19.3% .............................................................................................................. 7 图 16：2022 年 1-2 月商品房销售额环比-23.7% ...................................................................................................................... 7 图 17：2022 年 1-2 月销竣比 1.29，较上期有所下降 .............................................................................................................. 8 图 18：1-2 月商品房待售面积 57026 万平，去化周期 3.53 月 ............................................................................................... 8 图 19：2022 年 1-2 月房地产企业到位资金累计同比-17.7% .................................................................................................. 8 图 20：22 年 1-2 月房地产企业到位资金环比 21 年 12 月+41.5% .......................................................................................... 8 图 21：房地产开发企业到位资金构成情况 .............................................................................................................................. 9 图 22：2022 年 1-2 月国内贷款累计同比-21.1% ...................................................................................................................... 9 图 23：2022 年 1-2 月国内贷款较 2021 年 12 月环比+148.0% ................................................................................................ 9 图 24：2022 年 1-2 月个人按揭贷款累计同比-16.9% .............................................................................................................. 9 图 25：2022 年 1-2 月个人按揭贷款较 2021 年 12 月环比+49.7% .......................................................................................... 9

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   1. 投资端：开发投资正增长，但行业下行压力不减
      1.1. 房地产开发投资完成额：维持正增长，但增速持续回落
      2022 年 1-2 月累计全国房地产开发投资 14499 亿元，较 2021 年同期+3.7%，同比 增速较 2021 年全年回落 0.7pct。其中，2022 年 1-2 月累计住宅开发投资 10769 亿元，
      较 2021 年同期+3.7%，同比增速较 2021 年全年回落 2.7pct。
      单月变化趋势：2022年 1-2月全国房地产开发投资完成额环比 2021年 12月+40.9%，环比增速由-16.9%大幅转正，与 2021 年 12 月单月同比增速相比 2022 年 1-2 同比增速 也有所回暖。其中，2022 年 1-2 月住宅开发投资完成额环比 2021 年 12 月+42.0%，环 比增速由-18.1%大幅转正。住宅开发投资完成额占比由 75.3%小幅下滑至 74.3%。
      图 1：2022 年 1-2 月全国房地产开发投资累计同比+3.7%
      
      资料来源：国家统计局，浙商证券研究所
      图 3：2022 年 1-2 月住宅开发投资累计同比+3.7%
      
      资料来源：国家统计局，浙商证券研究所
      图 2：22 年 1-2 月全国房地产开发投资环比 21 年 12 月+40.9%
      资料来源：国家统计局，浙商证券研究所
      图 4：22 年 1-2 月住宅开发投资环比 21 年 12 月+42.0%
      资料来源：国家统计局，浙商证券研究所

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      1.2. 土地购置：土地市场再度趋冷，土地购置量价降幅扩大
      购置面积：2022 年 1-2 月房地产开发企业土地购置面积 838 万平，较 2021 年同期-42.3%。与 2021 年 12 月单月表现相比，2022 年 1-2 月房地产开发企业土地购置面积 环比-74.6%，环比增速较上期+34.1 大幅下降 108.7pct。
      土地成交价款：2022 年 1-2 月土地成交价款 369 亿元，较 2021 年同期-26.7%。与 2021 年 12 月单月表现相比，2022 年 1-2 月土地成交价款环比-88.6%，环比增速较上期
      +4.1%大幅回落 92.7pct。
      图 5： 2022 年 1-2 月土地购置面积累计同比-42.3%
      
      资料来源：国家统计局，浙商证券研究所
      图 7： 2022 年 1-2 月土地成交价款累计同比-26.7%
      
      资料来源：国家统计局，浙商证券研究所
      图 6：2022 年 1-2 月土地购置面积环比 2021 年 12 月-74.6%
      资料来源：国家统计局，浙商证券研究所
      图 8：2022 年 1-2 月土地成交价款环比 2021 年 12 月-88.6%
      
      资料来源：国家统计局，浙商证券研究所

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      1.3. 开竣工：新开工、竣工增速持续回落
      2022 年 1-2 月房地产开发企业累计房屋新开工面积 14967 万平，较 2021 年同期
      -12.2%。2022 年 1-2 月累计房屋竣工面积 12200 万平，较 2021 年同期-9.8%。
      与 2021 年 12 月单月表现相比，2022 年 1-2 月新开工面积环比-6.90%，环比降幅
      扩大 6.9pct。2022 年 1-2 月竣工面积环比-62.6%，环比增速由+184.9%大幅下降转负。
      图 9：2022 年 1-2 月新开工面积累计同比-12.2%
      
      资料来源：国家统计局，浙商证券研究所
      图 11：2022 年 1-2 月竣工面积累计同比-9.8%
      
      资料来源：国家统计局，浙商证券研究所
      图 10：2022 年 1-2 月新开工面积环比 2021 年 12 月-6.9%
      资料来源：国家统计局，浙商证券研究所
      图 12：2022 年 1-2 月竣工面环比 2021 年 12 月-62.6%
      资料来源：国家统计局，浙商证券研究所

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   2. 商品房销售：销售依旧疲软，市场底部未现
      2022 年 1-2 月商品房销售面积 15703 万平，较 2021 年同期-9.6%，同比增速较 2021 年全年回落 11.5pct。2022 年 1-2 月商品房销售额 15459 亿元，较 2021 年同期-19.3%，
      同比增速较 2021 年全年回落 24.1pct。
      与 2021 年 12 月单月表现相比，2022 年 1-2 月商品房销售面积环比-26.3%，由上 期+41.2%转负。2022 年 1-2 月商品房销售金额环比-23.7%，由上期 39.9%转负。
      图 13：2022 年 1-2 月商品房销售面积累计同比-9.6%
      
      资料来源：国家统计局，浙商证券研究所
      图 15：2022 年 1-2 月商品房销售额累计同比-19.3%
      
      资料来源：国家统计局，浙商证券研究所
      图 14：2022 年 1-2 月商品房销售面积环比-26.3%
      资料来源：国家统计局，浙商证券研究所
      图 16：2022 年 1-2 月商品房销售额环比-23.7%
      资料来源：国家统计局，浙商证券研究所
      2022 年 1-2 月销竣比 1.29，较 2021 年 1-12 月有所缩小。2022 年 1-2 月商品房待 售面积 57026 万平，较 2021 年 12 月增加 6003 万平，按前 12 个月滚动平均销售面积 计算，去化周期 3.53 个月，销售疲软下，去化周期较 2021 年 12 月有所拉长。

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      图 17：2022 年 1-2 月销竣比 1.29，较上期有所下降
      
      资料来源：国家统计局，浙商证券研究所
      图 18：1-2 月商品房待售面积 57026 万平，去化周期 3.53 月
      
      资料来源：国家统计局，浙商证券研究所
   3. 到位资金：整体资金面仍紧，房企资金压力未解

2022 年 1-2 月房地产开发企业到位资金 25143 亿元，较 2021 年同期-17.7%，成为

2020 年初疫情以来的首次负增长，反映行业资金面仍然偏紧。

从资金构成来看，2022 年 1-2 月国内贷款累计值 4105 亿元，占比 16.3%，较 2021 年 1-2 月下降 0.7pct；利用外资累计值 7 亿元，占比不足 0.1%；自筹资金累计值 7757 亿元，占比 30.9%，较 2021 年 1-2 月上升 3.8pct。其他资金累计值 13274 亿元，占比 52.8%，较 2021 年 1-2 月下降 3.1pct。

其中，国内贷款与个人按揭贷款走弱。国内贷款 2022 年 1-2 月累计同比-21.1%，跌 幅较 2021 年底扩大 8.4pct。个人按揭贷款 2022 年 1-2 月累计同比-16.9%，增速由 2021

年底的+8%大幅下降 24.9pct。

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图 21：房地产开发企业到位资金构成情况

资料来源：国家统计局，浙商证券研究所

图 22：2022 年 1-2 月国内贷款累计同比-21.1%

资料来源：国家统计局，浙商证券研究所
图 24：2022 年 1-2 月个人按揭贷款累计同比-16.9%

资料来源：国家统计局，浙商证券研究所

4. 风险提示

图 23：2022 年 1-2 月国内贷款较 2021 年 12 月环比+148.0%

资料来源：国家统计局，浙商证券研究所

图 25：2022年 1-2月个人按揭贷款较2021年 12月环比+49.7%

资料来源：国家统计局，浙商证券研究所

政策放松力度和速度弱于预期导致行业修复时间较长。

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股票投资评级说明

以报告日后的 6 个月内，证券相对于沪深 300 指数的涨跌幅为标准，定义如下：1、买入：相对于沪深 300 指数表现＋20％以上；
2、增持：相对于沪深 300 指数表现＋10％～＋20％；
3、中性：相对于沪深 300 指数表现－10％～＋10％之间波动；
4、减持：相对于沪深 300 指数表现－10％以下。

行业的投资评级：

以报告日后的 6 个月内，行业指数相对于沪深 300 指数的涨跌幅为标准，定义如下：1、看好：行业指数相对于沪深 300 指数表现＋10%以上；
2、中性：行业指数相对于沪深 300 指数表现－10%～＋10%以上；
3、看淡：行业指数相对于沪深 300 指数表现－10%以下。

我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对

比重。

建议：投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资

者不应仅仅依靠投资评级来推断结论

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