评级（增持）房地产1-2月统计局房地产数据点评：销售融资仍显低迷，开发投资韧性十足

股票代码 ：
股票简称 ：
报告名称 ：房地产1-2月统计局房地产数据点评：销售融资仍显低迷，开发投资韧性十足
评级 ：增持
行业：

证券研究报告·行业动态
销售融资仍显低迷，开发投资韧性十足

——1-2 月统计局房地产数据点评 国家统计局公布 2022 年 1-2 月房地产市场运行情况。1-2 月房地 产销售面积、投资额、新开工面积分别为 15703 万平方米、14499

速为-19.3%，降幅扩大 1.5pct；销售均价延续下跌态势，同比下 跌 9.7%，下跌趋势已延续七个月。此前虽有地方在需求端出台一

SAC 执证编号：S1440519120002 SFC 中央编号：BPU491

定的刺激政策，但总体力度偏小，具备信号意义的二线城市放开 尹欢科

限贷也才始于 3 月初，在没有大规模较强需求刺激政策出台的背 景下，市场需求的自发回暖仍有待时日。3 月房企普遍反馈加大

推盘量，行业销售的“小阳春”表现值得关注。

到位资金延续下滑态势，主要受销售下行和不同信用主体融资分

化影响。1-2 月到位资金同比增速为-17.7%，其中，国内贷款、

yinhuanke@csc.com.cn
18616396058
SAC 执证编号：S1440520070004

发布日期：2022 年 03 月 15 日

升 17.6pct，由负转正，而 1-2 月土地成交价款降幅扩大至-26.7%，
新开工跌幅收窄至-12.2%，竣工增速由正转负至-9.8%。投资具备 相关研究报告

韧性的来源可能来自土地购置费支撑。我们认为，后续集中供地 规则改善有望提振房企参拍热情、2022 年全年 240 万套保障性租 赁住房的建设将对今年的开发投资形成一定支撑。

维持三大核心指标预测。预测 2022 年销售面积增速、新开工面 积增速及开发投资增速分别为-5%、-5%、+1%。

我们看好地产板块中优质企业的机会，当前市况及其竞争优势将 帮助他们中期获得市占率明显提升的机会。开发商推荐 A 股：保 利发展、招商蛇口、金地集团、万科 A、滨江集团、新城控股、建发股份、广宇发展、万业企业；港股：中国海外发展、华润置 地、旭辉控股集团、龙湖集团。物业管理推荐包括 A 股：招商积 余、新大正；港股：碧桂园服务、保利物业、旭辉永升服务、华

润万象生活。代建标的推荐绿城管理控股。

本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供，由中信建投（国际）证券有 限公司在香港提供。同时请参阅最后一页的重要声明。

行业动态研究报告

目录

1. 销售持续承压，到位资金延续下滑态势 .......................................................................................................... 2 1.1 销售累计增速转负，价格维持下跌状态................................................................................................. 2 1.2 到位资金延续下滑态势，房贷利率持续下行 ......................................................................................... 3 2. 投资仍具韧性，新开工降幅收窄 ...................................................................................................................... 5 2.1 开发投资单月由负转正，提升幅度明显................................................................................................. 5 2.2 土地成交价款、购置面积增速均下行 .................................................................................................... 5 2.3 单月新开工降幅收窄，竣工增速由正转负............................................................................................. 7 3. 投资建议：看好高信用开发商的 Alpha 表现 ................................................................................................... 8
   请参阅最后一页的重要声明
   1
   
   房地产
   行业动态研究报告
   1. 销售持续承压，到位资金延续下滑态势

1.1 销售累计增速转负，价格维持下跌状态

1-2 月销售累计增速转负，住宅均价已连续 7 个月同比下跌。1-2 月商品房销售面积同比-9.6%，较 2021 年 1-12 月下降 11.5 个百分点，累计增速由正转负；增速较 2021 年 12 月上升 6.1 个百分点，单月降幅收窄。商品房销售金额同比-19.3%，较 2021 年 1-12 月下降 24.1 个百分点，累计增速同样由正转负；增速较 2021 年 12 月下降 1.5 个百分点，单月降幅扩大。1-2 月住宅销售均价 10141 元/平，同比下降 9.7 个百分点，增 速较 2021 年 12 月下降 9.4 个百分点，均价已延续 7 个月同比下跌状态。

图表1：商品房销售面积和销售金额累计同比

图表2：商品房销售面积当月同比

资料来源：统计局，中信建投 资料来源：统计局，中信建投

图表3：商品房销售金额当月同比

图表4：商品住宅销售均价及当月同比

资料来源：统计局，中信建投 资料来源：统计局，中信建投

东部地区销售下行压力最大。东部、中部、西部、东北地区销售增速均显著回落，其中东部、中部地区累

计增速由正转负，东部地区销售承压状态最为明显。东部地区、中部地区、西部地区、东北地区 1-2 月销售面 积累计同比分别为-17.8%/-2.2%/-3.3%/-13.3%，增速分别较 2021 年 1-12 月-20.5pct/-7.6pct/-1.6pct/-6.9pct；1-2 月 销售金额同比分别为-25.3%/-8.0%/-9.4%/-21.0%，增速分别较 2021 年 1-12 月-33.3pct/-14.4pct/-6.6pct/-10.7pct。

请参阅最后一页的重要声明

2

行业动态研究报告

图表5：分区域商品房销售面积累计同比（%）

图表6：分区域商品房销售金额累计同比（%）

资料来源：统计局，中信建投 资料来源：统计局，中信建投

销售整体延续疲弱态势，期待 3 月小阳春行情。整体来看，行业销售在 2021 年 6 月出现拐点，7 月确认下 滑趋势，2021 年 8 月至 2022 年 2 月均进一步延续下滑趋势。我们认为，此前虽有地方在需求端出台一定的刺 激政策，但总体力度偏小，具备信号意义的二线城市放开限贷也才始于 3 月初，在没有大规模较强需求刺激政 策出台的背景下，市场需求的自发回暖仍有待时日。历史上看，春节之后的 3 月，房企会加大推盘量增加供给，期待行业销售的“小阳春”（3-5 月）行情。

1.2 到位资金延续下滑态势，房贷利率持续下行

1-2 月行业到位资金延续下滑态势，国内贷款、自筹资金单月降幅收窄。1-2 月房地产投资资金来源同比增 速为-17.7%，较 2021 年 1-12 月下降 21.9 个百分点，较 2021 年 12 月单月上升 1.6 个百分点。具体而言，1-2 月 国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比-21.1%/-6.2%/-27.0%/-16.9%，增速较 2021 年 1-12

+10.5pct/+3.7pct/-1.1pct/-8.9pct，其中销售回款相关的定金及预收款、个人按揭贷款随市场低迷出现下行。

图表7：房地产投资资金来源累计及当月同比

图表8：各资金来源渠道累计同比

70.00

60.00

50.00
40.00
30.00
20.00
10.00
0.00
-10.00
-20.00

100.00
80.00
60.00
40.00

行业融资修复仍待时日，关注销售恢复情况和稳增长政策发力情况。1-2 月各渠道到位资金的下滑态势与 行业销售持续低迷、行业资金面普遍紧张导致新增投融资需求减弱等因素相关。展望后市，在“稳增长”的总 体政策基调下，国内贷款有望随着行业销售端的回暖而得到改善；以发债为主要来源的自筹资金改善目前仍局 限于经营稳健的央国企与优质民营房企，行业信用修复尚待时日，整体仍将在一段时间处于较弱水平；定金及

请参阅最后一页的重要声明

3

行业动态研究报告

预收款、个人按揭贷款两个销售回款相关的渠道后续变化，应密切关注“小阳春”行情的具体表现。

房贷利率延续下行趋势，利好需求端表现。贝壳研究院监测数据显示，1 月全国 103 城首套房贷款平均利 率为 5.56%，环比-8BP、二套房贷款平均利率为 5.84%，环比-7BP；2 月全国 103 城首套房贷款平均利率为 5.47%，环比-9BP、二套房贷款平均利率为 5.75%，环比-9BP，延续自 2021 年 10 月开始的下行趋势。1 月 20 日 5 年期 以上 LPR 报价 4.60%，调降 5BP、1 年期 LPR 报价 3.70%，进一步调降 10BP；2 月份 5 年期以上与 1 年期的 LPR

报价均维持不变。根据政府工作报告的最新表述，将“继续保障好群众住房需求”，将“稳增长”放在更加突出

的位置。我们预计未来几个月内的按揭贷款额度将继续延续改善趋势，利率有望继续下行。

图表9：全国首套房平均贷款利率

图表10：全国二套房贷平均利率

资料来源：融 360，贝壳，中信建投；注：2021 年 6 月及以后的数 资料来源：融 360，贝壳，中信建投；注：2021 年 6 月及以后的数

请参阅最后一页的重要声明

4

行业动态研究报告

2. 投资仍具韧性，新开工降幅收窄

2.1 开发投资单月由负转正，提升幅度明显

开发投资增速单月由负转正，提升幅度明显。1-2 月全国房地产开发投资完成额累计同比+3.7%，增速较 2021 年1-12 月回落0.7 个百分点。其中，1-2 月住宅、办公楼、商业营业用房开发投资累计同比分别+3.7%/-1.5%/-0.7%，增速较 2021 年 1-12 月-2.7pct/+6.5pct/+4.1pct。单月来看，1-2 月开发投资同比增速较 2021 年 12 月上升 17.6pct；其中，1-2 月住宅、办公楼、商业营业用房开发投资单月同比相较于 2021 年 12 月分别+15.6pct/+22.5pct/+21.5pct，

取得较大幅度改善，其中住宅开发投资单月同比增速由负转正。在土地成交、开竣工降幅均扩大的情况下，投

资出现提升，可能是由于土地购置费中的征拆费用的贡献，具体有待数据进一步披露。3 月开始，2022 年 22 城 首批集中供地陆续开展，有望在土地端为地产投资提供支撑；此外，2022 年全国计划筹集 240 万套（间）保障 性租赁住房，据我们测算，全年总投资在 1.2 万亿元以上，相当于 2021 年全年房地产投资额的 8.1%，在“稳

增长”的政策总基调下，保障性租赁住房建设将在今年内给予开发投资一定支撑。

图表11：房地产开发投资额累计同比

图表12：办公楼和商业营业用房开发投资累计同比

资料来源：统计局，中信建投 资料来源：统计局，中信建投

2.2 土地成交价款、购置面积增速均下行

1-2 月土地成交价款、土地购置面积边际增速均显著下行。1-2 月房地产开发企业累计土地成交价款同比-26.7%，同比增速较 2021 年 1-12 月下降 29.5 个百分点，较 2021 年 12 月单月下降 22.5 个百分点；1-2 月房地 产开发企业累计土地购置面积同比-42.3%，同比增速较 2021 年 1-12 月下降 26.8 个百分点，较 2021 年 12 月单 月下降 9.1 个百分点。整体而言，房企融资改善目前仅存在于高信用房企这一特定群体，我们认为行业层面信

用修复尚需时日，流动性紧张、融资不畅导致土地市场表现较为低迷；随着部分城市出台的土拍新政放宽要求、

地块限价与取消房屋销售限价等将改善地块开发利润率，预计将提振一定的房企参拍热情，2022 年 22 城首批

土拍陆续自三月中旬开始开展，有望改善后续月份的土地成交情况。

请参阅最后一页的重要声明

5

房地产

行业动态研究报告

图表13：土地成交价款累计同比和当月同比 图表14：土地购置面积累计同比和当月同比

资料来源：统计局，中信建投 资料来源：统计局，中信建投

图表15：百城住宅类供地建面及当月同比

图表16：百城住宅类成交建面及当月同比

百城土地 2 月供过于求，一二三线城市成交金额均同比下行。2 月百城土地供需比为 2.0，供过于求。其中，1 月百城土地供应建面和成交建面同比增速分别-52.9%、-50.8%；2 月百城土地供应建面和成交建面同比增速分 别-60.2%、-73.6%。各能级来看，一线、二线和三线土地成交金额同比均维持下行，1 月一线城市宅地成交总价-100%，二线同比-71.8%，三线城市则同比-48.9%；2 月一线城市宅地成交总价同比-22%，二线同比-95.1%，三 线城市则同比-79.6%。

图表17：百城住宅类用地土地供需比

图表18：百城住宅类用地成交金额结构

请参阅最后一页的重要声明

6

行业动态研究报告

1-2 月百城一、二、三线成交楼面均价环比下降，总体溢价率维持低位。从百城土地成交楼面价来看，1 月 总体土地成交楼面均价环比为-37.1%，2 月总体为+109.3%。其中 1 月份一、二、三线土地成交楼面均价环比分 别-100.0%、-37.8%、-6.4%；2 月份二、三线土地成交楼面均价环比分别-69.7%、-3.5%（一线 1 月份无成交故 无环比数据）。成交溢价率方面，1 月总体溢价率为 3.8%，2 月总体溢价率为 3.5%。分能级城市来看，1 月份二、三线溢价率达 5.7%、2.6%；2 月份一、二、三线溢价率达 4.5%、0.1%、0.9%。

图表19：百城住宅类用地成交楼面均价

图表20：百城住宅类用地成交溢价率

2.3 单月新开工降幅收窄，竣工增速由正转负

新开工单月降幅收窄，竣工单月增速由正转负。1-2 月房屋新开工面积累计同比下降 12.2%，增速较 2021 年 1-12 月下降 0.8 个百分点，较 2021 年 12 月上升 19.0 个百分点；1-2 月房屋竣工面积累计同比下降 9.8%，增 速较 2021 年 1-12 月下降 21.0 个百分点，较 2021 年 12 月下降 11.7 个百分点。施工方面，1-2 月房屋施工面积 累计同比增长 1.8%，增速较 2021 年 1-12 月下降 3.4 个百分点。我们维持此前观点，行业降杠杆背景下拿地增 速放缓是大趋势，未来开工规模将会维持较低水平，保持开工和销售的紧平衡；后续月份由于 2021 年房企拿地

热情的下降，新开工将继续承压，但也应关注后续销售可能回暖为新开工带来的动能。对于竣工也相对乐观，

一是由于过去几年的开工高增，2022 年仍处于竣工潮影响中，二是预售资金监管仍将保障销售房屋竣工，竣工

后续将维持较好表现。

图表21：房屋新开工面积累计同比及当月同比

图表22：房屋施工面积和竣工面积累计同比

请参阅最后一页的重要声明

7

行业动态研究报告

3. 投资建议：看好高信用开发商的 Alpha 表现

政策面来看，随着 2020 年以来针对房企、银行和地方政府的有息负债管理、房贷集中度管理和土地集中供 应管理的政策体系已形成完整闭环，房价和地价涨幅的预期将会得到更好地管控，行业整体也将迈入平稳发展 期。期间将更加考验房企的融资、管理、运营、产品等综合能力。我们维持三大核心指标预测，2022 年销售面 积增速、新开工面积增速及开发投资增速分别为-5%、-5%、+1%。

政府工作报告将 2022 年 GDP 增速目标定在 5.5%左右，显示出政府今年对于实现稳增长的决心。除加大基 建力度扩内需之外，房地产投资也有望成为重要发力点。当下房地产行业仍存在市场低迷、销售下行这一堵点，

尚无法形成良性循环。因此在稳增长总体要求下，因城施策空间有望继续打开，以稳定市场预期，从而促进房

地产业对经济的贡献。近期二线城市房地产政策放松开始触及限贷、限售，具备重要信号意义，后续其他地方 有望跟进。3 月 1 日，郑州发文称“认贷不认房”并推行货币化安置，对需求端有明显的提振作用；3 月 4 日，青岛即墨区新房销售限制由拿证满 5 年改为网签后满 5 年，二手房满两年即可交易。此外，3 月 2 日，银保监 会主席郭树清表示房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转，不希望房地产市场调整太剧烈。我们认为，监管高

层的最新定调表明房地产风险处置已取得阶段性成果，房地产行业整装待发，有望在新局面下继续向前实现健

康发展。

2022 年 1-2 月份行业销售延续低迷态势，销售、融资、土地购置均承压。下一时间节点关注市场是否在“小 阳春”（3-5 月）出现回暖，并关注 2022 年 22 城首批集中供地的进展。值得关注的是，当前对房企的“宽信用”动作，首先利好央国企，其次正在向信用优质民企扩散，这两类房企将在未来的竞争中持续胜出。

我们看好地产板块中优质企业的机会，当前市况及其竞争优势将帮助他们中期获得市占率明显提升的机会。开发商推荐 A 股：保利发展、招商蛇口、金地集团、万科 A、滨江集团、新城控股、建发股份、广宇发展、万 业企业；港股：中国海外发展、华润置地、旭辉控股集团、龙湖集团。物业管理推荐包括 A 股：招商积余、新 大正；港股：碧桂园服务、保利物业、旭辉永升服务、华润万象生活。代建标的推荐绿城管理控股。

风险提示：房地产行业调控政策升级；销售及结转不及预期；疫情出现反复；物管公司竞争烈度升级，外拓受

阻等。

请参阅最后一页的重要声明

8

行业动态研究报告

连续三年（2018-2020）荣获最佳行业金牛分析师奖（房地产行业），获得 2020 年新财 富最佳分析师（房地产行业）入围奖，2020 年机构投资者·财新资本市场分析师成就 奖（房地产行业）大陆区入围奖，2020 年卖方分析师水晶球奖（房地产行业）第 5 名。

尹欢科：房地产行业分析师，主要研究领域为房地产开发、物业管理、商业地产及地

产转型领域。浙江大学金融学学士，复旦大学金融学硕士。2020 年 2018/2020 年水晶 球最佳行业分析师奖团队成员，2020 年金牛奖最佳行业分析团队（房地产），2020 年 新财富最佳分析师（房地产）入围团队成员，2018-2020 年连续三年 Wind 金牌分析师。

请参阅最后一页的重要声明

9

行业动态研究报告

评级说明

分析师声明

本报告署名分析师在此声明：（i）以勤勉的职业态度、专业审慎的研究方法，使用合法合规的信息，独立、客观地出具本报告, 结论不 受任何第三方的授意或影响。（ii）本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。

法律主体说明

本报告由中信建投证券股份有限公司及/或其附属机构（以下合称“中信建投”）制作，由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和 国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供。中信建投证券股份有限公司具有中国证监会许可的投资咨询业务资格，本报告署 名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格证书编号已披露在报告首页。

本报告由中信建投（国际）证券有限公司在香港提供。本报告作者所持香港证监会牌照的中央编号已披露在报告首页。

一般性声明

本报告由中信建投制作。发送本报告不构成任何合同或承诺的基础，不因接收者收到本报告而视其为中信建投客户。

本报告的信息均来源于中信建投认为可靠的公开资料，但中信建投对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告所载观点、评 估和预测仅反映本报告出具日该分析师的判断，该等观点、评估和预测可能在不发出通知的情况下有所变更，亦有可能因使用不同假设和 标准或者采用不同分析方法而与中信建投其他部门、人员口头或书面表达的意见不同或相反。本报告所引证券或其他金融工具的过往业绩 不代表其未来表现。报告中所含任何具有预测性质的内容皆基于相应的假设条件，而任何假设条件都可能随时发生变化并影响实际投资收 益。中信建投不承诺、不保证本报告所含具有预测性质的内容必然得以实现。

本报告内容的全部或部分均不构成投资建议。本报告所包含的观点、建议并未考虑报告接收人在财务状况、投资目的、风险偏好等方 面的具体情况，报告接收者应当独立评估本报告所含信息，基于自身投资目标、需求、市场机会、风险及其他因素自主做出决策并自行承 担投资风险。中信建投建议所有投资者应就任何潜在投资向其税务、会计或法律顾问咨询。不论报告接收者是否根据本报告做出投资决策，中信建投都不对该等投资决策提供任何形式的担保，亦不以任何形式分享投资收益或者分担投资损失。中信建投不对使用本报告所产生的 任何直接或间接损失承担责任。

在法律法规及监管规定允许的范围内，中信建投可能持有并交易本报告中所提公司的股份或其他财产权益，也可能在过去 12 个月、目 前或者将来为本报告中所提公司提供或者争取为其提供投资银行、做市交易、财务顾问或其他金融服务。本报告内容真实、准确、完整地 反映了署名分析师的观点，分析师的薪酬无论过去、现在或未来都不会直接或间接与其所撰写报告中的具体观点相联系，分析师亦不会因 撰写本报告而获取不当利益。

本报告为中信建投所有。未经中信建投事先书面许可，任何机构和/或个人不得以任何形式转发、翻版、复制、发布或引用本报告全部 或部分内容，亦不得从未经中信建投书面授权的任何机构、个人或其运营的媒体平台接收、翻版、复制或引用本报告全部或部分内容。版 权所有，违者必究。

请参阅最后一页的重要声明

10