评级（持有）房地产行业1-2月统计局数据点评：基本面改善情况有限，筑底仍需政策更大程度支持

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报告名称 ：房地产行业1-2月统计局数据点评：基本面改善情况有限，筑底仍需政策更大程度支持
评级 ：持有
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行业研究 | 动态跟踪
房地产行业

基本面改善情况有限，筑底仍需政策更大 程度支持

——1-2 月统计局数据点评

核心观点

统计局公布 2022 年 1-2 月房地产市场运行情况。房地产销售面积、销售金额、投资额、新开工面积分别为 15703 万平米/15459 亿元/14499 亿元/14967 万平米，同比增速分别 为-9.6%/-19.3%/3.7%/-12.2%，前值-15.6%/-17.8%/-13.9%/-31.2%。

⚫销售量价齐跌未见好转，实际需求仍然疲软。1-2 月销售均价为 9845 元/平方米，同 比下滑 10.7%，环比回升 3.5%。1-2 月房地产销售延续了去年下半年以来的颓势，销售均价环比回升与开年之后房企收紧销售折扣有关。尽管数据层面销售面积下滑 幅度有所收窄，但商品房待售面积明显增加，表明库存有抬头的趋势。综合量价水 平来看，当前需求侧依然疲软，市场的实际情况可能较数据反映出来的情况更加严 峻，需求端的实质性复苏仍需政策进一步刺激，反弹的持续性有待验证。

⚫新开工继续下滑。1-2 月新开工面积/销售面积的比值为 0.95，前值为 1.11。新开工 持续下行，我们认为主要原因如下：首先是销售疲弱，企业信心缺失，补库存动力 不足；其次 2020、2021 年全年的土地出让面积分别下滑 1.1%和 15.5%，此外受集 中供地及疫情影响，2022 年 1-2 月土地出让面积继续下降 42.3%，企业土储不足对 后续新开工产生负面影响；在保交付的压力下，竣工也对新开工存在一定挤出效 应。

⚫房企资金面仍然严峻，贷款融资和销售回款均有较大压力。从资金面来看，1-2 月 份房地产企业到位资金 25143 亿，同比增速-17.7%，前值为-19.3%，略有好转但资 金压力仍极大。分项来看，国内贷款融资 4105 亿，同比增速-21.1%，前值-31.6%，下滑幅度有所收窄。需求侧，定金及预收款 8027 亿元，同比增速-27.0%，前值-25.9%，个人按揭贷款 4124 亿，同比增速-28.5%，前值-16.9%，表明销售动 能仍在衰退，其中个人按揭贷款下滑幅度更大，尽管当前银行信贷环境已经宽松许 多，但是消费信心不足依然持续影响着居民端对信贷的需求。

⚫行业集中度仍在下降，百强房企销售弱于行业平均。2022 年 1-2 月 TOP10、TOP10-20、TOP20-50、TOP50-100 房企销售金额的同比增速分别为-41.9%、-49.3%、-44.8%和-38.1%。1-2 月 TOP20 销售集中度下降至 36.8%。

投资建议与投资标的

⚫本月房地产行业各项统计指标仍在继续下滑。尽管自去年 11 月以来，行业政策已有 所放宽，但对行业实际基本面的边际改善十分有限。从资金面来看，企业的融资只 是略有改善，而居民部门的预付款和按揭仍在继续下滑，这说明当前需求侧的信心 依旧疲软，考虑到目前行业的信用环境以及市场下行惯性仍在，我们认为目前的政 策环境依然不足以扭转消费者的信心，亦不足以恢复民营房企的信用水平，因此供 需两侧走弱的压力仍然存在，政策纠偏的预期仍在存在。在数据更加明朗之前政策 或存在不确定性，我们认为现阶段寻找边缘房企依然不是很好的策略，继续推荐国 企和高信用民企为主的组合。我们看好业绩稳健的一线龙头，推荐保利地产 (600048，买入)、万科 A(000002，买入) ；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地 集团(600383，买入)、龙湖集团(00960，买入)、旭辉控股集团(00884，买入)。同 时我们看好迅速成长且消费属性较强的物管和商管行业，推荐碧桂园服务(06098，买入)、保利物业(06049，买入)、招商积余(001914，增持)、新大正(002968，买 入)、融创服务(01516，买入)、星盛商业(06668，买入)。

风险提示
⚫销售大幅低于预期。政策调控力度超过预期。融资环境存在不确定性。

看好（维持）

赵旭翔 zhaoxuxiang@orientsec.com.cn

执业证书编号：S0860521070001

吴尘染 wuchenran@orientsec.com.cn

执业证书编号：S0860522020001

吴丛露 wuconglu@orientsec.com.cn

执业证书编号：S0860520020003

香港证监会牌照：BQJ931

各项指标降幅缩窄，持续性有待验证：—2021-12-18

—11 月统计局房地产数据点评

有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。

房地产行业动态跟踪——基本面改善情况有限，筑底仍需政策更大程度支持

目录

销售量价齐跌未见好转，实际需求仍然疲软 ................................................... 4 新开工继续下滑，房地产投资增速同比转正 ................................................... 5 资金面仍然严峻，销售回款和按揭疲软 .......................................................... 6 行业集中度仍在下降，百强房企销售弱于行业平均 ........................................ 6 投资建议 ........................................................................................................ 7 风险提示 ........................................................................................................ 7

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房地产行业动态跟踪——基本面改善情况有限，筑底仍需政策更大程度支持

图表目录

图 1：房地产销售面积 1-2 月同比增速-9.6% ................................................................................ 4 图 2：东部、中部、西部、东北部销售全面下滑 ........................................................................... 4 图 3：商品房待售面积上升，库存抬头 ......................................................................................... 4 图 4：单月销售价格同比回落，环比反弹 ..................................................................................... 4 图 5：1-2 月新开工面积同比下滑 12.2% ...................................................................................... 5 图 6：1-2 月新开工/销售为 0.95，新开工动力不足 ....................................................................... 5 图 7：房地产投资 1-2 月同比增速为 3.7% .................................................................................... 5 图 8：居民 2 月新增中长期贷款同比增速-111.2%......................................................................... 5 图 9：1-2 月房地产企业到位资金同比下降 17.7% ........................................................................ 6 图 10：1-2 月国内贷款同比增速-21.1% ........................................................................................ 6 图 11：1-2 月定金及预收款同比增速为-27.0% ............................................................................. 6 图 12：1-2 月个人按揭同比增速-28.5% ........................................................................................ 6 图 11：1-2 月，TOP20 公司销售集中度下降至 36.8% ................................................................. 7 图 12：1-2 月百强房企销售弱于行业平均 ..................................................................................... 7

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销售量价齐跌未见好转，实际需求仍然疲软

1-2 月全国商品房销售面积同比下滑 9.6%，销售均价仍在回落。2022 年 1-2 月，全国实现商品房 销售面积 7852 万方，同比下滑 9.6%，实现销售金额 7730 亿，同比下滑 19.3%。1-2 月销售均价 为 9845 元/平方米，同比下滑 10.7%，环比回升 3.5%。可以看到 1-2 月房地产销售延续了去年下 半年以来的颓势，销售均价环比回升与开年之后房企收紧销售折扣有关。尽管数据层面销售面积 下滑幅度有所收窄，但商品房待售面积明显增加，表明库存有抬头的趋势。综合量价水平来看，当前需求侧依然疲软，市场的实际情况可能较数据反映出来的情况更加严峻，需求端的实质性复 苏仍需政策进一步刺激，反弹的持续性有待验证。

2022 年 1-2 月全国东部/中部/西部/东北部单月销售面积同比增速分别为-17.8%/-2.2%/-3.3%/-13.2%。四大区域销售全面下滑趋势不变，东部区域下滑幅度较大主要系基数较高所致。

数据来源：国家统计局、东方证券研究所

图 3：商品房待售面积上升，库存抬头

商品房待售面积（万方)

待售面积/近12个月平均销售

数据来源：国家统计局、东方证券研究所

数据来源：国家统计局、东方证券研究所

图 4：单月销售价格同比回落，环比反弹

单月销售价格（元/平）

数据来源：国家统计局、东方证券研究所

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新开工继续下滑，走弱趋势短期较难逆转

1-2 月房地产新开工面积为 7484 万方，同比下降 12.2%。1-2 月新开工面积/销售面积的比值为 0.95，前值为 1.11，新开工面积低于销售。新开工持续下行，我们认为主要原因如下：首先是销 售疲弱，企业信心缺失，补库存动力不足；其次 2020、2021 年全年的土地出让面积分别下滑 1.1% 和 15.5%，此外受集中供地及疫情影响，2022 年 1-2 月土地出让面积继续下降 42.3%，企业土储

不足对后续新开工产生负面影响；在保交付的压力下，竣工也对新开工存在一定挤出效应。受季

节性影响叠加销售下行的情况下，我们预计上半年新开工走弱的趋势可能不会改变。

图 5：1-2 月新开工面积同比下滑 12.2%

40%
20%

-40%
-60%

数据来源：国家统计局、东方证券研究所

图 6：1-2 月新开工/销售为 0.95，新开工动力不足

数据来源：国家统计局、东方证券研究所

1-2 月房地产投资同比增长 3.7%，但后续或继续回落。1-2 月地产开发投资额为 14499 亿元，同 比增长 3.7%，大超市场预期，或与 1-2 月基数较低以及跨年施工带来的建安投资有关。但我们看 到 1-2 月份土地成交价款为 369 亿元，同比下滑 26.7%，以及持续下滑的新开工，我们认为后续

房地产投资的支撑力度在走弱，企业实际的投资力度有待继续观察。

图 7：房地产投资 1-2 月同比增速为 3.7%

40%
20%

-20%
-40%

数据来源：国家统计局、东方证券研究所

图 8：居民 2 月新增中长期贷款同比增速-111.2% 居民新增中长期贷款单月同比增速

数据来源：国家统计局、东方证券研究所

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资金面仍然严峻，销售回款和按揭疲软

房企资金面仍然严峻，贷款融资和销售回款均有较大压力。从资金面来看，1-2 月份房地产企业 到位资金 25143 亿，同比增速-17.7%，前值为-19.3%，略有好转但资金压力仍极大。分项来看，国内贷款融资 4105 亿，同比增速-21.1%，前值-31.6%，下滑幅度有所收窄，表明企业融资环境 有所放松。需求侧，定金及预收款 8027 亿元，同比增速-27.0%，前值-25.9%，个人按揭贷款 4124 亿，同比增速-28.5%，前值-16.9%，可以看到定金及预收款以及个人按揭贷款的同比增速

均回落，表明销售动能仍在衰退，其中个人按揭贷款下滑幅度更大，尽管当前银行信贷环境已经

宽松许多，但是消费信心不足依然持续影响着居民端对信贷的需求。

图 9：1-2 月房地产企业到位资金同比下降 17.7%

数据来源：国家统计局、东方证券研究所

图 11：1-2 月定金及预收款同比增速为-27.0%

数据来源：国家统计局、东方证券研究所

图 10：1-2 月国内贷款同比增速-21.1%

数据来源：国家统计局、东方证券研究所

图 12：1-2 月个人按揭同比增速-28.5%

数据来源：国家统计局、东方证券研究所

行业集中度仍在下降，百强房企销售弱于行业平均

行业集中度仍在下降，百强房企销售弱于行业平均。2022年1-2月TOP10、TOP10-20、TOP20-50、TOP50-100 房企销售金额的同比增速分别为-41.9%、-49.3%、-44.8%和-38.1%。1-2 月 TOP20 销售集中度下降至 36.8%。可以看到全国层面整体的销售下滑幅度小于百强数据，除去数

据统计口径的差异外，可能是去年下半年以来市场下行，部分地方中小企业承接了出险房企的市

场份额，这部分企业可能不在第三方机构统计范畴之内。

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图 13：1-2 月，TOP20 公司销售集中度下降至 36.8%

数据来源：克而瑞、东方证券研究所

投资建议

图 14：1-2 月百强房企销售弱于行业平均 销售金额同比增速

数据来源：克而瑞、东方证券研究所

本月房地产行业各项统计指标仍在继续下滑。尽管自去年 11 月以来，行业政策已有所放宽，但 对行业实际基本面的边际改善十分有限。从资金面来看，企业的融资只是略有改善，而居民部门 的预付款和按揭仍在继续下滑，这说明当前需求侧的信心依旧疲软，考虑到目前行业的信用环境 以及市场下行惯性仍在，我们认为目前的政策环境依然不足以扭转消费者的信心，亦不足以恢复 民营房企的信用水平，因此供需两侧走弱的压力仍然存在，政策纠偏的预期仍在存在。在数据更 加明朗之前政策或存在不确定性，我们认为现阶段寻找边缘房企依然不是很好的策略，继续推荐 国企和高信用民企为主的组合。我们看好业绩稳健的一线龙头，推荐保利地产(600048，买入)、万科 A(000002，买入) ；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)、龙湖集团 (00960，买入)、旭辉控股集团(00884，买入)。同时我们看好迅速成长且消费属性较强的物管和 商管行业，推荐碧桂园服务(06098，买入)、保利物业(06049，买入)、招商积余(001914，增持)、新大正(002968，买入)、融创服务(01516，买入)、星盛商业(06668，买入)。

风险提示

1、销售大幅低于预期。由于楼市进入需求收缩期，叠加疫情的影响，销售增长可能不达预期，从而影响开发商的周转能力和盈利能力。

2、政策调控力度超过预期。当前市场对政策放松的预期较强，如果中央或地方政策超预期收缩 将影响市场情绪。

3、融资环境存在不确定性。国内外宏观环境错综复杂，宏观政策受到一定约束，不排除政策对 房地产融资收紧的可能性。

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信息披露

依据《发布证券研究报告暂行规定》以下条款：

发布对具体股票作出明确估值和投资评级的证券研究报告时，公司持有该股票达到相关上市公司

已发行股份1%以上的，应当在证券研究报告中向客户披露本公司持有该股票的情况，

就本证券研究报告中涉及符合上述条件的股票，向客户披露本公司持有该股票的情况如下：

截止本报告发布之日，东方证券资产管理、私募业务合计持有万科 A(000002)股票占发行量 1%以 上。

截止本报告发布之日，东方证券资产管理、私募业务合计持有保利发展(600048)股票占发行量 1% 以上。

提请客户在阅读和使用本研究报告时充分考虑以上披露信息。

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分析师申明
每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的研究分析师在此作以下声明：

分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证 券或发行人的看法和判断；分析师薪酬的任何组成部分无论是在过去、现在及将来，均与其在本 研究报告中所表述的具体建议或观点无任何直接或间接的关系。

投资评级和相关定义
报告发布日后的 12 个月内的公司的涨跌幅相对同期的上证指数/深证成指的涨跌幅为基准；

公司投资评级的量化标准
买入：相对强于市场基准指数收益率 15%以上；
增持：相对强于市场基准指数收益率 5%～15%；
中性：相对于市场基准指数收益率在-5%～+5%之间波动；
减持：相对弱于市场基准指数收益率在-5%以下。

未评级——由于在报告发出之时该股票不在本公司研究覆盖范围内，分析师基于当时对该股 票的研究状况，未给予投资评级相关信息。

暂停评级——根据监管制度及本公司相关规定，研究报告发布之时该投资对象可能与本公司 存在潜在的利益冲突情形；亦或是研究报告发布当时该股票的价值和价格分析存在重大不确 定性，缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确投资评级；分析师在上述情况下暂停对该股 票给予投资评级等信息，投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该股票的投资评级、盈利 预测及目标价格等信息不再有效。

行业投资评级的量化标准：

看好：相对强于市场基准指数收益率 5%以上；
中性：相对于市场基准指数收益率在-5%～+5%之间波动；
看淡：相对于市场基准指数收益率在-5%以下。

未评级：由于在报告发出之时该行业不在本公司研究覆盖范围内，分析师基于当时对该行业 的研究状况，未给予投资评级等相关信息。

暂停评级：由于研究报告发布当时该行业的投资价值分析存在重大不确定性，缺乏足够的研 究依据支持分析师给出明确行业投资评级；分析师在上述情况下暂停对该行业给予投资评级 信息，投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该行业的投资评级信息不再有效。

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