评级（增持）房地产行业双周报：行业基本面复苏缓慢，多地公积金贷款及拿地政策持续优化

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报告名称 ：房地产行业双周报：行业基本面复苏缓慢，多地公积金贷款及拿地政策持续优化
评级 ：增持
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证券研究报告 | 2022年03月16日

房地产行业双周报 超 配

行业基本面复苏缓慢，多地公积金贷款及拿地政策持续优化

史舞台、房企远期资产负债表的修复，经营稳健、综合实力突出的龙头房企 将持续受益。推荐新城控股、保利发展、金地集团。

联系人：王静
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wangjing20@guosen.com.cn

从量上看，表现好于市场预期。2022 年 1-2 月商品房累计销售面积为 15703 万㎡，同比-9.6%；商品房累计销售额为 15459 亿元，同比-19.3%。

从价上看，市场依然不景气。根据销售面积下降 1 成和销售额下降 2 成，我 们倒算出销售均价下降了 10%。由于三四线的回暖程度并不如一二线，销售 均价的下降并非结构性因素导致，而更多反映了房企的降价销售行为。

投融资：开发投资表现不差但结构恶化，到位资金依旧低迷
开发投资表现不差但结构恶化。2022 年 1-2 月房地产开发投资完成额 14499 亿元，同比增长 3.7%，但主要依赖建安投资的拉动，反映的是上一轮地产销

资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理

低，拖累不明显。

到位资金依旧低迷。2022 年 1-2 月房地产到位资金 25143 亿元，同比下降 17.7%，较 2021 年全年同比下降 22 个百分点。

开竣工：新开工延续弱势，竣工已是强弩之末
新开工由于土储不足及销售预期未完全扭转继续延续弱势。2022 年 1-2 月房

《统计局 1-2 月房地产数据点评-深挖数据背后的真实图景，政 策宽松预期难动摇》 ——2022-03-15
《房地产行业双周报-销售拿地市场表现低迷，拉动需求政策暖 风频吹》 ——2022-03-02
《郑州楼市新政点评-需求端政策改善进入密集期，当前仍有较 大博弈空间》 ——2022-03-02
《房地产 2022 年 3 月投资策略暨年报前瞻：关注博弈政策之外 地产股的价值逻辑》 ——2022-02-25
《商业地产行业专题报告（四）：购物中心单体项目盈利模型》

竣工已是强弩之末。2022 年 1-2 月房屋竣工面积为 12200 万㎡，同比下降 9.8%，较 2021 年全年同比下降 21 个百分点。

重要事件：

①国务院金融委召开专题会议，研究当前经济形势和资本市场问题；②政府 工作报告强调坚持房住不炒，加快发展长租房市场；③银保监会主席郭树清 表示房地产调整对金融业是好事，但不希望调整得太剧烈；④厦门缩小新建 商品住房公证摇号公开销售实施方案适用范围；⑤达州、中山、唐山、宣城、贵阳、南昌均放松住房公积金使用及贷款政策；⑥衡阳扩大人才购房补贴对 象范围；⑦郑州积极推进大棚户区改造项目货币化安置工作；⑧武汉、成都、重庆、东莞推出 2022 年首批集中供地，竞买规则再优化；⑨苏州提 46 条纾 困措施，因疫情影响的商品房预售时间可申请提前 30 日。

风险提示：1、政策超预期收紧；2、行业基本面超预期下行；3、房企信用 风险事件超预期冲击。

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容

内容目录

近期核心观点......................................................................................................................................4 市场表现回顾......................................................................................................................................4 行业数据跟踪......................................................................................................................................5 1、销售：量的表现好于预期，价的下降反映市场依然不景气................................................................... 5 2、投融资：开发投资表现不差但结构恶化，到位资金依旧低迷............................................................... 6 3、开竣工：新开工延续弱势，竣工已是强弩之末....................................................................................... 7 行业政策要闻......................................................................................................................................8 1、 近期行业政策（2022.3.1-2022.3.15）...................................................................................................8 2、近期行业要闻（2022.3.1-2022.3.15）...................................................................................................10 免责声明............................................................................................................................................12

图表目录

图1： 近半年房地产板块与沪深 300 走势比较...............................................................................................4 图2： 近 1 个月房地产板块与沪深 300 走势比较...........................................................................................4 图3： A 股各行业过去一期涨跌排名（2022.2.28-2022.3.13）................................................................. 5 图4： 涨跌幅前五个股.......................................................................................................................................5 图5： 板块上涨、下跌及持平家数...................................................................................................................5 图6： 商品房销售面积累计同比增速...............................................................................................................6 图7： 商品房销售面积单月同比增速...............................................................................................................6 图8： 70 城新建商品住宅价格指数同比增速..................................................................................................6 图9： 70 城新建商品住宅价格指数环比增速..................................................................................................6 图10： 房地产开发投资累计同比增速.............................................................................................................7 图11： 房地产开发投资单月同比增速.............................................................................................................7 图12： 房地产开发企业到位资金累计同比增速.............................................................................................7 图13： 房地产开发企业到位资金单月同比增速.............................................................................................7 图14： 新开工面积累计同比增速.....................................................................................................................8 图15： 新开工面积单月同比增速.....................................................................................................................8 图16： 竣工面积累计同比增速......................................................................................................................... 8 图17： 竣工面积单月同比增速......................................................................................................................... 8

表1： 近期行业政策一览（2022.3.1-2022.3.15）.......................................................................................8

近期核心观点

从行业角度，深挖房地产数据背后的真实图景，我们认为只要土地市场不回暖，政策放松就不会停止，等市场情绪稳定，地产股仍然是非常值得投资的：

 一方面，统计局数据并没有表面看上去那么好，投资靓眼依赖于建安而非拿地 支撑，更多显示上个周期的余晖而不是新周期的曙光，反而说明房企的资金绝 大部分需要用在完成对购房者的交房义务，土地市场必然继续冷清；

 另一方面，行业基本面可能也并没有想象的那么差，我们在 2 月中旬开展的草 根调研中，也能够看到去年按揭放松利率下降后，销售市场正在缓慢但明确地 回暖，部分杠杆过高、过度依赖预售回款的企业困难并不能代表全行业。

从个股角度，中短期看，伴随着非限购地区较大力度的政策放松，布局三四线城 市较多的二线龙头房企将更加受益；中长期看，随着快周转模式退出历史舞台、房企远期资产负债表的修复，经营稳健、综合实力突出的龙头房企将持续受益。推荐新城控股、保利发展、金地集团。

市场表现回顾

板块方面，2022.2.28-2022.3.13 期间，沪深 300 指数下跌 5.84%，房地产指数（中 信）下跌 4.37%，房地产板块跑赢沪深 300 指数 1.47 个百分点，位居所有行业第 12 位。近一个月，沪深 300 指数下跌 7.43%，房地产指数（中信）下跌 7.02%，房地产板块跑赢沪深 300 指数 0.41 个百分点。近半年以来，沪深 300 指数下跌 13.39%，房地产指数（中信）下跌 6.54%，房地产板块跑赢沪深 300 指数 6.85 个 百分点。

图1：近半年房地产板块与沪深 300 走势比较

资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理

图2：近 1 个月房地产板块与沪深 300 走势比较

资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理

图3：A 股各行业过去一期涨跌排名（2022.2.28-2022.3.13）

资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理

个股方面，2022.2.28-2022.3.13 期间，31 只个股上涨，108 只个股下跌，6 家个 股持平，占比分别为 21%、74%、4%。涨跌幅居前 5 位的个股为：财信发展（36.86%）、宋都股份（36.03%）、苏州高新（24.84%）、祥源文化（21.19%）、浦东金桥（19.55%），居后 5 位的个股为：银亿股份（-26.00%）、新城控股（-18.06%）、皇庭国际（-16.36%）、广宇发展（-14.87%）、万科 A（-14.75%）。

图4：涨跌幅前五个股

资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理

行业数据跟踪

图5：板块上涨、下跌及持平家数

资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理

1、销售：量的表现好于预期，价的下降反映市场依然不景气 从量上看，表现好于市场预期。2022 年 1-2 月商品房累计销售面积为 15703 万㎡，同比-9.6%；商品房累计销售额为 15459 亿元，同比-19.3%。

从价上看，市场依然不景气。根据销售面积下降 1 成和销售额下降 2 成，我们倒

算出销售均价下降了 10%。由于三四线的回暖程度并不如一二线，销售均价的下

降并非结构性因素导致，而更多反映了房企的降价销售行为。

图6：商品房销售面积累计同比增速

资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

图8：70 城新建商品住宅价格指数同比增速

资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

图7：商品房销售面积单月同比增速

资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

图9：70 城新建商品住宅价格指数环比增速

资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

2、投融资：开发投资表现不差但结构恶化，到位资金依旧低迷

开发投资表现不差但结构恶化。2022 年 1-2 月房地产开发投资完成额 14499 亿元，同比增长 3.7%，但主要依赖建安投资的拉动，反映的是上一轮地产销售高峰对应 的施工义务。而土地购置部分虽然市场表现不太好，但占比相对低，拖累不明显。

到位资金依旧低迷。2022 年 1-2 月房地产到位资金 25143 亿元，同比下降 17.7%，较 2021 年全年同比下降 22 个百分点，较 12 月单月同比提升 1.6 个百分点。

图10：房地产开发投资累计同比增速

资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

图12：房地产开发企业到位资金累计同比增速

资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

图11：房地产开发投资单月同比增速

资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

图13：房地产开发企业到位资金单月同比增速

资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

3、开竣工：新开工延续弱势，竣工已是强弩之末
新开工由于土储不足及销售预期未完全扭转继续延续弱势。2022 年 1-2 月房屋新 开工面积为 14967 万㎡，同比下降 12.2%，较 2021 年全年同比下降 0.8 个百分点。竣工已是强弩之末。2022 年 1-2 月房屋竣工面积为 12200 万㎡，同比下降 9.8%，较 2021 年全年同比下降 21 个百分点。

图14：新开工面积累计同比增速

资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

图16：竣工面积累计同比增速

资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

行业政策要闻

图15：新开工面积单月同比增速

资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

图17：竣工面积单月同比增速

资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

1、近期行业政策（2022.3.1-2022.3.15）表1：近期行业政策一览（2022.3.1-2022.3.15）

1、在我市无房产且在我市工作并连续缴存住房公积金满三个月或以上（状
态为正常）的全日制本科及以上毕业生，自毕业之日起两年内可申请每月

房贷款最高额度由现行 80 万元调整至 90 万元。
3、本通知自 2022 年 3 月 1 日起实施，有效期 5 年。

1、提高引进人才住房公积金贷款上限。对经认定的引进人才职工家庭在本
地购买新建商品房的，首次使用公积金贷款的最高限额在现有基础上增加

3、促进绿色建筑产业发展，上浮公积金贷款额度。对使用住房公积金贷款
购买高于最低标准等级绿色建筑的，公积金贷款最高额度可再上浮 20%。

1、根据征求意见稿，符合《贵阳贵安人才分类认定办法（试行）》条件，持有“贵阳人才服务绿卡”的缴存职工，在贵阳市、贵安新区购房的，申 请住房公积金贷款时，可提取本人及配偶住房公积金账户余额用于首付。在贵阳、贵安行政区域无房且租住住房的，提取额度可在现行额度基础上 上浮 0.5 倍（20100 元/年）。

职工家庭 75 万元；双职工家庭 90 万元）。

3、根据贵阳贵安人才分类认定目录（2021 年），贵阳贵安人才分类认定共
设 6 个层次，分别是：国际顶尖人才（A）、国家级领军人才（B）、省部
级领军人才（C）、市级领军人才（D）、市级优秀人才（E）、市级产业人
才（F）。

1、将南昌市现行住房公积金贷款最高额度（市城区双缴存职工 60 万元、
单缴存职工 50 万元，南昌县双缴存职工 50 万元、单缴存职工 40 万元，进
贤县、安义县双缴存职工 40 万元、单缴存职工 30 万元）统一调增至双缴

南昌县、进贤县、安义县每月 1000 元）统一调增至每月 1500 元，单身职
工减半执行。执行时间自 2022 年 3 月 7 日（含）起，已办理 2022 年年度
租房提取业务的职工，可补提差额部分。

1、在《衡阳市人才购房补贴实施办法》明确的补贴对象范围基础上，将非
“双一流”范围内全日制本科毕业生、技师以及全日制大专毕业生、高级
工一并纳入人才购房补贴范围。

2、补贴对象需同时满足以下条件：2018 年 4 月 3 日以来新进（引进、招聘、

分别享受一次购房补贴。需要注意的是，已享受一次性购房补贴的引进人
才，不再重复享受。

3、在补贴标准上，扩大后的非“双一流”范围内全日制本科毕业生、技师
一次性补贴 3 万元，全日制大专毕业生、高级工一次性补贴 1 万元。

1、适用于市内五区、郑东新区、郑州经开区、郑州高新区；郑州航空港区、六县（市）、上街区可参照执行，有效期至 2024 年 12 月 31 日。

2、通过实施货币化安置，满足动迁群众多元安置需求，消化存量房源，促
进房地产市场健康持续发展。集中利用 3 年时间，大力推进货币化安置，

3、货币化安置群众属于公积金缴存职工且符合提取和贷款条件的，允许先
提取住房公积金用于支付预付购房款，再根据需要申请住房公积金贷款；
提取本人住房公积金账户中存储余额不足的，可提取配偶、父母、子女的
住房公积金账户中的存储余额。

资料来源：各地政府官网、国信证券经济研究所整理

2、近期行业要闻（2022.3.1-2022.3.15）

1. 武汉 2022 年首批集中供地 117.29 亿挂牌 11 宗地，竞买规则再优化
   3 月 1 日，武汉市自然资源和规划局发布了本年度首批住宅用地“两集中”出让 公告，共计出让房地产用地 11 宗，土地总面积约 31.50 公顷，总建筑规模约 101.17 万平方米，起始价总额约 117.29 亿元，项目将在 3 月 31 日集中揭牌。
   为进一步强化服务效能，在去年第三批次供地的基础上，本次竞买规则进行了再 精简和再优化：一是继续严控单宗住宅项目溢价率，落实“出让最高价”制度，稳控地价走势；二是避免以竞配建、竞自持等方式增加项目成本，统一采取地价“熔断”后以“摇号”方式直接确定竞得人。
2. 四川达州推出住房公积金新政，可“又提又贷”且额度上浮
   3 月 1 日，四川省达州市住房公积金管理中心披露，即日起住房公积金可以又提 又贷。按照新规，凡在中心城区使用公积金贷款购房的，缴存人在本人公积金账 户中留足贷款额度 5%后，可申请提取账户余额支付首付，实行又提又贷。此外，夫妻双方缴纳住房公积金的，贷款额度上限由 50 万元调整为 60万元；夫妻一方(或 单身)缴纳住房公积金的，贷款额度上限由 40 万元调整为 50 万元。
   据悉，凡达州市的缴存职工若在达州市中心城区购房，均享受又提又贷和额度上 浮；达州市各县缴存职工购房提取需回所在辖区提取；各县目前不执行额度上浮；购房提取留足金额的缴存人，最好是主借款人；租房提取后一年内，若另购新房 也能又提又贷（在达州市中心城区购房）。
3. 唐山推出公积金贷款新政，最高额度提高至 80 万，二套首付比降至 30%
   3 月 2 日，为促进房地产市场平稳健康发展，满足职工刚性和改善性购房需求，实质性降低职工购房成本，唐山公积金中心在全省率先推出贷款利好新政。
   一是提高贷款最高额度：1.单、双缴存职工家庭住房公积金个人住房贷款最高额 度由 60 万元调整为 80 万元；2.购买二星级及以上绿色建筑标准的新建被动式超 低能耗自住住宅的，贷款额度上浮 20%，最高贷款额度为 96 万元；3.唐山凤凰英 才人员最高贷款额度为 100 万元；4.中国（河北）自由贸易试验区曹妃甸片区引 进的高端创新人才最高贷款额度按照原政策规定执行，最高贷款额度为 120 万元。
   二是降低二套首付比例：1.职工购买第二套自住住房的，最低首付款比例由原来 的不低于 60%调整为不低于 30%，贷款利率按中国人民银行公布的同期首套住房公 积金个人贷款利率的 1.1 倍执行；2.购买首套自住住房的，仍执行不低于 30%的 首付比例。本次调整自 2022 年 3 月 15 日起执行。
4. 郭树清表示房地产调整对金融业是好事 但不希望调整得太剧烈
   3 月 2 日下午，国新办举行促进经济金融良性循环和高质量发展新闻发布会，中 国银行保险监督管理委员会主席郭树清表示，2021 年房价下降，房地产的泡沫化、货币化的问题发生了根本性的扭转，楼市不像以前那么活跃，但是住房还是需要 的，特别是租赁住房，做这方面的金融服务很有意义。现在房地产的价格做调整，需求方面结构产生变化，对金融业来说是好事，但是我们不希望调整得太剧烈，对经济影响得太大，还是要平稳的转换。
5. 政府工作报告强调坚持房住不炒，加快发展长租房市场
   3 月 5 日，新华社消息，国务院总理李克强在政府工作报告中提到 2022 年工作重 点时提出，要继续保障好群众住房需求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定

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   证券研究报告

   位，探索新的发展模式。
   坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更 好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产 业良性循环和健康发展。
6. 苏州提 46 条纾困措施，因疫情影响的商品房预售时间可申请提前 30 日
   3 月 5 日，苏州市发布《关于进一步帮助市场主体纾困解难着力稳定经济增长的 若干政策措施》，全力推动经济运行平稳有序，其中涉及预售和房屋交付。
   因疫情影响开发建设进度的商品房项目，在加强预售资金监管的前提下，经综合 研判后，可申请预售时间节点提前 30 日。因疫情影响，未交付的在建在售商品房 项目，交付期限可顺延 30 日。
7. 成都 2022 年首批集中供地 50 宗，总起始价约 455 亿元
   3 月 7 日，成都市公共资源交易服务中心发布今年第一批集中供地公告。公告显 示，成都首批集中供地拟出让 50 宗涉宅地块，总用地面积约 211.49 万平方米，起始价合计约 455.17 亿元，最高限价合计约 517.76 亿元。50 宗地块将于 2022 年 3 月 31 日至 4 月 2 日分三天进行竞拍。
   在竞买规则方面，成都集中供地以来首次采用“抽签”方式确定竞得人。拍卖宗 地达到设定的最高限价，采取“抽签竞得”方式确定竞得人。而此前 2021 年第一 批次土拍为“竞自持租赁住房”，第二次土拍“竞人才公寓”并存在部分现房销 售要求，第三次“竞人才公寓”且取消了现房销售要求。
8. 重庆 2022 年首批集中供地 13 宗，总起始价约 94.3 亿元
   3 月 10 日，重庆市公共资源交易网站公布了 13 宗供地公告。公告显示，此次出 让的 13 宗土地集中在重庆中心城区，土地用途均为商住用地，建筑规模约 147.1 万平方米，起始总价约 94.3 亿元，报名时间为 3 月 10 日至 3 月 30 日。
   此外，重庆市公共资源交易中心网站披露，重庆市中心城区 2022 年住宅用地供应 拟按四个批次实施，本次为第一批次公告，第二、三、四批次出让公告时间拟定 于 5 月、8 月、11 月，具体时间以正式公告为准。
9. 东莞 2022 年首批集中供地 8 宗，总起始价近 171 亿，取消销售限价
   3 月 13 日，广东省东莞市今年首批集中供地正式挂牌上线，共计出让 8 宗涉宅地 块，起拍总价 170.83 亿元，出让总面积 33.29 万平方米，将于 4 月 19 日-20 日 进行集中竞价出让。
   从出让规则来看，东莞此次土地挂牌出现了一些变化，不仅大部分地块取消配建 要求、仅塘厦地块需配建安居房，也取消了去年设置的新房销售限价约束，同时 部分“回炉”地块竞买保证金也有所下调。
10. 国务院金融委召开专题会议，研究当前经济形势和资本市场问题

3 月 16 日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，研究当前经济形势和资本 市场问题。会议由中共中央政治局委员、国务院副总理、金融委主任刘鹤主持。

会议研究了相关问题。关于宏观经济运行，一定要落实党中央决策部署，切实振 作一季度经济，货币政策要主动应对，新增贷款要保持适度增长。关于房地产企 业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转 型的配套措施。

免责声明

分析师声明

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