评级（买入）房地产行业点评：房企风险获重视，短期供给侧亟待流动性支持

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报告名称 ：房地产行业点评：房企风险获重视，短期供给侧亟待流动性支持
评级 ：买入
行业：

房企风险获重视，短期供给侧亟待流动性支持

事件

2022 年 3 月 16 日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，研究当前经济形势和资本市场问题。会议由中 共中央政治局委员、国务院副总理、金融委主任刘鹤主持，有关部门负责同志参加会议。会议提出，“关于房地 产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。”

评论

政府释放信心，房企风险获重视。今日国务院金融稳定发展委员会专题会议上对房地产的表述，表明当前政府 已意识到地产行业风险的存在，并有意在“防范”和“化解”方面出台应对方案，凸显了对其的高度重视。当 前地产行业基本面不容乐观。经营层面来看，商品房销售仍处于下滑趋势之中。30 大中城市 2022 年 3 月 1 日-15 日的销售面积同比下滑 48%，相较 2 月-27%的跌幅还有所扩大。融资方面来看，除了部分国企，大多数房 企的境内外融资渠道也尚未完全恢复，多数房企仍然面临很大的债务兑付压力。以上困境叠加，其中蕴含的风 险已不仅是房企自身的债务违约风险，还有信用风险在行业中蔓延的趋势，比如一家房企的债务违约会引发金 融机构对其他房企债务的提前赎回。此外，若部分大中型房企继续暴雷，不仅会对全国销售市场造成更大冲 击，还会进一步大规模影响到产业链上下游的企业，这可能会对实现今年 5.5%的 GDP 增长目标造成较大拖 累。

我们认为当前地产行业风险的防范和化解，需在需求侧和供给侧共同发力。①销售的企稳回升是防范大多数房 企风险最有效的办法，维持需求侧放松力度将加大的判断。销售好转才能改善房企的现金流状况和对未来发展 的信心，促进房地产行业恢复到“销售回暖-房企现金流改善-打折减少/按期交付-市场信心恢复-销售稳定-拿地/ 新开工恢复-正常推盘销售”良性循环。我们依然认为，未来会有更多更大力度的需求侧放松政策出台，“因城 施策”将得到更加灵活的运用，在房价相对稳定的前提下，部分高能级城市限购、限售、限价等限制措施或将 阶段性放开。②疫情影响放松政策出台的时间和效果，短期供给侧亟待加大支持力度。近期全国疫情又开始加 重，防疫措施也陆续加码。今年 3 月 1 日-15 日全国合计新增确诊 1.3 万人，是 2 月整月的 3.8 倍。防疫工作当 前优先级较高，这在一定程度上影响了其他领域政策的出台速度，也不可避免地影响了地产放松政策的效果，这也是销售迟迟未能企稳的原因之一。近期上海、浙江、深圳等地疫情都较为严重，预计未来珠三角和长三角 的销售都会受到影响。因此，短期见效更快的供给侧政策亟待加大支持力度，比如预售监管资金调整在执行层 面上的真实落地。此外，我们预计部分房企大型房企或需直接注入流动性方能度过危机。今日国务院金融委专 题会议召开后，证监会也召开了会议，就抓好贯彻落实进行研究部署。证监会表示将“完善民营企业债券融资 支持机制，促进创业投资发展。”我们预计未来上市房企的融资工具有望增多。

优质物业公司业绩如期实现，继续看好独立运营能力强的物管公司。地产的动荡总是不可避免地影响到物业行 业，物业板块今日也迎来了幅度较大的调整。但从已公布的盈喜和年报情况来看，多数物业公司的业绩都如期 实现了。碧桂园服务、金科服务、建业新生活、远洋服务等物管公司发布了盈利预告，预计 2021 年归母净利 润增速分别不低于 50%、70%、40%、65%，保利物业、越秀服务等物管公司已正式发布业绩，2021 年归母 净利润同比增速分别为 26%和 81%。

投资建议

后续地产方面放松政策持续出台是大概率事件，但短期销售尚未企稳，叠加疫情影响，或仍有部分房企面临债 务兑付困难。考虑到稳健性和超额收益，我们看好去年和今年销售能够实现逆势增长的房企，比如绿城中国、建发国际、滨江集团。此外，我们也看好关联房企大概率能度过本轮危机，且自身运营能力强的物管公司，比 如碧桂园服务和金科服务。

风险提示

现有房地产改善政策落地效果不及预期；需求端宽松政策力度小于预期

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图表附录 ........................................................................................................3 风险提示 ........................................................................................................5

图表目录

图表 1：2022 年 3 月 1 日-15 日，30 大中城市销售面积同比下滑 48% ...........3 图表 2：2022 年 3 月 1 日-15 日全国合计新增确诊人数是 2 月整月的 3.8 倍 ...3 图表 3：A 股地产公司 PE 走势 .......................................................................3 图表 4：港股地产公司 PE 走势.......................................................................4 图表 5：港股物业公司 PE 走势.......................................................................4

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现有房地产改善政策落地效果不及预期。政策落地需要时间，当前疫情反 复，改善政策效果尚未显现，落地效果或不及预期。

需求端宽松政策力度小于预期。当前仅郑州出台较大力度的需求端宽松政 策，其他城市预计将有类似政策出台，但政策力度是否能推动销售明显改

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买入：预期未来 6－12 个月内上涨幅度在 15%以上；

增持：预期未来 6－12 个月内上涨幅度在 5%－15%；

中性：预期未来 6－12 个月内变动幅度在 -5%－5%；

买入：预期未来 3－6 个月内该行业上涨幅度超过大盘在 15%以上；

增持：预期未来 3－6 个月内该行业上涨幅度超过大盘在 5%－15%；

中性：预期未来 3－6 个月内该行业变动幅度相对大盘在 -5%－5%；

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