评级（增持）房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2022年2月）：土地购置“高能聚集”，一线住宅“温和涨价”

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报告名称 ：房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2022年2月）：土地购置“高能聚集”，一线住宅“温和涨价”
评级 ：增持
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2022 年 3 月 17 日

行业研究

土地购置“高能聚集”，一线住宅“温和涨价”

——房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2022 年 2 月）

土地购置单价持续提升,一线城市新建/二手住宅价格同比/环比均温和上涨 1-2 月，土地购置面积 838 万平，累计同比-42.3%；土地成交价款 369 亿元，累 计同比-26.7%。21 年 3 月至 21 年末土地购置单价（累计值）持续提升，22 年

增持（维持）

1-2 月土地购置单价为 4403 元/平，累计同比+27.1%，开发商土地获取持续向高 分析师：何缅南

能级城市聚集。1-2 月，在 2021 年初高基数的影响下，商品房销售面积为 1.57 亿平，累计同比-9.6%；商品房销售额为 1.55 万亿元，累计同比-19.3%；销售均 价为 9,845 元/平，累计同比-10.7%。

执业证书编号：S0930518060006 021-52523801
hemiannan@ebscn.com

2 月，70 大中城市新建商品住宅价格指数当月同比+1.2%，其中一线、二线、三 联系人：周卓君

线分别为+4.4%，+2.1%，-0.1%；环比-0.1%，其中一线、二线、三线分别为+0.5%，0.0%，-0.3%。70 大中城市二手住宅价格指数当月同比-0.3%，其中一线、二线、三线分别为+3.5%，+0.3%，-1.3%；环比-0.3%，其中一线、二线、三线分别为 +0.5%，-0.3%，-0.4%；一线城市新建/二手住宅价格同比/环比均温和上涨。

房地产投资边际改善，竣工面积下滑明显，开发到位资金仍显疲态

1-2 月，房地产开发投资额为 1.45 万亿元，累计同比+3.7%（2021 年全年+4.4%，2021 年 12 月单月-13.9%），边际出现改善；房屋新开工面积为 1.50 亿平，累 计同比-12.1%（2021 年全年-11.4%，2021 年 12 月单月-31.1%）；房屋施工面 积为 78.45 亿平，累计同比+1.8%（2021 年全年+5.2%，2021 年 12 月单月-35.3%）；房屋竣工面积为 1.22 亿平，累计同比-9.8%（2021 年全年+11.2%，2021 年 12 月单月+1.9%）。

1-2 月，房地产开发资金合计 2.51 万亿元，累计同比-17.7%（2021 年+4.2%）；其中国内贷款、自筹资金、定金预收、个人按揭分别为 0.41 万亿元、0.78 万亿 元、0.80 万亿元、0.41 万亿元，累计同比分别为-21.1%、-6.2%、-27.0%、-16.9%；房地产开发到位资金仍显疲态，后续随着行业流动性持续舒缓，需求侧按揭和供 给侧发债均有望提升。

投资建议：1）2022 开年以来，多方释放资金面积极信号，5 年期 LPR 下调 5bp，保障房贷款不纳入集中度管理，商品房预售监管资金新办法结构性纠偏，各大行 提供并购融资支持，“α风险”修复进入执行阶段，房地产行业流动性持续舒缓。2）在流动性舒缓的同时，我国的房地产金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍将持续 深化，部分前期过度激进房企的“α风险”仍有暴露可能，但我国房地产市场“β 系数”健康稳定的总体趋势不会改变。坚持“杠杆适度、稳健经营、品质立身、有序发展”的优质房企将迎来“有序竞争”发展机遇，逐步引领我国房地产行业 向“利润合理化、管理精细化、产品优质化、施工绿色化”迭代升级。3）2 月 24 日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”，3 月 5 日全国两会政府工作报 告明确“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，我们认为后续改善 房信贷支持有望提升，地产债发行有望放量。3 月 16 日，国务院金稳委会议提出 关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向 新发展模式转型的配套措施。我们认为后续房地产行业公募 REITs 发行有望破冰，首批最有可能的基础资产包括保障性租赁住房、商业地产等。4）近期市场对房地 产板块关注度提升明显，看好优质龙头房企的长期表现，推荐万科 A/万科企业，中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海 外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。

风险分析：新冠疫情、经济结构调整、中美贸易摩擦、俄乌冲突或导致国内部分 行业发展和就业情况不及预期，进而影响居民收入和信贷扩张；房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企出现信用违约的风险加大。

021-52523855
zhouzj@ebscn.com

资料来源：Wind

20220305 需求侧改善房信贷有望提升，供给侧 地产债发行有望放量——对 3 月 5 日“两会”政 府工作报告房地产相关内容的点评
20220225 提升改善型购房的信贷支持，满足合 理的改善型购房需求——对 2 月 24 日国家住建 部新闻发布会的点评
20220220 不要误读“房地产去金融化”，优质 房企引领“新四化”升级——房地产行业动态跟 踪报告
20220213 土地市场观望情绪浓厚，1 月百城土 地成交缩量 22%——百城土地成交月度跟踪报 告（2022 年 1 月）
20220213 2022 开年市场流动性充裕，房企境 内融资环境持续改善——房地产行业流动性跟 踪报告（2022 年 1 月）

1、土地购置单价持续提升

1-2 月，土地购置面积为 838 万平方米，累计同比-42.3%；土地成交价款为 369 亿元，累计同比-26.7%，土地购置单价为 4403 元/平方米，累计同比+27.1%。21 年 3 月至 21 年末土地购置单价（累计值）持续提升，22 年 1-2 月土地购置 单价延续 21 年同比上升趋势，显示开发商土地获取持续向高能级城市聚集。

图 1：土地购置面积、成交价款、单价（累计值）

图 2：土地购置面积、成交价款、单价（当月值）

资料来源：WIND 资料来源：WIND

图 3：土地购置面积、成交价款、单价（累计同比）

资料来源：WIND

图 4：土地购置面积、成交价款、单价（当月同比）

资料来源：WIND

2、高基数影响，1-2 月商品房销售同比下跌

1-2 月，商品房销售面积为 1.57 亿平方米，累计同比-9.6%；商品房销售额为 1.55 万亿元，累计同比-19.3%，商品房销售均价为 9845 元/平方米，累计同比-10.7%。

图 5：商品房销售面积、销售额、销售均价（累计同比）

图 6：商品房销售面积、销售额、销售均价（单月同比）

资料来源：WIND 资料来源：WIND

1-2 月，商品住宅销售面积为 1.35 亿平方米，累计同比-13.8%；商品住宅销售 额为 1.37 万亿元，累计同比-22.1%；商品住宅销售均价为 10141 元/平方米，累计同比-9.7%。

图 7：商品住宅销售面积、销售额、销售均价（累计同比）

图 8：商品住宅销售面积、销售额、销售均价（单月同比）

2.1、分区域来看销售情况
1-2 月，东部、中部、西部、东北的分区域累计销售情况为：
销售面积分别为 6219 万平方米、4275 万平方米、4840 万平方米、369 万平方 米，累计同比分别为-17.8%、-2.2%、-3.3%、-13.2%。

销售金额分别为 8878 亿元、3016 亿元、3281 亿元、284 亿元，累计同比分别 为-25.3%、-8.0%、-9.4%、-21.0%。

销售均价分别为 14276、7055、6779、7696 元/平方米，累计同比分别为-9.2%、-6.0%、-6.3%、-9.0%。

图 9：东部商品房销售均价、销售面积、销售额累计同比

图 10：东部商品房销售均价、销售面积、销售额单月同比

资料来源：WIND 资料来源：WIND

图 11：中部商品房销售均价、销售面积、销售额累计同比

图 12：中部商品房销售均价、销售面积、销售额单月同比

图 13：西部商品房销售均价、销售面积、销售额累计同比

图 14：西部商品房销售均价、销售面积、销售额单月同比

资料来源：WIND 资料来源：WIND

图 15：东北商品房销售均价、销售面积、销售额累计同比

图 16：东北商品房销售均价、销售面积、销售额单月同比

2.2、一线城市住宅价格同比/环比均出现温和上涨

2 月，70 大中城市新建商品住宅价格指数当月同比+1.2%，其中一线、二线、三 线分别为+4.4%，+2.1%，-0.1%。

2 月，70 大中城市新建商品住宅价格指数环比-0.1%，其中一线、二线、三线分 别为+0.5%，0.0%，-0.3%。

图 17：70 城新建商品住宅价格指数（当月同比 %）

图 18：70 城新建商品住宅价格指数（环比 %）

资料来源：WIND；截至 2022 年 2 月 资料来源：WIND；截至 2022 年 2 月

2 月，70 大中城市二手住宅价格指数当月同比-0.3%，其中一线、二线、三线分 别为+3.5%，+0.3%，-1.3%。

2 月，70 大中城市二手住宅价格指数环比-0.3%，其中一线、二线、三线分别为 +0.5%，-0.3%，-0.4%。

图 19：70 城二手住宅价格指数（当月同比%）

图 20：70 城二手住宅价格指数（环比%）

3、1-2 月地产投资边际改善
◆房地产开发投资

1-2 月，房地产开发投资额为 1.45 万亿元，累计同比+3.7%（2021 年全年+4.4%，

2021 年 12 月单月-13.9%）；其中住宅开发投资额为 1.08 万亿，累计同比+3.7%

（2021 全年+6.4%，2021 年 12 月单月-11.9%）。

图 21：房地产开发投资完成额（亿元）

图 22：房地产开发投资累计同比/单月同比

资料来源：WIND 资料来源：WIND

◆房屋新开工面积

1-2月，房屋新开工面积为1.50亿平方米，累计同比-12.1%（2021年全年-11.4%，2021 年 12 月单月-31.1%）；其中住宅新开工面积为 1.08 亿平方米，累计同比-14.9%（2021 年全年-10.9%，2021 年 12 月单月-33.1%）。

图 23：房屋新开工面积（万平方米）

图 24：房屋新开工面积累计同比/单月同比

◆房屋施工面积

1-2 月，房屋施工面积为 78.45 亿平方米，累计同比+1.8%（2021 年全年+5.2%，

2021 年 12 月单月-35.3%）；其中住宅施工面积为 55.35 亿平方米，累计同比

+2.0%（2021 年全年+5.3%，2021 年 12 月单月-38.9%）。

图 25：房屋施工面积（万平方米）

图 26：房屋施工面积累计同比

资料来源：WIND 资料来源：WIND

◆房屋竣工面积

1-2 月，房屋竣工面积为 1.22 亿平方米，累计同比-9.8%（2021 年全年+11.2%，

2021 年 12 月单月+1.9%）；其中住宅竣工面积为 0.89 亿平方米，累计同比-9.6%

（2021 年全年+10.8%，2021 年 12 月单月+0.8%）。

图 27：房屋竣工面积（万平方米）

图 28：房屋竣工面积累计同比/单月同比

4、房地产开发到位资金仍显疲态

1-2 月，房地产开发资金合计为 2.51 万亿元，累计同比-17.7%（2021 年全年 +4.2%，2021 年 12 月单月同比-19.3%）；其中国内贷款、自筹资金、定金预 收、个人按揭分别为 0.41 万亿元、0.78 万亿元、0.80 万亿元、0.41 万亿元，累 计同比分别为-21.1%、-6.2%、-27.0%、-16.9%。

截至 2022 年 2 月底，国内贷款、自筹资金、定金预收、个人按揭在房地产开发 资金来源中的占比分别为 16%、31%、32%、16%（2021 年末分别为 12%、33%、37%、16%）。

图 29：房地产开发资金来源

图 30：房地产开发资金来源占比

资料来源：WIND 资料来源：WIND

图 31：房地产到位资金来源累计同比

资料来源：WIND

图 32：房地产到位资金来源单月同比

资料来源：WIND

5、投资建议
1）2022 开年以来，多方释放资金面积极信号，5 年期 LPR 下调 5bp，保障房 贷款不纳入集中度管理，商品房预售监管资金新办法结构性纠偏，各大行提供并 购融资支持，“α风险”修复进入执行阶段，房地产行业流动性持续舒缓。

2）在流动性舒缓的同时，我国的房地产金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍将持 续深化，部分前期过度激进房企的“α风险”仍有暴露可能，但我国房地产市场“β系数”健康稳定的总体趋势不会改变。坚持“杠杆适度、稳健经营、品质立 身、有序发展”的优质房企将迎来“有序竞争”发展机遇，逐步引领我国房地产 行业向“利润合理化、管理精细化、产品优质化、施工绿色化”迭代升级。

3）2 月 24 日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”，3 月 5 日全国两会政 府工作报告明确“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，我们认为 后续改善房信贷支持有望提升，地产债发行有望放量。

3 月 16 日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，研究当前经济形势和资 本市场问题。会议指出，在当前的复杂形势下，最关键的是坚持发展是党执政兴 国的第一要务，坚持以经济建设为中心，坚持深化改革、扩大开放，坚持市场化、法治化原则，坚持“两个毫不动摇”，切实保护产权，全力落实中央经济工作会 议精神和全国“两会”部署，统筹疫情防控和经济社会发展，保持经济运行在合 理区间，保持资本市场平稳运行。

会议指出，关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方 案，提出向新发展模式转型的配套措施。我们认为后续房地产行业公募 REITs 发行有望破冰，首批最有可能的基础资产包括保障性租赁住房、商业地产等。

4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，看好优质龙头房企的长期表现，推 荐万科 A/万科企业，中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。

6、风险分析

受新冠疫情冲击、经济结构调整、中美贸易摩擦、俄乌冲突等的叠加影响，或导 致部分国内行业的就业情况不及预期。一旦就业情况恶化或导致部分居民薪资缩 水及家庭可支配收入下降，或影响居民部门结构性信用扩张以及按揭贷款偿还。

近期房企迎来债务到期高峰，叠加“三道红线”降杠杆要求，部分房企信用风险 有所抬升，现金流管理能力较弱及负债结构较差的房企债务违约风险增加。

附录：重点上市公司列表

表 1：行业重点上市公司的盈利预测、估值与评级

资料来源：Wind，光大证券研究所预测。

注：股价时间为 2022-03-16；汇率按 1HKD=0.81552CNY 换算；A 股地产上市公司的股价和 EPS 均以人民币计价；H 股地产上市公司的股价以港币计价，*为 EPS（核心）并以人民币 计价；越秀地产 2021 EPS 为披露值，非预测值。

行业及公司评级体系

分析、估值方法的局限性说明

本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保 证所涉及证券能够在该价格交易。

分析师声明

本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职业态度、专业审慎的研究方法，使用合法 合规的信息，独立、客观地出具本报告，并对本报告的内容和观点负责。负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证，本研究报告中任何关于 发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点。研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性、客户反馈、竞争性因素以及光 大证券股份有限公司的整体收益。所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与，不与，也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接 的联系。

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