评级（买入）房地产行业研究：调控基调已转向宽松，支持政策需快速落地

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报告名称 ：房地产行业研究：调控基调已转向宽松，支持政策需快速落地
评级 ：买入
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资源与环境研究中心

房地产行业研究买入（维持评级） 行业周报

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相关报告

1.《房企风险获重视，短期供给侧亟待流动

性支持-地产行业点评》，2022.3.16

院金稳会专题会议中讲话指出“关于房地产企业，要及时研究和提出有力有 效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施”，随后财 政部、银保监、央行、证监会、外汇局等部委联合发声响应。②自 2021 年 9 月以来，房地产调控基调逐步由严转松，从“两个维护”到“良性循环和 健康发展”，从“支持并购贷”到“下调 LPR”，从两会再次强调“因城施策 促进房地产业良性循环和健康发展”到国务院金稳会讲话定调。我们认为，当前房地产调控宽松的基调已经明确。

渠道尚未完全恢复，仍面临很大的债务兑付压力。我们认为，虽然目前已有 多城市出台相关房地产帮扶政策，但对销售提振效果不明显，需更多类似与“郑十九条”相当力度的政策落地；同时由于当前疫情形势严峻，调控放松 政策的落地时间和效果或受影响，需要使用更直接的信贷工具如国资入注等 来缓解房企现金流压力，促进房地产业良性循环。

投资建议

风险提示

疫情影响政策落地效果；头部房企暴雷

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内容目录

房地产调控定调 ..............................................................................................4 统计局房地产行业数据 ...................................................................................4 行情回顾 ........................................................................................................6 地产行情回顾 ..............................................................................................6 物业行情回顾 ..............................................................................................6 数据跟踪 ........................................................................................................7 宅地成交 .....................................................................................................7 新房成交 .....................................................................................................9 二手房成交................................................................................................10 重点城市库存与去化周期...........................................................................12 地产行业政策和新闻 .....................................................................................13 地产公司动态 ...............................................................................................13 物管行业政策和新闻 .....................................................................................14 物管公司动态 ...............................................................................................15 行业估值 ......................................................................................................16 风险提示 ......................................................................................................17

图表目录

图表 1：2021 年 9 月以来全国重大房地产调控定调 ........................................4 图表 2：2022 年 1-2 月全国房地产开发投资和销售情况..................................5 图表 3：70 个大中城市新建商品住宅价格指数同比环比走势 ...........................5 图表 4：70 个大中城市二手住宅价格指数同比环比走势 ..................................5 图表 5：申万 A 股房地产板块本周涨跌幅排序.................................................6 图表 6：WIND 港股房地产板块本周涨跌幅排序 ..............................................6 图表 7：本周地产个股涨跌幅前 5 名 ...............................................................6 图表 8：本周地产个股涨跌幅末 5 名 ...............................................................6 图表 9：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深 300 涨跌幅 .................7 图表 10：本周物业个股涨跌幅前 5 名 .............................................................7 图表 11：本周物业个股涨跌幅末 5 名 .............................................................7 图表 12：全国 300 城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 .............................8 图表 13：全国 300 城累计宅地成交建面（万㎡）及同比.................................8 图表 14：2022 年初至今权益拿地金额前 20 房企 ...........................................8 图表 15：40 城新房成交面积及同比增速 ........................................................9 图表 16：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比.....................................9 图表 17：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比.....................................9

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图表 18：40 城新房成交明细（万平方米） ...................................................10 图表 19：17 城二手房成交面积及同比增速（周） ........................................ 11 图表 20：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比............................ 11 图表 21：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比............................ 11 图表 22：17 城二手房成交明细（万平方米） ............................................... 11 图表 23：12 城商品房的库存和去化周期 ......................................................12 图表 24：12 城各城市能级的库存去化周期 ...................................................12 图表 25：12 个重点城市商品房库存及去化周期 ............................................12 图表 26：地产行业政策新闻汇总 ..................................................................13 图表 27：上市公司动态 ................................................................................13 图表 28：物管行业资讯 ................................................................................15 图表 29：物管公司动态 ................................................................................15 图表 30：A 股地产 PE-TTM..........................................................................16 图表 31：港股地产 PE-TTM .........................................................................16 图表 32：港股物业股 PE-TTM......................................................................16 图表 33：覆盖公司估值情况 .........................................................................17

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房地产调控定调

房地产调控基调已转向宽松，仍需快速落地具体支持政策。自 2021 年 9 月以来，房地产调控基调逐步由严转松，从“两个维护”到“良性循环和 健康发展”，从“支持并购贷”到“下调 LPR”，从两会再次强调“因城施 策促进房地产业良性循环和健康发展”到国务院金稳会“及时研究和提出 有力有效的防范化解风险应对方案”。房地产调控宽松的基调已经明确，多 地也有相应的帮扶政策出台，但目前对房地产销售的提振效果尚不明确，仍需进一步落地供给需求两端的协同措施，以保障房地产业良性循环。

图表 1：2021 年 9 月以来全国重大房地产调控定调

继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、 不是用来炒的定位，探索新的发展

循环和健康发展。

来源：政府官网，财联社，国金证券研究所

统计局房地产行业数据

 3 月 15 日，国家统计局发布 2022 年 1-2 月全国房地产开发投资和销售数 据。其中：

房地产开发投资：1-2 月累计同比 3.7%，2 月同比 3.7%；

房屋新开工面积：1-2 月累计同比-12.2%，2 月同比-12.2%；

商品房销售面积：1-2 月累计同比-9.6%，2 月同比-9.6%；

商品房销售金额：1-2 月累计同比-19.3%，2 月同比-19.3%。

 70 个大中城市新建/二手住宅价格指数同比增速仍处于下降通道，环比增速 逐步企稳，较 2021 年 11 月低点有所回升。2022 年 2 月，新建商品住宅 价格同比+1.2%，环比-0.1%；二手住宅价格同比-0.3%，环比-0.3%。

从房企端看，品牌房企销售情况尚无好转，民营房企融资环境仍较为严峻，现金流压力持续增加，亟需销售回款或信贷工具注资带来的流动性支持。

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图表 2：2022 年 1-2 月全国房地产开发投资和销售情况

来源：国家统计局，国金证券研究所

图表 3：70 个大中城市新建商品住宅价格指数同比环比走势

70个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比

70个大中城市新建商品住宅价格指数:环比（右轴）

来源：国家统计局，国金证券研究所

图表 4：70 个大中城市二手住宅价格指数同比环比走势

来源：国家统计局，国金证券研究所

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行情回顾

地产行情回顾

本周申万 A 股房地产板块涨跌幅为+2%，在各板块中位列第 1；WIND 港 股房地产板块涨跌幅为+4.2%，在各板块中位列第 7。本周地产涨跌幅前 5

名为宋都股份、龙光集团、禹洲集团、世茂集团、雅居乐集团，涨跌幅分

别为+61.1%、+29.1%、+24.7%、+23.6%、+23.6%；末 5 名为黑牡丹、佳源国际控股、中国宏泰发展、中润资源、卡森国际，涨跌幅分别为-15.8%、-14.1%、-13%、-12.8%、-10.8%。

图表 5：申万 A 股房地产板块本周涨跌幅排序

图表 6：WIND 港股房地产板块本周涨跌幅排序

图表 12：全国 300 城单周宅地成交建面及平均成交溢价率

来源：中指研究院，国金证券研究所
图表 13：全国 300 城累计宅地成交建面（万㎡）及同比

来源：中指研究院，国金证券研究所 图表 14：2022 年初至今权益拿地金额前 20 房企

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责任公司

来源：中指研究院，国金证券研究所注：截至 2022 年第 12 周

新房成交

根据 wind 数据，本周（3 月 12 日-3 月 18 日），40 个城市商品房成交合计 357 万平米，周环比-9%，周同比-48%，月度累计同比-44%，年度累计同 比-34%。其中：

图表 15：40 城新房成交面积及同比增速

来源：wind，国金证券研究所

图表 16：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比

20%

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图表 17：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比

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来源：wind，国金证券研究所 来源：wind，国金证券研究所

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图表 18：40 城新房成交明细（万平方米）

来源：wind，国金证券研究所注：成交数据为各地房管局备案口径，可能较实际市场情况滞后。

二手房成交

根据 wind 数据，本周（3 月 12 日-3 月 18 日），17 个城市二手房成交合计 127 万平米，周环比-14%，周同比-43%，月度累计同比-34%，年度累计同比-36%。其中：

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一线城市：周环比-8%，周同比-40%，月度累计同比-36%，年度累计同比-39%；
二线城市：周环比-14%，周同比-40%，月度累计同比-30%，年度累计同 比-31%；
三四线城市：周环比-45%，周同比-77%，月度累计同比-68%，年度累计 同比-73%。

图表 19：17 城二手房成交面积及同比增速（周）

来源：wind，国金证券研究所

图 表 20：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比

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图 表 21：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比

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来源：wind，国金证券研究所 来源：wind，国金证券研究所

图表 22：17 城二手房成交明细（万平方米）

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来源：wind，国金证券研究所注：成交数据为各地房管局披露，为各地交易中心口径，可能较实际市场情况滞后。

重点城市库存与去化周期

根据 wind 数据，本周（3 月 12 日-3 月 18 日），本周 12 城商品房库存（可 售面积）为 1.55 亿平米，环比+0.7%，同比+5.8%。以 3 个月移动平均商 品房成交面积计算，去化周期为 18.4 月，较上周+0.7 个月，较去年同比 +5.7 个月。

图表 23：12 城商品房的库存和去化周期

图表 24：12 城各城市能级的库存去化周期

来源：wind，国金证券研究所 来源：wind，国金证券研究所

图表 25：12 个重点城市商品房库存及去化周期

来源：wind，国金证券研究所 注：成交数据为各地房管局备案口径，可能较实际市场情况滞后。

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地产行业政策和新闻

图表 26：地产行业政策新闻汇总

凌晖表示，去年以来，受多重因素影响，房地产市场出现了一定的下行态势。但是从今年的情况来看，持续稳地价、稳房价、稳预期，房地产市场运行状况出现了积极变化。房地产下行态势得到减缓。从房

租赁住房和共有产权住房为主体的城镇住房保障体系，狠抓棚户区改造安臵房建设，大力发展保障性租 赁住房，优化公租房服务，探索发展共有产权住房，推动城镇住房保障工作高质量发展。

步研究，但综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

持实体经济发展。满足市场主体合理融资需求，加大融资供给，新增贷款要保持适度增长。促进中小微 企业融资增量、扩面、降价。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，持续完善“稳地价、稳房 价、稳预期”房地产长效机制，积极推动房地产行业转变发展方式，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康发展。

改革、扩大开放，坚持市场化、法治化原则，主动加强与宏观经济管理部门、行业主管部门等方面的沟 通协调，保持政策预期的稳定和一致性，助力稳定宏观经济大盘和金融运行。继续支持实体经济合理融

民银行坚决提高政治站位，坚决落实金融委的工作要求，积极担当作为，把中央经济工作会议精神和全 国“两会”部署落到实处。其中提到，要坚持稳中求进，防范化解房地产市场风险，稳妥推进并尽快完

求，要坚持以经济建设为中心，坚持高质量发展，坚持深化改革、扩大开放，坚持市场化法治化原则，坚持保护产权和“两个毫不动摇”。其中提出，配合有关部门促进房地产市场、平台经济健康稳定发 展。及时回应市场关注的热点问题，稳定市场预期，共同维护资本市场平稳运行。

知》。据悉，鼓励全市小额贷款、融资租赁、商业保理等地方金融组织根据企业受疫情影响实际，酌情 降费减息或增加贷款、租赁、保理额度，加大信贷投放力度，并酌情为暂时受疫情影响严重的客户办理 展期、延期等。疫情期间，商业保理机构对受本次疫情影响资金周转困难的小微企业，提供临时性周转 资金和中长期保理服务；政府性融资担保机构进一步加大对小微企业的支持力度，对受疫情影响严重的

区总体方案》，提出到 2025 年，公园城市示范区建设取得明显成效。公园形态与城市空间深度融合，蓝 绿空间稳步扩大，城市建成区绿化覆盖率、公园绿化活动场地服务半径覆盖率、地表水达到或好于Ⅲ类 水体比例、空气质量优良天数比率稳步提高，生态产品价值实现机制初步建立。

来源：各地政府网站，国金证券研究所

地产公司动态

图表 27：上市公司动态

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额约人民币 98.1 亿元，总合同销售建筑面积约 61.4 万平方米，同比减少 44.0%及

44.4%。2022 年累计合同销售金额约人民币 250.7 亿元，总合同销售建筑面积约 168.6 平

方米，同比按年减少 39.9%及 26.4%。

司债项均已足额支付完毕。

调整后上述债券仅限专业投资者中的机构投资者买入，原持有上述债券的专业投资者中

的个人投资者可以选择继续持有到期或者卖出债券。

债券。

告日，公司未能获得对上述加速到期债券交叉保护条款的豁免，即未能足额偿付上述加

日下午四时届满，该公司通知持有人，已于当日对有关同步同意征求的建议修订及豁免

人」）订立一份融资协议（「融资协议」），据此，贷款人在融资协议的条款及条件之规限 下提供 5 亿港元之循环贷款融资，贷款期由融资协议日期起计 12 个月。

来源：公司公告，国金证券研究所

物管行业政策和新闻

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图表 28：物管行业资讯

开发区、市直各有关部门要形成合力、优化统筹、系统治理。要对全市小区进行全面摸底调查，

按物业服务水平的优劣予以建档；要对服务意识和水平差、完全“躺平”的物业企业，坚决依法

示，根据住建部工程建设标准编制工作计划，《住宅项目规范》已起草完成，在前期多次征求意见 基础上修改完善并经专家审查通过。其中第 2.4.6 条“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”受到 广泛关注

来源：wind，观点地产网，国金证券研究所

物管公司动态

图表 29：物管公司动态

作意向，双方就奥的斯电梯数字化解决方案、前沿创新技术等进行了交流，亦就长

来源：公司公告，国金证券研究所

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行业估值

图表 30：A 股地产 PE-TTM

来源：wind，国金证券研究所

图表 31：港股地产 PE-TTM

来源：wind，国金证券研究所

图表 32：港股物业股 PE-TTM

来源：wind，国金证券研究所

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图表 33：覆盖公司估值情况

来源：wind，国金证券研究所注：1）数据截至 2022年 3 月 18日；2）预测数据为国金预测；3）建业新生活 2021归母净利润为实际业绩，其余公司均为国金预测

风险提示

疫情影响政策落地效果。目前全国疫情形势严峻，尤其是作为房地产主战

场的长三角、珠三角多城市管控严格，宽松政策出台后，销售回暖将滞后。

头部房企暴雷。TOP30 房企中多家民营企业现金流吃紧，偿债压力大，若

出现债务展期或违约，将严重打击市场信心，恶化行业发展态势。

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公司投资评级的说明：
买入：预期未来 6－12 个月内上涨幅度在 15%以上；
增持：预期未来 6－12 个月内上涨幅度在 5%－15%；
中性：预期未来 6－12 个月内变动幅度在-5%－5%；
减持：预期未来 6－12 个月内下跌幅度在 5%以上。

行业投资评级的说明：
买入：预期未来 3－6 个月内该行业上涨幅度超过大盘在 15%以上；增持：预期未来 3－6 个月内该行业上涨幅度超过大盘在 5%－15%；中性：预期未来 3－6 个月内该行业变动幅度相对大盘在-5%－5%；减持：预期未来 3－6 个月内该行业下跌幅度超过大盘在 5%以上。

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